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センチュリー21という不動産会社の加盟店の社長が書いているブログです
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やっと1月になって全員契約できました

社員(私も含む)全員が契約しました

去年の9月以来だったので

4ヶ月ぶりです


やはり全員が仕事をしていると

社内が活発です


毎日、大体誰かしらの

契約、決済、金消会、銀行審査があります


これから2月の繁忙期に入りますので

気を引き締めてがんばりたいです


特に我々は今、チラシからインターネットに変更しています

インターネットのお客様に対して

とにかく早い対応でがんばりたいです


もしかしたら今月か来月

弊社の新記録が出るかもしれません



それでは

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物件情報ってたくさんありますよね

私たちの得意な「大田、品川区」エリアの情報は約6000件あります

内訳は

マンションが約3000件
売り地が約1200件
中古戸建が約700件
新築戸建が約700件

といったところです



これらの情報は弊社ホームページの会員になると

全て見ることができます


Yahoo不動産で探すよりも

Homesで探すよりも

大田、品川に関しては多くの情報があります


しかしながら物件情報は毎日更新されています

本当に、昨日あった物件が今日はなくなっている、
なんてことは日常茶飯事です

逆に、昨日はなくても今日は希望の物件がある
なんていうこともしょっちゅうあります


毎日、約100件位の情報が追加されるんですよ

私たちのホームページに希望の条件を登録していただいたお客様には

その条件にあった物件が登録されると

メールが行くようになっています




非常に便利なシステムだと思います

私は大手の仲介会社にいましたけど

通常、営業マンはこれらの作業を「勘」でやります


5人くらいのお客様なら勘で大丈夫です

「この人は大森の新築戸建で5000万くらい
この人は○○小学校の学区内で3000万円以内の中古マンション」
なんて感じです


毎日、忙しい中でこれらの情報が更新されていないか検索します

これは大変な作業です


大手にいたときは一日2,3人の検索しかできませんでした

まめにやっていると

午前中にはなかった情報が昼を過ぎると出てきたりします

それをお客さんにメールで送ろうと思っているのですが

他の仕事が忙しくて2,3日忘れると、なんと物件が売れてしまったりすることもあります


ちなみにこれらの作業を大手仲介会社は

営業マン一人当たり100件くらいのお客様を担当させます


正直に話すと

半分以上のお客様は、お問合せいただいたときに
ご要望の物件を検索して、もしなかったらそのままほったらかしでした


大手の仲介営業なんてそんなものです




そんな反省から作った弊社システムは

客様が見落とさない限りは

必ずメールされます

それも現在の400人くらいの会員の方全員にです



まだ、会員でない方は、一度試されたらいかがですか?

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金利が下がりましたね

金利は、短期プライムレートに連動しますので

それにあわせて各メガバンクが0.2%ずつ下げてきました
 

実質の優遇金利とあわせますと

史上最低の金利になりました

 

私はこの業界に15年おりますが

この低さは経験したことがありません

もしかしたら内容によっては

1%を切る人も出るかもしれません

 

ただ、それに連動して益々審査も厳しくなってまいりました

とにかくローンが通りません

 

みずほ銀行なんかは

事前審査がOKだったのに本審査でNGを出してきたりします

まあ、気持ちは分からなくもないです

 

銀行は、利益を削る代わりに

リスクを極力負わないようにしているのだと思います




 

今思い出すと平成11年くらいが

一番金利が低くて減税も大きかったです

当時は最大550万円の減税が受けられましたので

ちなみに私の不動産購入も平成11年です



 

ただ、史上最低金利と史上最大減税が重なった期間

わずか半年間だけでした




 

今回はどうなるか分かりませんが

状況によっては平成11年よりもいい時期といえます



まあ、不動産は時期だけで購入するものではないですけどね






もし検討されている方はいい時期を逃さないようにだけしてください

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動いてますね・・・・・不動産


ホームページを見たお客様から

内件の申し込みが増えてきました



特に賃貸です

年末なのに、又は年末だからからかは分かりませんが

ご案内に追われてます



今日(23日)なんかは営業マンがずっといなくて私一人でした

営業マンは全員、終日お客様の案内です


お申し込みになりたいお客様が多いのは大変うれしいことなんですが

売買ならローンの審査、賃貸なら入居者審査

これが今は、大変厳しくなっています


銀行ローンは事前審査という形で審査をして

ローンの内定をしてから売買契約を結びます

これが場合によっては、事前審査でOKだったのに

本審査でローン否決、なんていう話も出てきました


賃貸に関しても

入居希望者の収入証明を出してから

審査でだめ!なんていうケースもあります



売買なら、購入できるかどうか?

賃貸なら借りれるかどうか?


