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センチュリー21という不動産会社の加盟店の社長が書いているブログです
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お客様の動きがすごいです


4月の終わりから5月にかけてお申し込みの数が多いんです

弊社だと通常の月は売買部は7,8件の契約なんですが

今月は、売買部だけで倍以上の契約件数になりそうです


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世の中に何があったんでしょうか?

接客している我々がこの好調の原因が分かりません


しかし問い合わせがあるのは3000万円台までですね

5000万円越えの商品はあまり動かないです




それとは正反対に、賃貸のオーナー様はお困りの方が多いです

我々もがんばっているのですが

どうしても空室が目立ちます


特に店舗、事務所は状況が悪いですね

このまま続くなら少し条件交渉も必要かもしれません




だけど我々を頼ってきてくれているオーナー様にお応えしたいので

どんどん紹介していきたいと思います

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実は新しい店舗を探しています

理由は今のお店では営業マンが座れないからです(笑)


ラスターハウスの営業マンは背が高いです

3人が180cm超えています!!






その背の高い営業マンが

横幅1mくらいのデスクでがんばっています

お客様の契約書なんかを作っているときには可愛そうです

何がなんだか分からないくらい書類が山盛りです







いくつか、いい事務所の候補はあったんですが

広すぎる、狭すぎる、高すぎる、遠すぎる

などの条件で見送っていました





それから「不動産会社はちょっと・・・
なんて断られ方もしました



なんか前に嫌な思い出でもあったんでしょう

こういう意見があるということは
まだまだ不動産会社の地位も上がりませんよね




約束を守らなかった

うそを言った

いい加減な性格




大体不動産の営業マンが嫌われる理由は上記の理由です


センチュリー21の本部のアメリカでは

不動産会社の社員の地位は弁護士や医者並に高いそうです

こういう社員がいるうちはとても追いつけません





話を戻しまして

今の借りたい事務所候補は



うちから歩いて30秒の2階の店舗と

うちから歩いて1分くらいの4階の事務所です




しかしどちらも帯に短したすきに長しです



そんな事を考えていたら

前にうちが断られたオーナーさんから電話がありました

もう一度検討してもいいよ!



いやー世の中いい人もいるもんですね

家賃は以前よりも上がってしまいそうですが

もしは入れるなら理想に近い事務所です



新しい事務所に引っ越した際には

みんなに大きなデスクを買ってあげたいです

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少し人数が増えてきました

全員が出勤すると座るところがありません



早く大きな事務所に引っ越したいです

なかなかいい店舗ってないのですが・・・・・




というのも理由のひとつなんですが

5月はとりあえず定休日無しでやってみます


不動産会社は水曜日の定休日というのが多いのですが

意外と一般のお客様はその事を知りません



水曜日にも来店のお客様や電話の問合せのお客様がおります

そのお客様たちに少しでも対応できれば・・・・

と、思っています





そういえばもうすぐ春のセールスラリーです

セールスラリーというのは

2,3,4月という不動産繁忙期に

どれだけ売り上げが上がったか、というのを東京都全体で競います



東京には約200店舗のお店がありますので

かなり盛大なパーティーになります


もちろん同時期に千葉、埼玉、神奈川、その他全国で

同じようなパーティーは行われます



会場は今回は「東京ヒルトンホテル」です


ゲストは織田雄二さんのものまねで有名な
「山本高広さん」

もと柔道オリンピック金メダリスト
「吉田選手」

です



結構盛大な宴会です



センチュリー21では、こういうイベントが年に何回かあります




私、結構楽しみなんですよね




それでは

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ゴールデンウィークって忙しいですね



別にお客さんがGWだから着ているというわけではないのですが・・・

次から次にお客さんが来店されます



非常にありがたいことなんですが

なかなか途切れませんので

お昼が食べられません


しかも皆さん真剣ですし・・・・・




でもよくよく話を聞いてみると

「いつも見ているけどなかなか店内に入るきっかけがなかった」
らしいです




じゃあなぜ今日は来店されたのかと聞くと




「店内が急がしそうで活気があったから」
だそうです




だから忙しいときには来店のお客様が多いんですね

我々は大変ですけど・・・・・




今週末からまた大型の連休になりますので

来店のお客様に来ていただくように

忙しくしてお客様をまとうと思います

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私の前職は銀行系仲介会社だったんです

その会社が、この3月にかなり大きな赤字を出しましたと聞きました



まあ不況ですからね

大手仲介もダメージを受けています


おそらく、所長、支店長は

上からかなり圧力をかけられていると思います

閉鎖する店舗も多いみたいですね






ただ、所長や支店長の責任って何でしょうか?







