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センチュリー21という不動産会社の加盟店の社長が書いているブログです
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昨日会員登録していただいたお客様から電話がありました

「社長はいらっしゃいますか?」

と聞かれ

たまたま電話に出たのが私だったため

「私です」と答えましたら

「できれば明日お会いしたい」とのことでした



お話を伺っていたら

私たちの不動産に対しての考え方
http://www.lastarhouse.co.jp/thinking/thi01.html



このブログを読んでいただいて、とても共感できたとのことでした




その後、ご自身の希望を言っていただき

できれば「ラスターハウス」とお会いしたいとのことでした

明日の面談のお約束をさせていただいて、電話を切った後


しばらく一人で感動してしまいました!



私たちがいつも考えていること、会議で話し合っていること


「こういう風にしたらお客さんのためになるんじゃないか?」

「普通の不動産会社はこうだけど、我々はこうしよう!」

などなど

考えて、新しいホームページに入れていることに



賛同してくれているお客様がいるんです!



これは喜ばしいことです


次はこのお客様のニーズをしっかりと把握して

プロとしてのアドバイスをさせていただきます

もしかしたら厳しいことを言わせて頂くかも知れません

他の不動産会社のように、すぐに物件はご案内できないかもしれません



でも

私たちにできることを、心をこめて

させていただきます



お電話、本当にうれしかったです

ありがとうございました



それでは明日!


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先日の話なんですけど

S友不動産販売に

また

物件を囲われてしまいました

当社にお客様から問い合わせがありましたので
(そのお客様は何度かご来店いただいているお客様です)

物元のS友不動産販売に物件確認をしたところ

「お話しがはいってます」と言われました




その後当社のお客様が

今までお付き合いのある不動産会社を通して内覧をしたい

とメールで連絡をとったところ

以下の返事が帰ってきました



 

 

※以下大手仲介不動産会社の営業マンのからのメール

不動産仲介業というのは仲介手数料で成り立っている仕事であり

直接当社にお問い合わせいただいた(他の仲介会社が間に入っていないこと)

お客様がいらっしゃる中で

わざわざ他社様を通して来ていただいたお客様をご紹介することはしておりません

直接当社のお客様でご紹介できる方がいないというのであればお話は別なのですが

今回の「ライオンズマンション○○」に関してはご条件に合う方が何組かいらっしゃいまして

その中で一番早くお申し込みをいただいた方に

ご購入をいただくという流れになっております
(もちろん直接のお客様として○○様をご案内し仮にお申し込みいただいたとすれば
優先させていただくことは可能です。)

まずは、当社に直接お問い合わせいただいた見込みのお客様が第一であり

そのお客様にご紹介させていただいて契約と至らなかった場合に

他社様のお客様をご案内させていただいております







以上です

はっきり物件隠しをしていると言ってます

売主様はおそらくこのことは知らないでしょう

知っていたら怒りますよね

売主様からすれば

少しでも高く、条件のいいお客様を探してもらうために依頼したわけですから




売主様から売却を依頼されている立場なのに

売主様の為にならない自分勝手な行為
 
こんな不動産会社に

あなたなら高い仲介手数料は払ってまで売却を依頼しますか?

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今月6件目の申し込みが先ほど入りました

10月は前半から非常に多くのお問い合わせに追われています
(我々が先月末旅行に行ったのが原因ですが)



内訳で言うと

マンションが

新築一戸建てが

売り地が

です






来週から折り返しなので気は抜けませんが


今月は今のところ全部が実需(実際に居住する物件)です






秋になって本当に不動産は動いていますね

去年より物件が少なくて紹介できる物件には限りがありますが

ものはよくなっています

適正な価格のものが多いんです




しかも・・・・・・

ローンを組まないお客様が多いです

組んでも少しのローンという方が多いです

この現象は平成15年~16年にかけて起こった現象です





当時は物件価格が適正になって現金買いのお客様が増えてきたと思ったら

徐々に物件価格が上がり始めました


とするともしかしたらこれからは・・・・?






私もまた収益物件を購入しようかな!





















そういえば昨日からホームページが新しくなりました

早速の皆様の会員登録ありがとうございます

皆様のご期待に沿えるようにどんどん新しくしていきますので

よろしくお願いします


■『センチュリー21 ラスターハウス』ホームページはこちら♪★ 
http://www.lastarhouse.co.jp/

  大森で働く社長ブログ
http://lastarhouse.blog.shinobi.jp/

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仲介不動産の営業マンの話ですけど

自分が担当の媒介物件があると

自分が担当する物件を同業者が案内することがあります


空家の場合、立会いはせずに鍵を貸すこともあります

しかし

高額な財産を預かっているのですから

鍵を貸すのは極力避けるべきだと思います



それに業者が案内する時の『案内立会い』って

いろいろな意味で重要だと思います



今日は、案内立会いをするとによるメリットや

立会いをしないことによるのリスクを話します





まずはメリットから・・

客付業者のセールス・トークが聞ける

担当者の不動産知識の程度が分かる

鍵の開け閉めを確認できるし戸締りも確認できる

合鍵を作らせない

その案内により物件内を傷つけたり壊したり汚していないことを確認できる

案内した顧客を分析できる

案内中の会話を聞き、リスク回避できる

客付業者では答えられない顧客からの質問に対応できる

・・その他いろいろ




案内しないで鍵を渡した時のリスク・・

案内中に物件を汚されたり傷つけられても証拠がない

戸締りが不安

申込が入っても顧客の雰囲気がわからない(軽い気持ちの申し込みかどうか)