この見極めが(お客さんも我々も)大事になってきました



どちらも収入はもちろん大事なんですが

職種も本当に大事です


物件を検討する前に

ご自身でどれくらいローンが借りられるか?

どれくらいの賃料の家が借りられるか?


一度ご相談ください


半年前とはだいぶ変わってきました

お気をつけください
 

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品川区のホームページが出来上がります
http://c21-shinagawa.jp/

多分今週中にアップすると思います

大田区のホームページができてからたくさんのお問い合わせを頂きました

また品川区でも最新の情報をどんどんお届けしたいです

まだまだ至らない点はあるかと思いますが

よろしくお願いします




ちなみに冬休みも決まりました

年内は28日まで営業します

年始は1月8日スタートです


多分今年の不動産業者はこのパターンが多いんじゃないかな

休み中のお問い合わせも答えられるようには考えています


それでは今年あと一ヶ月がんばります

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あと3ヶ月位ででラスターハウスを立ち上げてから2年になります

早いもんです



当時は3人でスタートしました


それこそ何も分からないままビジネスをスタートさせました

もちろんビジネスと呼べるようなものではなかったです


最初は広く感じたこの事務所も

現在9人の人間が働く場所としてはかなりせまく感じます


私はずっとサラリーマンでしたので

いわゆる「起業家」といわれる人の知人は少なかったです

アドバイスをくれる人も少なかったです


もちろん、周りの人はアドバイスをいろいろくれました

しかし

実際に実務経験がない人からの
アドバイスは

よくないどころか逆効果でもありました




ある人は人材育成がすべてだという

ある人はマネージメントが一番大事だという

ある人は年間の具体的な目標がしっかりしていれば
すべてがうまくいくといいました


私もその気になって本屋のビジネス書コーナーに行って

あらゆる本を読みました

人の育て方、法律関係、会計、経営者系の本

などなどです

読んでその気になっていました


ただ、今思うことは

それは、ほぼすべて間違いだったと思います




起業したばかりの会社に

ほとんどの事は必要ないと思います

会計も必要なければ、人の育て方も必要ないです

マネジメントももちろん必要ないです



起業して軌道に乗るまでは

必要なのは、集客販売のみで十分です


集客と販売をひたすら学んで

ひたすらそれを実行して

試行錯誤を繰り返すのがいいと思います




この時点ではマネージメントよりも

販売、集客が優先されるものだと今は思います


考えなければいけないのは

どうやったら人はモノを買うのか?
どういう動機で人は動くのか?
どういう経路で自己の商品を伝えるのか?


それだけを、毎晩、毎晩考えていればいいのだと思います


マネージメントなどをきっちりやる必要がある時が来たら

それは、自然と分かるものだと思います


それまでは、全員営業マンです


当社は全員が営業マンです

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知っていますか?

大森のベルポートという大きなビルがあります

そこのビルにいすゞ自動車の本社があります

そのいすゞ自動車が派遣社員と期間従業員

1400人を解雇すると発表しました




1400人というと

すごい数の人が仕事を失ってしまうことになるわけです

彼らはこれからどうなるんでしょうか?


また、別の工場へ

派遣社員として働きに行くのでしょうか?





彼らの心配をしても仕方がないのですが

こういうニュースを見ると

アメリカ発の金融危機がじわりじわりと

私たちの生活に影響を与えているということを

リアルに実感してしまいます


私はもともと営業職でした

社会に出てからずっと営業の仕事を生業としてきています

商品のよさをいかにアピールするかが仕事でした


ただ、私はただの一度も

仕事がなくなるという不安を持ったことがなかったです


実際に様々なところから勧誘の声がかかっていました


自慢しているわけではないのですが

私がこういった状況にいることができたのは

常に自分の技術を磨いてきたからだったと思います




営業マンとして働いていたころは

自分の実力に絶対的な自信を持っていました
(根拠はないですけど)


なぜ、そんなに自信があったかと言うと

日々、たゆまぬ自己研鑽をしてきたからです



だから、お客様の前でも常に自信満々で

プロとしての提案をしてきました



スキルを磨くということは

その道のエキスパートとしての地位を確固たるものにできます


そして1つのスキルをエキスパートと呼べるレベルまで

磨き上げるのに実は、そんなに時間はかかりません




こと不動産の営業マンに限って言えば

3年もあれば十分

です



だから、少し努力をすれば

エキスパートになることは意外に簡単だったりします
(もちろん職種によりますけど)




そして、一たびエキスパートとしてスキルを身につけると



そのスキルを求める人に

貴重な価値を与えることができる存在となります





そのスキルは

従業員としてなら会社に大きな価値を与えることができます

また

経営者や起業家としてなら

顧客に価値を与えることのできる力となります




そしてその結果として自分に

大きな自信
を与えてくれることになります




だから今の環境に安心せず

スキルを磨き続けるべきです


そして

より人に価値を与えることのできる存在になるべきだと思います





P.S  経営者としてはまだまだですけどね


 

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不動産会社の新入社員がまず最初にやらされること何だと思いますか?

