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センチュリー21という不動産会社の加盟店の社長が書いているブログです
以前新築分譲マンションの販売をしていた時に
お客様からよく言われた言葉があります、
 
「もう少し自己資金を貯めてから
 買うことにしました・・・」
 
これです。
 
一度は購入を決断したものの
実家の父に相談したら
 
「頭金が少なすぎる。
 もっと頭金を貯めてから買った方が
 利息も少なくて済むし、安心だよ」
 
と言われ、
購入を断念するというパターンです、
 
本当にこの電話は恐ろしかったです
しかしあの電話を受けていたころから20年経過して最近思うことがあります
 
果たして、あの頃の実家のお父さんのアドバイスは本当に正しかったのだろうか?
 
 
シュミレーションしてみます。
 
あなたの年齢が35歳だとします。
総額3500万円の物件を購入するとして
35歳の時点での頭金は100万円とします。
65歳までに返済を終えるとすると
返済期間は30年です。
 
頭金を900万円増やして総額1000万円にすると
年間90万円貯蓄するとして、10年。
年間90万円貯蓄するには毎月約8万円の貯蓄が必要です。
 
頭金が1,000万円増える年齢は45歳です。
こちらも65歳までに返済を終えるようにするには、
返済期間は20年になります。
 
 
【自己資金100万円で購入する場合】
年齢:35歳
完済年齢:65歳
総額:3500万円
頭金:100万円
借入金:3,400万円
金利:1.3%
返済期間:30年(元利均等返済)
毎月返済額:114,105円
ボーナス返済なし
 
【自己資金を1000万円にしてから購入する場合】
年齢:45歳
完済年齢:65歳
総額:3,500万円
頭金:1,000万円
借入金:2,500万円
金利:1.3%
返済期間:20年(元利均等返済)
毎月返済額:118,350円
ボーナス返済なし
 
どちらも返済額については
ほとんど変わりません。
 
しかし、ひとつだけ大きな違いがあります。
それは頭金を貯めるには10年間家賃を
払い続けなければならないという点です。
 
仮に、家賃が10万円だとすると
更新料を考慮しないとしても年間家賃は
120万円、10年で1,200万円になります。
 
もしこの家賃相当額を
頭金を貯めずに購入した人が、
10年間の家賃分を10年後に繰り上げ返済に
充てるとすると、
 
なんと、10年7ヶ月の期間短縮と、
252万円の利息削減が可能となります。
 
 
つまり、返済を完済できる年齢が65歳から54歳5ヶ月に
なり、返済総額も252万円減るということ
です。
 
今回の設定では10年後も今と同じ金利で
計算していますが、
もちろん金利上昇があればこの差は
更に大きなものになります。
 
なので、理屈としては
頭金が少なくても購入できるなら
少しでも早く購入して、
 
家賃支払い分を繰り上げ返済で早期に返済
していく方が、頭金を貯めてから購入する
よりお得といえます。
 
あの新築マンションを販売していた20年前の20代のころに
こんな話ができていたら
 
もっとたくさん販売できていたかも?(笑)
 
住宅ローンのことはセンチュリー21ラスターハウスまでお問い合わせください
 
センチュリー21ラスターハウス
代表取締役 中村光徳

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私が考える都内でアパートを持つ理由
 
一番は老後の年金の代わりです。
高度経済成長期のサラリーマンは
「年功序列と終身雇用、豊富な退職金」
 
という三点セットで会社に忠誠を誓っていました。
 
でも現在はよほどの大手企業か公務員でないと退職金がほぼ見込めません。
 
老後は現役時代の貯蓄と公的年金で生活を支えていくしかありません。
 
この少子高齢化で年金の支給額はどんどん減り、受給資格の年齢も上がっていくと思います。
 
つまり将来の収入は絶対あったほうがいいのです。
 
金持ち父さんことロバートキヨサキはESBIと言っています。
 
Bはビジネスオーナー、Iは投資家です。
 
雇用側から投資家にならなければならないと言っています。
 
 私たちの生涯年収は、2億から3億の間で推移しています。
仮に2億と仮定します。
新入社員から年収500万円をもらって
退職まで1円も上がらなかったと仮定すると2億くらいです。(笑)
これを上げるにはどうしたらいいか?
 
資格を取る?
 
大学に行き直す?
 
または一生懸命仕事を頑張るとか?
 
まあ皆さん既にやっていますよね。
 
でもその生涯所得を上げる方法が
不労所得を得ることなんです。
 
 仮に40歳の時に年間家賃が
500万円のアパートを購入したとします。
 
1部屋7万円のアパートが6世帯でだいたい500万円くらいです。
 
このアパートは7000万円から8000万円くらいで売っていて
フルローンで借りると
だいたい返済が25年で毎月25万円くらいです。
 
月に40万円の家賃で返済が25万円、
25年返済で借りても頑張れば15年くらいで返済できます。
 
そうすると60歳の時にはローン残債がないアパートを1棟所有していることになりますし、
生涯所得が年間500万円増えることになります。
 
 何より、50代や60代になったときに
家賃収入による不労所得が
年間に1000万円あったらいかがですか?
 
