２月の連休

タイのバンコクに行ってきました！


２月１日の日曜日の夕方から３泊４日です


弊社は毎月、月初は火曜と水曜の連休です

それに月に一日休日があります

その休日を２月２日の月曜に持ってきて・・・３泊４日・・・


日曜日は４時くらいに成田に向かいましたので

うちの社員には迷惑かけてしまいました



そしてさっき帰ってきました


せっかくの３連休を日本ではなく海外で過ごすというのは

最高の休日でした


こんなこと言うと、かなり散財している様に聞こえますが・・・

今回の旅費もお伝えします

成田～バンコクまでの往復航空券（ＪＡＬ便）　１６８００円
燃油サーチャージ　　　２５０００円
現地宿泊ホテル代金　　　４０００円×３＝１２０００円

合計で　約５４０００円　でした




２泊３日で箱根の温泉に行くのとあまり変わりません

加えて今の円高からかなり現地のお金が安く買えます

以前までは１万円で３０００バーツくらいだったのが

今回は１万円で３９００バーツです

５万円を両替すると４５００バーツも差が出ます

加えて物価も日本に比べると３０％くらいです

５万円のお小遣いも現地では

１５万円に相当します！



それにしても注目は

１６８００円の往復航空券・・・



なんでこんなに安いのかというと

インターネットの普及です




今までは、海外旅行に行くなら早めに計画して・・・・・

というのが今までの主流でした



ただ、今は直前になると空席の航空券や空室のホテルが

格安で販売されます

その格安航空券を比較するサイトもあります
http://www.travel.co.jp/domtour/

もちろん購入の仕方が違うだけで

サービスなどの違いはまったくありません



ちなみに今回のＪＡＬ便の

私の購入した１６８００円の往復航空券の正規航空券の価格は

１４万２千円です

燃油サーチャージが２万５千円くらいですから合計すると

１７万近くになります

まあ７時間も飛行機に乗るんですからそのくらいはしますよね


直前の航空券の購入は

ここまでの差が出ます！！


結果、

毎日３０度を超える南国で
プールの付いたホテルで
パイナップルのささったドリンク（７０円くらい）を飲みながら

最高の休日を過ごせました！！

ちなみにゴルフもやってきました（２５００円キャディ付き）

来月の月初もぜひいきたいです



ＪＴＢもＨＩＳも最近は直前の購入が増えたといっています

もし、連休が取れるときには

「そうだ、韓国でも言ってみようか！」

なんていうのもありかもしれません

夜出発の便であれば、当日の予約も可能です

それでは




Ｐ．Ｓ
帰りの飛行機は空いていて３人分の席に横になって寝て帰ってきました

 

▲

格安物件

私はこの不動産業という仕事を始めて15年になります

この仕事をしていますと


「あなたたちはプロだから格安な物件を買えるんでしょう？」


とお客様に聞かれることがよくあります






そんな物件はなかなかあるものではありませんが

ごくたまに

めぐり合うことがあります




では不動産会社の営業マンは格安物件を購入するでしょうか？



明らかに安い物件は

一般のエンドユーザーに情報が流れる前に

不動産会社が購入してしまいます



そして中古戸建や中古マンションならリフォームされて

土地なら建売住宅になって

再度販売されます




不動産会社が購入しない物件が

不動産市場に流通

つまりお客様に紹介されているのです



業界の中にも世の中にもいろんな考えの人がいます

ですからそれをひとつにまとめて言うことはできません



ただ、少なくとも私は、自宅に関しては

格安物件に飛びつくようなことはしません







なぜなら


安い物件には安いなりの理由があるからです




何かの事情で売り急いでいるという物件もたまにあります

それも一般に流通する物件の中には

いいものは少ないです


　　　　