 
答えは、物件を見ることです

とにかく物件を見ること、一戸建もマンションも、高い物件も安い物件も偏見無く
とにかく一件でも多く見ることなんです


 不動産会社の営業マンといっても

みんなが宅地建物取引主任者の資格を持っているわけではありません



昨日まで車のセールスだった人から

経理をやってた人までとにかく前職はいろいろです



そんな人達がある日いきなり不動産会社の営業マンになるわけですから

教える方は大変です




大手不動産会社の場合は入社するとすぐに研修を受けさせられるのですが

こんなものは実際の実務ではまるっきり役に立ちません




 そこで先輩が新入くんにまず最初にさせること

それが現地をたくさん見せることなんです



 現地さえたくさん見ておけばキャリアがまったくない人でも

次第に物件の良し悪しが見えてくるのです




 ここで大切なポイントは2つです



 ひとつは物件の良し悪しを図面や数字で判断しないことです

不動産の場合は図面や数字では絶対にあらわれないものがあります

周辺環境とかその物件が醸し出す雰囲気は現地を見ないとわかりません

スポーツ観やコンサートのライブ感が一軒ごと家にあるからです




 ふたつ目は、集中して見ることです

 だらだらと時間をかけて見ても得るものは少ないです

 見ないよりはましかもしれませんが

どうせ見るなら集中して徹底的に見たほうが

物件を見る目を養う効果はとても大きいです



 マイホームを探しはじめたお客様はまさに新人の営業マンと同じです

 いい家を探すには、いい家を見極める目を養うのが先決です

偏見を捨ててとにかく現地を見ることが何より大事だと思います
 

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中古物件を紹介する段階で

『この家はどうして売り出すのですか?』

と聞かれる事があります




売却理由は人それぞれですが

事件、競売、離婚等が原因だと聞いて喜ぶ人は少ないです
(まあ一部、価格優先で喜ぶ人もいますけどね)



確かに縁起が悪いと考える人もいます

そのような理由で売り出している家は買いたくない!

というのも理解はできます




しかし

『ご近所さんはどうゆう人ですか?』

と聞かれても困ります

我々はご近所の事までアレコレ発言できません




せっかく家を購入しても

ご近所とのトラブルで家を手放す人もいますので

ご近所と上手く付き合えるかどうかは重要な事です



事前にある程度の情報が分れば便利だとは思います

そして、担当の営業は、ご近所の事をある程度は知る事ができます



ご近所に売り出しの挨拶に行ったり
測量立会いで会ったりするからです




一度会ったくらいでは何も分らないのと同じですが

一部の特殊なお仕事(暴力系)の人達だけは分ります



しかしお伝えすることはできません

そんな個人的な判断で近所の人の事をアレコレ言った事が知れたら

大事件です



物件の購入者は、ご近所と親密になる可能性が高いのです

後になってから

「そういえば・・センチュリー21の人がアナタの事をやばい人だと言ってたわよ」

なんて言われたら




・・想像しただけで怖いです

どんな苦情がくるか



ちなみに宗教、差別等も不動産の重要事項は厳しいです

「本物件の近くに宗教団体○○があります」

基本的に上記のようなことは書いてはいけません

お気をつけください

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先日、あるお客様から

「社長、もう少しまめにブログを更新してよ!
旅行ばかり行ってないで」


なんてお叱りを受けました(笑)