私は仕事が大好きですから仕事をしなくなるということはないですが、お金のために働くという概念は消えると思います。
長期休暇を取り外旅行に行くこともできますし、
本当に顧客のための仕事に集中することもできるし、
余計な老後の金銭的な不安もなくなります。
 
 ただ、アパートを購入するときの支払いは家賃で払っていくのですが時間がかかります。
40歳で初めて20年間かかります。
早くスタートしましょう。
古いアパートがあってもしょうがないとかいう人もいますが、そんなことは全くありません。
都内で駅から10分以内の物件なら空室リスクは3%以下だと思いますし、10年間の家賃の下落率も2%くらいです。
 
 もう一つよくある質問は
 
将来人口が減るから
アパートは空室だらけになるという質問です。
 
これは確かに
地方を含めた日本全体だとそうかもしれませんが、
東京大田区の駅から10分圏内の部屋が
埋まらない想像がつきません。
 
そもそも大田区の松原区長は
2038年まで大田区の人口は増え続ける予測
との見解を出しています。
 
まあその分地方の過疎化は進むということですけどね。
 
 今回は節税というタックスメリットはお話しできませんでしたが、不動産投資を勉強してください。
Youtube動画もどんどん撮影しています。
ぜひ参考にしてください。
「益物件の積算評価とは?」
https://youtu.be/pr4K4ulsPu4
 
興味ある人はぜひ私、ナカムラミツノリまでご連絡ください。
最後まで読んでいただきありがとうございました。
 

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アパートの減価償却の話です 質問が多いので動画にしました ぜひ見てください

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店内の動画を撮影してみました

熱帯魚や営業部の中
賃貸のバックヤードなど結構見せています

ぜひ感想をお願いします

https://youtu.be/y_u4opADiVU

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昨年、住友不動産が住友不動産販売の株式を公開買い付けしたので住友不動産販売は上場廃止した
 
なので仲介大手4社(三井、住友、東急、野村)で上場企業はなくなった
 
だから公開している数字は昨年の住友不動産販売が最後ということになる
 
なので
センチュリー21と昨年の住友不動産販売の数字を比較してみた
 
センチュリー21
取扱高 7896億円 (前期 8183億円)
手数料 515億円  (前期 535億円)
売買成約件数 30362件 (前期 31489件)
店舗数 921店舗
 
住友不動産販売
取扱高 1兆1930億円 (前期 1兆656億円)
手数料 612億円  (前期 563億円)
売買成約件数 36108件 (前期 35987件)
店舗数 260店舗
 
住友不動産が住友不動産販売を吸収したのは、これから新築マンションの売り上げが見込めないので利益の出ている流通部門を数字に足したいからだろう
 
売り上げで言うと住友不動産と住友不動産販売では10倍以上の差がある(今期の住友の発表は9500億)
 
しかし先行きは暗い
 
新築マンションは高すぎて売れてない
 
スクラップ&ビルドから、販売、仲介、管理、リフォームなどの総合住宅メーカーへの移行は時代の流れかもしれない
 
三井リハウス、野村不動産の仲介部門の上場がなくなったのもほぼ同じ理由だと思う
 
もしタイムマシーンに乗れるならこれから3年くらい後の数字を見てみたい
 
話は変わりますが、私は昨日センチュリー21ジャパンの株を購入しました
 
私の考えはそういうことです
 
代表取締役 中村光徳

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「マツコの知らない世界」で中華そばについて特集されていた

その中でラーメンの歴史について語られていた

1910 来々軒が初めての中華そば
1968 味噌ラーメンブーム
(味の三平、どさんこラーメン)

その間に



吉村家の家系ラーメン





ラーメン二郎




背油ちゃっちゃの土佐っ子ラーメン

1993 ラーメン博物館


札幌すみれの味噌ラーメン


博多一風堂
この辺が私のラーメン全盛期

2007 つけ麺ブーム(六厘舎、大勝軒)


そして現在ひそかな中華そばブーム到来

知ってた?

確かにマツコさんが食べてた中華そばはおいしそう!

荻窪の春木屋(写真右)
神田の栄屋ミルクホール(写真真ん中)
笹塚の中華そば福寿(写真左)

はどれも本当においしい

でも私の青春時代は
1位 土佐っ子ラーメン(今の平大周が味が近い)
2位 なんでんかんでん(今だと一風堂)
3位 札幌すみれ(純連が好き)
そして大学を卒業してから二郎に出会う
ちなみに麻布の五行の焦がし醤油ラーメンもおすすめです

ブームに乗って中華そばに戻ってみようかな

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皆さんインターネットのプラウザは何を使っていますか?

 

 

 

 

Google chrome

IE(インターネットエクスプローラー)

EDGE

Firefox

iPhoneの人はSAFARIも 使っています

色々ありますね

私はchrome edge を使い分けています 

 

 

 

 

Chrome

昨年の終盤くらい(2017年後半)からURLの左側に「保護された通信」と表示されるようになりました

(なんじゃこりゃ)

 

 

 

 

 

鍵のマークの右側に「保護された通信」と書いてあり

その右側のURLhttps://  となっています

今まではhttp://だったと思うのですが

アマゾンやフェイスブックやヤフーのホームページもこうなっています

 

これはそのまま「保護されています」という意味です

そして「このサイトはSSL接続されています」という意味です

 



SSLとはSecure Sockets Layerのことです


SSL接続されていると、
ブラウザとサーバー間の通信が暗号化され、第三者による盗聴やなりすまし、改ざんといった行為を防ぐことができます


万が一、第三者に通信が盗聴されても暗号化されているため、その内容は解読できない仕組みです



簡単に言うと、「このサイトは安全ですよ」ということです。

 





この「保護された通信」をクリックすると

「お客様がこのサイトに送信した情報(パスワード、クレジットカード番号)が第三者に見られることはありません」と書いてあります

 