そもそも我々は

「何で自分のところまで情報が流れてくるのか」

という考えをすぐに持ちます


誰もが安いと感じる物件なら

すぐに買う人が現れるはずだからです



値段が割安な物件ならたくさんあります


しかし安くて良い物件は

絶対にないと思ったほうが間違いないです



よく聞く話ですが

「あの売主さん粘ったら3百万も値引きしてくれたよ。
相場よりも安く買えて得したよ。」

なんていうお客さまがいます




しかし値引きの額と実際の価値は違います

我々の業界では

「売れた価格が相場」

ということわざがあります




値引き額が大きいということは

もとの販売価格が高かった

というだけのことです



決して安く買えたということではありません



それに

安く買った物件は、売るときも安くしないと売れない

ことがほとんどです



少なくても私の周りにいる不動産営業マンで

格安物件を購入している人は皆無です！！



安いからといって

希望条件ではない物件を購入するより

価格は少々高くても

満足できる物件を購入することの方が

買った後の後悔は少ないと思います
 

自営業者の年金

最近収益物件の問い合わせが非常に多いです

特に自営業者の方や法人の代表の方が多いです

そこで今回は、「自営業者」の将来についてお話します



自営業者、つまり個人事業主が将来受け取る年金は

「国民年金」、正確には「老齢基礎年金」になります


20歳から40年間、きちんと納付して

65歳になったときにもらえる年金額は

年間「７９万２１００円」です


1ヶ月になおすと

なんと

たったの

「６万６０００円」にしかなりません！！




もちろん、保険料免除や未納期間があると

これよりもさらに少なくなります

また、納付期間の合計が２０年に達しないと

ビタ一文、もらえません・・・。






この制度、どう思いますか？

月々６万６０００円で暮らしていけますか？



結婚して夫婦で生活したとしても

2人ぶんの、月々１３万２０００円です



たとえ、自宅を購入してあって

家賃の支払いが無かったとしても

結構厳しくないですか？




稼げるうちに「アパート」でも所有して

将来、家賃収入が欲しい！
というのは当然のことです




ちなみに、サラリーマンが加入する厚生年金は

生涯の給与額によってもらえる年金額が異なりますが

夫が平均的な会社員、妻が専業主婦というモデル世帯の平均額が

月々「約２３万６０００円」
です




自営業者の夫婦とくらべると１０万円も多くもらえています

もちろん保険金の負担額が異なるので

単純にどっちがトクとは言えませんが

厚生年金の場合は保険金負担が労使折半
（会社が半分払ってくれる）

なので、さほど大きな負担を感じずに

多くの年金がもらえることになります






では、自営業者は将来に備えて

どのような準備をすればよいのでしょうか？




ひとつは、国民年金に、二階建て部分を付加する

「国民年金基金」
という制度の利用が考えられます




これは、国民年金に掛け金を積み増して

将来もらえる年金を増やそう、というものです

掛け金の金額はある程度自由に設定でき

当然、多く掛けたほうが

もらえる年金額も多くなります





金額は年齢によって異なりますが

３０歳で最低、１万２０００円程度から

掛けられます






この最低額の国民年金基金を掛けると

通常の国民年金に

３万円プラスして支給されます




つまり、６万６０００円＋３万円の９万６０００円が

毎月支給されることになります




詳しくは国民年金基金のページにて
http://www.npfa.or.jp/index.html




それでも、おいそれと掛け金を積み増し

できるものではないですよね？





自営業者って、会社員、公務員に比べると

年金に関して言えば

本当に不遇なんです





今、派遣労働者の契約解除がニュースで話題になっていますが

この不況で、零細個人事業主はもっと深刻です

あまりニュースには取り上げられませんけどね




そして、今の年金の構造を見ると

よっぽどのインフレでも起こらない限り

受給額が減ることはあっても増えることはないでしょう




将来にわたって安心して生活するには

やはり２０代、３０代の若いうちから

ある程度のリスクマネジメントをしておいたほうが

良いと思います

それが、今、アパートの購入の問い合わせの多い理由に

つながってくるのだと思います













 

全員契約！！！

やっと１月になって全員契約できました

社員（私も含む）全員が契約しました

去年の９月以来だったので

４ヶ月ぶりです


やはり全員が仕事をしていると

社内が活発です


毎日、大体誰かしらの

契約、決済、金消会、銀行審査があります


これから２月の繁忙期に入りますので

気を引き締めてがんばりたいです


特に我々は今、チラシからインターネットに変更しています

インターネットのお客様に対して

とにかく早い対応でがんばりたいです


もしかしたら今月か来月

弊社の新記録が出るかもしれません



それでは

新鮮な物件情報とは

物件情報ってたくさんありますよね

私たちの得意な「大田、品川区」エリアの情報は約６０００件あります

内訳は

マンションが約３０００件
売り地が約１２００件
中古戸建が約７００件
新築戸建が約７００件

といったところです



これらの情報は弊社ホームページの会員になると

全て見ることができます


Yahoo不動産で探すよりも

Homesで探すよりも

大田、品川に関しては多くの情報があります


しかしながら物件情報は毎日更新されています

本当に、昨日あった物件が今日はなくなっている、
なんてことは日常茶飯事です

逆に、昨日はなくても今日は希望の物件がある
なんていうこともしょっちゅうあります


毎日、約１００件位の情報が追加されるんですよ

私たちのホームページに希望の条件を登録していただいたお客様には

その条件にあった物件が登録されると

メールが行くようになっています




非常に便利なシステムだと思います

私は大手の仲介会社にいましたけど

通常、営業マンはこれらの作業を「勘」でやります


５人くらいのお客様なら勘で大丈夫です

「この人は大森の新築戸建で５０００万くらい
この人は○○小学校の学区内で３０００万円以内の中古マンション」
なんて感じです


毎日、忙しい中でこれらの情報が更新されていないか検索します

これは大変な作業です


大手にいたときは一日２,３人の検索しかできませんでした

まめにやっていると

午前中にはなかった情報が昼を過ぎると出てきたりします

それをお客さんにメールで送ろうと思っているのですが

他の仕事が忙しくて２,３日忘れると、なんと物件が売れてしまったりすることもあります


ちなみにこれらの作業を大手仲介会社は

営業マン一人当たり１００件くらいのお客様を担当させます


正直に話すと

半分以上のお客様は、お問合せいただいたときに
ご要望の物件を検索して、もしなかったらそのままほったらかしでした


大手の仲介営業なんてそんなものです




そんな反省から作った弊社システムは

客様が見落とさない限りは

必ずメールされます

それも現在の４００人くらいの会員の方全員にです



まだ、会員でない方は、一度試されたらいかがですか？

不動産購入時期

金利が下がりましたね

金利は、短期プライムレートに連動しますので

それにあわせて各メガバンクが0.2％ずつ下げてきました
 

実質の優遇金利とあわせますと

史上最低の金利になりました

 