客付業者が現場で無責任な発言をしたか不明
(例・修理させますよ・・撤去させますよ・・大丈夫です・・等)

立ち会っていないので客付業者の担当者の不動産知識を判別できない

・・その他いろいろ




・・ということで、案内立会いはしたほうが良いのです

『会う』ことにより多くの情報を得ることができます

その情報を知っているのと知らないのでは

不動産取引の安全性に大きな差が生じます




数秒間でも会えば、その人の雰囲気や話し方により

常識・非常識、性格、職業、それから

衣服や持ち物により収入レベル、その他の事が推測できます

立会いをしないと、その情報が得られません




空地の物件には、『売地/連絡先・・』という社名入りの看板を設置しますよ

土地の場合は鍵の手配が不要なので案内立会いはしません

多数の業者が勝手に案内するのですが・・

『売地』の看板を外されたり捨てられた事があります




専任業者に直接連絡されるのを避けたい気持ちは理解できますが

まぁ、立会いしてないと好き勝手な事をする業者もいます

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研修旅行中です

このブログはタイからです




社員の一部と旅行に来ています

みんな会社とは違う顔を見せて生き生きしています

やっぱり年に何回かは息抜きも必要です



我々は何のために仕事をしているのか?

この疑問にきちんと答えてくれる人の言葉に出会ったことがあります

「おいしい食事、うまい酒、日常を忘れさせてくれる楽しい時間。
そんなときを送るために仕事をがんばるんだ。
人生の目標を考えるなんて不毛なことだ」



私もそう思います


がんばるときにはつらいこともあります

我慢するときもあります

それは全てその後にやってくる楽しみのため

私はプロテスタントではありませんので

欲求を我慢することは本位ではありません


その後にやってくるいくつかの楽しみのためです




最近ふと思いましたが

60歳のときに

「自分はいい人生を送っているなあ」

と思えるようにしたいです

80歳のときに

「もう一度生まれ変わるならまた自分になりたい」

と思いたいです


 

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先日(木曜日)

以前の会社の上司と食事しました


当時の私は20代後半だったと思います

確か結婚前です

結婚式にも来てくれた人ですから


今は50人くらいで年商100億近い会社にいらっしゃいます

そこの会社の役員です


なんか成功されていて私もうれしくなりました

この人「いい人」なんですよね

別に怒らないわけじゃないんですが

厳しくないわけじゃないんですが

なんとなく



があるんです



だから本当に好かれていました





話の中心はやっぱり当時の話です

当時は本当にきつかったですよ

よく昔に戻りたいなんていう話を聞きますが

私に関しては

絶対戻りたくありません!

あのきつい時代をもう一度なんて、、、、、



だけど話は盛り上がります

「あの時はきつかった」

とか

「何であそこまでできたのか?」

などです




私から見ると

きつい修行時代に一緒に戦った仲間なんですよね



昔の仲間と会うと当時の自分がよみがえります

それは意外と心地いいです

高校時代の部活と同じ感覚みたいなものですかね




皆さんにもキツイ時代を一緒に戦った仲間はいますか?

もしいるなら大切にしてください

それは人生の宝だと私は思います



 

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今日、9月の目標を達成しました!!!

総取引額が3億円です

今月もたくさんのお客様からの依頼

本当にありがとうございます




私たちの店舗にお任せいただいたお客様には

心から感謝いたします





今月も当社の社員は全員が契約し

全員がレギュラーとしてがんばっています




月末に向け、決済やローンの申し込みなどこれからも忙しい日々になりますけど

全員が一丸となってがんばります







ところで

大森北1丁目の築浅マンションの媒介を頂きました

平成16年築で大森駅3分の3LDKマンションです

クレストラフィーネ大森駅前」というマンションです


9月20日に「売ってください!」という依頼を受けて

今日(22日)に買い付けが入りました

初めは他の不動産会社(大手S不動産販売)で売却を依頼していたそうなんですけど

全然売れなかったそうです

それどころか「価格を1000万くらい下げてくれ!」といわれたそうです

どんな営業しているんだか疑ってしまいます



日ごろからお客様がどんな物件を要望しているかを

営業に把握する能力があれば、不動産売買は難しくありません

それをしないでどんどん価格を下げさせていく大手のやり方は

必ずお客さんに”そっぽを向かれるとき”が来ると思います




ちなみに11月3日までにセンチュリー21で契約すると

賃貸でも売買でも素敵なプレゼントが当たります

前回、我がラスターハウスのお客様に

「大型プラズマテレビ」

「折りたたみ式電動自転車」

が、当たっています


今回も当店舗のお客様に素敵な賞品が当たることを社員一同願っています

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大型金融会社倒産がありました

これからしばらくドル安になるでしょう


日本も景気の悪さが問題になっています

おそらくバブル崩壊時もそうだったんだと思いますけど

景気減退の時期に不動産を購入する方って

本当にいいものを買いますね



収益物件って利回りだけじゃないです

その物件の空室リスク、修繕費用リスク、資産価値下落リスクなど

いろんな情報の中から判断をしないといけませんよね



今購入される方って

本当に総合得点が高いものを選ばれるんです

ただ、利回りが高いものでは売れ残ります



ということは

総合得点の高いものを預かっていけば

問い合わせは多いって事です





これが経済原理なのかな?