 

 

「保護されていない通信」も当然あります









 

ていうかまだまだこちらのほうが多いです

 

 

これはたぶん1年前くらいからこうなっています

 





現在のgoogleの最新バージョンは55です

このバージョンからSSL接続かそうでないかを区別するためにこうなったと思います





Googleはバージョン56(次のバージョンから)正式にSSL接続していないHTTPサイトを「安全でない(not secure)」と表示することを発表しています

 

 

これからgoogleSSL接続されたサイトを重要視してくるということです

 









個人情報やインターネットバンキング、仮想通貨の発達などを考えると当然のことですね

 

ちなみにナイキのホームページはさらに発展していて企業情報が出てきます

確認してみてください

https://www.nike.com/jp/ja_jp/

 

 

そしてちなみにこんなサイトもSSL接続されていませんでした

 







 

まずはスマホのカメラの位置情報の設定やgoogle homeに自分の声の登録をしないところから始めるべきだと思いました

 

スマホのカメラの位置情報設定からは

撮影位置情報

撮影日時

スマホの機種名

作者名

がわかり、

 

googlehomeの声を登録すると

普段自分が家で話していること

どんなテレビを見ているか

1日の行動

が蓄積されていきます

 

便利にはなってきますが

個人情報を守るのは自分の意識と知識だということを改めて感じました

 

 

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褒めても、叱りつけても、どのように接したとしても
人はそれに応じた育ち方をする
子を見れば親がわかり、部下を見れば上司がわかり、社員を見れば社長がわかる
人が勝手に一人で育つことはない
人は育てたように育っている
自分の周りにいる人は、自分の鏡である
相手がそうしているのは、自分がそうしてきたから
相手が本気にならないのは、自分が本気になっていないから
怒らないとやらないのは、怒ってやらせてきたから
周りが助けてくれないのは、自分が周りを助けてなかったから
部下が上司を信頼しないのは、上司が部下を信頼してこなかったから
収入が少ないのは、価値を与えてないから
つまり
得るものを変えるためには、まず与えるものを変えればよい
他人を変えたければ、自分を変えればよい
人を育てたければ、自分が育つ姿を見せることである
福島正伸

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築30年以上のマンションをフルリノベーションしました
物件は目黒線の不動前駅4分という好立地
バス通り沿いで五反田や渋谷も目の前のバス停から1本で行ける
新築で探したら坪350万円は軽くするエリアです




以前の間取りは


古い2DKの間取りで玄関からダイニングを通って奥の部屋が二つという間取りでした
さすが40年近い物件ですので水回りも年季が入っています




これを我々で考えてリノベーションしました
テーマは「働く女性の都心の一人暮らし」です
間取りは下記です


基本は白を基調としたウォ―クインクローゼット付きの1LDKです
フローリングやキッチンも質を落とさず収納をできるだけ多くとった間取りです




いかがですか?
新築のいいところは誰も住んでいないところに住めるというプレミアです
中古のいいところは、ここに住みたいと思うマンションを検討できるというところ
中古マンションのリノベーションを考えている人は、ぜひ一度検討してみてください
新築と中古のいいところを合わせたのが中古リノベーションです

一般の人がリフォーム屋さんに頼んでもここまでのものはできません
空間設計から徹底的に仕上げました

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親愛なるラスタースタッフの皆様へ

桜が満開ですね。
枕草子の歌をつい口にしてしまいます。
賃貸部は繁忙期から新年度を毎年感じることができますね。
世間でも新しい事業がスタートする会社や相変わらず去年と同じ立場の人、新しい学年や新社会人になる人もいます。
新年度はウキウキしますね。
ラスターハウスももうすぐ第13期がスタートします。
無事迎えられるのも本当にスタッフの皆さんのおかげです。
いつもありがとうございます。

13期に向けて私が考えていることを共有します。
原理原則という言葉があります。
私の営業の原理原則の考え方は、
①いい商品を
②いい販売戦略で
③いい人財
がお客様に届ける。

これができれば必ず業績が上がると思っています。
どれが欠けてもだめです。
この3つがお客様から見て他社を上回ってなければお客様から選ばれることはありません。
私たち不動産仲介業にとっての商品とは、提案力です。
売却希望者には、早く高く売るやり方を提案します。
購入希望者には、お客様の本当の希望の商品をヒアリングし不安を解消して購入のサポートをします。
ラスターの商品は「〇〇です。」と全員で言えるように磨きます。
「売却は簡易インスペクション、購入はリノベーション提案」でぜひ東京ナンバーワン店舗を目指しましょう。あたしはこれがいい商品だと思います。

次に考えるのがいい販売戦略です。
販売戦略とはマーケティング、マーチャンダイジングです。
つまりどんないい商品があっても、その商品がどんな商品かをお客様が知らなければお客様にラスターの仲介で不動産の取引をしていただくことはできません。
具体的には来店した時の話の仕方、ホームページのコンテンツに力を入れます。
小冊子も作成していこうと思っています。
内容は
「ラスターハウスは売却にここまでやってくれる」
「ラスターハウスはリノベに強い会社」
の二つをこの城南エリアで告知していきます。