社員のモチベーションをあげられなかったこと?

目標数字を達成できなかったこと?

時代にあった作戦を立てられなかったこと?





それって本当に所長や支店長の責任ですか?

100年に一度の大不況ですよ

減給なら分かりますが

それを理由にリストラというのは分かりません




それは経営責任です

代表や取締役にしか責任はないと思います
(個人的には)



所長、部長などにいくら問い詰めても、会社はよくなりません




ただ、悪いときの責任がないのであれば

いいときの功績も本人には帰属しないですね




今、大手不動産仲介の管理職についてる方の年齢は

40台半ばから50台でしょうか?

ちょうどバブルの真っ最中に20台を過ごした人たちですね







彼らは過去の経歴を部下に話します




「俺は君と同じ20代のころ、30億の土地の売買を3回繰り返して
○億の仲介手数料をもらったことがあるよ!」

「5億の戸建の売却の依頼を受けて
3日で売った事あるよ」

「どの業者も90億までしか出せなかったマンション用地を
110億出せるデベに買わせたことがあるよ
まあ、最後は人脈だよ
今は、倒産しちゃったけど」



これらの業績によって

主任、係長、課長、部長、所長、支店長

と昇格していった人たちのことです


平成17,18年のミニバブルも同じです

ここで昇格した人や

莫大な利益を上げた人たちも多いです




これらの人たちは実力で昇格したわけではありません

しかし自分の実力を過信している人が多いです

その割りに今回のような不況に数字を出せないのも
自分のせいだとは思っていません




まあそういう人たちが生き残れるのも大手だけですよね




ちなみに前回でも言いましたけど

エンドユーザーの購入する案件は増えています

東京は前年同月比121%ですので







ただ大手仲介会社の得意とする10億以上の案件の動きは
ほぼなくなっています



そろそろ大手仲介もあぐらをかいていないで

エンドユーザーに目を向けて

1億未満の不動産に力を入れたほうがいいと思います

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昨日は新しく変わった税法のセミナーに参加してきました


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具体的には住宅ローン減税と土地単体の譲渡益の1000万控除の件です



住宅ローン減税も最大600万円の減税ですからかなり大きいです

現行制度だと最大160万円です




今回は、年末残高5000万までの借入金の1%を所得税(一部住民税)から戻せます

最大10年間です

ただし、この制度は平成21年と22年の入居者のみです

それ以降は最大4000万、3000万、2000万となっていき

5年間で終了です


ちなみに長期優良住宅に関しては1.2%受けられますので

最大600万円です



国策としてこの2年間で住宅を購入して欲しいというのが伝わってきます

私たちプロでもここまで優遇してくれると購入してみたくなります

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4月は宅建の勉強を始める季節ですね

専門学校や通信講座は半年周期のものが多いです



10月の試験にあわせてスタートするのが4月ということです

勉強時間は、1年というのは長すぎます

かといって3ヶ月では足りません

6ヶ月というのはちょうどいい長さかもしれません



そんなにすごく大変というわけではないのですが

結構範囲は広いです

多少の時間がかかります


物覚えがいい人でもある程度の時間がないと受かりません


ラスターハウスも新人が入社しましたので

今年は3人が受験予定です
(現在の7人は全員有資格者です)



毎年合格率は15%前後ですが、実質はもっと高いです

実際に80%以上の人が不合格なんですが

会社に言われて無理やり受験する人や

参考書を一度だけ読んで受験する人なんかがたくさんいるので

まじめに勉強している人の

半分以上は合格

するのではないでしょうか?



