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センチュリー21という不動産会社の加盟店の社長が書いているブログです
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先日夏休みを決めました

早めに決めてあげないと予定が立ちにくいと思いましたので




8月のお盆を挟んだ週にしようと思ったんですけど

あとは何日にするかです


3日?5日?7日?10日?

色々な意見を出し合って8日間にしました
(こんな長い休日は久しぶりです)

夏は暑いですからね



当社の社員が何人か

7月中に旅行に行きたいとのことだったので

夏休みの前借ができるようにしました


一人は屋久島に行きました

もう一人は明日からロサンジェルスです


すばらしいですよね



私もどこか行きたいです



ということで

お店の夏休みは8月12日から15日です

16日からは前借組みたちが出勤しますので

ご案内が可能になります




全員がそろうのは21日からです




最近メールにてたくさんのお問い合わせがありまして

なかなかすぐに返信ができていないのですが

早めに対応できるようにがんばりますので

よろしくお願いいたします

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今日は定休日です



ということで



新横浜に行ってきました

お付き合いしている建設会社の社長さんと勉強会です




グレースホテルというところです




話をしてくれたのは

マキハウスという会社の代表の方です




新しいマンションリノベーションという分野で活躍している方で

九州の福岡の会社です



もともとは建売をやっていた会社なんですが

フルスケルトンのマンションリフォームがあたって

そちらに力を入れている会社です



その方の理論は

注文住宅で2000万の受注をとっても
設計から着工まで10ヶ月かかる
粗利25%として500万の利益があっても一ヶ月50万の利益なら
マンションは一ヶ月の施工で終わり粗利は30パーセント取れる
600万のリノベーションで180万円の利益が出せる

というものでした






私は常々思っていますが

これからは一戸建てが少なくマンションが増えると思います



新築でもいいのですが

これから世の中に出る新築で立地のいいものはありません

あったとしても相当高いです


なら立地のいいマンションをリノベーションするという考え方は

すごく自然な気がします






日本の建設技術は世界一と聞きます


なのに現実の住宅に住んでいる年数は

世界最短という矛盾した結果があります




木造住宅が多いからの結果だという人もいますが

それだけではないようです




いい施工でいい立地のマンションはもっと大事にすべきです

私もフルリノベーションした「広尾ガーデンヒルズ」なら住んでみたいです



これから中古に対する考え方も変わってくるな

と感じた一日でした

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今日は7月1日です






やっと忙しい6月期が終わりました



今月に関しては決済と契約が忙しくて

お問い合わせいただいた方や

ご来店いただいた方に

うまくフォローができているか心配です



中途で5月に入社した社員も契約してくれました

4月に入社した新入社員も2本契約してくれました
(かなり先輩社員の手を借りましたが)

うまく回転していってると思います


ただ、特に考えてやったわけではないのですが

今月の契約はすべてマンションでした





後は当社に来店してくれたり

お問い合わせいただいたお客様に

100%以上の満足度を持ってもらうために

対応していきたいです




世の中の状況や

我が社の身を置く不動産業界の状況は

この1年間で大きく変化したように思えます


そして、この変化の流れは

今後益々大きなものとなっていくと思います




いくら会社の規模が大きくなったとしても

会社の進む方向性を見誤れば

一瞬にして市場から退場を命じられてしまうと思います





これからも常に

 『お客様の求めるもの』
 

を察知できるアンテナを張り巡らせ

変化に対応できる力を身に付けていければと思います

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今日の記事なんです

コピーしておきます


オリックスグループは2008年中に、国内の不動産物件に合計3000億円を投資する方針を決めた。都市部のオフィスビルやマンションの割安感が強まったと判断し、東京、大阪、名古屋の3大都市圏で集中投資する。同グループの不動産投資は年間1000億円程度が標準的で、今年は大幅に積み増す計画だ。」



確かに一部の高買いした業者以外は

そんなに景気の悪い話は聞きません





センチュリー21のネットワークは他店舗の数字もわかるようになっています

つまり景気のよしあしは普通に閲覧できるようになっています

その中では賃貸も売買も仲介に特化した店舗の景気は悪くないです

しいて言えばプロジェクト資金の貸し渋りはあると思いますが





オリックスは東京、大阪、名古屋の3大都市を中心に

買取の専門部署を30人程度で

30億から200億の単位で仕入れを始めるわけですが

これは当然、立地のいい不動産の価格上昇を招きます

おそらくシンクタンクの出した結論なんでしょう

いつの時代も「これから不動産はあがる」
とか
「これから不動産は下がる」
とか
いわれてきましたけど

これからは明らかに2極化していく時代に突入します

一般の居住用住宅を検討されている方は

投資家でもなければ相場師ではないのですから

周りに左右されない判断力が必要になります

原点に戻って自分がどこに住みたいかを考えてみたらいかがでしょうか?

