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センチュリー21という不動産会社の加盟店の社長が書いているブログです
72の法則って知っていますか?

あなたが自分が持っている資産を倍にしたいと思ったとします
どんなやり方が思い浮かびますか?

1、資格を取って収入を増やす
2、転職をする
3、サイドビジネスを始める

ほかにもありますかね
最近youtubeなんかで副収入を増やす方も増えていますね

私たちが考えるやり方は利回りのいいものに投資をするやり方です

そこで出てくるのが利回りの72の法則です

一般的に72を利回りで割ると試算を倍にするまでの年数が出ます

たとえば、
1%で運用:72÷1=72 約72年必要
2%で運用:72÷2=36 約36年必要
3%で運用:72÷3=24 約24年必要
4%で運用:72÷4=18 約18年必要
5%で運用:72÷5≒14 約14年必要
6%で運用:72÷6=12 約12年必要
7%で運用:72÷7≒10 約10年必要
8%で運用:72÷8=9  約9年必要
9%で運用:72÷9=8  約8年必要
10%で運用:72÷10≒7 約7年必要

逆に、ある年数で運用資産を倍にするのに必要な運用利回りを知りたいなら、72をその年数で割るだけです10年で倍にしたいのだから、「72÷10≒7%」
今の運用資金を10年で倍にするためには、複利なら年間約7%の運用利回りが必要です

今私が興味あるのが外貨預金です
カンボジアの5年物の定期預金は6.5%です
72÷6.5=11年 
つまり11年定期預金を入れておくと試算は倍になります
1000万円入れておけば10年後に2000万円です

投資は時間を有効活用することが大切です




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センチュリー21ラスターハウスはJR京浜東北線大森駅から4分の所にあります
大森のミルパ商店街を抜けたところにあります



この写真がミルパ商店街です
そして次の写真がエレメントコープです



このコーヒーショップのマンションです
奥が郵便局になっています
エントランスは裏側です

この最上階が今回のお部屋です



すごくきれいに仕上がっています
白を基調としたいい間取りです




水回りもきれいです
そしてなんといっても眺望がいいです


ミルパ商店街がずっと下に見えます


今回のお部屋は2780万円です
自己資金なしで72472円で購入可能です
(金利0.525% 35年での計算)



動画も転記しておきます
https://youtu.be/Vgq9ZmExDu0

お問い合わせはセンチュリー21ラスターハウスまでお願いします
03-5753-5753

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本日は大森駅前住宅を見に行ってきました



大森駅徒歩3分の立地で住所は品川区南大井
200戸を超える大規模マンション
私と同じ年の昭和46年築で47歳です



大規模修繕が終わっていますので共用部や廊下、玄関ドアはきれいになっています
10年前くらいはリフォームしていても3000万円を切っていたのですが価格が上がってきました




なんといっても中庭が素晴らしい
夏はお祭りもやったりしますが今はこいのぼりがいました



お部屋の中はyoutubeの動画にしてみました
https://youtu.be/Pm6rhgD27oI


これが将来タワーマンションになったら住んでる人は最高ですね




価格 3490万円
住所:品川区南大井6-18-2
京浜東北線 「大森」駅3分
総戸数 231戸
管理費 6680円
修繕積立金 10010円
内見希望はセンチュリー21ラスターハウスまでお問い合わせください
03-5753-5753 中村

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金井君の掲載したアットホームのミサワホームズ東大井から問い合わせがありました
何気なく見ていたら写真の構図、ホワイトバランス、全体像、コメントがすごくよかったので
皆さんに共有します

まずは物件
https://www.homes.co.jp/mansion/b-80590004751/

写真は20枚以上
ほぼすべてにコメント入り

露出機能をうまく使っていますので全体が明るくとれています
ホワイトバランスの使い方もいいです
iPhoneの場合は照明の入り具合でかなり変わります
それから水平、グリッドの使い方が上手なのでとても広く見えます