私の前の会社は宅建保有率が98%でした

もっていない人は新入社員だけでした


その新人も1回目で受からなければ辞めるしかありませんでした

厳しいですが、今後はこういう会社が増えると思います


今後人余りの会社は、宅建保有が当たり前の時代になるのではないでしょうか?


不動産業界を志望している人は

学生時代の宅建合格が必須!

なんていうときも近いかも!?

 

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3月31日ですね

期末で忙しいです

弊社は3月が決算期です



会社の決算というのは

決算期で終了して出た利益に対しての税金を2ヵ月後に支払います

ある程度のことは4月に入ってからもできますが

現預金は3月31日で見られますので

やっておくことはたくさんありました



さきほどある程度のことが終了しました

慣れない事ばかりでしたので少し疲れました


私は営業マン出身で営業しかやってこなかった人間なので

こういうときには税理士に頼りっきりです




これから来年度の予算を決めたり、ベースアップを決めたりしなければいけません



この一年間はいろんなことがありましたけど

それももう終わりです



来月からまた新しい仲間が3人ほど増えますので

皆さんよろしくお願いします


5月からは新しい事務所もできます

どんどん大森に根付いて行こうと思います



それでは!

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公示価格が発表されました

一昨日(23日)の発表でした

全国の約2万7千調査地点のうち

97%が下落していました

上昇は地方都市の一部だけでした
http://www.iza.ne.jp/news/newsarticle/politics/econpolicy/234667


もちろんこれも1昨年前から始まったサブプライムローンの影響もあります


その前に「公示価格」ってなんだかご存じですか?

いい機会なので簡単に説明いたします



不動産価格というのは野菜などの食料品と違って
頻繁に取引されているわけではありません

また、取引価格も当事者間の諸事情によって
かなり左右されがちなので
一般の人には適正価格が分かりにくいと言われています

そこで国土交通省が不動産評価をする不動産鑑定士の評価をもとに
全国の2万7千か所を客観的な評価をしていきます




その客観的評価が公示価格なのです




公示価格というのは更地の評価なので
建物の評価は入りませんが
前年の取引事例などをもとに
価格が決まっていきます

毎年1月1日時点の評価を3月末に官報で発表します

ちなみに路線価は4月1日時点の評価を7月に国税局が発表します
路線価は公示価格をもとに作成されます



他にも固定資産税評価額、標準価格などさまざまな価格が存在しますが

すべてはこの公示価格が参考になります

そしてこの公示価格は昨年の取引事例が参考になります


つまり、この公示価格の下落の発表はもう既に去年のことなのです

これからのことはわかりませんが

今回の発表は去年の取引実績を参考に評価されているのです



私のお客様で昨年夏に大田区の土地の売却を依頼されていた人がいました

価格も決まり、売り出してしばらくした後に買主様も現れました


そのタイミングで官報で路線価が発表されました
(首都圏土地価格上昇という記事でした)


平成20年7月発表の路線価は首都圏全体で地価上昇していました
(実際の取引はもう既に下落傾向にありました)

その記事を見た売主さまはもう少し待てば価格が上がると考えて

不動産売却を一時中断すると言い出しました



もう買主様も決まっていましたので何度もご説明しましたが

売主さまのご意思は固く、決意は変わりませんでした


復習になりますが、平成20年の7月に発表された路線価は

平成20年1月1日の時点での公示価格をもとに算出されます

平成20年の公示価格は平成19年の取引事例を参考に算出されます


東京の地価は平成19年の10月くらいから徐々に下がり始めました

ですから昨年の実勢価格は下落傾向にあったのにもかかわらず
公示価格も路線価も上昇していました


我々みたいな実際に取引している人間から見ると
省庁の発表はかなり遅いのです!!


当時(平成20年7月)の売主さまは
省庁発表の路線価を見て来年不動産は上がると思っていました

今回この記事を見てどう思っているのでしょうか?

少しは、「あの時センチュリー21に任せておけばよかった」
と思っていただけているんでしょうか?