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6月もあと一週で終わりますね

社長の会社は四半期ごとに締めるんですが

何とか先週に4,5,6月期の目標を達成しました




以前の会社の目標数字は

全社員で一人も達成していなかったのです

今考えるとそんなに高い目標ではなかったのですが

この違いはなんだろうとよく考えます



まだ結論は出ていませんが

やはり自由度の違いなのかなと思ったりもします




当社の社員は目標を達成するために

会社の制限を受けることがほとんどありません


収益物件を紹介しているものもいれば

とにかく媒介を増やしているものもいます

新築戸建てを中心に売り出してもいいし

築浅のマンションばかりご紹介してたりもします



会社の規約よりも

どれがお客さんにとっていいのかをよく考えています

そこが支持されているのかもしれません



よく外資と日本の企業の差をメディアで特集していますが

やはり違いは自由度ではないかと思います




日本の会社はよく怒られます

上司の立場から見ればよく怒ります

そして同じ間違いが起こらないようにしています




一概には言えませんが



外資系の会社はよくほめられます

上司から見るとよくほめます

やる気になれば自ら上達するだろうという考えです






そして怒り得る不測の事態に対して

外資系の会社は徹底的なマニュアルを作ります

マクドナルドがいい例ですよね

最近たたかれていますが

企業としてのマニュアルは非常によくできていると聞きます

ただ権利を日本法人が買い取ってしまっているため

強制残業等の日本方式が出てしまっているのも問題とは思いますが






どちらがいいのかは

これからの世の中が結論を出してくれるのだと思いますが

やはり勝つのはお客さんの方向に目を向けている企業だと思います






ある企業では

社内のプレゼンを通すためには多少のクレームもやむをえない

なんていう会社もあります

こんな会社でお客さんのためになんていう発想は永遠に出てきません







友人の会社の社長さんたちに話を聞くと

センチュリー21の営業マンの中で

優秀な社員と呼ばれる人たちは

やはりCSの立場でものを考えられる人たちが多いです




これからの時代

そういう営業でないと

お客さんから選んでもらえないような気がします








私の考える不動産営業マンの一番の成果は

「紹介」です



紹介営業こそが

誰にもまねできない本当の営業力です

企業側から見てみれば

「口コミ」と考えてもいいと思います



これからの時代は

お客さんに選んでもらえる

「営業マン」「会社」

にならなくては

淘汰されてしまいます





そして紹介をもらえるような営業マン

口コミで選んでいただけるような会社

こそが残っていけるのではないでしょうか?



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営業って難しいと思いますか?



昔の仲間から相談を受けました

全然売れなくて困っているそうです





私は営業を14年やっていますので

「営業って大変ですよね」

という言葉をよく言われました



私は人と会うことを楽しんでいますので

大変と思ったことはあまりないんです


きれいごとを言うつもりはありません




だって考えてみたことありますか?

私たちが一生(80年間)寝ないで

1分に一人と出会ったとしても

4200万人としか出会えないんです



地球人口63億人の中の0.007%ですよ

今出会えているその人と知り合える確立は天文学的数字です

それは大事にしたいですよね




そう考えると楽しいことって多いんです





いろんなことがありました





食事に行ったラーメン屋さんのご主人にマンションを買ってもらったこともあります

一人の契約者から5本のマンションの紹介をもらったこともあります

飛び込みの最中に知り合った女の子と合コンの約束をしていたら
彼女のお父さんが帰ってきたので
世間話をしているうちにマンションを買ってもらったこともあります

初めて電話をかけた時から120分後に申し込みをもらったこともあります
(アポイントに向かう時間40分を含むので実質一時間くらい)
全然その物件を知らなかった人にですよ

終わった後お客さんと二人で笑ってしまいました



お客さん「さすがに早すぎますよね」って



横浜に電話をかけるつもりが間違って

川崎の市外局番「044」と押してしまい

横浜の鴨居に電話をかけるつもりが

川崎の登戸に住んでいる人にかかってしまいました

間違ってかかった相手に鴨居のマンションを買ってもらったこともあります
(そのお客様は間違い電話とは知りませんけど)



営業としての人との出会いは無限の可能性があります



ちなみに私の女性の友人は

会社にかかってきたいたずら電話(その会社は女性ばかりの会社)で

英会話教材を売ったことがあるといっていました


どんなパンツはいてるの?」

えー、そんなこと恥ずかしくていえないよ


という会話から


一時間だけなら会社を抜けられるからお茶でもご馳走してよ

というアポイントをとり

60万円の英語教材を売ってしまったそうです



話を聞いてみたらその人は商社に努めていて

あまり営業成績も上がらず

時間がなくて彼女とも別れてしまったということでした

私の友人は「英語が話せたらいいと思わない?」と勧めてみたそうです


もちろん

私も彼女も無理やり売ったことなんてないですよ

人との出会いを楽しみ

一期一会として大事にして

出た成果なだけです

だからお客様との関係はいつでも「win-win」です





もし今営業数字が出ないとか

営業が大変だなんて思っている人がいたら


まず


今自分はいろんな人と出会える可能性を持っている

って思ってみたらいかがでしょうか?




今から4200万人と出会うのは無理かもしれないけど

少しでもそこに近づけたら

すばらしいと思いませんか?