以前リクルートが行ったマンションの写真撮影のテクニックのPDFファイルを添付しておきます
そしてiPhoneよりももっと広角に撮影したいという場合は

OLLOCLIP
https://blog.softbankselection.jp/28741/

というレンズが会社にありますのでぜひ使ってください
iPhoneでの撮影がさらに充実します

そしてミラーレス一眼レフも会社にはありますので
高額な物件や専属の媒介物件にはいいカメラで撮影しましょう

いいカメラで撮影した物件が下記です
https://suumo.jp/chukoikkodate/tokyo/sc_ota/nc_90922285/

ぐっと良くなりましたよね

賃貸も売買も関係なくせっかく写真を撮るならいい写真を撮りましょう


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以前新築分譲マンションの販売をしていた時に
お客様からよく言われた言葉があります、
 
「もう少し自己資金を貯めてから
 買うことにしました・・・」
 
これです。
 
一度は購入を決断したものの
実家の父に相談したら
 
「頭金が少なすぎる。
 もっと頭金を貯めてから買った方が
 利息も少なくて済むし、安心だよ」
 
と言われ、
購入を断念するというパターンです、
 
本当にこの電話は恐ろしかったです
しかしあの電話を受けていたころから20年経過して最近思うことがあります
 
果たして、あの頃の実家のお父さんのアドバイスは本当に正しかったのだろうか?
 
 
シュミレーションしてみます。
 
あなたの年齢が35歳だとします。
総額3500万円の物件を購入するとして
35歳の時点での頭金は100万円とします。
65歳までに返済を終えるとすると
返済期間は30年です。
 
頭金を900万円増やして総額1000万円にすると
年間90万円貯蓄するとして、10年。
年間90万円貯蓄するには毎月約8万円の貯蓄が必要です。
 
頭金が1,000万円増える年齢は45歳です。
こちらも65歳までに返済を終えるようにするには、
返済期間は20年になります。
 
 
【自己資金100万円で購入する場合】
年齢:35歳
完済年齢:65歳
総額:3500万円
頭金:100万円
借入金:3,400万円
金利:1.3%
返済期間:30年(元利均等返済)
毎月返済額:114,105円
ボーナス返済なし
 
【自己資金を1000万円にしてから購入する場合】
年齢:45歳
完済年齢:65歳
総額:3,500万円
頭金:1,000万円
借入金:2,500万円
金利:1.3%
返済期間:20年(元利均等返済)
毎月返済額:118,350円
ボーナス返済なし
 
どちらも返済額については
ほとんど変わりません。
 
しかし、ひとつだけ大きな違いがあります。
それは頭金を貯めるには10年間家賃を
払い続けなければならないという点です。
 
仮に、家賃が10万円だとすると
更新料を考慮しないとしても年間家賃は
120万円、10年で1,200万円になります。
 
もしこの家賃相当額を
頭金を貯めずに購入した人が、
10年間の家賃分を10年後に繰り上げ返済に
充てるとすると、
 
なんと、10年7ヶ月の期間短縮と、
252万円の利息削減が可能となります。
 
 
つまり、返済を完済できる年齢が65歳から54歳5ヶ月に
なり、返済総額も252万円減るということ
です。
 
今回の設定では10年後も今と同じ金利で
計算していますが、
もちろん金利上昇があればこの差は
更に大きなものになります。
 
なので、理屈としては
頭金が少なくても購入できるなら
少しでも早く購入して、
 
家賃支払い分を繰り上げ返済で早期に返済
していく方が、頭金を貯めてから購入する
よりお得といえます。
 
あの新築マンションを販売していた20年前の20代のころに
こんな話ができていたら
 
もっとたくさん販売できていたかも?(笑)
 
住宅ローンのことはセンチュリー21ラスターハウスまでお問い合わせください
 
センチュリー21ラスターハウス
代表取締役 中村光徳

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アパートの減価償却の話です 質問が多いので動画にしました ぜひ見てください

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店内の動画を撮影してみました

熱帯魚や営業部の中
賃貸のバックヤードなど結構見せています

ぜひ感想をお願いします

https://youtu.be/y_u4opADiVU

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昨年、住友不動産が住友不動産販売の株式を公開買い付けしたので住友不動産販売は上場廃止した
 
なので仲介大手4社(三井、住友、東急、野村)で上場企業はなくなった
 
だから公開している数字は昨年の住友不動産販売が最後ということになる
 
なので
センチュリー21と昨年の住友不動産販売の数字を比較してみた
 
センチュリー21
取扱高 7896億円 (前期 8183億円)
手数料 515億円  (前期 535億円)
売買成約件数 30362件 (前期 31489件)
店舗数 921店舗
 