がんばります



今回はまたバレードの法則の話



私の尊敬する先輩が常に行っていることがあります


常に、常に、自分の仕事を
”ごく僅かな莫大な結果を生み出す重要な事”
に集中しなさい!
小さい事に気をかけていてはいけません




これは、80:20で知られる

パレートの法則

です




パレートの法則とは

自分の努力の20%が、80%の結果を生み出す

という事です



逆もしんなりで

残り80%の仕事は、20%の結果しか生み出しません




なので、極めて重要になってくる事は、

「どれがその20%か?」

「何が大きな結果を生み出すちょっとした事か?」


という事だと思います


私たち不動産仲介業に置き換えてみてみると

80%以上の収益を生み出しているのは

おそらく20%以下のことになってくるのだと思います



たとえば、私たちのホームページには

約8000件の物件情報が記載されています

ただし一ヶ月に閲覧されるのは300物件くらいです

その中に何百回もの閲覧をされる物権もあれば

一回しか閲覧されない物件もあります

9割以上の物件は詳細の閲覧をされていません


ダイレクトメールなども確立は低いですね

我々がよくやる「空き地調査」なんかのレスポンス確立も同じです






もし、この少数のことに集中できたら

もっとたくさんの事ができるのだと思います



例えば

もっと自由な時間を持てるだろうし

もっとたくさんのチャンスを作れるのかもしれません


つまり私の言いたいのは

「忙しい」の罠にかかってはいけない

ということです




忙しい=自分は働き者だ

と考えてしまうのは簡単です




しかし、やるべき事も重要ですが

やらない事もとても重要です





ほとんどの人はやるべき事に注意を払っても

やらない事は考えもしたことがないはずです





80:20の法則は、現代社会では、80:20になっていません

それは、95:5だったり

2:98だったりします








もし、この2%のことに集中して、エネルギーを注いだらどうなるだろう?

売り上げは簡単に、何倍にもなるはずだと思いませんか?





皆さんにとってこの2%は何でしょうか?





今日、仕事にとりかかる前に

その仕事が自分自身がやるべきなのか

考えてみたらいかがでしょうか?


それは2%なのか?

それとも98%なのか?

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先日、ある集まりのときの話なんですけど

ある人が私の所にきて立ち話をしました


彼はいわゆる不動産仲介業の事についてとても詳しく

話している事は

私の知らないことばかりでした


「こんな事はあの会社がやってるんです、
 あんな事は株式会社○○が先駆けですよ。
 こんなやり方の会社が売れているみたいです。」

などなどです


いろんな話を聞いたのですが

ある一言で私はショックを受けました


「こないだ株式会社○○の部長さんに話を聞いたんですが
 全部知ってることばかりでした。」


出ました!

"それはもう知ってる"病です


私の経験上の話ですが

"それはもう知ってる"と

思った瞬間から成長は止まります




そして

新しい情報を吸収できなくなり

深い理解を持つこともできなくなります





それは病気のようなもので

それにかかったらもうストップしたも同然だと思います





実際、私の周りにいる結果を出している人は

絶対にこんな言葉を使う事はないです




ビジネスで大きな結果を出した人は

それなりに知識も豊富なはずです






しかし、そんな知識豊富な人ほど

より深く理解するために

同じ事を何度も読んでみたり、聞いてみたり、やってみたりするものです




こういった

繰り返しの力で

知識やスキルは自分のものとなっていくのです!!






だが、この"それはもう知っている"病

にかかってしまった人は

残念ながらそれ以上

成長することも知識やスキルが身につくこともない

むろん結果もでません




何故なら、この病気にかかった人は

新しい事を知れば、ビジネスは上手くいく

と考えているからです

これは大きな間違いだと思います




現実には"新しい事"を知ったところで

ビジネスには何の影響もないはずです



そして、新しい知識と言うものは

世の中にあらゆる形で腐るほどあふれています

そして、今現在もウィルスのように増え続けています




"新しいこと"を知ったところで

決して、その増殖スピードに追い付くことはないし

追いついたところでビジネスには全く影響はないのです




私が大切だと思っていることは

"もう知っている事"でも"新しいこと"でも

どっちでもいいから

実際に自分の手足を動かしてやってみる事

なんです




世の中には

経験からしか学べない事

がたくさんあります

そして、経験した瞬間に

知識は知恵に変わります



その知恵が何度も何度も

自分の中に刷り込まれることで

それは自分の考え方の一部になります



そうした時

初めてビジネスに変化が訪れるかもしれません




もし

"それはもう知ってるよ"



口に出して言っているならそれはとても危険な信号です



"もう知ってる"病

にかかってるかもしれません

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皆さんは銀行の金利ってどういう風に考えていますか?

もちろん様々なローンの組み方はあります

固定金利、変動金利、短期固定に超長期固定などです





そのローンの実行金利のからくりを一部ご紹介します

なんと





仲介会社によって変わります!!





知っていました?

提携しているとホームページなどの金利よりも安くなる場合もあるんです




たとえば

小さい2,3人でやっている地場の不動産会社から購入すると


最低の優遇しか受けられません



銀行も意地悪ですよね


もちろん小さい会社は

「ご本人様の属性によって金利の優遇幅は変わります」

なんて説明していますが



現状は大手で購入すれば確実に安い金利で買うことができます

もちろん多少の例外はありますけどね




我々センチュリー21は、世界最大の不動産ネットワークです

日本に約800店舗あります

これらの店舗のお客さんが毎月申し込むローンの総額は計り知れません

つまり銀行にとって我々のお客様は

大事なお得意先になります



ちなみに

住○不動産販売      243店舗(全国)
三○リハウスネットワーク  233店舗(全国)
東○リバブル       125店舗(全国)