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収益物件が売れていますねー

それも1億未満の新築は問い合わせも多いです

問い合わせてくる方は普通の方が多いんです

こういう言い方は失礼かもしれないけど

とんでもないお金持ちの方、とかじゃないです


しかも最近は利回りもいいんです

ちょうど2年前くらいは川崎でも7%は難しかったのに

最近は都内でもいい利回りの数字が出ます


そういえば投資の本もたくさん出ていますね

最近の本屋にはたくさん並んでいます

何冊か読みましたが、ほとんど素人向けです



こういうのを読んで

新築マンションのディベロッパーにだまされて

高い(3000万くらいの)ワンルームを買ってしまったお客が何人かいました

本当に可哀想です



ご主人が独身時代に組んでしまったローンで

結婚後も住宅ローンが組めない人もいます




私は、投資というのは

資産価値上昇型(ストック)



利回り追求型(フィー)




に分かれると思っています


投資を始める人が何を求めるかで購入するものは変わってきます

当たり前のことですが

立地のいい新築で利回りを期待するのは無理です


利回りを重視するのなら

古くても家賃が割安で設定されていたりすれば

必ず満室になります


この辺(大森近辺)であれば

築30年位でも6万円以内の1ルームなら必ず付きます



逆に満室総定額を割高に設定している業者もありますが

しばらくしたら必ず家賃は下がります



こういう仕組みを考慮して

立地はそこそこで

割安な家賃設定で

10%くらいでまわっている1ルームはお買い得です

総合利回りでも8%近く行くと思います


こういう物件を3から4物件持っていると

毎月20万以上の収入になります



ここから定期的に物件の売り買いをしていくと

自然に物件は増えていきます

残債は少なくなっていきます




http://baby.6.dtiblog.com/

この人なんかすごいです

最初は600万くらいの1ルームから始めて

現在は資産総額3億を越えてしまっています

毎月の収入は300万円

毎月のローンの支払いは140万円くらい

実質160万円くらいの余剰収入があります

普通のサラリーマンの方ですよ


ここまでくれば

よっぽどのレバレッチを効かせた失敗をしなければ

バラ色の老後が待っています


あとは最終的に

リタイヤ向けの資産の組み換えをして

負債をなくし

借り入れのないビルを1棟作れれば完成です




まあ長期保有よりも短期組み換えでの資産形成が

時代にマッチしてるんじゃないでしょうか?

 

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昨日と今日は午後から2日間とも契約でした
 
新築一戸建てとリノベーションマンションです




リノベーションマンションや新築一戸建ては

業者さんの瑕疵担保責任2年間が生じます

ですから入居した後の不具合にはすぐに対応できる物件です

この辺は個人間売買に勝るところですよね



もちろんお客様の要望にこたえるのが一番ですが

仲介会社としてはお客様のリスク回避として

できるだけこの2種類の物件を紹介していきたいものです



当然個人間売買でもいい物件はたくさんありますし

新築戸建でもクレーム対応の遅い業者も中にはありますので

一概にはいえませんけどね





ところで

9月に入って売り出し現場の来場数が増えてきました

昨日だけで13件の来場者です(2現場)

9月に入って増えたというのもありますが

やはり天気がよくなるとご来場いただけるみたいです


8月末から、かなり専任の媒介も増えましたので

当社独自の情報が増えました

専任の物件が増えると当社ホームページのアクセスも増えますので

是非この機会に当社のファンになっていただければと思います


再来週からはホームページもリニューアルいたしますので

これからもよろしくお付き合いください




今日はなんか宣伝みたいになってしまいました

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不動産を仲介するときの話なんですけど

抵当権の設定額が売買金額を上回る時ってありますよね



そういう場合はどうしたらいいでしょうか?


 
業者の物件を仲介したら、決済前に売主の建売会社が倒産!

なんてことになれば、仲介してしまった不動産会社の営業マンにとっては悪夢といえます




今そんな気分の人も多いのではないでしょうか?

まぁ、決済前に売主の建売会社が倒産したとしても

売買契約時に根抵当権等が設定されていたなら

マトモな仲介業者は万が一の保全のために手付金を預っているはずなので安心です




ただ売主が倒産してしまうと

決済が無事に終わっていたとしても、問題の可能性はあります

法律で義務化された『住宅性能保証制度』の新築住宅10年保証は

事業者の倒産に対応していますが、それは建物の話です




たとえば、市(区)に移管予定だった開発道路はどうなるのか?

と、いろいろな問題が発生する度に担当者は追い回される可能性はあります





また手付金の預かりの話ですが


個人が売主の場合でも

残債が売買金額を上回る場合は多々あります



売主が自己資金を継ぎ足して抵当権を抹消する場合ですよね

その場合も通常は手付金は「預かり」になります



きちんと抵当権を抹消することができると確認したときに

お預かりした手付金は売主に渡します






きちんとやることをやらない仲介業者って意外に多いんです

特に何十年も地場でやっている業者や

できたばっかりの若い仲介業者は要注意です

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今日は当社がオープンしてから一年がたった日です

いわゆるオープン記念日です


去年の今日、阿部と小澤とわたしの3人でスタートしました

正直、スタート時はどうなることかと思っていましたが

センチュリー21や地域の先輩方、心からお付き合いしてくれた各業者様のおかげと

何より当社にお問い合わせしてくれたたくさんのお客様のおかげで

何とか一周年を迎えることができました



一年経ってみて変わったことはたくさんあります

今はラスターハウスは8人体制で営業しています

10月1日からは9人体制になります

現社員の一人は7月に結婚しました

現在のラスターハウスの扶養家族は20人です


センチュリー21での位置付けも変わりました

月によって多少違いはありますが

東京で15位以内、全国で50位以内に入る月も出てきました




社員の数字にしても

一番売っている社員は現在

東京都で24位、全国で38位 に位置しています



たまに地方の加盟店から電話があります

「御社の営業方法を参考にしたいので教えてほしい」
「どんな広告媒体で集客しているのか教えてほしい」
「問い合わせから契約までの歩留まりを教えてほしい」

わたしみたいな若造に何人かの加盟店の方が電話してくれました

正直少しうれしい気持ちもあります

もちろん私達は秘中のやり方などありませんので

問い合わせてくれた方にはすべて隠さずお伝えしています






ただ、最近感じることも報告しておきます

皆さんは、80:20の法則と言うのは聞いたことがありますか?