住友不動産販売
取扱高 1兆1930億円 (前期 1兆656億円)
手数料 612億円  (前期 563億円)
売買成約件数 36108件 (前期 35987件)
店舗数 260店舗
 
住友不動産が住友不動産販売を吸収したのは、これから新築マンションの売り上げが見込めないので利益の出ている流通部門を数字に足したいからだろう
 
売り上げで言うと住友不動産と住友不動産販売では10倍以上の差がある(今期の住友の発表は9500億)
 
しかし先行きは暗い
 
新築マンションは高すぎて売れてない
 
スクラップ&ビルドから、販売、仲介、管理、リフォームなどの総合住宅メーカーへの移行は時代の流れかもしれない
 
三井リハウス、野村不動産の仲介部門の上場がなくなったのもほぼ同じ理由だと思う
 
もしタイムマシーンに乗れるならこれから3年くらい後の数字を見てみたい
 
話は変わりますが、私は昨日センチュリー21ジャパンの株を購入しました
 
私の考えはそういうことです
 
代表取締役 中村光徳

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褒めても、叱りつけても、どのように接したとしても
人はそれに応じた育ち方をする
子を見れば親がわかり、部下を見れば上司がわかり、社員を見れば社長がわかる
人が勝手に一人で育つことはない
人は育てたように育っている
自分の周りにいる人は、自分の鏡である
相手がそうしているのは、自分がそうしてきたから
相手が本気にならないのは、自分が本気になっていないから
怒らないとやらないのは、怒ってやらせてきたから
周りが助けてくれないのは、自分が周りを助けてなかったから
部下が上司を信頼しないのは、上司が部下を信頼してこなかったから
収入が少ないのは、価値を与えてないから
つまり
得るものを変えるためには、まず与えるものを変えればよい
他人を変えたければ、自分を変えればよい
人を育てたければ、自分が育つ姿を見せることである
福島正伸

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築30年以上のマンションをフルリノベーションしました
物件は目黒線の不動前駅4分という好立地
バス通り沿いで五反田や渋谷も目の前のバス停から1本で行ける
新築で探したら坪350万円は軽くするエリアです




以前の間取りは


古い2DKの間取りで玄関からダイニングを通って奥の部屋が二つという間取りでした
さすが40年近い物件ですので水回りも年季が入っています




これを我々で考えてリノベーションしました
テーマは「働く女性の都心の一人暮らし」です
間取りは下記です


基本は白を基調としたウォ―クインクローゼット付きの1LDKです
フローリングやキッチンも質を落とさず収納をできるだけ多くとった間取りです




いかがですか?
新築のいいところは誰も住んでいないところに住めるというプレミアです
中古のいいところは、ここに住みたいと思うマンションを検討できるというところ
中古マンションのリノベーションを考えている人は、ぜひ一度検討してみてください
新築と中古のいいところを合わせたのが中古リノベーションです

一般の人がリフォーム屋さんに頼んでもここまでのものはできません
空間設計から徹底的に仕上げました

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久しぶりにお客様のマンションの媒介を頂き動画を撮りましたのでアップしますね

素敵なマンションでした

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https://www.youtube.com/watch?v=01iHBbHN_cI

ユーチューブで「不動産はもう少しこうしたら売れるのでは?」と考える私の私見を述べてみました

よかったら見てくださいね

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今日は素敵な会合でした

人間力溢れた弁護士の先生でしたよ

学びのメモを共有しますね

伸びている会社には共通点がある
未来創造弁護士法人 三谷淳

1、細かい経理
販管費内訳を詳細にする
例えば水道光熱費
水道と電気代に分けてみると夏に光熱費が高いことに気づく
管理会計を導入する
その時に購入したものをその時に経費計上するだけでなくその月に出た本当の利益を求めてみる
かけた時間に対しての成果をみる

2、自分を怒ってくれる人にお金を払う
やはり怒られることは経営者になると少なくなる
成功する人はそういう組織に身を置くようにしている

3、掛け算でなく足し算をする
大きく伸びることを考えるのではなくコツコツやるべきことをやっている
しかし急成長や成功している会社ほど足し算が多いので掛け算に見えるが実は足し算である