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本日オーナー様より賃貸物件の管理を頂きました


お付き合いのある建築会社からの紹介でした

非常にいい性格の方で何とかしっかりと管理して差し上げたいと思っています


センチュリー21ラスターハウスの管理は・・・・・

賃貸人募集、滞納保証、退去時の交渉などをやります


最近は家賃を払ってくれない方が多いので

その催促なんかも業務のうちです




直近の話ですが、家賃を払ってくれない方の鍵を

勝手に交換した管理会社が訴えられるなど

社会問題のもなっています







日本は、家を借りている人を弱者としているため

賃借人を守る傾向にあります







少し話は変わりますが、会社も

経営者よりも勤めている人を弱者として守ります



センチュリー21の本部、アメリカではまったく違います




家賃を払わなければ

1週間で追い出されます!






会社も利益を上げることができなければ

次の日その人をクビにします




社員や賃貸人を弱者扱いしていないのです





この間もニュースを見ていたら

17ヶ月間家賃を払わない人の鍵を代えたら

管理会社が訴えられたそうです



大家の横暴を許すな!

と言っています




どう思いますか?




この人の親は何を教えていたんでしょうか?




私の知っている限り

たくさんお金を持っている大家さんばかりではないです




皆さん賃借人の方から入ってくる家賃で

何とかアパートのローンを払っている大家さんばかりです


17ヶ月間も家賃が入ってこなかったら・・・・・


私ならぞっとします


17ヶ月間も給料がもらえなければ社員は会社を訴えます



法律が違うので誰が悪いのかが違ってきます

でも基本は一緒のはずです


敷金礼金無しの物件で

家賃を滞納されれば大家さんは必ず怒ります

同じようにレストランで散々飲み食いした後で



「今はお金がないから
来月末に払います!」



こんな事言ったら警察に連れて行かれるかもしれません


これが家のことになると

許されます


賃貸アパートを借りたら家賃は払うべきです
(当たり前ですよね)




私はアメリカの法律のほうがしっくりします

いかがですか?

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もし弊社の物件に興味がある人が

うちのHPに釘付けになっていたら

それは売り上げに結びつくと思います

 

 

「お客さんの立場になって」

という言葉がありますが

自分がお客の立場になって考えてみました



私が何気なくネットサーフィンしているとき

または、ある特定の情報を探しているとき

どういう行動をとるでしょうか?



 

あちこちのリンクをクリックしたり

画面を上下にスクロールさせたりして

興味がないサイトなら画面右上の「×」ボタンを押します

または別のページに行きます

と言う感じですかね?


例えば

ヴァレンタインデーのお返しを探しているとき

「ホワイトデー お返し」などと検索をして

とりあえず表示された中から、適当なページを開きます

 

開いてから数十秒くらいの間に

軽く内容をチェックして

気に入らなければ別のページに移ります

そういうことを繰り返して、一つ気に行ったところで注文をする

というような事をします



そしてこれは不動産を探している人と
まったく同じ行動だと思います!!



 
ネットサーフィンしている人は

次から次へとページを切り替えます

 

しかも厄介なことに

お客様は始めは、ほとんどページを読んでいません

私たちががんばって文章を作ったとしても

適当にしか見てないので

ほとんど読んでもらうことができません

 

そんな中で「見てもらえるHP」を作るためにはどうすればいいのでしょうか?

 


 

 

 

 

 

 

お客様がHPに訪れた瞬間に釘付けになればいいのです

 



 

「W I I F M」


こういう言葉は効いたことはありますか?




What’s In It For Me.

 

 

 

 




「私のために、そこに何があるの?」という意味です

お客様はこの質問を、無意識に自分に投げかけています


この質問にきちんと答えられない場合

例えば

  • 私が求めているものは、ここにはない。
  • 私のためになるものは、ここにはない。
  • さっとみたが、よくわからない。
  • このホームページは読む気がしない。
  • 表示されるのが重たくて遅い


上記のような場合だと

お客様はすぐにHPからいなくなります!