私の好きな英語に「Chance」という言葉がありますが

その言葉に「try」のTをceのcに付けると

「CHANGE」に変わるって聞きました

chanceにtryするとchangeになるんです




成績が上がらなくて悩んでる暇があったら

どんどん話しかけて自分をchangeしてみたら

悩みが少なくなります

何より今の状態がもう少し楽しくなるはずです






先日電話してきた「」に対しての私のメッセージでした

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グーグルニュースより




エイブルが前日比9%近い大幅安

公正取引委員会が18日

同社に対し排除命令を行ったと発表し株価が下がっている

同社への調査の結果

建物の建築年月や交通の利便に関する表示

賃借中の物件の表示などで違反行為があり

景品表示法に抵触した

 公取委によると、エイブルは取り扱っていた賃貸物件について

1979年2月に建築された物件を1996年5月に建築されたように表示するなど

違法行為があった







すごい話です

でもエイブルだけじゃないですよ

社長の会社は一週間に一度

ネット掲載物件のクリーニングをかけていますが

ひどい会社だと3年前に完売した物件を平気で載せていたりします



しかもそれを未公開物件として

独自の情報が多いように見せかけています

公正取引委員会ももう少し厳しく調査をして

こういう会社はすぐに摘発できるようにしてほしいです





私の考えでは

これから不動産営業マンの地位はどんどん上がってくると思っています

もっと、ローン、税金、宅建業法、などについて詳しくなっていかないと

取り残されていくと考えます






一般のお客様も

いわゆる業者を選別していくと思いますので

こういう

お客をだますような行為はどんどん淘汰していかないと

業界の地位の向上がなされません







おそらく今回も流行の内部告発と思います

今の時代はこういう問題は隠せませんので

根本の考え方から直すべきです

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『東京メトロ副都心線』の話






 6月14日開業です

 2001年の着工から8年

 和光市~渋谷間(20.2km)を結ぶ駅数は16駅




 和光市で東武東上線に

小竹向原で西武有楽町・池袋線と相互直通運転






 2012年には渋谷駅で東急東横線と相互直通運転の為

 現在渋谷駅-代官山駅間では地下工事が進んでいます










日本で最初に走った地下鉄は
 
 『銀座線(昭和2年12月30日開通)』です





 早川徳次が鉄道と港の調査研究にロンドンを訪れ

 網の目のように発達する地下鉄網を目の当たりにし

 東京の発展には地下鉄が不可欠だと考えたのが

 大正3年(1914)です









 




現在の池袋―渋谷間は山手線で16分

 副都心線(急行)なら11分まで短縮されます






 現在、JRにも埼京線がありますが

 渋谷での乗換えが遠すぎてとても不便です







 


 特に注目なのが



 『北参道駅』 です



















~北参道~


 都心部にも関わらず神宮の森に囲まれた閑静な街であり

 近く有名なとこで言うと国立能楽堂があります







 周辺に原宿や代々木といったスポットが

 ありながらもいまひとつな街がここです





 今までの呼び名は『千駄ヶ谷




 その千駄ヶ谷が『北参道』として生まれ変わります









  注目の駅です!



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今日「37歳」になりました

つまり私の誕生日です








先程、センチュリー21ジャパンの「三津川社長」から

すごく高そうな仕掛け電報が届きました

外国の会社はこういうところはマメですよね






今日は先日の私の失敗についてお話しようかと思います

少しマニアックな話になるかと思いますが

お付き合いください















どんな話をするにせよ

どんな行動をとるにせよ

『タイミング』 というものが非常に大切と思います





 

タイミングを逃したがために

間違えたがために…

結果が180°変わってくることだってあります






 

このタイミング、いわば 『空気を読む力』 は

人により大きく異なると思いますが

その差は果たして 

“先天的なもの” なのか、それとも “後天的なもの” なのか








 

営業の世界では

センス』 という言葉で簡単に片付けてしまうことも少なくないです

実際に多少はセンスという先天的な部分があるのも事実かもしれません





 

しかし、私はこの 『空気を読む力』 は訓練によって

後天的にいくらでも身に付けられると考えています








 

 

私が 『空気を読む力』 に自信が持てるようになったのは

大卒で入社したマンションデベロッパーで

電話営業・飛び込み営業に明け暮れていた新人時代の経験が大きいと思います









「初めて会う面識のない方」 を相手に

まずは会話を成立させないといけない

その中で 「不動産に関する興味」 の度合いを探り

相手の潜在的なニーズに対しての情報を提供する

そんな会話を1日何百回と繰り返す











 

そんな新人時代の実践訓練により

『空気を読む力』 ・ 『会話のタイミング』

が身に付けられたと思います








 

しかし私の場合訓練で身に付けたものなので

その訓練がおろそかになった最近

“会話が噛み合わない” という感覚が以前より増えました








その最大の原因は

お客様や取引先との連絡手段の半数以上に

 『メール』 を利用しているからかなと思うことがあります




 