ずいぶん昔にパレートというイギリス人が言った事から

パレートの法則とも呼ばれるています

簡単に言いますと

世の中にある80%の富は20%の人が所有していて、
残り20%の富を80%の人で分け合っている

という話です


コンセプトは少数がほとんどの結果を生み出すという事です

あまりにも便利なコンセプトなのであらゆる分野で適応しています
(時間管理、スキル、商品別売上、などなど)




しかし、最近わたしは2割が8割を持っているのではなく

もっと差が大きいのではないかと思っています


チラシ、広告、インターネットの集客で言っても

100のうちあたるのは1か2の割合です

99の失敗をしても1の成功が多くをカバーできています




こうした時に大切なのが

1%の人をどう扱うか?と言うことだと思います

99%の人を動かすために労力をいくら注ぎ込むよりも

1%の人を動かすことに少しでも労力を注いだほうがいいと思っています




若造としてのわたしなりの考えを言わせていただけるとしたら

事業(又は営業)というのは、ほとんどの作業は無駄になることが多いです

しかし、

1%の上手くいくものを見つければ大成功することができる



考えてみたらいかがでしょうか?

集客を考えるとき、あなたにとっての1%とは何か?

商品を売るとき、あなたにとっての1%とは?


あるいは、
あなたは1%のプレイヤーになれているだろうか?

なれていないなら、1%になれる方法を考えるべきだと思います




また長く書いてしまいました

ただ、2周年は更なる飛躍を目標にしてがんばります

当初スタート3年間の目標は

1. 年商1億5千万の店舗になること(売買高50億)
2. 15人体制の店舗にすること
3. 全員が年収800万以上の収入を得ること

でした

これはあと2年以内に仲間たちと一緒に達成しようと思っています

そのためには

1. 地域に根付いた店舗になること
2. 時代に沿った営業方法、集客方法をする
3. お客様に常に感謝する気持ちを忘れない

だと思っています




そういえば来月からホームページが大幅に変わりますが

これからも応援してください











P.S 同じ9月1日がオープン記念日という兄弟店舗「ブリスハウス」と

9月8日に一緒にオープン記念パーティーをすることになりました

皆さんくれぐれも飲みすぎて次の日に遅刻はしないようにしましょう



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私は不動産業界で営業を長くやっています

しかし

新人の頃も今も「営業成績」で一喜一憂してます




途中、管理職だった時代も

与えられたノルマに一喜一憂していました




昔からの知り合いに

「君は成績が良い時は天狗になり、成績が悪い時は死にそうだね」

と言われた事があります

もちろん、他人に言われなくても自覚しています




営業成績が良い時は『俺は天才だ!』と自慢し

成績が落ち込めば『今月ダメなら、もう退職しかないな・・』と落ち込む

この繰り返しです




上司に聞かれても、自信のある時は

「今月ですか?大丈夫です。心配無用!」と言い

自信のない時は、「今月ですか?・・・なんとか・・頑張ります。」と逃げ腰になります


私は判りやすいタイプです




苦しい時期もあれば、楽な時期もあります

運も関係します




3月末と9月末は退職する人が多いです

希望に燃えて入社して、成績が落ち込み退職する

ビジネスの世界は厳しいです




業界内で転職を繰り返しても

営業職をしている以上は数字から逃げられません

成績不振のたびに会社を辞めていたら凄い転職回数になってしまいます



仲介の仕事は

契約をしたら引渡し・決済までの業務もあります

営業活動に専念する事はできません




先月に多くの契約をした人は

今月以降に多くの引渡し・決済をしなければなりません




そうすると営業活動に支障がでます

これは「浮き沈みの法則」です




また、不思議な事ですが

幸運な月が3ヶ月続くと、不運な月が3ヶ月続きます

力の入れ具合・・

というかペース配分は同じ状態で仕事をしていても

運・不運が交互にきているように感じます






調子の悪い時に舞い込んでくる転職話は失敗する例が多いです

逃げずに頑張るほうが吉だと思います

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 『これまでにしてきたことを気にすることはありませんが、
  自分がこれから何をしようとしているかを考えていますか?』


 シェークスピアの「過去のことはプロローグにすぎない」

という言葉は

今日のめまぐるしい変化を続けているハイテクの世界に

 とりわけ当てはまる言葉と思いませんか?