私はこの業界に15年おりますが

この低さは経験したことがありません

もしかしたら内容によっては

１％を切る人も出るかもしれません

 

ただ、それに連動して益々審査も厳しくなってまいりました

とにかくローンが通りません

 

みずほ銀行なんかは

事前審査がOKだったのに本審査でNGを出してきたりします

まあ、気持ちは分からなくもないです

 

銀行は、利益を削る代わりに

リスクを極力負わないようにしているのだと思います




 

今思い出すと平成11年くらいが

一番金利が低くて減税も大きかったです

当時は最大550万円の減税が受けられましたので

ちなみに私の不動産購入も平成11年です



 

ただ、史上最低金利と史上最大減税が重なった期間は

わずか半年間だけでした




 

今回はどうなるか分かりませんが

状況によっては平成11年よりもいい時期といえます

まあ、不動産は時期だけで購入するものではないですけどね






もし検討されている方はいい時期を逃さないようにだけしてください

年末のある日

動いてますね・・・・・不動産


ホームページを見たお客様から

内件の申し込みが増えてきました



特に賃貸です

年末なのに、又は年末だからからかは分かりませんが

ご案内に追われてます



今日（23日）なんかは営業マンがずっといなくて私一人でした

営業マンは全員、終日お客様の案内です


お申し込みになりたいお客様が多いのは大変うれしいことなんですが

売買ならローンの審査、賃貸なら入居者審査

これが今は、大変厳しくなっています


銀行ローンは事前審査という形で審査をして

ローンの内定をしてから売買契約を結びます

これが場合によっては、事前審査でOKだったのに

本審査でローン否決、なんていう話も出てきました


賃貸に関しても

入居希望者の収入証明を出してから

審査でだめ！なんていうケースもあります



売買なら、購入できるかどうか？

賃貸なら借りれるかどうか？


この見極めが（お客さんも我々も）大事になってきました



どちらも収入はもちろん大事なんですが

職種も本当に大事です


物件を検討する前に

ご自身でどれくらいローンが借りられるか？

どれくらいの賃料の家が借りられるか？


一度ご相談ください


半年前とはだいぶ変わってきました

お気をつけください
 

１２月１日の報告

品川区のホームページが出来上がります
http://c21-shinagawa.jp/

多分今週中にアップすると思います

大田区のホームページができてからたくさんのお問い合わせを頂きました

また品川区でも最新の情報をどんどんお届けしたいです

まだまだ至らない点はあるかと思いますが

よろしくお願いします




ちなみに冬休みも決まりました

年内は２８日まで営業します

年始は１月８日スタートです


多分今年の不動産業者はこのパターンが多いんじゃないかな

休み中のお問い合わせも答えられるようには考えています


それでは今年あと一ヶ月がんばります

現在の私の地位

あと3ヶ月位ででラスターハウスを立ち上げてから2年になります

早いもんです



当時は3人でスタートしました


それこそ何も分からないままビジネスをスタートさせました

もちろんビジネスと呼べるようなものではなかったです


最初は広く感じたこの事務所も

現在9人の人間が働く場所としてはかなりせまく感じます


私はずっとサラリーマンでしたので

いわゆる「起業家」といわれる人の知人は少なかったです

アドバイスをくれる人も少なかったです


もちろん、周りの人はアドバイスをいろいろくれました

しかし

実際に実務経験がない人からのアドバイスは

よくないどころか逆効果でもありました




ある人は人材育成がすべてだという

ある人はマネージメントが一番大事だという

ある人は年間の具体的な目標がしっかりしていれば
すべてがうまくいくといいました


私もその気になって本屋のビジネス書コーナーに行って

あらゆる本を読みました

人の育て方、法律関係、会計、経営者系の本

などなどです

読んでその気になっていました


ただ、今思うことは

それは、ほぼすべて間違いだったと思います




起業したばかりの会社に

ほとんどの事は必要ないと思います

会計も必要なければ、人の育て方も必要ないです

マネジメントももちろん必要ないです



起業して軌道に乗るまでは

必要なのは、集客と販売のみで十分です


集客と販売をひたすら学んで

ひたすらそれを実行して

試行錯誤を繰り返すのがいいと思います



この時点ではマネージメントよりも

販売、集客が優先されるものだと今は思います


考えなければいけないのは

どうやったら人はモノを買うのか？
どういう動機で人は動くのか？
どういう経路で自己の商品を伝えるのか？


それだけを、毎晩、毎晩考えていればいいのだと思います


マネージメントなどをきっちりやる必要がある時が来たら

それは、自然と分かるものだと思います


それまでは、全員営業マンです


当社は全員が営業マンです

成功するためには

知っていますか？

大森のベルポートという大きなビルがあります

そこのビルにいすゞ自動車の本社があります

そのいすゞ自動車が派遣社員と期間従業員

１４００人を解雇すると発表しました




１４００人というと

すごい数の人が仕事を失ってしまうことになるわけです

彼らはこれからどうなるんでしょうか？


また、別の工場へ

派遣社員として働きに行くのでしょうか？





彼らの心配をしても仕方がないのですが

こういうニュースを見ると

アメリカ発の金融危機がじわりじわりと

私たちの生活に影響を与えているということを

リアルに実感してしまいます


私はもともと営業職でした

社会に出てからずっと営業の仕事を生業としてきています

商品のよさをいかにアピールするかが仕事でした


ただ、私はただの一度も

仕事がなくなるという不安を持ったことがなかったです


実際に様々なところから勧誘の声がかかっていました


自慢しているわけではないのですが

私がこういった状況にいることができたのは

常に自分の技術を磨いてきたからだったと思います




営業マンとして働いていたころは

自分の実力に絶対的な自信を持っていました
（根拠はないですけど）


なぜ、そんなに自信があったかと言うと

日々、たゆまぬ自己研鑽をしてきたからです



だから、お客様の前でも常に自信満々で

プロとしての提案をしてきました



スキルを磨くということは

その道のエキスパートとしての地位を確固たるものにできます


そして１つのスキルをエキスパートと呼べるレベルまで

磨き上げるのに実は、そんなに時間はかかりません




こと不動産の営業マンに限って言えば

３年もあれば十分

です



だから、少し努力をすれば

エキスパートになることは意外に簡単だったりします
（もちろん職種によりますけど）




そして、一たびエキスパートとしてスキルを身につけると



そのスキルを求める人に

貴重な価値を与えることができる存在となります




そのスキルは

従業員としてなら会社に大きな価値を与えることができます

また

経営者や起業家としてなら

顧客に価値を与えることのできる力となります




そしてその結果として自分に

大きな自信を与えてくれることになります




だから今の環境に安心せず

スキルを磨き続けるべきです


そして

より人に価値を与えることのできる存在になるべきだと思います





P.S 　経営者としてはまだまだですけどね


 