今の時代

特にラスターハウスのスタイルだと

メール』 無ではビジネスが成り立ちません






しかし、『メール』 という連絡手段は

お互いが都合のいい時に発信・受信できるもので

あまりタイミングを意識しなくて済んでしまいます










情報を出しっぱなしでも、受けっぱなしでも

それはそれで問題ありません













 

そんなやり取りが多くなったため

いざ面と向かった会話の中で




“その一言を発するタイミング” が重要とされるときに





微妙な感覚のズレが生じているのかもしれません







 

「だから最近の若い子は空気が読めないのかな?」

なんてことも考えたりします

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今回は仲介の仕事の難易度についてお話してみたいと思います

くれぐれも私の勝手な意見としてお聞きください





不動産売買の個人向け仲介は

中古戸建て、中古マンション、土地、収益物件

を探している人に物件を紹介するのが主な仕事です







その中で難易度が高いのが

土地探しだと思います




土地探しをしている人と

中古マンションを探している人を比べると

いろいろな差があります

その差が成約確率の差となります







たとえば

中古マンションを探している人は

中古でも良いという妥協ができる人です



少々は古くても良い・・多少は汚れていても良い

そのような感覚があります






当社の経理の女性は古いマンションは嫌いといっていますが

限られた立地を求めるとどうしても中古になってしまうことが多いんです






また、中古マンションは同じ間取りの物件が沢山ありますので

気に入った物件が売れてしまっても、他の部屋が売りに出たら購入する確率が高いです




簡単に言えば

「どの部屋を購入しても同じ」という事です








土地を探している人の場合、その土地に建物を新築する事が前提です

建物に妥協する気持ちは無いので、建築条件付の売地は除外です

そして当然土地を見ただけでは結論を出すことはできず

設計士に建物図面を作ってもらい

理想の建物が、予算内でできることが確定してからの話になります




当社がお付き合いしている建築会社は

非常に早く設計図面を作成してくれます

大手の建築単価よりもかなり安くやってくれますので

非常にいい連携で

お客様に提案ができていますが

土地を探してから建築会社を探すというのはかなり時間がかかります









そして土地探しをしている人で

資金繰りに不安がある人もいます




頭金0で

「良い土地があれば買って、そのうち注文建築で建てようかな。」

なんて人もいますが

土地で融資を受ける際は

建物の建築時期が確定していて

その建物にも抵当権が設定できる見込みがないと難しいです




マンションでも土地戸建でも

どっちを買ったほうが正解ということはなく

どちらもいいところがあると思います

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早いものでもう月末です

今月は5本契約させていただきました




大田区西六郷の建築条件無しの売り地35坪

品川区戸越の建築条件無しの売り地12坪

大田区大森本町の昭和54年の分譲マンション

品川区南大井の昭和56年の分譲マンション

大田区大森北2丁目の昭和54年の分譲マンション


です


どれも一ヵ月後のお引渡しですので

万全の準備で迎えたいと思います




それぞれのお客様には本当に心から感謝したいと思います



最近の傾向だと

初めはインターネットでのお問い合わせで

その後ご来店いただいて

初回のご案内をして

最終的にお申し込み




という流れが多いみたいです




私たちの本音はあくまで店舗ですので

もっとご来店の方とお話したいと思っています




もしよろしければお気軽にご来店ください

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「同じ会社で働く人間の中に、持って生まれた能力の差なんて無い。

他の人間よりほんの少し努力した人間が、努力しなかった人間に比べ

大きな成果を得ることができるだけなんだ。」




今は亡くなりましたが私の前の会社の社長の言葉です





 確かに、同じ会社に勤める人間は

 “ 同じ選考基準 ”で選ばれるわけだから

元々の能力にそれほど大きな差はなかったはずです



しかし、ビジネスの世界

特に営業の世界では





個人間の 『成果の差』 というものが時間が経つと大きくなり

同期入社の人間でも気が付けばとても追いつけない差がつくことも少なくはないです





 この 『成果の差』 は、何から生まれるのでしょうか





 スポーツや芸術の世界であれば

『持って生まれた能力(才能)の差』 の影響は大きいかも知れません





 しかし

『ビジネスにおいて必要な能力』 とは 

“持って生まれる” ものではなく

日々の経験の積み重ねによって蓄積されていくもののはずです





 『能力の差』 が無いのに

同じ能力であったはずの人間が

生み出す成果には大きな差が生まれる




その差を生むもの






それは 『意識の差』 でしかないとつくづく思います




      ・目標を達成させようとする意識

      ・常に自己を、組織を向上させようとする意識



このような 『モチベーションの差』 が、ビジネスにおける成果の差を生み出すと思います





 そして、その意識を継続するためにも

達成させたい目標、その目標を達成するための手段を

常に自らが考え

実践していかねばならないと思います


 