 過去に行ったことはすべて

私たちがこれから取り組む仕事に役立ちます






過去の栄光にうかれていてはいけません

今日の勝利を十分に享受しつつ

未来の成功に向けて計画を立てましょう



 自分が行っていることすべてに誇りを持ち

日常の業務については

少しでも改善できるやり方を探し


何かが特によくできた時は

自分を褒めてあげましょう

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今日から休み明けです

忙しくて

大変なことになっています





やってもやっても仕事が終わりません



新人が今日から一人入ってきましたが

忙しすぎて教える暇もありません




とりあえず

これからもよろしくお願いします



 

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今月というか今期最高値のお申し込みが入りました

19800万円です

契約するまで何があるかわかりませんが細心の注意が必要です

久しぶりにマンションではないんです

かなり時間がかかりましたが皆さんに喜んでもらえる仕事をしていきます



当社は今、夏休み中なんですが

一昨日も別のマンションご希望ののお客様からお申し込みをいただきました


確かにお客様は夏休み中のほうが動けるとは思いますが

営業マンは大変ですよね

家族の予定もすぐに変更になってしまいます



やっぱりリーダーたるもの

がんばっている人間に対しての評価はきちんとしないといけないですね





「皆さんが休んでいる間にがんばっている社員の評価は高いですよ

決して仕事のヤリ損にはしないので安心してください

私もきちんと大型契約をまとめます」





以上です




 

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以前、お客様視点で大手と中小の違いを考えてみました

そこで今回は就職する側(つまり社員側)から考えてみたいと思います

まずは一般的な学生の意見を参考にした意見からの検証です




大企業のメリット


親が安心する

・給料は同じでも福利厚生が違う

一般的に給料が高い
(会社、職種、昇進にもよって変わりますが)

教育制度が充実している
(教育にお金と時間をかけられるので仕事の一環として様々な勉強が出来る
社内外の研修やセミナー、学会に参加できる)

転職までしなくても社内で移動することで別の仕事にチャレンジできる
(人間関係がうまくいかないとき、仕事に行き詰まったとき、違うことがやりたくなったとき
部署を移れば別会社のようです
でも、覚えるのが面倒な社内ルールは変わらないので楽チン)

会社のネームバリューで信頼が得られる
(カード作るときとか、初めて会った人とか…etc)

休みが多い
(もともとの休日数も多いのに、労働組合がしっかりしていてちゃんと取れる)

つぶれる心配はやっぱり少ない
(首になることはありますけどね

転職に有利
(大企業→中小企業よりも中小企業→大企業の方がずっと大変です)

同期がたくさんいて楽しいし心強い







などですかね

多少学生さんの意見ですので過大な期待が入っている気もしますが




私のいる不動産業界に関していえば

お給料は中小企業のほうがいいような気がしますが




私自身も納得できるのはやはりブランドでしょうか?

初めてのお客様に接するときも

ブランドに対する信頼感はかなりあります






不動産業界に限らず

今の日本人はブランドに対するロイヤリティが高いです


(有)○○工務店の施工した物件よりも

積水ハウスの物件のほうが安心します




教育制度に関しては大手のほうがいい場合が多いです

ただ大手の中でも一部の会社だけだと思いますが

まったく教育を大事にしない会社もあります







大企業のディメリット



デメリットは下手すると使われちゃうことですね

中小よりも仕事の規模が大きいから
一人が全体を見れないこととかもデメリットかもしれません

やはり歯車になってしまうことが多いので
自分の仕事が全体の一部になってしまうことが多いんです

逆に中小のいいところは自分のやっている仕事が

その会社にとってとても大切な役割を持っていることが多いです

それがやりがいにつながっていることも多いです




私の在籍していたマンションディベロッパーに関して言うと






営業の仕事は販売のみ
です


ですから通常の営業マンは契約書の作成はできません

広告の作成もできません

極論を言うと決済の仕方も分からない営業マンが大半でした


それぞれが分担して仕事を請け負うのも大切ですが

自分の仕事は全体の中のどの部分なのかを理解することはとても大事です




センチュリー21
というのは




大手と中小のいいところをとっているシステムのような気がします



後はブランディングの問題ですね




やはりブランドを掲げる限り

最低限

当たり前のことを当たり前にできる

事が大事です







 

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今、商売をやっている人は

皆さん集客に興味があると思います




今日は私なりの集客の考え方をお伝えしたいです


もちろん私は不動産業界におりますので

不動産業界の集客を見てきました




新聞に入れる折り込み広告

営業マンが自分で巻くチラシ

自社ホームページでの集客

ポータルサイトでの集客

来店(口コミ、紹介)


などでしょうか?



どれもそれなりに効果はあると思うのですが

キャッチコピー次第
だと思うんです








「下手なコピーでは、金塊を無料で売ることもできないが、
 グレイトなコピーでは、まだ存在しない商品を売ることもできる」


先日、あるトップコピーライターのインタビューを聞いていたら

こんな言葉が出てきました


この言葉はセールスコピーの真理をついていると思います



これはだいぶ昔に実際にあった話なんですけど

あるマーケッターが遊びで新聞広告か何かに



「無料で100ドルあげます」
という広告を出してみたらしい


無料で100ドル、約1万1千円がもらえるんだから反応しない理由はないはずです

1万円もらえるなら、誰だってもらいたいに違いないです




しかし結果はどうだったかと言うと






ゼロ




反応は全くなかった

タダで1万円もらえるのに!?

1万円落ちてたら拾いますよね




もちろん理由は簡単で

誰もそのメッセージを信じなかったと言うだけのことです





話がうますぎるのです

1万円タダでくれるってそんな取引は

小学生のころにもらったお年玉くらいなもんです





もし、あなたの友達がタダで1万円あげるよって言ってきたらどう思いますか?

信用のおける友達でさえ、何考えてんだ?