参考資料により多少の前後はあります

これが大手3社ですね


他にも大手はあります




仲介ならどこでも同じという考え方の方は

一度相談してください


小さい会社での購入で

たった0.1%金利が変わっただけで

簡単に100万円単位の総支払額が変わってしまいます



我々センチュリー21の提携銀行は数多くあります

小さい会社で

「あなたは?%の金利優遇が受けられます」

といわれた方

是非一度我々にご相談ください

本当にその金利が一番低い金利じゃないかもしれませんよ



 

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当社のホームページを10月10日にリニューアルしたんです

ただ、当社の会員登録をしないと

一部の情報しか見ることができないシステムなんです

特にもったいぶってるわけではないんですが

個人情報の関係なんかで、今回のシステムにしました



このホームページにしてから20日間が過ぎました

会員登録していただいたお客様は50人くらいです

毎日、2~3件の新規登録が毎日あります

管理の仕方を変えないとお客様の要望の整理も大変です




それでホームページの情報は

毎日物件を200件くらい登録してるんですが

それを見ているお客様のチェックがすごいです



お客様の要望のエリアで、新着の物件が出ると

会員の方からすぐにメールが来ます


それこそ営業マンが探すよりも早くです(笑)

かなり見ている人はチェックしています

それこそ毎日何回もホームページの更新をチェックしていただいています

ありがたいことです




解析ソフトで分析してみると

今のホームページは

初めてホームページに来ていただく方と

すでに前に来ていただいた方との比率がちょうど50%くらいです

毎日、新規の来訪者も多いです

新規の方は70%がyahooからきて頂いています

googleが20%くらいですね

ちなみに検索エンジンでyahoogoogleを上回るのは日本だけみたいです

ですからホームページ業者はyahooのSEOを気にします



ですから物件をまめにチェックしてくれる多数の会員のお客様と同じくらい

新規のホームページ来訪のお客様がいらっしゃる事を心に置きながら

ホームページは更新していきたいと思っています

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まだ途中ですけど

今月の成績の件です




物件価格は落ちていますね

お客様にとっては買い時期かもしれません

売主の業者さんには申し訳ないですけど




話は変わりまして

当社はバックヤードにお申し込みを貼り付けています

朝、出社した際に全員が分かるようにです




79b6963e.jpg



←こんな感じです









まあ、営業会社なら当然なんですが・・・・






ちなみにお客様がトイレに行くときなんかはバックヤードを通ります

「目標まであと○○○万!!」

なんていう張り紙も

見られてしまいます(笑)







店舗でこんなことやっているのはうちだけかもしれません

やっぱり事務所を借りたほうがいいのかも
 

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先日、宅地建物取引主任者の試験が終わりました

10月の第3週に年1回だけある試験です

この試験に受かると宅地建物取引主任者になれます

宅建主任者にならないとお客様に重要事項説明ができません

ですから不動産業界に勤めている人は全員持っていないといけない資格になります




しかも

不動産の会社には5人に一人以上が宅建主任者でないといけません
(本当は全員でないといけないと思いますが、受付の女性などもいるので少し甘めです)

つまり

宅建主任者が20人しかいない会社は

社員を100人以上は増やせません


基本的に不動産会社としては、全員に取って頂きたい資格です








ちなみにこの宅建の資格について

私の友人が面白い事を言っていたので、紹介したいと思います

以下です

私は不動産の資格について、こうあればいいのに、と思っています。

①<初級資格>
 不動産に従事する人は必ず持たなければならない資格。
コンプアライアンス重視で保険の募集人資格のように、割と簡単で毎月でも試験が行われる。

②<中級資格>
 重要事項説明をするには必要な資格。
今の主任者資格に近いもの。
ただし試験内容は、実務的に必要な内容を網羅したもの。
不動産の仕事をしていて、一生に一度あるかないかのパターンなどは不要。

③<上級資格> 不動産会社を経営するための資格。

不動産初心者もベテランもこのひとつの資格で網羅されるということ自体がおかしいと思う。
宅建資格を持っていない優秀な人間も結構いる。


私も不動産業界に勤めていて

いろんな業者さんと話す機会がありますが

人によっては「本当にプロなの?」

耳を疑ってしまう程度の知識しかない人もいます




私の友人のような制度になれば、それは回避されますよね

これから不動産業界の地位を上げるために絶対必要なアイデアだと思います






すばらしいアイデアに1票投じました
(佐藤社長、無断での掲載、すみません。でも私も賛成です。)

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昨日会員登録していただいたお客様から電話がありました

「社長はいらっしゃいますか?」

と聞かれ

たまたま電話に出たのが私だったため

「私です」と答えましたら

「できれば明日お会いしたい」とのことでした



お話を伺っていたら

私たちの不動産に対しての考え方
http://www.lastarhouse.co.jp/thinking/thi01.html



このブログを読んでいただいて、とても共感できたとのことでした




その後、ご自身の希望を言っていただき

できれば「ラスターハウス」とお会いしたいとのことでした

明日の面談のお約束をさせていただいて、電話を切った後


しばらく一人で感動してしまいました!