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「水曜日の過ごし方」







世の中の不動産屋さんにとって定休日である水曜日


しかし、私にとっては貴重な営業日なのです





他の業者さんがお休みのため

普段できない事務仕事を一気にやっつけてしまう




 『事務処理デー』 




としては最高の日となります





事務所に掛かってくる電話が普段の20分の1くらいですから、

事務仕事がはかどます



主にやるのはこれからの広告費や

必要経費の使い方のまとめとかが多いです




当社には

優秀な経理職員がおりますが

彼女にお願いすることをまとめるのには

決定した考えが必要です


毎日の業務の中に追われていると

一般管理費の内訳を

これからどうしていくべきかを考える時間が余りありません














話は変わりますが

こういうときでも私のお客さんからの電話はあります





今もかかってきました

明後日決済予定のお客様からです




近くの土地を購入していただいたのですが

そしてすごくいい人なんですが

お電話を頂くタイミングが非常に「間が悪い」んです



もちろんこのお客様のせいではないです

非常に忙しいときに限ってこのお客様から連絡があります

勘違いされないように行っておきますが

このお客さんはとてもいい人です

もともと商売をやっておられた方で

私みたいな若造に対しても丁寧に接してくれる方です

でも、こういうタイミングってありますよね








話がそれました

そんな貴重な 『事務処理デー』 となっている水曜日ですが

ここのところ夕方4時くらいまでには事務処理を終わらせ






大森から溝の口までまで、ある人に会うために通っております。


それは社長が以前努めていた仲介会社の関係の銀行員さんです

ふとしたことから会うようになって今日で3回目です

少し食事をしながら話すだけなんですが

この人がとても優秀な人です




在職中はそんなに頻繁に会うことはなかったんですけど

この人に会うのは本当に楽しい

この人は信託銀行員ですので

いわゆる不動産のプロフェッショナルです

『不動産』 という商品を扱うプロとして

必須の知識がこの人には詰まっていると感じがします




この人に教えてもらっているからといって

“一から十まで全て自分で解決できる” 

わけではありません




大切なのは

“何に注意を払ってお客様との相談に臨めばいいかに気付くための

『アンテナ』 を身に付けること ”




そして


“問題点をハッキリさせた段階で

その問題を解決するために必要な 『専門家』 とのコネクションを持つこと”



だと思います



私は彼にお会いすることで

非常に得るものが多いのですが

彼には私と会って得することはあるんでしょうか?

まあそんなことを考えていたら友人なんてできませんしね




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不動産業界の役職は、あまり価値がありません

世間でいう「課長」は、それなりの立場ですが

小さい業者では新人が課長からスタートする場合もあります

課員なんていません

顧客にハッタリがきくように役職を就けるだけです

業績が悪ければ数ヶ月後には職安通いの日々となります






大手系列の不動産会社も似たようなものです

会社により違いはありますが

半年~1年ごとの業績で役職が上下するシステムは珍しくありません

ある大手不動産会社は

半年で1500万円の手数料を獲得すると主任になれますが

半年で手数料収入1000万円を切ると平社員に格下げです

主任→課長→主任・・なんて繰り返してる人もいます

バカ会社の典型的な例です

取引相手から笑われますね






急成長企業も役職を餌に叱咤激励・信賞必罰で

営業のケツを叩いていると思いますが

役職についたからと言って自惚れないほうが良いですね

今の立場など、ちょっとした運命の悪戯で崩れ去ります

急成長企業の倒産など珍しくありません

転職すればトイレ掃除からやり直しです

過去の栄光は役にたちません






「今、成功している実感」に酔いしれるのは自由ですが

それは今だけの事

人を使いこなす能力など企業では必要としていないのです

自分を使いこなす事

自分で業績を上げる事こそが

この世界で唯一の評価基準なのです





中途半端な役職で自分を見失いそうな人に

警告を促すためのアドバイスでした






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6月3日に、センチュリー21の東京表彰式があります









なんと「ホテルニューオータニ」です






東京の表彰は大体500人から700人くらいの参加です

社長はこんなにたくさんの表彰式を見たことがないです

ちなみに年に一度の全国表彰だと参加人数が4000人近くなります

望遠鏡がないと1位の人の顔は見えません







その中で当社の「小澤孝一郎」君がなんと

















9位で表彰されます











いやーたいしたもんです

当日は是非精一杯の拍手でお祝いしたいです

ちなみに1位の人は飛びぬけていますので

是非次はベスト5に入ってほしいです




今回の表彰は2,3,4月の成績で表彰されます

センチュリー21は、東京で年に2回表彰式があります

今回は「春のセールスラリー」です

同じように9月から始まる「秋のセールスラリー」があります






そして2月に日本全国の表彰式があります

その表彰式で上位に選ばれると今度は

「世界大会」が3月にあります



世界ですよ

かっこいいですよね

是非うちの店舗からも

世界大会に出場するような社員が出てくれたらと思います




社長の以前勤めていた会社も

一応表彰式らしいものがありました

会場にはそれなりに人が集まるのですが

センチュリー21の表彰式は






レベルがいます!