何か裏があるに違いない…と思うことでしょう





それは当然です

そんな上手い話はどこにも転がっていません

新聞広告だったら余計、信用するはずがありません




しかし、もし、このコピーが

相手を信用させる事が出来たら…

本当に何の条件もなしで、

タダで1万円くれると新聞を読んだ人が信じたら…






例えば




無料で1万円あげます!
 これはマーケティングテストです

 新聞広告がどれくらい読まれているかを
 知るためのテストです

 このマーケティングテストは、サントリーからの依頼により
 100万円の予算が組まれています

 つまり、あなたが1万円をただで受け取れるのは
 最初の100人に入った場合のみです

 100人の定員が完了するまで
 どれくらいの時間がかかるかをテストしています

 なので、今すぐこちらに電話してください
  0120-000-000

 もし、あなたが101人目以降だったら、
 自動音声が流れていますのでご了承ください

こんなメッセージだったら

反応は全く違ったものになったと思いませんか?




とりあえず電話してみようかな?


と思う人が多少増えたかもしれないと思います







ここで変わったのは商品(1万円)ではないのです

ここで変わったのは文字だけです

広告の文章だけが変わっているのです






これからはインターネットの時代です

どんなビジネスでも
(少なくても我々の業界は)

インターネットを使って

お客を取る時代になっています


だけど問い合わせが多いホームページと

そうでないホームページの差は歴然です

これが何を意味するかと言うと






どんなビジネスにも
コピーが必要

と言うことです

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最近耳にしたことがあります

センチュリー21ってFC(フランチャイズ)なんですよね?」

ってことです




そこまではいいのですが

「なんだ、大手だと思ってたのに」

ときます




なにがちがうんでしょうか?

正直私には分かりません

そんなに違わないと思っています







そこで






私なりに考えるFCと大手の違いについて考えたいと思います

今日は客さんから見た視点です



①大手は情報量が豊富

②大手はいい加減なことをしない

③大手は何かあっても保証がある

④大手は教育制度がしっかりしているから
社員が優秀で知識がある

⑤大手はしつこくない




このくらいでしょうか?

そうであれば中小はその逆ということでしょうか?



このブログはお客さんも見ているらしいので

一般の人にも分かる解説をいたします


まず①なんですが

まったくそんなことありません

特に全国展開しているからいろんな支店の情報が入ってくるようなことはありません

私は大手の不動産流通会社に在籍していましたが

すぐ近くの支店の方からも情報は回ってきません

それに宅建業法では、不動産の売却情報を専任で受けたら

指定流通機構に流さなければなりません

つまり隠すと違反です

その指定流通機構(レインズ)の情報は業者なら誰でも見ることができます


言い換えると

宅建業の免許を持っている業者ならおじいさん一人でやっているお店と

1000人以上いる大企業も情報量としてはほぼ同じです



センチュリー21本社のあるアメリカでは

お客さんが不動産を購入することの仲介手数料というのは発生しません

日本で言うレインズが一般公開されていますので

直接問い合わせて売却依頼を受けている不動産会社と商談ができます

その代わり売却には日本よりも高い手数料が発生します

売却依頼を受けた不動産業者は

48時間以内に指定流通機構にその情報を登録しないと免許停止の処分を受けます

大手がよくやる「登録しない」という技は使えません

日本もいずれそうなるかもしれません




②は最近のネット社会でなんとなく一般の方にも分かると思います

大手だからとかではなく、人の資質によります

いい加減なことばかりする大手の社員を何人も見てきました

もちろん中小の企業にもたくさんいます

日本でトップの不動産流通会社の社員さんでもひどいもんです

プライドが高くて知らないことを知らないっていえないのか

すごいことをしてきます

細かく話せないのがもどかしいですが

あとは平気でお客さんにうそをつく営業マンもいます

もちろん優秀で誠実な人もいます

私の経験上では大手も支店によって様々です




③の保証はないと思ったほうがいいです

大手はそういうところには資金を使います

年間に起こるたくさんの問題のために

非常に優秀な弁護士がたくさんいます



まあ多少のクレームは頭を下げますが

損害賠償請求の問題になったら一般人ではとても勝てません



④に関してはお話したいことがあります



以前の共同仲介の話なんですけど

客付業者の大手仲介会社の担当者は中年女性でした

決済は順調に進みました

売主の必要書類は全てチェックが終り

所有権移転の委任状も売主の署名押印が終り

後は振込手続きを待つだけか

と思った時に司法書士が言いました






『買主様の住民票をいただけますか?』







すると買主は、

『えっ!住民票が必要なのですか?
事前に聞いていませんでしたので、用意してませんが』








すると大手の客付の担当者(中年女性)が怖い顔で・・






『先生!住民票が
必要なんて私に
言ってないじゃないの!!』






と、司法書士に向かって怒り出したのです






私は、
「とりあえず決済を終わらすか、
住民票を取りに行くか決めましょう!」


と言いました






この程度の解決方法はいろいろありますが

とりあえず決済して、その後に住民票を取りに行く事になりました

まぁ、司法書士も必要書類を事前に伝えておくべきでしたね



しかし、担当者だって司法書士に聞かなくても分かりそうな話ですよね




会社に行く時は靴を履くように
とか
弁当を買いに行ったら箸も忘れるなよ




なんて事は誰も言わないのと同じです




若い新人なら、『こいつ新人だな?』って社外の人も分かりますが

中年の新人は外見で判別できない
から怖いです

外見は社長か部長に見えても素人のケースだってあります

特に大手の中途の新人は2000万円~4000万円くらいの案件をやります

一般の人の一生の買い物をこんな素人にやらせるのか?
私はよく思いました

2億以上の高額になると経験豊富な人材が出てきますけどね





正直に言って私のいた不動産流通会社よりも

センチュリー21の研修制度のほうが充実しています


大手かそうでないかではなくて






担当者がきちんとした不動産取引の
知識を持っているか






これが大事です

これからの時代は不動産営業マンの知識がもっと必要になります

不動産業の地位ももっと上がってくると思います

もっと安全な取引が誰でもできるようになると思います



⑤も省略していいですね

大手はしつこいです(笑)