私たちがいつも考えていること、会議で話し合っていること


「こういう風にしたらお客さんのためになるんじゃないか?」

「普通の不動産会社はこうだけど、我々はこうしよう!」

などなど

考えて、新しいホームページに入れていることに



賛同してくれているお客様がいるんです!



これは喜ばしいことです


次はこのお客様のニーズをしっかりと把握して

プロとしてのアドバイスをさせていただきます

もしかしたら厳しいことを言わせて頂くかも知れません

他の不動産会社のように、すぐに物件はご案内できないかもしれません



でも

私たちにできることを、心をこめて

させていただきます



お電話、本当にうれしかったです

ありがとうございました



それでは明日!


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先日の話なんですけど

S友不動産販売に

また

物件を囲われてしまいました

当社にお客様から問い合わせがありましたので
(そのお客様は何度かご来店いただいているお客様です)

物元のS友不動産販売に物件確認をしたところ

「お話しがはいってます」と言われました




その後当社のお客様が

今までお付き合いのある不動産会社を通して内覧をしたい

とメールで連絡をとったところ

以下の返事が帰ってきました



 

 

※以下大手仲介不動産会社の営業マンのからのメール

不動産仲介業というのは仲介手数料で成り立っている仕事であり

直接当社にお問い合わせいただいた(他の仲介会社が間に入っていないこと)

お客様がいらっしゃる中で

わざわざ他社様を通して来ていただいたお客様をご紹介することはしておりません

直接当社のお客様でご紹介できる方がいないというのであればお話は別なのですが

今回の「ライオンズマンション○○」に関してはご条件に合う方が何組かいらっしゃいまして

その中で一番早くお申し込みをいただいた方に

ご購入をいただくという流れになっております
(もちろん直接のお客様として○○様をご案内し仮にお申し込みいただいたとすれば
優先させていただくことは可能です。)

まずは、当社に直接お問い合わせいただいた見込みのお客様が第一であり

そのお客様にご紹介させていただいて契約と至らなかった場合に

他社様のお客様をご案内させていただいております







以上です

はっきり物件隠しをしていると言ってます

売主様はおそらくこのことは知らないでしょう

知っていたら怒りますよね

売主様からすれば

少しでも高く、条件のいいお客様を探してもらうために依頼したわけですから




売主様から売却を依頼されている立場なのに

売主様の為にならない自分勝手な行為
 
こんな不動産会社に

あなたなら高い仲介手数料は払ってまで売却を依頼しますか?

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今月6件目の申し込みが先ほど入りました

10月は前半から非常に多くのお問い合わせに追われています
(我々が先月末旅行に行ったのが原因ですが)



内訳で言うと

マンションが

新築一戸建てが

売り地が

です






来週から折り返しなので気は抜けませんが


今月は今のところ全部が実需(実際に居住する物件)です






秋になって本当に不動産は動いていますね

去年より物件が少なくて紹介できる物件には限りがありますが

ものはよくなっています

適正な価格のものが多いんです




しかも・・・・・・

ローンを組まないお客様が多いです

組んでも少しのローンという方が多いです

この現象は平成15年~16年にかけて起こった現象です





当時は物件価格が適正になって現金買いのお客様が増えてきたと思ったら

徐々に物件価格が上がり始めました


とするともしかしたらこれからは・・・・?






私もまた収益物件を購入しようかな!





















そういえば昨日からホームページが新しくなりました

早速の皆様の会員登録ありがとうございます

皆様のご期待に沿えるようにどんどん新しくしていきますので

よろしくお願いします


■『センチュリー21 ラスターハウス』ホームページはこちら♪★ 
http://www.lastarhouse.co.jp/

  大森で働く社長ブログ
http://lastarhouse.blog.shinobi.jp/

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仲介不動産の営業マンの話ですけど

自分が担当の媒介物件があると

自分が担当する物件を同業者が案内することがあります


空家の場合、立会いはせずに鍵を貸すこともあります

しかし

高額な財産を預かっているのですから

鍵を貸すのは極力避けるべきだと思います



それに業者が案内する時の『案内立会い』って

いろいろな意味で重要だと思います



今日は、案内立会いをするとによるメリットや

立会いをしないことによるのリスクを話します





まずはメリットから・・

客付業者のセールス・トークが聞ける

担当者の不動産知識の程度が分かる

鍵の開け閉めを確認できるし戸締りも確認できる

合鍵を作らせない

その案内により物件内を傷つけたり壊したり汚していないことを確認できる

案内した顧客を分析できる

案内中の会話を聞き、リスク回避できる

客付業者では答えられない顧客からの質問に対応できる

・・その他いろいろ




案内しないで鍵を渡した時のリスク・・

案内中に物件を汚されたり傷つけられても証拠がない

戸締りが不安

申込が入っても顧客の雰囲気がわからない(軽い気持ちの申し込みかどうか)