あのときの表彰でもそれなりにうれしかったんですけどね

センチュリー21のセールスラリーは

拍手してくれる人数も違いますし

注目のされ方も違います




なによりもホテル貸切ですよ

当日はフランス料理を食べながら

芸人さんたちのイベントを楽しみます



そして

食後のコーヒーを楽しみながら

表彰式が始まります




ということは

6月3日は東京のセンチュリー21は

ほとんどお休みです






私がセンチュリー21に加盟した理由は3つあります

ひとつは「表彰式の充実」

次に契約書、重要事項説明書、物件公開などの「システムの充実」

最後に加盟店同士の「人脈の充実」です





今回のセールスラリーの表彰で

当社の社員のモチベーションが

少しでもあがればと思っております





それでは

また報告いたします

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私が仲介業を初めた時

分からない言葉だらけでした






今日は

仲介業の専門用語を

Q&A形式でお答えしたいと思います









質問


デューデリはデリヘルと関係があるのでしょうか?
先輩が「デリヘルの新しい形だよ」と教えてくれたのですが・・・



答え
デューデリ・・とは
『デューデリジェンス(Due diligence)』の略です
投資用不動産の取引や会社のM&A(吸収・合併)等を行う場合に
資産価値や収益力・リスクを詳しく調査する事です
デリヘル・・は、デリバリーヘルスの略で
無店舗型風俗業の業種を指す言葉ですので
先輩の見解は間違っています








質問
ある不動産会社に雇ってもらおうと出向いたのですが
「当社はエンコしかとらないよ」と言われました
「指を詰める覚悟をしてから来い」と言う意味で正しいですか?




答え
おそらく「縁故採用」の事だと思います
コネで採用してもらうことです
コネはコネクションの略です
暴力団の隠語である「エンコヅメ(断指)」の事ではありませんので
貴方の見解は間違っています








質問
先輩から「案内前に仏閣しとけ!」と言われましたが
案内前に仏閣巡りをすると成約率が高くなるのでしょうか?




答え
物確は物件確認の略です
おそらく物件確認を済ませておくように・・という指示だと思います
案内前に物件確認をしておくと良いですね
神社仏閣を巡る事によりご利益があるか?
については、私には判りません









質問
課長や所長に「部長、行って来ます!」と言う人が数人いますが、
上司は全て部長と呼んで良いのですか?




答え
おそらく、物件調査の略で、物調と言っているのでしょう
「物件調査に行って来ます」という意味ですので
役職名とは関係ありません










もしかしたら続きがあるかも?

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帰ってきました

会社設立して3回目の社員旅行でした

今回は5人の旅行でした

留守番をしてくれた方々本当に申し訳ない

次は是非一緒に行こう!

お土産は400バーツでした

そんなに高くなくて重ねてすみません

今年もがんばってきちんと休暇をとって行きたいと思います

なにしろ普段が殺人的な忙しさな訳ですから



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←これ





とか




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←これもおまけ








とか




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←あ、まちがえた!


















今回は「家」の話





家とは何か?

・・・不動産の仕事をしているのですから

そんな事を考える事もあります




家は家族と過ごす大切な場所です


結婚して家を買う

あるいは子供が大きくなったので家を買う

子供達は家で育ち、やがて巣立ちます

少し寂しくなります




残された夫婦は、その家に住みながら思い出を重ねていきます

お盆や年末年始には子供達が帰ってきます

自分達が育った大切な家です

忘れる事はできません






やがて夫婦のどちらかが亡くなるでしょう

残された者は一人になります

「結婚してこの家を買い、子供を育て、今は一人か・・」と

家で過ごした日々を思い出します






家を買ってからの物語は人の数だけあるのです

私達は家を買う時と家を売る時に立会います

幸せの始まりや幸せの終りに立ち会うのです

取り壊し予定の空家を拝見しながら思うのです







この家にも歴史があるのだろうな・・」なんて

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  • 皆さん知っていましたか?

    ANAマイレージクラブとセンチュリー21が提携しているのを




    「住まい de MILE」ホームページから事前に登録の上

    物件の売却または購入をされるとマイルが積算されます

    マイル加算の詳細はこちら 



    今私のマイブームは「マイル加算」です

    たくさんためてビジネスシートに乗って旅行したいと思っています
  • 拍手[0回]

    仲介営業マンには、

    社内で行う仕事と、案内や調査等の外出して行う仕事があります

    サボり魔は外出先でサボります

    上司としても営業マンが何処へ行ったかは把握しなければなりません






    業績の良い営業マンには何も言わない上司もいます

    数字は作ってくるので管理する必要がないと判断するのです






    そのようなタイプの上司は、業績不振者に対しては細かくチェックします





    業績不振者のほうは、外出する度に、

    「何処へ何の目的で行くのか?」

    と細かくチェックされるため自由な営業活動は制約されます






    そのため、上司が好む「行き先」を告げる事となります

    顧客の家に訪問すると言えば、「何の物件資料を持っていくのか?

    そんな物件ではダメだ!もっと良く考えろ!」

    なんて叱られるのなら、面倒臭いから、「チラシを投函して来ます!」となります






    ・・で、帰社してから、

    「何処にチラシを投函してきたのか?」と聞かれると、

    これまた嘘をつく事となります






    ま、そんな事を繰り返していれば、もっと業績不振になると思います




    その結果、上司は営業マンの行動を把握できていない状態となり、

    業績不振者の業績不振は続く事となり、

    長くても2ヶ月以内には退職する事となります






    歩合の世界のルールです






    では、業績不振に陥ってしまった場合にどうすれば良いのか?