4、教育より採用
伸びている会社は誰でもいいから入ってくれではなく、採用する時にすごいパワーを使っている
例えば採用の時にどんな質問をしてます?
志望動機?大事にしていること?しかし本音はあんたの会社のことなんて知らん
採用活動というのは、まずうちの会社というのはどういう会社なのかをきちんと伝える場である
だから採用活動というのは選ぶ場でなく選ばれるようにする場と言える

5、でかい目標
本当の目標を考えてみる
売り上げや社員が笑顔になること、地域ナンバーワン
その中で夢にはなくても目標にはあるもの
それは一つは測定可能かどうか
もう一つは期限が定められるかどうか
当然のように伸びている会社の目標は大きい
そして目標は誰が決めるのかは大事な点だが私はトップダウンであるべきだと思う
しかし大きい会社はコンセンサスが取れている

6、他責ではなく自責
会社内で起こることは全て社長のせい
人のせいにするといつもイライラする
しかし全て自分の責任と考えるとお客さんの大切さがわかる、社員のありがたみがわかる、自分が変わっていく

7、知っているではなくやっている
2:6:2の法則
下の2割はあまり勉強には来ない
では上の2割と真ん中の6割はどう違うんだろう?
いまは伸びている会社は実行力が違う
よし、やろうという気持ちが強い会社が伸びる

8、考え抜かれた価格
500円の牛丼、10000円のステーキ
自分のサービスをどのような値付けをしているか
稲盛さんの庭師、庭師は通常人区代金でつけるが、この景色をいくらで買いますか?と値付けをする
ピカソは、自分の絵を絵の具代や用紙代で自分の絵を値付けしない

9、社長にしか出来ない仕事をする
社長が現場に入ると必ず成長が止まる
社長の仕事は生産性を高める仕事
サラリーマンは自分の労働力を売る人
それが職人になると自分にしか出来ない仕事をやり、単価が上がる
しかし、それだと二倍にはなるが5倍にはならない
経営者とはその人の特性を活かしてその人に見合った仕事をさせる
だから5倍の生活が出せる
社長の仕事は、採用とモチベート
モチベートは見てあげることと見てることを伝えること
褒めることは具体的に
ボーナス弾むよりよっぽど嬉しいはず
やめない理由は、この会社にいるといいことありそうと思わせること
不動産でやめない会社は1年目から客が取れる仕組みをつくれるがかどうか
100パーセント以上の仕事を出せる社員はいない、社長の仕事はいかに100パーセントに近づけてあげるかどうか

人は雇うべき
なぜなら人に見られてるという感覚は大事

稲盛経営塾とGoogleは言ってることが近い
彼らのやってることは本来親がやるべきこと

経営していると辛いことたくさんあるけど必ずいいこともある

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よく経営理念について聞かれます

私は経営理念とは「経営の理想に対する信念のこと」と学びました

自分の理想って何だろうって突き詰めていくと理念体系が見えてくるといいます

でも勉強していくと言葉の意味はそれぞれ異なります

 

ドラッガーを勉強していると下記のように見えてきます

(もちろんほかの考え方もありますがドラッガーは使命が最上位概念です)

ミッション:あなたの会社が与える世の中の良い変化

経営理念:ミッションを実現するときの最も大切にする考え方

ビジョン:使命が実現した状態

社是:会社でこれは大切だ、正しいという考え方、行動(例:お客様第一主義)

社訓:会社で守るべき教え(例:我はヤマトなり)

 

ラスターの理念体系は

1、創業の想い

2、経営理念

3、事業使命

4、経営ビジョン

5、ラスター信条(行動指針)

5つから構成しました

 

創業の想いは何度も作り直しましたが15行ほどでまとめました

何のために不動産仲介業でスタートしてどんなことを大切に経営していて何を目指している会社なのかをわかるようにしたつもりです

 

 

できるだけ私(会社)の想いがまっすぐに届いてほしいと心から願っています

 

そしてよく

「経営理念は何ですか?」

「事業使命は何ですか?」

「ビジョンはありますか?」

って聞かれます

 

昔、ドラッガーの勉強しているときに山下先生にこんな説明をされました

象の絵を描いて

尻尾を指して「これは何ですか?」

鼻を指して「これは何ですか?」

足を指して「これは何ですか?」

「答えは全て象なんです」と説明されました

これが私の中で一番わかりやすかった説明です

 

つまり経営理念は何だろうか?

事業使命は何だろうか?