担当というか担当の今月の数字によります




今日はお客さんから見た視点でしたけど

次は社員から見た大手と中小の違いをやります



 

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不動産業界にはいろいろな仕事があります

そしてそれぞれに営業職があります

建売の営業、新築マンションの営業、仲介の営業、買取屋の営業などです



違う営業職であっても仕事で接点はあるのです

そこには見えない上下の雰囲気が漂います






例えば・・・




仲介会社は建売を仲介します

売れて過ぎて困っている建売業者なら

「仲介させてやってもいいよ。」

というスタンスでも構いませんが

大部分は売れなくて困ってます



そうなると仲介会社が上で、「買主を紹介してもいいよ」となります





売れなくて困っている建売業者は悲惨です

頼んでもいないのに資料をFAXしてきます

同じ資料を毎回送ってきても不要なのです

そのような焦りは逆効果で

「よっぽどうれないのかな?」

と我々仲介業者に警戒されます







買取屋は仲介会社の情報に依存しています

仲介会社は、売主様が売り急いでいる物件を買取屋に紹介します
(相続案件や離婚等のときに発生しやすいです)


そうなると、仲介会社が上の雰囲気です

安い売物件の情報を握っている強みです

買えば儲かる安い物件は

どこの買取屋でも買います

選ぶのは仲介営業職、つまり我々です








新築マンションの営業と建売屋の接点は無いです

新築マンションの営業と仲介営業は

買い替えや下取りの話で接点があります
(あまり多くはないですが)



売れない新築マンションの仲介依頼がある場合もあります

業界的には、どちらが上?

というような雰囲気はありません




同じ会社で新築分譲と仲介の両方をやっている場合等は

新築の担当者のほうが威張っている雰囲気はあります

会社として、どちらが本業なのか?

で決まります






表面上では、「上・下」はなく

お互い敬語で接するのですが

取引をするにあたり、どちらが優位か?

で雰囲気が違ってくるのです

困っているほうが弱く

余裕のあるほうが強いのです

人間としての上下はありません

たまたま入社した会社が業界内において

どのような位置にあるで決まります






礼儀のない業者

「安い物件あったら持って来いよ。買ってやるから。」

なんて言われた事がありますが

もちろん紹介した事はありません




安い物件は

コチラが頭を下げて買って頂く必要は無いのです

そのような物件を買いたいのなら

頭を下げるのはどちらなのか?

少し考えればわかる話です

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ゼファーが倒産しました

最近ディベロッパーの民事再生はもう聞き慣れましたね

でもまだ沖縄のコンドミニアムは販売中だったような



民事再生が発表されると

必ずIR情報を見ます

どこもサブプライムローンの影響と記されている会社が多いですが

絶対それだけではないはずです



自社で販売できないような高値の用地仕入れをして

ファンドにおろし続けた結果だと思います

ファンドが使えなくなれば資金が回らなくなり倒産します



だから決まって去年までの数字はいい会社が多いです





ただ私が言いたいのは

実需の需要は全然減ってないですよ!

ってことです






この猛暑の中

たくさんのお客様が来店されます


皆さん必死で自分に合う不動産を探されています




これから結婚を控えている方
定年退職されて社宅を出る方
ご出産で今が手狭になった方
お子様が独立されて利便を求めた方





様々なお客様たちが毎月どんどん来店されます





本当にありがたいことですが

我々も来店されたお客様の要望に応えるために必死です



地元で紹介してご契約されたお客様には

ご入居後もよく街でお会いします


いつもプロの仕事をして笑顔で挨拶を交わしたいからです








本来そういう立場であるはずの不動産会社が

マネーゲームで利益を取ろうとするから

おかしくなってるんじゃないかと思います





ディベロッパーの方はもっと業界を見直して努力しないと

そのうちお客様にそっぽを向かれてしまいますよ

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こんなことを考えてみました


社会人(経営者)として成功する人と成功しない人の違いは何か?