物件を見る目を養う

不動産会社の新入社員がまず最初にやらされること何だと思いますか？

　
答えは、物件を見ることです

とにかく物件を見ること、一戸建もマンションも、高い物件も安い物件も偏見無く
とにかく一件でも多く見ることなんです


　不動産会社の営業マンといっても

みんなが宅地建物取引主任者の資格を持っているわけではありません



昨日まで車のセールスだった人から

経理をやってた人までとにかく前職はいろいろです



そんな人達がある日いきなり不動産会社の営業マンになるわけですから

教える方は大変です




大手不動産会社の場合は入社するとすぐに研修を受けさせられるのですが

こんなものは実際の実務ではまるっきり役に立ちません




　そこで先輩が新入くんにまず最初にさせること

それが現地をたくさん見せることなんです



　現地さえたくさん見ておけばキャリアがまったくない人でも

次第に物件の良し悪しが見えてくるのです




　ここで大切なポイントは2つです



　ひとつは物件の良し悪しを図面や数字で判断しないことです

不動産の場合は図面や数字では絶対にあらわれないものがあります

周辺環境とかその物件が醸し出す雰囲気は現地を見ないとわかりません

スポーツ観やコンサートのライブ感が一軒ごと家にあるからです




　ふたつ目は、集中して見ることです

　だらだらと時間をかけて見ても得るものは少ないです

　見ないよりはましかもしれませんが

どうせ見るなら集中して徹底的に見たほうが

物件を見る目を養う効果はとても大きいです



　マイホームを探しはじめたお客様はまさに新人の営業マンと同じです

　いい家を探すには、いい家を見極める目を養うのが先決です

偏見を捨ててとにかく現地を見ることが何より大事だと思います
 

ご近所のこと

中古物件を紹介する段階で

『この家はどうして売り出すのですか？』

と聞かれる事があります




売却理由は人それぞれですが

事件、競売、離婚等が原因だと聞いて喜ぶ人は少ないです
（まあ一部、価格優先で喜ぶ人もいますけどね）



確かに縁起が悪いと考える人もいます

そのような理由で売り出している家は買いたくない！

というのも理解はできます




しかし

『ご近所さんはどうゆう人ですか？』

と聞かれても困ります

我々はご近所の事までアレコレ発言できません




せっかく家を購入しても

ご近所とのトラブルで家を手放す人もいますので

ご近所と上手く付き合えるかどうかは重要な事です



事前にある程度の情報が分れば便利だとは思います

そして、担当の営業は、ご近所の事をある程度は知る事ができます



ご近所に売り出しの挨拶に行ったり
測量立会いで会ったりするからです




一度会ったくらいでは何も分らないのと同じですが

一部の特殊なお仕事（暴力系）の人達だけは分ります



しかしお伝えすることはできません

そんな個人的な判断で近所の人の事をアレコレ言った事が知れたら

大事件です



物件の購入者は、ご近所と親密になる可能性が高いのです

後になってから

「そういえば･･センチュリー２１の人がアナタの事をやばい人だと言ってたわよ」

なんて言われたら




･･想像しただけで怖いです

どんな苦情がくるか



ちなみに宗教、差別等も不動産の重要事項は厳しいです

「本物件の近くに宗教団体○○があります」

基本的に上記のようなことは書いてはいけません

お気をつけください

バレードの法則

先日、あるお客様から

「社長、もう少しまめにブログを更新してよ！
旅行ばかり行ってないで」

なんてお叱りを受けました（笑）

がんばります



今回はまたバレードの法則の話



私の尊敬する先輩が常に行っていることがあります


常に、常に、自分の仕事を
”ごく僅かな莫大な結果を生み出す重要な事”
に集中しなさい！
小さい事に気をかけていてはいけません



これは、８０:２０で知られる

パレートの法則

です




パレートの法則とは

自分の努力の２０％が、８０％の結果を生み出す

という事です



逆もしんなりで

残り８０％の仕事は、２０％の結果しか生み出しません




なので、極めて重要になってくる事は、

「どれがその２０％か？」

「何が大きな結果を生み出すちょっとした事か？」

という事だと思います


私たち不動産仲介業に置き換えてみてみると

８０％以上の収益を生み出しているのは

おそらく２０%以下のことになってくるのだと思います



たとえば、私たちのホームページには

約８０００件の物件情報が記載されています

ただし一ヶ月に閲覧されるのは３００物件くらいです

その中に何百回もの閲覧をされる物権もあれば

一回しか閲覧されない物件もあります

９割以上の物件は詳細の閲覧をされていません


ダイレクトメールなども確立は低いですね

我々がよくやる「空き地調査」なんかのレスポンス確立も同じです






もし、この少数のことに集中できたら

もっとたくさんの事ができるのだと思います



例えば

もっと自由な時間を持てるだろうし

もっとたくさんのチャンスを作れるのかもしれません


つまり私の言いたいのは

「忙しい」の罠にかかってはいけない

ということです




忙しい＝自分は働き者だ

と考えてしまうのは簡単です




しかし、やるべき事も重要ですが

やらない事もとても重要です





ほとんどの人はやるべき事に注意を払っても

やらない事は考えもしたことがないはずです





80:20の法則は、現代社会では、80:20になっていません

それは、９５：５だったり

２：９８だったりします








もし、この２％のことに集中して、エネルギーを注いだらどうなるだろう？

売り上げは簡単に、何倍にもなるはずだと思いませんか？





皆さんにとってこの２％は何でしょうか？





今日、仕事にとりかかる前に

その仕事が自分自身がやるべきなのか

考えてみたらいかがでしょうか？


それは２％なのか？

それとも９８％なのか？

それはもう知っている２

先日、ある集まりのときの話なんですけど

ある人が私の所にきて立ち話をしました


彼はいわゆる不動産仲介業の事についてとても詳しく

話している事は

私の知らないことばかりでした


「こんな事はあの会社がやってるんです、
　あんな事は株式会社○○が先駆けですよ。
　こんなやり方の会社が売れているみたいです。」

などなどです


いろんな話を聞いたのですが

ある一言で私はショックを受けました


「こないだ株式会社○○の部長さんに話を聞いたんですが
　全部知ってることばかりでした。」


出ました！

"それはもう知ってる"病です


私の経験上の話ですが

"それはもう知ってる"と

思った瞬間から成長は止まります




そして

新しい情報を吸収できなくなり

深い理解を持つこともできなくなります





それは病気のようなもので

それにかかったらもうストップしたも同然だと思います





実際、私の周りにいる結果を出している人は

絶対にこんな言葉を使う事はないです




ビジネスで大きな結果を出した人は

それなりに知識も豊富なはずです






しかし、そんな知識豊富な人ほど

より深く理解するために

同じ事を何度も読んでみたり、聞いてみたり、やってみたりするものです




こういった

繰り返しの力で

知識やスキルは自分のものとなっていくのです！！





だが、この"それはもう知っている"病

にかかってしまった人は

残念ながらそれ以上

成長することも知識やスキルが身につくこともない

むろん結果もでません




何故なら、この病気にかかった人は

新しい事を知れば、ビジネスは上手くいく

と考えているからです

これは大きな間違いだと思います




現実には"新しい事"を知ったところで

ビジネスには何の影響もないはずです



そして、新しい知識と言うものは

世の中にあらゆる形で腐るほどあふれています

そして、今現在もウィルスのように増え続けています




"新しいこと"を知ったところで

決して、その増殖スピードに追い付くことはないし

追いついたところでビジネスには全く影響はないのです




私が大切だと思っていることは

"もう知っている事"でも"新しいこと"でも

どっちでもいいから

実際に自分の手足を動かしてやってみる事

なんです




世の中には

経験からしか学べない事

がたくさんあります

そして、経験した瞬間に

知識は知恵に変わります



その知恵が何度も何度も

自分の中に刷り込まれることで

それは自分の考え方の一部になります



そうした時

初めてビジネスに変化が訪れるかもしれません




もし

"それはもう知ってるよ"