しかし、それをやるのはすべて私たちラスタースタッフです。
印南先生の講義を受けた後の皆さんの表情は素晴らしかったです。
目がキラキラしていました。
これで売却が取れるというウキウキした気持ちも伝わってきました。
私たちサービス業に大切なのはこの気持ちです。
上司が「サービス業をなめるな!」と叱ったからサービスが良くなるわけではありません。
本人が自社の商品、自社、自分、業界に対してピカピカの自信をもってお客様に当たっているからお客様にその商品の良さは伝わるのではないでしょうか?
そのためには私たちは最高の仕事についているという自覚が必要です。
最高の仕事をしているから営業マンはピカピカに光っています。
私たちはお客様の人生の時間を提供している仕事です。
お客様の人生を自叙伝にするとしたら、もしかしたら私たちはその1ページに登場するかもしれません。
それくらいお客様の人生の大事な岐路にかかわる仕事なんです。
いい人財になるためには、自分の仕事に対しての誇りとお客様から承認される感動が必要なんです。
お客様から褒められて、自分の仕事がもっと好きになり仲間は応援してくれる。
その仕組みで最高の商品をいい販売戦略でお客様に届けて、センチュリー21ナンバーワン店舗を目指しましょう。
私たちなら必ずできます。
今月もありがとうございました。

センチュリー21ラスターハウス代表取締役中村光徳

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2017年の最後の給与の手紙を書きました
今年もありがとうございました

親愛なるラスタースタッフの皆様へ
寒くて朝布団から出るのがつらい日々が続きますね。

皆さんは風邪など引いてないですか?

体調管理はお互い気をつけましょう。

せっかくの冬休みが本当の寝正月になってはつまらないです。

そういえば先週の金曜日は冬至でしたね。

これから先少しづつ陽が長くなるので寒い日も少なくなってきます。

今の寒さも四季として愉しむくらいの心構えが必要かもしれません。

 今年もあと1週間です。

月日が経つのは本当に早いです。

まさに光陰矢の如しです。

「少年老い易く学成り難し、一寸の光陰軽んずべからず。未だ覚めず池塘春草の夢、階前の梧葉既に秋声」

これは中国の朱熹の言葉です。

私なりの解釈ですが、「若い頃に夢や理想を掲げていましたけれど振り返ってみると時が過ぎるのはなんて早いのだろう。

現在も理想はあるけれど、もう追い求められる年齢ではなくなってしまった」なかなか寂しい歌ですが、身に詰まる言葉です。

私たちは理想を掲げる生き物です。

それは人間のみが持っている習性です。

では、なぜ理想を掲げるのかを私は昔考えたことがあります。

少し哲学的になりますが、その時に出た答えは「不完全だから」です。

私たちは足りないという自覚から理想を掲げるのではないでしょうか?

人間が持っている特性の一つは「不完全性の自覚」です。

しかし、私たちは理想を掲げてもなぜそこに向かわないのでしょうか?

私も試験の時に勉強しなければならないのに漫画を読んでしまったり、顧客が納得する資料を揃えなければならないのに、先輩から貰った資料を使い回してしまったり。

今思えばこれも不完全性の自覚がなかったと思います。

 不完全性の自覚は、自分の使命(ミッション)から生まれると思います。

人間の使命は「誰かの役に立つこと」です。

先日の忘年会でゲストの諸本社長が話されてました。

「業績が悪い人はお客さんの役に立ちたいという思いが足りないのではないでしょうか」と言っていました。

私は経営者として世の中の役に経つ、ラスタースタッフの皆様を幸せにしたいという思いと、それが現在まだ足りないという自覚を向上させたいと思いました。

まだ来年の話をするのは早いかもしれませんが、必ずラスターは来年いい会社になります。

いい会社とは「取引件数」「お客様の笑顔」「皆さんの収入」の3つが増えることです。

現在の不完全を自覚し、理想を掲げ、ベクトルを合わせて頑張りましょう。

2017年本当にお世話になりました。

皆さんのお陰で素敵な年でした。

ありがとうございました。

来年2018年もエネルギー全開でよろしくお願いします。

    
ラスターハウス代表取締役 中村光徳

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親愛なるラスタースタッフの皆様へ

本当に寒くなってきました。
ユニクロの感謝セールでセーターやインナーがかなり売れているようです。
皆さんも防寒対策をしていただき、体調を万全にしてくださいね。
そして
201711月期もそろそろ終わります。
今月もラスターのお客様へ一生懸命貢献していただき、本当にありがとうございます。
今までの皆さんの
11件の契約の積み重ねが現在のラスターを作っています。
本当に心からの感謝を申し上げます。

9月は全く反響が少なかったですが10月、11月は結構動いていますね。
巷では東京不動産はバブルが来ているとか、どこよりも景気がいいのは不動産関係とか言われているみたいです。皆さんはどう感じますか?
私が聞いているのは投資の不動産を取り扱っている会社は多少景気がいいみたいです。
金融機関が、自己資金が少なくてもお金を貸していたのでどんどん売れていました。
しかしこの
10月から金利が少しづつ上がり始め、融資の内定が出にくくなったと聞いています。これからは多少利回りが高い商品でないと売れなくなってくるかもしれません。

 話は変わりますが、今月号の13徳目のテーマは「働く目的を考えよう」ですね。
皆さんの働く目的は何ですか?生活を豊かにするため?家族を幸せにするため?
社会に貢献するため?また、皆さんの働く目的を皆さんの家族には何と言っていますか?
もちろんどれが正解とかはないですし、年代によっても変わってくるかも知れません。
そして会社にも目的があります。
会社の目的は「事業使命」といいます。
分かりやすく言うと「何のためにわが社は存在するのか?」に対する自社の回答ですね。