とそれぞれ個別に考えるのではなく、「わが社は何のために存在するんだろうか?」と問い続けることが大切なんだと感じました

もしそれが見つかって「わが社は○○のために存在したい」という想いが本物ならば、

使命目的は必ず決まります

ビジョンは当たり前に決まります

経営理念は決まっているに決まっています

 

だからいい会社というのはビジョン、ミッション、理念に一貫性があります

そしてミッションや経営ビジョンに社員満足(ES)は出てこないことが多いです

ESというのは経営の義務であり、目的ではないという考え方ですね

賛否両論ありますが、原理原則としてはまあ納得できます

例外として京セラフィロソフィでは企業の目的を

「全従業員の物心両面の幸福の追求と全人類の進歩発展に貢献すること」としています

ネッツトヨタ南国の横田会長も

著書「会社の目的は利益じゃない」の中で会社の目的はスタッフの幸せ以外にないと言っています

「我は何者か」がしっかりあれば例外ももちろん大丈夫ですね

 

ラスターハウスの経営理念は

「私たちは地域一番店の誇りと自覚を持ち、人生で大切な不動産取引においてお客様の最も身近な味方になることで関わる全ての人のありがとうを増やし続けます」

 

 

 

これからもスタッフ全員でありがとうを集めていきますので皆様、よろしくお願いします

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今月の給与に入れた手紙です
私の目標はラスターハウスのスタッフが、会社から世界で一番「承認されている」「大事にされている」「必要とされている」「愛されている」と感じてもらうということです

私が一番下っ端の若手スタッフだったらこんな会社がいいなって思える会社にいつかなりたいです

起業して10年が過ぎました
たくさん勉強しました
その中で日本には素晴らしい会社がたくさんあることも知りました
私が出会ったたくさんのいい会社を皆さんに伝えたいです
そうしたら必ず日本人は幸せになるような気がします
本当に「無知は人生に壁を作る」です

これからもたくさんのいい会社に出会い、自分の普通の感覚のレベルを上げていきたいです





親愛なるラスタースタッフの皆様へ
 3月末から桜が咲き
そしてあっという間に桜が散っていきました。
本当に時がたつのは早いものです。
皆様、体調管理はいかがでしょうか?
季節の変わり目はいつもよりも気を付けましょう。
そしてラスターハウス第12期がスタートいたしました。
これだけ長く続いているのも
本当に皆様のお客様への貢献の積み重ねだと思います。
いつもラスタースタッフとしての自覚
を持って行動していただき本当に感謝申し上げます。

 まずは先日の方針発表と理念の解釈を聞いていただき
本当にありがとうございました。
いかがでしたか? 
ラスター経営理念
「私たちは地域一番店の誇りと自覚を持ち、
人生で大切な不動産取引において、
お客様の最も身近な味方になることで
関わる全ての人のありがとうを増やし続けます。」

まずこの理念で伝えたかったのは、
考え方、人間力、不動産知識、奉仕の心、スピード
の地域一番店を背負おうという覚悟です。
私たちは大森の不動産会社ではなく
ラスターハウスなんだ
と誇りをもって言える会社になるという決意が大切です。
そしてお客様の味方になるという想いこそ
私たちが考える最高のベネフィットです。
私たちが出会う多くの困っているお客様は
「藁をもつかむ」気持ちです。
ならば私たちはその藁になろうと思っています。
私たちが最も言われるべき言葉は
「一番私の立場になってくれた」
です。
これを共有するための時間でした。
ぜひ
「私はこう思う」
から
「私たちの考えはこうだ」
に昇格させていきましょう。
味方になるとはどういうことか、
ありがとうを増やし続けるとはどういうことか、
誇りを持つとはどういうことか、
これらはどんどん事例を交えてお伝えしていこうと思います。
私たちでラスターを最幸の会社にしていきましょう。

 そして今年度の方針は承認と集中です。
承認とは価値を認めることです。
私たちは毎日お客様にたくさんの貢献をしています。
でもなかなか私たちは隣の人がどんな貢献をしたのかを知る機会がないですよね。
今回導入したソナーはそれをするいい機会だと思いました。
それは商談だったり、
代理で対応してもらったり、
または知らないことを教えてもらったりしたら
ぜひ承認の言葉をかけていきましょう。
仲間から承認される組織は
必ずお客様に貢献する力が高くなるはずです。
そして一番の承認は挨拶です。
相手の顔を見て名前を読んで挨拶してみましょう。
まず自分からですね。