と

口に出して言っているならそれはとても危険な信号です


"もう知ってる"病

にかかってるかもしれません

優遇金利

皆さんは銀行の金利ってどういう風に考えていますか？

もちろん様々なローンの組み方はあります

固定金利、変動金利、短期固定に超長期固定などです





そのローンの実行金利のからくりを一部ご紹介します

なんと





仲介会社によって変わります！！





知っていました？

提携しているとホームページなどの金利よりも安くなる場合もあるんです




たとえば

小さい2，3人でやっている地場の不動産会社から購入すると


最低の優遇しか受けられません



銀行も意地悪ですよね


もちろん小さい会社は

「ご本人様の属性によって金利の優遇幅は変わります」

なんて説明していますが



現状は大手で購入すれば確実に安い金利で買うことができます

もちろん多少の例外はありますけどね




我々センチュリー21は、世界最大の不動産ネットワークです

日本に約800店舗あります

これらの店舗のお客さんが毎月申し込むローンの総額は計り知れません

つまり銀行にとって我々のお客様は

大事なお得意先になります



ちなみに

住○不動産販売　　　　　　243店舗（全国）
三○リハウスネットワーク　　233店舗（全国）
東○リバブル　　　　　　　125店舗（全国）

参考資料により多少の前後はあります

これが大手3社ですね


他にも大手はあります




仲介ならどこでも同じという考え方の方は

一度相談してください


小さい会社での購入で

たった０．１％金利が変わっただけで

簡単に１００万円単位の総支払額が変わってしまいます



我々センチュリー２１の提携銀行は数多くあります

小さい会社で

「あなたは？％の金利優遇が受けられます」

といわれた方

是非一度我々にご相談ください

本当にその金利が一番低い金利じゃないかもしれませんよ



 

▲

新ホームページ

当社のホームページを10月10日にリニューアルしたんです

ただ、当社の会員登録をしないと

一部の情報しか見ることができないシステムなんです

特にもったいぶってるわけではないんですが

個人情報の関係なんかで、今回のシステムにしました



このホームページにしてから20日間が過ぎました

会員登録していただいたお客様は50人くらいです

毎日、2～3件の新規登録が毎日あります

管理の仕方を変えないとお客様の要望の整理も大変です




それでホームページの情報は

毎日物件を200件くらい登録してるんですが

それを見ているお客様のチェックがすごいです



お客様の要望のエリアで、新着の物件が出ると

会員の方からすぐにメールが来ます


それこそ営業マンが探すよりも早くです（笑）

かなり見ている人はチェックしています

それこそ毎日何回もホームページの更新をチェックしていただいています

ありがたいことです




解析ソフトで分析してみると

今のホームページは

初めてホームページに来ていただく方と

すでに前に来ていただいた方との比率がちょうど５０％くらいです

毎日、新規の来訪者も多いです

新規の方は７０％がyahooからきて頂いています

googleが２０％くらいですね

ちなみに検索エンジンでyahooがgoogleを上回るのは日本だけみたいです

ですからホームページ業者はyahooのＳＥＯを気にします



ですから物件をまめにチェックしてくれる多数の会員のお客様と同じくらい

新規のホームページ来訪のお客様がいらっしゃる事を心に置きながら

ホームページは更新していきたいと思っています

当社のバックヤード

まだ途中ですけど

今月の成績の件です




物件価格は落ちていますね

お客様にとっては買い時期かもしれません

売主の業者さんには申し訳ないですけど




話は変わりまして

当社はバックヤードにお申し込みを貼り付けています

朝、出社した際に全員が分かるようにです








←こんな感じです









まあ、営業会社なら当然なんですが・・・・






ちなみにお客様がトイレに行くときなんかはバックヤードを通ります

「目標まであと○○○万！！」

なんていう張り紙も

見られてしまいます（笑）







店舗でこんなことやっているのはうちだけかもしれません

やっぱり事務所を借りたほうがいいのかも
 

宅地建物取引主任者という資格

先日、宅地建物取引主任者の試験が終わりました

10月の第3週に年1回だけある試験です

この試験に受かると宅地建物取引主任者になれます

宅建主任者にならないとお客様に重要事項説明ができません

ですから不動産業界に勤めている人は全員持っていないといけない資格になります




しかも

不動産の会社には5人に一人以上が宅建主任者でないといけません
（本当は全員でないといけないと思いますが、受付の女性などもいるので少し甘めです）

つまり

宅建主任者が20人しかいない会社は

社員を100人以上は増やせません


基本的に不動産会社としては、全員に取って頂きたい資格です








ちなみにこの宅建の資格について

私の友人が面白い事を言っていたので、紹介したいと思います

以下です
↓
私は不動産の資格について、こうあればいいのに、と思っています。

①＜初級資格＞
　不動産に従事する人は必ず持たなければならない資格。
コンプアライアンス重視で保険の募集人資格のように、割と簡単で毎月でも試験が行われる。

②＜中級資格＞
　重要事項説明をするには必要な資格。
今の主任者資格に近いもの。
ただし試験内容は、実務的に必要な内容を網羅したもの。
不動産の仕事をしていて、一生に一度あるかないかのパターンなどは不要。