我が社の事業使命は「おもてなしの心をもって東京不動産取引を活性化させること」です。
不動産にある
4つの取引は、売る・買う・貸す・借りるの4つです。
その
4つの取引を安心安全にするためにおもてなしの心をもって接し、取引がどんどん増えていくことに貢献することが事業使命になります。
大田区品川区で一番不動産取引を活性化させることができたらうれしいです。
そのためにどんどんお客様の問題、悩みを解決していきましょう。
そしてその事業使命がかなった状態をビジョンといいます。
会社はビジョン実現を心から願っています。

 皆さんの働く目的はそれぞれの個性でいろいろ違っても当然です。
もしかしたら結婚したら変わるかもしれません。
初めて部下を持ったら変わるかもしれません。
でも会社は目的を
1つにした組織になります。
ぜひラスターの存在する目的、事業使命を共有してください。
私たちは事業使命を実現するために集まった組織です。
組織とは、二人以上の人間が、共通の目的を実現するために協同し続けるシステムを持った集合体です。
目的が一つになればコミュニケーションが活性化し、自発的な行動が多くなります。
将来ラスターがそうなれたらいいですね。

皆さん、いつも、まだまだ至らない社長の私をフォローしてくれてありがとう。
必ず成長しますのでラスターをさらに素晴らしい会社にしていきましょう。

センチュリー21ラスターハウス 代表取締役 中村光徳

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親愛なるラスタースタッフの皆様へ

やっと台風が終わったと思ったら次の台風の話も出てきましたね。選挙や荒れた天候という月でしたが皆さんはいかがだったでしょうか?今月もラスターのお客様に誠心誠意あたっていただき本当にありがとうございます。何度も言いますが季節の変わり目ですので体調管理にはお気を付けください。

 さて今月は不動産の売買がとても活発です。報告を受けていて感じるのは売りも買いもどちらとも動いています。特に売る方は「今がいい時期なので」という言葉を何度も聞きました。購入のお客様は時期というよりもいい物件が出たからという人が多いですね。やはり良質な物件情報が市場に出れば取引は活性化しますね。私たちの事業使命は「おもてなしの心をもって東京不動産取引を活性化させること」です。売却依頼を適正に市場に出すことがそれにあたるような気がしています。

 皆様は売却にいい時期と感じていますか?東京オリンピックで相場が下がるから今売らないと損をすると思いますか?オリンピックを頂点に外国人観光客が激減するから市況が悪くなると思いますか?たくさんの評論家が上記のようなことを言っていますね。私は評論家ではないので未来の予測はしませんが、22歳で不動産業界に入ってからもうすぐ25年がたちますが、私の経験上評論家の言う「これからの不動産市況」はことごとく外れています。これからどうなるかは本当にわかりません。ただ、たくさんの年間2000万人を超える外国人観光客の方が日本に来て、日本の料理や文化に触れて「もう一度来たい」と思ってくれたらうれしいなと思っています。そしてオリンピックが頂点ではなくさらに観光客の方が増えてくる未来があればいいなと思っています。そしてもしかしたら円が下がる可能性もあります。皆さん海外の方が増えて円が今よりも下がったらどうなると思いますか?おそらく平成初期のバブル以上に不動産価格は上がります。でも先ほども言ったように先のことは誰にも分りません。ただ、今が頂点でこれから下がるとみるのはあまりにも単純な発想だとは思います。

私の大好きな松下電器産業(現パナソニック)の創業者の松下幸之助翁は「事業は必ず成功するようになっている。もしそうならないならそれはあえて成功しないように仕向けているからである。」といっています。幸之助翁の書籍に毎回出てくる宇宙根源の法則というものがあります。当たり前のことを行うと必ず人生は幸せになれるというものです。宇宙根源の法則とは、「お客様には感謝をする、丁寧にあいさつをする、助けてもらったら感謝する、より良い商品を作る努力をする、」など本当に当たり前のことです。論語の伊与田悟先生が生前、幸之助翁に「あなたが言っていることは大学(中国の古典)に書いてあることですね」というと幸之助翁は「中国の故人も宇宙根源の法則がわかっているんですね」といったそうです。この会話から生まれた言葉が皆さんのよく知っている「成功者は成功するように成功するまでやっている」です。ぜひ宇宙根源の法則に逆らわずにやっていきましょう。今月も本当にお疲れ様でした。

ラスターハウス 代表取締役 中村光徳

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親愛なるラスタースタッフの皆様へ

 夏も過ぎて半そででは正直肌寒くなってきました。もうすぐ夏服は終わり、お待ちかねの皆さんの大好きなセンチュリー21ゴールデンジャケットを着る時期がやってきます。楽しみにしてください。そして、今月もお客様とたくさんの商談、訪問、打ち合わせをしていただき、ありがとうございます。皆さんの使った時間が、より多くのお客様の問題解決ができるよう会社も発展していかなくてはならないと感じています。それには私の根本的な考え方、そして商品、そしてラスターの最も大切な経営資源である人財のイノベーションが必要です。力を合わせて、皆さんのラスターをさらにいい会社にしていきましょう。

 さて今月皆さんに伝えたいのはCRMの件です。私が創業当時、マイクロソフトに相談した時に本当に全社で私の顧客情報、悩んでいる箇所、問題点を共有してくれて本当に感動した記憶があります。こういう風に一人のお客様の情報を全社員で共有できたらお客様は安心だろうなと思いました。いつしか365日営業(いつでもつながる)とCRM(誰でも対応できる)はセットになってお客様にベネフィットとして与えていきたいと思うようになりました。私にとってCRM(現在の超納言)はそれだけ思入れのある仕組みです。