 最後に集中です。
営業は千三つと言われます。
必ず結果が出るのなら
それだけを集中してやれますが、
その約束はないのでいろいろなことをします。
メールも質より量になり、
物件掲載もまずは量を増やそうとします。
でもこういうときこそ
一つの行動を大事にすべきだと思います。
仕事ができる人は時間に追われません。
なぜなら時間は有限であり、
仕事は無限だからです。
限られた時間に何をやるかはあなたが決められます。
そしてその結果が自分の時間の効果性なんです。
経営資源を集中させることで
資源の活用を最大化していきましょう。
そして私たちの一番の資源は時間です。
今月もありがとうございました。

ラスターハウス 代表取締役 中村光徳

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リブレット、アンファング、ウィローズ、ラスター、アールイーシー
の五社の幹部の勉強会のあとの懇親会です

全営業マンだと50人くらいいますので
みんなが盛り上がるイベントにしたいです

今日の勉強会は
部下のタイプを
目標達成欲求、
権力欲求、
親和欲求
のどのタイプかを見極めなければならないという
デイビッドCマクレラントの定義についてのディスカッションでした

人を見て法をとけではないですが、
タイプによって伝え方を変えないと伝わらないものもありますね

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成功する人って
成功するまでやりつづけた人だよね

よく聞く言葉だけど真理だと思う

私たち不動産業界の営業マンの営業は
よく千三ツと言われる

営業マンは毎日
たくさんのお客さんからのメールを返してる

10件返したら必ず契約できるなら
誰でも一生懸命丁寧にメールできるけど
100件返しても200件返しても
全く契約できないときもある

そんなときに本気でやり続けられる人が
成功する人なんだなって思う

最近子供のなりたい職業の1つに
ユーチューバーっていうのがある
でもそれを聞いた大人が、楽してなれる職業を目指してほしくないからYouTubeを見せないってニュースでいってたけど

なれるもんならなってみろ‼
って言いたい

毎日5件ずつオリジナル動画を
アップしていったら必ず食えるようになるなら
誰でも頑張れます

でも最初は1年間
毎日10件本気でアップし続けても
全く誰も見てくれない

この状況で二年以上続けられる人って
どんな仕事でも成功するような気がする

だって先が全く見えなくても努力ができる人だよ
そうはいないよね

成功する人は成功するまで続けられる人

いい言葉です

ちなみに僕のモチベーションを保って続けられる秘訣は
1、期限を決める
2、やらなきゃいけないではなくやりたいという言葉を使う
3、嫌なことはやらない

の三つです
参考までに

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昨日は銀座の久兵衛というお寿司屋に行きました

私は生まれてからあんなに美味しいお寿司は初めて食べました

が、先輩は「普段食べてるとこのほうが美味しいよ!」だって!(笑)

どんだけいいとこで食べてるんだろう?(笑)

優秀社員とか連れていきたいですね

会計は天文学的な数字でしたが、センチュリーが出してました!

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先日受験した日本会計コンサルタント協会の信託活用アドバイザーの認定試験に合格しました

 

私の次の名刺からは相続アドバイザーのほかに信託アドバイザーの名称もつけます

 

よく信託と相続って何?

信託銀行と普通の銀行はどう違うの?

って質問されます

 

信託は、

委託者(財産を預ける人)

受託者(財産を預かる人)

受益者(財産の恩恵を受ける人)

 

イメージは、昔の人が戦争に行くときに自分の財産を友人に預けて

「戦争中は連絡が取れないからあなたの判断でこの財産を管理しながら私の息子を養ってほしい!」

 

この依頼が信託契約です

 

私が感じたのは二つのことができるというのが信託の特徴です

 

一つが連続受益型信託です

 

信託はその受益者が死んだ後の次の受益者を指定することができます

 

例えば、私が信託会社に財産を預けて

「私が死んだ後に財産は奥さんに渡したい、奥さんが死んだら私の弟に、弟が死んだら私の孫に渡したい」

こういうように自由に法定相続に縛られないで設定することが可能です

 

よくあるケースが、

本当にお世話になったのは息子の嫁だけど相続では息子の嫁に財産を渡すことはできないので信託を活用する、というケースです

 