③＜上級資格＞　不動産会社を経営するための資格。

不動産初心者もベテランもこのひとつの資格で網羅されるということ自体がおかしいと思う。
宅建資格を持っていない優秀な人間も結構いる。


私も不動産業界に勤めていて

いろんな業者さんと話す機会がありますが

人によっては「本当にプロなの？」と

耳を疑ってしまう程度の知識しかない人もいます




私の友人のような制度になれば、それは回避されますよね

これから不動産業界の地位を上げるために絶対必要なアイデアだと思います






すばらしいアイデアに１票投じました
（佐藤社長、無断での掲載、すみません。でも私も賛成です。）

うれしいお電話

昨日会員登録していただいたお客様から電話がありました

「社長はいらっしゃいますか？」

と聞かれ

たまたま電話に出たのが私だったため

「私です」と答えましたら

「できれば明日お会いしたい」とのことでした



お話を伺っていたら

私たちの不動産に対しての考え方
http://www.lastarhouse.co.jp/thinking/thi01.html

や

このブログを読んでいただいて、とても共感できたとのことでした




その後、ご自身の希望を言っていただき

できれば「ラスターハウス」とお会いしたいとのことでした

明日の面談のお約束をさせていただいて、電話を切った後


しばらく一人で感動してしまいました！



私たちがいつも考えていること、会議で話し合っていること


「こういう風にしたらお客さんのためになるんじゃないか？」

「普通の不動産会社はこうだけど、我々はこうしよう！」

などなど

考えて、新しいホームページに入れていることに



賛同してくれているお客様がいるんです！



これは喜ばしいことです


次はこのお客様のニーズをしっかりと把握して

プロとしてのアドバイスをさせていただきます

もしかしたら厳しいことを言わせて頂くかも知れません

他の不動産会社のように、すぐに物件はご案内できないかもしれません



でも

私たちにできることを、心をこめて

させていただきます



お電話、本当にうれしかったです

ありがとうございました



それでは明日！

悪名高き「Ｓ友不動産販売」

先日の話なんですけど

Ｓ友不動産販売に

また

物件を囲われてしまいました

当社にお客様から問い合わせがありましたので
（そのお客様は何度かご来店いただいているお客様です）

物元のＳ友不動産販売に物件確認をしたところ

｢お話しがはいってます｣と言われました




その後当社のお客様が

今までお付き合いのある不動産会社を通して内覧をしたい

とメールで連絡をとったところ

以下の返事が帰ってきました



 

 