 CRMの目的は誰でも対応できるようにすることが目的です。つまり必要な顧客情報というのは「いつ案内したか?」ではなくて「どんな物件を紹介してどういうレスポンスだったか」ということが必要です。いわゆる5WHです。何月何日に査定訪問したという情報を共有している会社よりも「どういう根拠でこういう価格提示をして、お客様の反応はもう少し安い価格かと思ったと言っていた」という情報と当時提示した査定書を共有する会社になりたいのです。つまり勇気を出して言って頂いた情報を何よりも大切に取り扱いたいということです。メールをそのまま転記するよりもどういうリレーション(関係)かがわかるようなインプットをしていただきたいと思います。迷ったときには必ず目的を思い出してください。このCRMの目的は誰でも対応できるようにするためです。自分がどんな入力をしたら、別の人も対応できるのか、という観点で5W1Hを共有してください。

 次に業務以外の行事のことも共有したく思っています。私たちは13徳目朝礼、理念と経営勉強会、委員会活動、ありがとうカードを社内行事としてやっています。この目的は何でしょうか?行事は長くやっていると目的が失われていきます。目的とは「何のために」です。それが失われると行事は惰性でしかなくなり、意味がなくなります。そうなってしまったときに、自分の中にある「何のために」が行事の意味を復活させます。これから入社してくる後輩も先輩のがそんな「何のために」を持っているかをしっかりと見ています。私たちがやっていることに意味がないことなんてありません。もう一度、なぜ顧客管理システムがあるのか、なぜありがとうカードを書き仲間に渡しているのか、なぜ委員会活動をしているのか、これらを考えてみませんか?きっと意味がないと決め切ってしまうよりも成長できていくと思います。最後まで読んでくれて、そして今月もラスターのお客様のために頑張ってくれてありがとう。

センチュリー21ラスターハウス 代表取締役 中村光徳

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親愛なるラスタースタッフの皆様へ

 2017年の夏も終盤です。皆様いかがお過ごしでしょうか?今月もラスターのお客様のために一生懸命努力していただき、いつもありがとうございます。私事ですが、夏休みには久しぶりに5日間取れました。アンファング住宅販売の諸本社長からエクシブ蓼科を予約してもらい1泊してきました。お盆とはいえスキー場よりも標高の高いところにありましたので、半そでの人は誰もいないくらい涼しく過ごさせていただきました。皆様はどんな休みでしたか?実家に帰った人、旅行に行った人、趣味に費やした人と様々いましたね。ぜひリフレッシュして休み明けの仕事に活かしてください。

 先日センチュリー21の秋の戦略会議がありました。2017年上期は前年同期間比で96.6%でした。1月から3月までが好調でしたが4月から6月に関しては前年よりも10%以上ダウンしています。この数値を見ると市況はそんなに良くないと感じましたが、首都圏上位20位までの店舗で前年よりもダウンしている店舗は2社だけでした。上位のほとんどの店舗が前年度よりも10%以上業績アップしています。これらの数値からも、やはり市況は悪くはないと確信しました。

 一方業界を取り巻く環境についても見解を発表していました。まず第一におとり広告の改善化が尚一層求められています。特にヤフー不動産、スーモで厳しく管理していきます。異業種参入も目立ちました。ヤマダ電機が売買と賃貸の不動産会社を設立しました。ンテリアや内装リフォームで私たちのパートナーとして頑張ってきた会社が何とライバルになるのです。次にAIです。不動産テックの波はこれからもどんどん増えていくと思います。21cloudもだいぶ進化していますのでぜひ資料を参考にしてください。

 なお不動産流通業界では、本当に激変が起こりました。新築戸建ての成約件数が激減し、中古戸建てと中古マンションの成約件数がかなり伸びてきています。これによって仲介取引観測史上初めてマンション中古取引件数がマンション新築取引件数を上回った初めての年になりました。最盛期は年間8万戸を供給してきた新築も、昨年は3.5万戸となり中古取引が3.7万戸を超えました。まさに中古全盛時代です。ちなみにずいぶん前からアメリカ市場では中古取引は新築取引の3倍の市場があります。これからは「住宅購入=中古取引」になると思います。私が感じた業界の方向性は、「1少子高齢化と人口減少と空き家の増加は必須」「2大手パワービルダーは直営営業を強化」「3リフォーム産業はさらに活性化」「4ホームインスペクションは義務化の方向性」  の4点です。

これに伴い、新築仲介市場は必ず縮小、ストック型営業が必須になると予測します。ストック型営業とは毎月積み上げたもので商売するということです。反対語はフロー営業です。毎月ゼロからのスタートの営業です。ストック型営業の代名詞は賃貸管理です、また信頼をストックして紹介していただくのもストック営業です。皆さんはどんなストックを行っていきますか?ストック型営業ができていくと経験年数と業績が必ず連動して伸びていくはずです。どんなストックでラスターは成長するかぜひ考えていきましょう。今月もありがとうございました。     センチュリー21ラスターハウス代表取締役 中村光徳