性的マイノリティの方も活用できます

(全体の7%はホモやレズなどの性的マイノリティと言われています)

 

「男性である自分が死んだあとは彼氏に財産を渡すが、その彼氏が死んだあとはその奥さんに渡さないで自分の家族に戻す」などです

 

もう一つが使途制限のための信託です

 

こんなケースに使います

「自分の財産を息子にあげたいが、息子にあげたらすぐに使ってしまうかもしれないのでその後の生活が心配だ」

よくあるケースです

 

日本は所有権絶対の原則がありますので

もらったものをどう使おうがその人の自由です

 

極端な話、財産を譲り受けた次の日にすべてアフリカに寄付してもいいわけです

 

しかし、財産を上げた人の意思を尊重するには使途制限が適切だという考え方です

 

例えば受託者(信託会社など)から「財産の中から毎月20万渡す」なんていう使途制限が付けられます(財産処分権を渡さないっていうのもあり)

 

どうでしょうか?

 

こういうことは信託銀行に相談しても資産が30億未満の人は相手にされません

 

また信託銀行は自分の銀行の融資が絡まないと動いてくれません

(高い事務手数料は取りますが)

 

まずは信託銀行出身で相続や信託に強いスタッフがいるような不動産会社に相談されてみたらいかがでしょうか?(例えばラスターとか(笑))

 

 

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今年から毎日5枚社員さんにありがとうカードを書いています
三日坊主にならないように投稿してみました

社員さんの仕事がお客さまを最高に幸せにすることなら私の仕事は社員さんを最高に幸せにすることだと思います
何をすればいいかは実はまだわかっていませんが、感謝を形にすることから始めてみます

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ラスターハウスの中村光徳です

私は以前
投資マンション会社、
一般住宅会社、
信託銀行不動産部
に在籍していました。

最近投資に関する質問が多いので
私なりの投資に対する考えを皆さんに伝えます。

投資に関するハードルが少しでも下がれば幸いです。

お話は
1、今の時期になぜ買うのか
2、買ってはいけない物件とは   の2つです

今回は今の時期に買う理由をお伝えします。

 皆さんご存知のように東京はある意味、世界一の都市です。
都市別GDPは
2位のニューヨーク、
3位のロサンゼルスを抑えて
第1位をずっと続けています。

人口は1300万人を超え
世帯数は650万世帯、
そのうち単身世帯は300万世帯です。

そして現在の東京の単身者向け住戸は100万戸
と言われていますので、
単身者向け住戸は現在大幅に不足しています。

日本は空き家問題という大きな問題を抱えていますが、

東京は
生涯未婚率、
初婚平均年齢、
離婚数
のすべてが全国1位です。
正直これからも加速度的に東京の単身者数は増えていくと思います。

私がまず言いたいのは
需要と供給のバランスを見るのなら、
今は住居が余っているとか人口が減っているとか、
全体像で見るのではなく、
投資のターゲットとして最適な
「単身世帯」で見るべきだということです。

 次に金利の話です。
日本は金利が高いという人がいます。
これは「名目金利と実質金利」
という経済学の話になりますので少し説明します。

現在はいわゆるデフレですから
毎年モノの価値が下がっていきます。
今年の100万円よりも来年の100万円のほうが
たくさんモノが買える状態のことをデフレと言います。

今年100万円の価値のモノを
無利子で100万円借りて購入したとします。
デフレ経済の中では
その購入したものは来年98万円になります。
ここで売却すると
2%の金利を払っているのと同じになります。
実際は借りている金利と
デフレで下がった価値の差を払いますので
実質は5%前後の金利と言えます。
これが実質金利の考え方です。

3000万円のマンションを名目金利1%で
頭金なしで購入すると35年返済では
月々8万円強で買えますから、
確かに低金利かもしれません。
購入した時には実質金利は低いままです。

しかし実質金利は売却するときにかかります。
売却するときに2500万円になっていたとしたら、
名目金利にプラスして
500万円分の金利を払ったことになります。
デフレ経済の中では500万円という
約20%の下落分を売却時に支払うことになります。
これが名目金利との違いです。

しかし皆さんご察しのように東京は違います。
個人的に私は
平成12年に恵比寿の85㎡のマンションを約6000万で買いました。
若干26歳でした。
現在売りに出すとすると
築15年の85㎡の恵比寿のマンションは
8000万以下では購入は難しいです。
減価償却を考えると
居住用財産の3000万控除をオーバーするかもしれません。