※以下大手仲介不動産会社の営業マンのからのメール

不動産仲介業というのは仲介手数料で成り立っている仕事であり

直接当社にお問い合わせいただいた（他の仲介会社が間に入っていないこと）

お客様がいらっしゃる中で

わざわざ他社様を通して来ていただいたお客様をご紹介することはしておりません

直接当社のお客様でご紹介できる方がいないというのであればお話は別なのですが

今回の「ライオンズマンション○○」に関してはご条件に合う方が何組かいらっしゃいまして

その中で一番早くお申し込みをいただいた方に

ご購入をいただくという流れになっております
（もちろん直接のお客様として○○様をご案内し仮にお申し込みいただいたとすれば
優先させていただくことは可能です。）

まずは、当社に直接お問い合わせいただいた見込みのお客様が第一であり

そのお客様にご紹介させていただいて契約と至らなかった場合に

他社様のお客様をご案内させていただいております






以上です

はっきり物件隠しをしていると言ってます

売主様はおそらくこのことは知らないでしょう

知っていたら怒りますよね

売主様からすれば

少しでも高く、条件のいいお客様を探してもらうために依頼したわけですから




売主様から売却を依頼されている立場なのに

売主様の為にならない自分勝手な行為
 

こんな不動産会社に

あなたなら高い仲介手数料は払ってまで売却を依頼しますか？

今日の申し込み

今月６件目の申し込みが先ほど入りました

１０月は前半から非常に多くのお問い合わせに追われています
（我々が先月末旅行に行ったのが原因ですが）



内訳で言うと

マンションが３件

新築一戸建てが２件

売り地が１件

です






来週から折り返しなので気は抜けませんが


今月は今のところ全部が実需（実際に居住する物件）です






秋になって本当に不動産は動いていますね

去年より物件が少なくて紹介できる物件には限りがありますが

ものはよくなっています

適正な価格のものが多いんです




しかも・・・・・・

ローンを組まないお客様が多いです

組んでも少しのローンという方が多いです

この現象は平成１５年～１６年にかけて起こった現象です





当時は物件価格が適正になって現金買いのお客様が増えてきたと思ったら

徐々に物件価格が上がり始めました


とするともしかしたらこれからは・・・・？






私もまた収益物件を購入しようかな！





















そういえば昨日からホームページが新しくなりました

早速の皆様の会員登録ありがとうございます

皆様のご期待に沿えるようにどんどん新しくしていきますので

よろしくお願いします


■『センチュリー２１　ラスターハウス』ホームページはこちら♪★ 
http://www.lastarhouse.co.jp/

　　大森で働く社長ブログ
http://lastarhouse.blog.shinobi.jp/

業者案内立会い

仲介不動産の営業マンの話ですけど

自分が担当の媒介物件があると

自分が担当する物件を同業者が案内することがあります


空家の場合、立会いはせずに鍵を貸すこともあります

しかし

高額な財産を預かっているのですから

鍵を貸すのは極力避けるべきだと思います



それに業者が案内する時の『案内立会い』って

いろいろな意味で重要だと思います



今日は、案内立会いをするとによるメリットや

立会いをしないことによるのリスクを話します





まずはメリットから・・

客付業者のセールス・トークが聞ける

担当者の不動産知識の程度が分かる

鍵の開け閉めを確認できるし戸締りも確認できる

合鍵を作らせない

その案内により物件内を傷つけたり壊したり汚していないことを確認できる

案内した顧客を分析できる

案内中の会話を聞き、リスク回避できる

客付業者では答えられない顧客からの質問に対応できる

・・その他いろいろ




案内しないで鍵を渡した時のリスク・・

案内中に物件を汚されたり傷つけられても証拠がない

戸締りが不安

申込が入っても顧客の雰囲気がわからない（軽い気持ちの申し込みかどうか）

客付業者が現場で無責任な発言をしたか不明
（例・修理させますよ・・撤去させますよ・・大丈夫です・・等）

立ち会っていないので客付業者の担当者の不動産知識を判別できない

・・その他いろいろ




・・ということで、案内立会いはしたほうが良いのです

『会う』ことにより多くの情報を得ることができます

その情報を知っているのと知らないのでは

不動産取引の安全性に大きな差が生じます