客付業者が現場で無責任な発言をしたか不明
(例・修理させますよ・・撤去させますよ・・大丈夫です・・等)

立ち会っていないので客付業者の担当者の不動産知識を判別できない

・・その他いろいろ




・・ということで、案内立会いはしたほうが良いのです

『会う』ことにより多くの情報を得ることができます

その情報を知っているのと知らないのでは

不動産取引の安全性に大きな差が生じます




数秒間でも会えば、その人の雰囲気や話し方により

常識・非常識、性格、職業、それから

衣服や持ち物により収入レベル、その他の事が推測できます

立会いをしないと、その情報が得られません




空地の物件には、『売地/連絡先・・』という社名入りの看板を設置しますよ

土地の場合は鍵の手配が不要なので案内立会いはしません

多数の業者が勝手に案内するのですが・・

『売地』の看板を外されたり捨てられた事があります




専任業者に直接連絡されるのを避けたい気持ちは理解できますが

まぁ、立会いしてないと好き勝手な事をする業者もいます

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研修旅行中です

このブログはタイからです




社員の一部と旅行に来ています

みんな会社とは違う顔を見せて生き生きしています

やっぱり年に何回かは息抜きも必要です



我々は何のために仕事をしているのか?

この疑問にきちんと答えてくれる人の言葉に出会ったことがあります

「おいしい食事、うまい酒、日常を忘れさせてくれる楽しい時間。
そんなときを送るために仕事をがんばるんだ。
人生の目標を考えるなんて不毛なことだ」



私もそう思います


がんばるときにはつらいこともあります

我慢するときもあります

それは全てその後にやってくる楽しみのため

私はプロテスタントではありませんので

欲求を我慢することは本位ではありません


その後にやってくるいくつかの楽しみのためです




最近ふと思いましたが

60歳のときに

「自分はいい人生を送っているなあ」

と思えるようにしたいです

80歳のときに

「もう一度生まれ変わるならまた自分になりたい」

と思いたいです


 

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先日(木曜日)

以前の会社の上司と食事しました


当時の私は20代後半だったと思います

確か結婚前です

結婚式にも来てくれた人ですから


今は50人くらいで年商100億近い会社にいらっしゃいます

そこの会社の役員です


なんか成功されていて私もうれしくなりました

この人「いい人」なんですよね

別に怒らないわけじゃないんですが

厳しくないわけじゃないんですが

なんとなく



があるんです



だから本当に好かれていました





話の中心はやっぱり当時の話です

当時は本当にきつかったですよ

よく昔に戻りたいなんていう話を聞きますが

私に関しては

絶対戻りたくありません!

あのきつい時代をもう一度なんて、、、、、



だけど話は盛り上がります

「あの時はきつかった」

とか

「何であそこまでできたのか?」

などです




私から見ると

きつい修行時代に一緒に戦った仲間なんですよね



昔の仲間と会うと当時の自分がよみがえります

それは意外と心地いいです

高校時代の部活と同じ感覚みたいなものですかね




皆さんにもキツイ時代を一緒に戦った仲間はいますか?

もしいるなら大切にしてください

それは人生の宝だと私は思います



 

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今日、9月の目標を達成しました!!!