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親愛なるラスタースタッフの皆様へ

 本当に熱い中、今月もラスターのお客様に貢献していただきありがとうございます。梅雨明けして猛暑が続きますが、夏休み前だからこそ体調管理に気を付けてくださいね。

 今月、一番にお話ししたいのは先日の品川バーベキューですね。ES委員会の皆様には企画設営していただき、本当に感謝申し上げます。場所の設定、予算、出欠確認、下準備、本当にご苦労様でした。アンファングの加藤さん、上簗さん、北条さんご家族や倉内さん、廣田さん、田中さんも参加していただき、いつもと違うコミュニケーションが取れて本当に楽しかったです。外で食べるお肉もおいしかったですね。今度は5社ラリーの仲間とぜひ企画しましょう。改めてES委員会やお手伝い頂いた皆様、ありがとうございました。

 それから今月のいい話としては、外れてしまったのもありますが、40代の独身女性が二組申し込まれています。どちらとも自己資金は諸費用くらいしかありません。少し前は独身女性は業界の中で注目されていましたが、リクルートの調べによるとこの10年間独身女性の購入は全く増えてないようだったので、少し意外な申し込みでした。ぜひインタビューしたいと思います。私が感じているのは購入する前の家賃は男性よりも女性のほうが少し高めですね。何かこれからの時代のヒントになるものがあるかもしれません、少し注目していきましょう。

 次に、矢部、金井20代コンビの賃貸の来店から売買の提案をして独身男性から申し込みをもらったのもうれしかった。20代コンビがお客様と堂々と話しているのを見て少し涙ぐんできました。新卒で3年前に入社してきたときのことを思い出しました。あの新入社員の矢部さんと金井さんが?って感じです。成長してくれてありがとう、お客様にもインタビューしましたが、矢部さんのスタンスがとても心地よかったと言ってくれていました。これからもどんどん契約の経験をしてセンチュリオンを取ってくれたらうれしいです。

 最近、社長のミッションステートメントを読み返しました。ラスターの社長である私のミッションステートメントは、無数にある中小企業の中で縁あってラスターハウスを選んでくれた仲間に「本当にこの会社を選んでよかった」と思ってもらえる場を創ることです。実は最近特にこのことを考えます。私が思ったその条件は3つです。1つは仕事そのものが楽しく面白い内容であること、2つ目はその仕事に見合った収入があること、3つ目は尊敬するなりたい状態の先輩が近くにいる事、の3つです。この三つを絶対できると信じて作り上げたいです。このような素晴らしい会社になった状態を10だとしたら現在はいくつですかね?必ず近づけるように一つずつ上っていきます。私が最近思っていることは、「正しい考えをしているかどうか」「誰にも負けない努力をしているかどうか」「社員さんと一緒に力を合わせて頑張っているかどうか」です。正しい考えで誰にも負けない努力を皆さんと一緒に力を合わせて頑張っていけば、必ずミッションステートメントは果たせますね。ぜひ一緒にラスターを最高の会社にしましょう。今月もありがとうございました。

株式会社ラスターハウス及び株式会社ラスター 

代表取締役 中村光徳 

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久しぶりにお客様のマンションの媒介を頂き動画を撮りましたのでアップしますね

素敵なマンションでした

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https://www.youtube.com/watch?v=01iHBbHN_cI

ユーチューブで「不動産はもう少しこうしたら売れるのでは?」と考える私の私見を述べてみました

よかったら見てくださいね

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十勝バスの野村社長のご講演を聞かせてもらいました

素晴らしい取り組みですね

講義中に撮ったメモを仲間に共有しますね

私は田舞塾に5年通って明日で合計60ケースに取り組んできましたが一旦この釧路で終わります

これからはこの60ケースの経験を生かして同業他社などにベンチマークに伺いたいと思います

明日の美警(釧路の警備会社)の代表の三上さんのケースが最後です

丁寧にやりたいと思います

設問は
1、この会社を取り巻く外部環境の機会と脅威、またこの会社の強みと弱みをあげよ
2、三上社長のケースに書いてある5年ビジョンをあなたが社長であればどう実現しますか、改善点、経営資源、新規分野参入の3点から回答せよ
3、トップ幹部現場のマインドイノベーションを北海道一の警備会社になるためにはどのようにすべきか具体的にあげよ
4、決算書を分析せよ
5、札幌に進出を考えている三上社長にキーサクセスファクターを3項目あげよ
の5点です
明日の講義は楽しみですね

それでは十勝バスの講義メモです

十勝バス 野村文吾
代表取締役

企業理念
私たちはいつも身近な存在として
皆様に生活の安心を届けます
1、安全で快適なサービスを提供します
2、感謝と思いやりの気持ちを育み真心で接します
3、幸せでやりがいのある企業を作ります
全社員から一番大切にしている言葉はなんですかと応募を行なって作った
社長が入れたいことなは一つだけ、それは真心という言葉
みんなで作ったので意識は高いと思うが、私からみて機能するまでは5年くらいかかった

十勝の人口が減ってバスの本数が減った後、徹底的なコスト削減が始まった
まずバスを買わなくなって、人件費を6割カットした
それでもスタッフはやめなかった
「自分たちには使命がある。私たちがやめたら十勝市内の人は移動手段を無くしてしまう。」これが当時のスタッフの言葉

ある時父親から実印をもらい、「明日からお前が社長やれ」
当時は倒産寸前だったが、うあってみようと思った

当時先輩から「お前の会社倒産するらしいな」
当時の私「だって社員は私の言うこと聞かないし、お客も減ってる」
当時の先輩「経営者の器以上に会社は大きくならん、勉強しろ」
そう言うやり取りでJCに入った