数秒間でも会えば、その人の雰囲気や話し方により

常識・非常識、性格、職業、それから

衣服や持ち物により収入レベル、その他の事が推測できます

立会いをしないと、その情報が得られません




空地の物件には、『売地／連絡先・・』という社名入りの看板を設置しますよ

土地の場合は鍵の手配が不要なので案内立会いはしません

多数の業者が勝手に案内するのですが・・

『売地』の看板を外されたり捨てられた事があります




専任業者に直接連絡されるのを避けたい気持ちは理解できますが

まぁ、立会いしてないと好き勝手な事をする業者もいます

研修旅行

研修旅行中です

このブログはタイからです




社員の一部と旅行に来ています

みんな会社とは違う顔を見せて生き生きしています

やっぱり年に何回かは息抜きも必要です



我々は何のために仕事をしているのか？

この疑問にきちんと答えてくれる人の言葉に出会ったことがあります

「おいしい食事、うまい酒、日常を忘れさせてくれる楽しい時間。
そんなときを送るために仕事をがんばるんだ。
人生の目標を考えるなんて不毛なことだ」



私もそう思います


がんばるときにはつらいこともあります

我慢するときもあります

それは全てその後にやってくる楽しみのため

私はプロテスタントではありませんので

欲求を我慢することは本位ではありません


その後にやってくるいくつかの楽しみのためです




最近ふと思いましたが

60歳のときに

「自分はいい人生を送っているなあ」

と思えるようにしたいです

80歳のときに

「もう一度生まれ変わるならまた自分になりたい」

と思いたいです


 

昔の上司

先日（木曜日）

以前の会社の上司と食事しました


当時の私は20代後半だったと思います

確か結婚前です

結婚式にも来てくれた人ですから


今は50人くらいで年商100億近い会社にいらっしゃいます

そこの会社の役員です


なんか成功されていて私もうれしくなりました

この人「いい人」なんですよね

別に怒らないわけじゃないんですが

厳しくないわけじゃないんですが

なんとなく

愛

があるんです



だから本当に好かれていました





話の中心はやっぱり当時の話です

当時は本当にきつかったですよ

よく昔に戻りたいなんていう話を聞きますが

私に関しては

絶対戻りたくありません！

あのきつい時代をもう一度なんて、、、、、



だけど話は盛り上がります

「あの時はきつかった」

とか

「何であそこまでできたのか？」

などです




私から見ると

きつい修行時代に一緒に戦った仲間なんですよね



昔の仲間と会うと当時の自分がよみがえります

それは意外と心地いいです

高校時代の部活と同じ感覚みたいなものですかね




皆さんにもキツイ時代を一緒に戦った仲間はいますか？

もしいるなら大切にしてください

それは人生の宝だと私は思います



 

2008年9月期

今日、９月の目標を達成しました！！！

総取引額が３億円です

今月もたくさんのお客様からの依頼

本当にありがとうございます




私たちの店舗にお任せいただいたお客様には

心から感謝いたします





今月も当社の社員は全員が契約し

全員がレギュラーとしてがんばっています




月末に向け、決済やローンの申し込みなどこれからも忙しい日々になりますけど

全員が一丸となってがんばります







ところで

大森北１丁目の築浅マンションの媒介を頂きました

平成１６年築で大森駅３分の３ＬＤＫマンションです

「クレストラフィーネ大森駅前」というマンションです


９月20日に「売ってください！」という依頼を受けて

今日（22日）に買い付けが入りました

初めは他の不動産会社（大手Ｓ不動産販売）で売却を依頼していたそうなんですけど

全然売れなかったそうです

それどころか「価格を1000万くらい下げてくれ！」といわれたそうです

どんな営業しているんだか疑ってしまいます



日ごろからお客様がどんな物件を要望しているかを

営業に把握する能力があれば、不動産売買は難しくありません

それをしないでどんどん価格を下げさせていく大手のやり方は

必ずお客さんに”そっぽを向かれるとき”が来ると思います




ちなみに11月3日までにセンチュリー21で契約すると

賃貸でも売買でも素敵なプレゼントが当たります

前回、我がラスターハウスのお客様に

「大型プラズマテレビ」
と
「折りたたみ式電動自転車」

が、当たっています


今回も当店舗のお客様に素敵な賞品が当たることを社員一同願っています