    上司の指示に従い行動すれば生き残れるのか?答えはNOです







    指示どおりに行動しても業績が上がらなければアウトです






    では、上司の指示に従わず、自分の得意なやり方で業績を上げたらセーフか?

    ・・その月はセーフです





    しかし、指示に従わなかった事により不信感を抱かれていたら

    近い将来にアウトです





    業績を上げ続けるしか道は無いのです






    まぁ、甘ったるい会社にいる人には雰囲気さえ伝わらない話だと確信してます




    しかし、厳しい会社にいる人は切実に実感する話だと思います

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    いえーい



    今後の不動産流通を大きく左右するか?

    去年オープンのサイト



    「いえーい」
    http://www.ie-ei.jp/




    早稲田大学と民間の共同開発らしい

    検索エンジンが勝手に不動産情報をひろってきて

    地図つきで反映されます





    しかも近隣の物件と比較して

    高い・安いまで表示してくれます







    不動産業者の分譲地なら切磋琢磨の場になりますけど

    一般の方が売主の物件の場合

    非常に失礼なことにもなりかねない・・・






    人に値段をつけ「高い・安い」と言っているとも言われかねないと思います

    今後どのように展開していくのか・・・

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    センチュリー21の社長の集まり





    いつも集まりに参加してくる社長さんは

    「何かヒントはないか」と必死の形相の方が多いです

    私のようにのほほんとしている方は少数派です

    センチュリー21は色々な分析をしてくれます
















    売り上げが悪くなる理由は経営者に責任があるということを思い知らされる研修です






    自称「勉強好き」の私が、"怠けていた"といつも深く反省します




    明日からゴールデンウィーク、初心に戻って・・・初志貫徹 頑張ります!






    「強い者が生き残ったわけではない。賢い者が生き残ったわけでもない。
    変化に対応した者が生き残ったのだ」

    ・・・ダーウィンの進化論

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    年収2000万以上の個人事業主の人





     そんなにお会いする機会が

     多いわけではないのですが。。。(;一_一)




     例えば、外資系の税理士事務所で

     働く税理士さん等が例です









     いやね、実際にお会いすると

     アメリカのドラマの世界みたいなんです!







     東京の丸ノ内や六本木の高層ビルで

     働いていてスッゲ~かっこいい!! 
     




       なんとなくですよ(^_^;)





     



     マンション経営は、どちらかというと

     初心者的な投資手段です






     アクティブにお金を運用する方々は

     もう少しリスク商品を選択します





     税理士や弁護士の先生方は、素人が手を出せないような

     投資をやっていそうなイメージもなくはありませんが






     実はマンション経営をしている方は

     非常に多いのです









     なぜでしょうか?





    まず、年収が2千万円以上ある

     という事がポイントです








     実は、年収が2千万円あると所得税と

     住民税をあわせて500万円近く納税

     している計算になります







       サラリーマンの平均年収です。。。(;一_一)






     3千万円以上の年収がある方は

     なんと1千万円以上の納税額です!!







     日本の累進課税の税制度だと


     最高税率帯の場合、給与が増えた分の

     半分が税金になってしまうのです









     3千万円の人の給料が

     100万円アップしたとしても
     




     その内半分の50万円は

     税金になってしまうわけです





     この納税額をなんとかしようと

     考える方が多いのです
     



     2千万円以上の高額所得者が

     マンション経営をした場合





     最初の3年間だけで、約200万円

     くらいの税金の戻りが期待できます






     この効果は大きい!!



    200万円も税金に戻りがあれば

     多少のリスクは回避出来るでしょうし







     繰り上げ返済をして

     返済額を下げる事もできます








     まっ、高額所得者の個人事業主の方は


     『そんだけもらってんだからさぁ 老後の心配なんかしなくたっていいんじゃないの?』


     というご意見もおありでしょうが...








     実は心配しているのです






     なぜなら、個人事業主であるという事は

     つまり!国民年金しかないのです


     (※弁護士や税理士の場合は、専用の年金基金があるみたいです。)







    自分が生きている間はもちろんたくさん給料がありますので


     裕福な生活も出来るし家族を養っていけると思うのですが







     もし、万が一の事があったら大変ですから

    高額所得者とはいえ 家族を守る手段は必要です






     マンション経営はそのような人達の

     保険かわりによく使われるのです









     たくさん給料ももらって、将来のために

     マンションを何件も持つなんて...


     ちょっとズルイ。。。(;一_一)



     いや、スゴイ!!!