最近数々の成功者と会って一つの結論にたどり着きました







それは、 「誰と付き合うか」 



これが全てだと思います















成功しない人は足を引っ張る人と付き合う傾向があります

そして成功する人は自分を引き上げてくれるような人とつきあっています











ビジネスでは人脈がモノを言うときが少なからずあります






そういう人脈ではなく「普段」誰と付き合ってるかが

その人にとても大きな影響を及ぼします








いつまでも同じ所で同じ事ばかりやってて

成功した人に嫉妬してばかりいる人間と付き合っていたら

遅かれ早かれ自分も同じ人間になるとおもいます







常に自分のコンフォートゾーンから抜け出して

新しいことに次々にチャレンジしていく人間とばかり付き合っていたら

遅かれ早かれ自分も同じ人間になれるとおもいます









センチュリー21の人たちの中でもたくさんの人たちがいます

その中でも成功している経営者の方々の

普段の人脈はとても参考になります







どう行動するかは自分次第ですけど









自分が付きあう人間は

自分にとてつもない影響を及ぼします

それが悪い方向であってもいい方向であっても・・・です










私にできることは

それを選ぶことだけです

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先日は東京都の地域連合会の集まりがありました


センチュリー21の城南地区、城南中央地区の合同で

屋形船での宴会でした




合同での集まりだと普段お会いできない人と会えますので新鮮です



70106ed5.jpeg


←夜景は抜群です







品川から出発でお台場なんかを通りながらの宴会です





料理もすごかったです


5a148dab.jpeg



←舟盛です











f9909eab.jpeg



←アップです









コンパニオンもたくさんいておおいに盛り上がりました



普段が殺人的に忙しいのでこういう時間も大切ですよね








そういえば私、相続コーディネーターという資格の試験を受けてきました

まだ受かっているかどうか分かりませんが

相続、贈与のことを全般的に取り扱う資格です


私は銀行の仲介にいたときに勉強したつもりだったんですが

だいぶ忘れていました

もし落ちていたら、再度勉強のしなおしです






しかし今回試験を受けるにあたって

再度勉強しなおしましたので

もし受かっていたら、何なりとご相談ください





おそらく皆さんが想像しているよりも

日本の相続税は高いです

現在は過去最低の税率ではありますが

それでも相続財産が3億を超えますと税率は50%です


こんなにたくさん支払うのなら

使える特例は知っておいたほうがいいですよね





状況に応じてたくさんの特例が使えますので

どんどんご相談ください








 

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先日、知人と話をしました

彼の去年の年収は5000万円を超えています



彼は外資系の不動産投資信託会社の社員です

平日の日中はほとんどパソコンの前にいます

会社の拘束時間は朝の9時から昼の3時までで

それ以外は自由な時間です


つまり彼は、自由なお金と、普通の人より自由な時間を持っています



彼は元々サラリーマンとして働いていました

大手生保会社に勤務し、平均よりも高い給料をもらっていました




ある日、この会社と出会い
それからスグにその才能を発揮しました

彼は、この会社にはいってから負けたことがないらしいです

約半年で、以前の自分の給料よりも高い収入をもらえるようになったそうです





自分の地位ももどんどん高くなり

生保時代の3倍を超える収入をもらえるようになったそうです











その彼は、今、どうなってるかというと、、、











なんと、以前とは別の生保会社に勤務していて

平日9時から18時まで働いているのです







彼は、お金と時間を手に入れたが、そこに幸せはなかったみたいです



彼は毎日が同じ事の繰り返しでつまらないと言っていました





友達と話も合わなくなってきたし、
どこかに遊びに行くにしても、時間が合わないと言っていました







人と価値観が合わないと言っていました









そして彼は、

一生懸命になれる仕事を求めたのです

一緒に働ける仲間を求めました














ほとんどの人は、自由な時間とお金が欲しいと思っています

でも、それを手に入れても幸せになれなかった人もいるみたいです









自分にとって、どういう状態が幸せなのか、

もう一度考えてみた方がいいかもしれない・・・








一緒の目的を共有できる仲間がいることは

最高の幸せかもしれません

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皆さんは、「購入ボタン」の画面で買おうかどうか迷った挙句

何十分とにらめっこした経験はないですか?



というのもこの前

六本木にある大手安売り店に行ったときのことです








エレベーターの脇のスペースに

新商品のスポーツタオルの販売コーナーが設置されていました





ちょっと気になりましたので帰り際にチラ見してみたところ

なんでも、かさばらないタオルというものらしいんです



確かにパッと見た感じタオルなのにハンカチのような薄っぺらい生地なんです





これならカバンに入れてもたいして邪魔にならないだろうし

夏の暑い日にハンカチ代わりに持ち歩けそうです






ですけど






その展示スペースには1人の販売員もいなくて

その上、テーブルの上に商品が無造作に積まれていて

値札も貼っていないという状態だったんです






多分、そのタオルは使えばとても便利なんだと思うんですが

そのとき買う気にまではならなかったんです






タオルのデザインや「薄い」という事実は見ればわかりますが

そのタオルの具体的なメリットと価格が分からなかったからです









もしあのとき、かわいい女性の販売員がいて

メリットと価格を分かりやすく丁寧に説明してくれていたら

私は間違いなく買っていたと思います










このように買おうかどうか悩んでいるお客さんは

私を含めたくさんいると思います











お客さんは悩んでいる時点で

すでに購入する心の準備はほとんど出来ています




ちょっと背中を押してあげるだけで

購入に結びつく可能性は非常に高いからです








今の不動産業界で主流である

インターネットでの広告も同じことだと思います




ほとんどのお客様は問い合わせする前に相当に悩みます

だから、画面の前で悩んでいる顧客の姿を思い浮かべてみて

必要である情報を教えてあげることで

問い合わせをしていただける可能性がとても高くなるんだと思います














これからは情報は隠す時代ではなく

露出していく時代になると思います









いい情報を見やすく、すばやく提示している業者が

指示されていくことでしょう














お客様の気持ちを考えているホームページは

どんどん指示されていき

その逆は

相手にされないホームページになっていくんです














われわれもお客様の気持ちに立った広告を考えていきます

考えてみれば

私もエンドユーザーの一人です




自分が見やすい広告が一番です


その中ですばやく、確かな、安全性のある情報を

提供している会社が選ばれると思います









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大森で働く社長
性別:
男性
職業:
不動産仲介会社経営
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