都心部のマンションを15年保有して
価格が下がるというのは現場で働いている我々からすると
絶対に考えられません。
必ず上がります。(ただし場所によりますが)

つまり東京の不動産は価値が下がりづらく
デフレ経済の中でも、
名目金利だけでなく実質金利も安く購入することができます。

私は現在45歳、1971年生まれで
「21世紀の資本」の著者トマ・ピケティと同じ年です。
ちなみに有名人で言うと今話題のイーロンマスクも1971年です。
(アイアンマンのモデルと言われていますね)

ピケティは200年分のデータの中から
経済成長率よりも資本収益率のほうが
はるかに高いと言っています。

つまりあなたの年収が年々上がってくる率よりも
資産が生み出す収益のほうが高いと言っているのです。
年間経済成長率0.5%の日本で頑張るよりも
5%の利回りの収益のほうが生産性が
はるかに高いという考え方です。

ピケティは普通の人は頑張って能力を上げるよりも
資産を持つことのほうが
生涯所得を上げられると言っているのです。
(新入社員にあまり話したくない事実ですが)
有名な図式は

r(資本収益率)>g (経済成長率)です

 現在の平均生涯年収は、
いろんなデータがありますが
仮に1億8千万円だったとします。

この生涯年収を上げるにはどんな方法がありますか?

資格を取る
転職をする
今の会社で実績を出して人よりも早く出世する
株式投資をする
ギャンブルにかける(笑)

これらはどれも正解かもしれませんが、
せいぜい成功率が5%というところです。

しかもデフレ経済の中では
将来的にこの生涯所得額はかなり減ってくるはずです。

すぐに1億5千万を割ってくるはずです。
後進国からの移民を受け入れれば一気に減ります。
現在、地方の医療や介護の現場での人手不足を考えると
移民政策は避けられません。

毎年春闘で自身の生産性を考えずに
「給与を上げろ」
と叫んでいる家電メーカーの中年サラリーマンと、
1年で50万円フィリピンの実家に送ることができたら
実家にいる家族8人が生きていける
という切羽詰まった状態で日本に来ている
フィリピン人の看護婦さん
この二人はどちらが真剣に働くかという話です。

企業は必ず移民で収益性を量ります。
そうなると日本の生涯年収は必ず下がります。

しかし企業が一般の人に払う生涯年収は下がりますが
その中で生涯所得を上げることは可能です。

それが資産を持つことなんです。

金持ち父さんも
「金持ちは資産を買い、貧乏人は負債を買う」
と言っています。

資産とは、
持っていると財布にお金が増えるもので
負債とは持っていると財布からお金が出ていくものです。

この論理で言うと居住用の住宅は負債になります。

簡単に言うと30年で3000万円の家賃収入が得られる物件を、
生涯金利込みで2000万円で手に入れられれば
生涯年収は3000万上がり、
生涯所得は1000万増えます。

これを5個持つと生涯所得は5000万増えます。
5000万円というと1流大学と高卒の違いですね。(笑)

なら30年で3000万というのはどんな物件でしょうか?
年間家賃が100万円の物件です。
月の家賃が8万4千円の物件です。
私たちのエリアなら1DKのアパートです。
間違いなく金利込みで2000万円以内で買うことができます。
1階が4世帯、2階も4世帯の1DKのアパートなら
1つもつだけで生涯年収が2億4千万円です。

会員登録すると当社の物件情報が全部見ることができます
http://www.lastarhouse.co.jp/register_temp.php

これが私の収益物件に関する考え方です。
もう少しほかの話題
(オリンピック、地震、道州制、これからの金利、地価下落)
にも触れたかったんですが
思ったよりボリュームが出てしまいました。

興味を持った方がいたらぜひ質問してください。
なおデフレというのは
天災のように考えられてる方もいるかもしれませんので
一応言っときますが
デフレは日銀の政策です。
日銀がお金を刷ればすぐにインフレになります。
インフレになると持っている不動産はどうなるのか
という話はまたの機会にしておきます。

次回は絶対購入してはいけない物件についてお話しします。

最後まで読んでいただきありがとうございます。

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大森で働く社長
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不動産仲介会社経営
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