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    「日本の住宅は高いと言われますが、欧米など、海外の住宅は比較的安いのですか?」





    こんな質問がよくセンチュリー21の集まりでされます

    センチュリー21というのはアメリカの会社です

    国連加盟国192カ国のうち52カ国にはセンチュリー21があります




    その数は










    8400店舗を超えています

    そこで働く営業スタッフは15万人です







    すごい数ですね








    いろいろな店舗があります


    ファンドなどの投資向けの会社から

    都心ビル等の売買の会社、マンションのデベロッパーや賃貸のみの会社

    リゾート物件の紹介の会社、建設会社、etc

    数えたらキリがありません







    日本の年間の成績発表会なんかは3000人以上の人が集まります












    話は戻りまして、センチュリー21はアメリカの会社です

    海外の不動産の話はとても頻繁に出ますし専門の会社もたくさんあります




    そこで上記の質問がよく出るんです







    私が把握している限り

    家の価格で見ると、サンフランシスコ近辺の不動産は東京より高いです

    最低でも75万ドル、100万ドル以上の家も普通です

    家の大きさが違うので一概にどちらが高いとは言えませんが




    ヨーロッパの主要都市では

    不動産は相当高いです

    家の大きさも日本と比べそれ程大きくないと思います




    日本でも東京と地方の家の値段は違います

    それと同じで、海外にも不動産の高い地域、安い地域がありま







    先日

    ダイアモンドで

    東京近郊と海外の主要都市近郊での不動産価格比較をやっていました

    東京を100とすると

    ロサンゼルス300

    ニューヨーク500

    パリ180

    となっていました






    従って、日本だけが他国に比べ特に高いという事はないと思います

    これが私の結論です













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    歴史的に

    偉大な科学者や芸術家の多くが



    長い時を経て

    後の世の人々にようやく評価されるようなことがありますよね






    会社を経営することって

    少し近い部分があると思います




    そのときに評価されなくて

    後世に評価されるということは



    周りの反対意見にかかわらず

    自分の意見を持っていた、ということだと思います






    会社を経営していると

    「それは可能である」という判断は自分でします

    そしてそれをやり遂げるために最善の方法を考えます





    そんな時

    周りにはさまざまな周囲の声があります








    「できるはずがない」

    「それは無理だ」

    「オレの経験上やめたほうがいい」

    などなど





    私が会社を設立した当時にはそうした声に対して

    少し腹ただしい気持ちがありました

    本当にさまざまなことを言う人がいました




    面と向かっていってくれる人もいましたし

    陰でひどいことを言われたこともありました





    今では逆に感謝しています




    そうした反発の声が私の意志を硬くし

    何とか突破してやろうという原動力として

    大いに役にたっているからです







    経営者である私は

    まず自分の考えを持ち

    その上で多くの人たちの意見を聞き

    頭の中で必死に考えます




    もちろんそれでもたくさん間違いはあるのでしょうが

    少なくとも、「このことに関して自分以上に考えている人間はいない!」

    と思えるほどにとにかく考えます






    そのため 下した決断に


    多少の反発の声があっても

    自分の決定が覆ることはあまりありません






    経営者というのは

    様々な人たちから

    様々な意見を言われたりします






    しかし

    仮にそれがどんなに親身な意見だとしても

    最後に責任を負うのは自分と株主だけです





    没後、幾年か後に評価された科学者や芸術家と違うのは





    私を含め多くの経営者の下した判断から成る仕事の数々は

    私たちの在命中に間違いなく結果が出るところです






    成功にしろ失敗にしろ

    そうした決断や

    その実行の数々は

    私の様な小さな会社の経営者であっても日常です





    私は経営者として

    まず決めて、そしてやり遂げるだけです






    当社の社員に

    偉業と言われなくとも








    それが最善であると考えた結果であれば

    信じて突き進むのみと思います









    それは私が決めた道なのですから
     

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    新築分譲マンションの話






    ・・広いエントランスホール

    子供が遊べる共有施設

    ゲストルーム

    ミニシアタールーム







    ・・・それって得なのでしょうか?









    敷地に対する容積率には限界があり

    その範囲で建築しています

    共有施設が増えれば専有面積が減ります







    どちらが増えて、どちらが減っても、

    延べ面積の限度は同じです




    販売価格が同じなら専有面積が広いほうが得ですね






    遊び心でレンタブル比を下げすぎると

    狭いマンションなのに割高・・となるのでは?






    共有施設の建設費は分譲価格に含まれますし

    共有施設の維持費は管理費に上乗せです






    来客のいない人にはゲストルームなど不要ですし

    子供のいない人には子供の遊戯施設は不要です

    それに、今3歳の子供がいたとしても

    20年後には大人になっています






    ミニシアタールーム?

    ・・そんなもん最初の1回か2回で飽きるのでは?







    共有施設を削り過ぎても味気ないマンションになってしまいますが

    過剰な程にいろいろあっても無駄なのです







    日々の生活をする中で、ある程度の専有面積は必要です

    同じ金額なら、無駄を省いて少しでも専有面積を広くしてくれたほうが親切です






    地味でも無駄のないマンションを作り

    「買って良かったわ!」という評判が信用につながり

    過剰な宣伝をしなくても完売する








    ・・そんな分譲会社が生き残れば良いと思います

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