総取引額が3億円です

今月もたくさんのお客様からの依頼

本当にありがとうございます




私たちの店舗にお任せいただいたお客様には

心から感謝いたします





今月も当社の社員は全員が契約し

全員がレギュラーとしてがんばっています




月末に向け、決済やローンの申し込みなどこれからも忙しい日々になりますけど

全員が一丸となってがんばります







ところで

大森北1丁目の築浅マンションの媒介を頂きました

平成16年築で大森駅3分の3LDKマンションです

クレストラフィーネ大森駅前」というマンションです


9月20日に「売ってください!」という依頼を受けて

今日(22日)に買い付けが入りました

初めは他の不動産会社(大手S不動産販売)で売却を依頼していたそうなんですけど

全然売れなかったそうです

それどころか「価格を1000万くらい下げてくれ!」といわれたそうです

どんな営業しているんだか疑ってしまいます



日ごろからお客様がどんな物件を要望しているかを

営業に把握する能力があれば、不動産売買は難しくありません

それをしないでどんどん価格を下げさせていく大手のやり方は

必ずお客さんに”そっぽを向かれるとき”が来ると思います




ちなみに11月3日までにセンチュリー21で契約すると

賃貸でも売買でも素敵なプレゼントが当たります

前回、我がラスターハウスのお客様に

「大型プラズマテレビ」

「折りたたみ式電動自転車」

が、当たっています


今回も当店舗のお客様に素敵な賞品が当たることを社員一同願っています

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大型金融会社倒産がありました

これからしばらくドル安になるでしょう


日本も景気の悪さが問題になっています

おそらくバブル崩壊時もそうだったんだと思いますけど

景気減退の時期に不動産を購入する方って

本当にいいものを買いますね



収益物件って利回りだけじゃないです

その物件の空室リスク、修繕費用リスク、資産価値下落リスクなど

いろんな情報の中から判断をしないといけませんよね



今購入される方って

本当に総合得点が高いものを選ばれるんです

ただ、利回りが高いものでは売れ残ります



ということは

総合得点の高いものを預かっていけば

問い合わせは多いって事です





これが経済原理なのかな?

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収益物件が売れていますねー

それも1億未満の新築は問い合わせも多いです

問い合わせてくる方は普通の方が多いんです

こういう言い方は失礼かもしれないけど

とんでもないお金持ちの方、とかじゃないです


しかも最近は利回りもいいんです

ちょうど2年前くらいは川崎でも7%は難しかったのに

最近は都内でもいい利回りの数字が出ます


そういえば投資の本もたくさん出ていますね

最近の本屋にはたくさん並んでいます

何冊か読みましたが、ほとんど素人向けです



こういうのを読んで

新築マンションのディベロッパーにだまされて

高い(3000万くらいの)ワンルームを買ってしまったお客が何人かいました

本当に可哀想です



ご主人が独身時代に組んでしまったローンで

結婚後も住宅ローンが組めない人もいます




私は、投資というのは

資産価値上昇型(ストック)



利回り追求型(フィー)




に分かれると思っています


投資を始める人が何を求めるかで購入するものは変わってきます

当たり前のことですが

立地のいい新築で利回りを期待するのは無理です


利回りを重視するのなら

古くても家賃が割安で設定されていたりすれば

必ず満室になります


この辺(大森近辺)であれば

築30年位でも6万円以内の1ルームなら必ず付きます



逆に満室総定額を割高に設定している業者もありますが

しばらくしたら必ず家賃は下がります



こういう仕組みを考慮して

立地はそこそこで

割安な家賃設定で

10%くらいでまわっている1ルームはお買い得です

総合利回りでも8%近く行くと思います


こういう物件を3から4物件持っていると

毎月20万以上の収入になります



ここから定期的に物件の売り買いをしていくと

自然に物件は増えていきます

残債は少なくなっていきます




http://baby.6.dtiblog.com/

この人なんかすごいです

最初は600万くらいの1ルームから始めて

現在は資産総額3億を越えてしまっています

毎月の収入は300万円

毎月のローンの支払いは140万円くらい

実質160万円くらいの余剰収入があります

普通のサラリーマンの方ですよ


ここまでくれば

よっぽどのレバレッチを効かせた失敗をしなければ

バラ色の老後が待っています


あとは最終的に

リタイヤ向けの資産の組み換えをして

負債をなくし

借り入れのないビルを1棟作れれば完成です




まあ長期保有よりも短期組み換えでの資産形成が

時代にマッチしてるんじゃないでしょうか?

 

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昨日と今日は午後から2日間とも契約でした
 
新築一戸建てとリノベーションマンションです




リノベーションマンションや新築一戸建ては

業者さんの瑕疵担保責任2年間が生じます

ですから入居した後の不具合にはすぐに対応できる物件です

この辺は個人間売買に勝るところですよね



もちろんお客様の要望にこたえるのが一番ですが

仲介会社としてはお客様のリスク回避として

できるだけこの2種類の物件を紹介していきたいものです



当然個人間売買でもいい物件はたくさんありますし

新築戸建でもクレーム対応の遅い業者も中にはありますので

一概にはいえませんけどね





ところで

9月に入って売り出し現場の来場数が増えてきました

昨日だけで13件の来場者です(2現場)

9月に入って増えたというのもありますが

やはり天気がよくなるとご来場いただけるみたいです


8月末から、かなり専任の媒介も増えましたので

当社独自の情報が増えました

専任の物件が増えると当社ホームページのアクセスも増えますので

是非この機会に当社のファンになっていただければと思います


再来週からはホームページもリニューアルいたしますので

これからもよろしくお付き合いください




今日はなんか宣伝みたいになってしまいました

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