そこの先輩から「従業員を大切にしないと会社は伸びない」そう言うことを教えてもらった
大切にするとは「受容力」だった
そうすると好きになった、好きになるといいところがよりよく見えるようになる、悪いところも気にならなくなる
それがないといいところが見えなくなり、悪ところが許せなくなる
社長の受容力が上がると組織力が上がる
これを自分原因論と習った

2008年入社10年ご
1、正月に出勤してくれている社員に挨拶した
⇨やっと10年間みてたよ、ありがとうと言われた
2、営業強化を10年間いい続けてたが、一度もコンセンサスを取れなかったが、やっと社員の方から「営業強化しましょう」と言われた

⇨営業強化した場所でなぜうちのバスに乗らないかを聞いて回った
聞いてみると「お客さんは料金やどこに行くのかを知らなかった」ことがわかった
考えてみると海外や国内の旅行先ではあまりバスに乗らない、それは知らないから⇨知らせてやればいい
料金とルートを書いた簡単なパンフレットを強化エリアで作った
なんとその強化エリアの乗客が20%増えた
なんと2012年は全体の17路線の乗降客数が2%増えた
40年ぶりだった

会社全体が変わっていった
社員が輝き始める
40年にわたる顧客現象と自信喪失だった
まとめ
1、火顧客に顧客出ない理由を聞いた
2、小さく行動を開始
3、バスは移動の手段であり、目的でない

父が急死して父から教えてもらえなかったことを母から聞いた
いつ聞いても教えてくれなかったが血うちは何か言ってたか?
「いつもあいつは教えてくれと言っていたが、会社を潰した男から何を聞く気でいたんだ」
父は任せたのだから一切口を出さないと決めていたのだ
自分は今後継者を育てるとしたら絶対口を出してしまう
口を出さずに全て任せてくれた父に最大の感謝を送りたい

恩送り(おんぐり)
恩を返すのではなく恩を誰かに回して行くこと

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今日は素敵な会合でした

人間力溢れた弁護士の先生でしたよ

学びのメモを共有しますね

伸びている会社には共通点がある
未来創造弁護士法人 三谷淳

1、細かい経理
販管費内訳を詳細にする
例えば水道光熱費
水道と電気代に分けてみると夏に光熱費が高いことに気づく
管理会計を導入する
その時に購入したものをその時に経費計上するだけでなくその月に出た本当の利益を求めてみる
かけた時間に対しての成果をみる

2、自分を怒ってくれる人にお金を払う
やはり怒られることは経営者になると少なくなる
成功する人はそういう組織に身を置くようにしている

3、掛け算でなく足し算をする
大きく伸びることを考えるのではなくコツコツやるべきことをやっている
しかし急成長や成功している会社ほど足し算が多いので掛け算に見えるが実は足し算である

4、教育より採用
伸びている会社は誰でもいいから入ってくれではなく、採用する時にすごいパワーを使っている
例えば採用の時にどんな質問をしてます?
志望動機?大事にしていること?しかし本音はあんたの会社のことなんて知らん
採用活動というのは、まずうちの会社というのはどういう会社なのかをきちんと伝える場である
だから採用活動というのは選ぶ場でなく選ばれるようにする場と言える

5、でかい目標
本当の目標を考えてみる
売り上げや社員が笑顔になること、地域ナンバーワン
その中で夢にはなくても目標にはあるもの
それは一つは測定可能かどうか
もう一つは期限が定められるかどうか
当然のように伸びている会社の目標は大きい
そして目標は誰が決めるのかは大事な点だが私はトップダウンであるべきだと思う
しかし大きい会社はコンセンサスが取れている

6、他責ではなく自責
会社内で起こることは全て社長のせい
人のせいにするといつもイライラする
しかし全て自分の責任と考えるとお客さんの大切さがわかる、社員のありがたみがわかる、自分が変わっていく

7、知っているではなくやっている
2:6:2の法則
下の2割はあまり勉強には来ない
では上の2割と真ん中の6割はどう違うんだろう?
いまは伸びている会社は実行力が違う
よし、やろうという気持ちが強い会社が伸びる

8、考え抜かれた価格
500円の牛丼、10000円のステーキ
自分のサービスをどのような値付けをしているか
稲盛さんの庭師、庭師は通常人区代金でつけるが、この景色をいくらで買いますか?と値付けをする
ピカソは、自分の絵を絵の具代や用紙代で自分の絵を値付けしない

9、社長にしか出来ない仕事をする
社長が現場に入ると必ず成長が止まる
社長の仕事は生産性を高める仕事
サラリーマンは自分の労働力を売る人
それが職人になると自分にしか出来ない仕事をやり、単価が上がる
しかし、それだと二倍にはなるが5倍にはならない
経営者とはその人の特性を活かしてその人に見合った仕事をさせる
だから5倍の生活が出せる
社長の仕事は、採用とモチベート
モチベートは見てあげることと見てることを伝えること
褒めることは具体的に
ボーナス弾むよりよっぽど嬉しいはず
やめない理由は、この会社にいるといいことありそうと思わせること
不動産でやめない会社は1年目から客が取れる仕組みをつくれるがかどうか
100パーセント以上の仕事を出せる社員はいない、社長の仕事はいかに100パーセントに近づけてあげるかどうか

人は雇うべき
なぜなら人に見られてるという感覚は大事

稲盛経営塾とGoogleは言ってることが近い
彼らのやってることは本来親がやるべきこと

経営していると辛いことたくさんあるけど必ずいいこともある

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大森で働く社長
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男性
職業:
不動産仲介会社経営
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