 

 

 

 

広告の有名な法則で

AIDAの法則

というものがあります

Attention(注意を引くこと)
Interest(興味をそそること)
Desire(欲求を掻き立てること)
Action(行動させること)


 

 

 

頭文字で、成功する広告の原則です

私はこの中で最も重要なのが

最初の「A」の部分だと思います

最初の「A」がうまくいけば

最後の「A」につながると思います



いわゆる「次をみたい!!」

と、思わせるHPならお客様は途切れることはないのでは?


これが私のホームページに対する結論です


もちろん最初に私たちのHPに来た人が

何度も来て貰える様な

魅力的なコンテンツがないと意味がありません






ちなみにこのブログはお客さんも見ていると思います

こんなこと話したらいけなかったかな?


 

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最近多い不動産投資の話です

世間が不景気になりますと

世の中が投資を求めます





もしリストラにあったら?

もし会社が倒産したら?

もし給料が下がったら?






こんなときに毎月20万円くらいの家賃収入があれば

どんなに助かりますでしょうか?




これだけ不景気だと

「今すぐの倒産はないかもしれないが、5年後は分からないなあ」

という人は何千万人もいるかもしれません




私の知人でも、銀行を早期退職して

30代のときに購入したアパートのローンを退職金で払い

そのアパートの家賃収入で家族を養っている友人がいます


彼の仕事は2週間に1回、そのアパートを掃除することです

そのほかは奥さんと2人で

だいたい旅行しています



彼のアパートは8部屋あります

1部屋平均が9万円くらいですから

1ヶ月70万以上の収入があります

65歳になって年金収入がプラスされれば

月収は100万円を超えます



年収1200万円です



現役時代の年収とそんなに変わりません

いや、税金や教育資金等の事を考えると

手取り額は現役時代より増えます


もしこのアパートがなければ早期退職はしなかったそうです

「いまだに上司の顔色見て23時まで仕事してたかもね。」

これは彼の口癖です






とはいっても

不動産投資は大きなお金が動くだけに不安はつきものです

とくに、初めてのマンション・アパート経営となるとなおさらですよね


いくつかある不安要素の中でも代表的なのが

「空き室リスク」

ではないでしょうか?




いわゆる

借り手が付かなかったらどうしよう?

というリスクです



空き室リスクは、マンション・アパート経営に必ずつきまとうものであり

また経営計画を左右する非常に重要な課題でもあります



物件購入時にさまざまなシミュレーションをします

物件価格がいくら
管理費がいくら
ローンの支払額がいくら
家賃収入の相場はいくら

そして、修繕費はだいたいこれくらい
だから、実質利回りは○○%だ!

ということをやります




しかし、空き室が長期間続いてしまうと

家賃収入が途絶えてしまうので

こうしたシミュレーションに狂いが生じてしまい


最悪赤字が累積して……
なんてことにもなりかねません




では、この空き室リスクをどのように回避していくのか


まずひとつが

当たり前のことですが

地理的に優位な物件を購入すること

これは強いです



とくに「駅徒歩10分以内」であれば完璧です

たとえ物件が古くなったとしても

「駅近」 

何ものにも勝る強力なキーワードです



とはいえ、そうした優良物件は市場に出回ることが少なく

だれもが気軽に購入できるとは限りません


そこで購入した物件に空き室を出さないために

オーナーができうる最善の方法が

「魅力的な物件を維持するためにしっかり管理すること」なのです



ここで言う「管理」とは

ただ壊れたところを直したり

掃除をこまめにするという意味ではありません




では、いったいどういう管理をするのでしょうか?



たとえば

今入居者が物件に求める設備のひとつに

インターネット接続があります


これは15年前では考えられなかった設備ですよね?


他にも

シャワー式トイレ
大きな収納
部屋数の多さよりも
ひとつの広いリビング

など、一昔前とは違ったニーズが現れています



つまり、ここで言う「管理」とは

ニーズの変化に柔軟に対応できるよう

世の中のトレンドを見極め

メンテナンスやリフォームを適宜行っていく

という管理です




なぜそれが大切なのか

ここで、これからマンションオーナーになりたい

とお考えになっている方にひとつ質問してみたいと思います








「賃貸暮らしのメリットとはいったい何でしょう?」








その答えは

「ライフスタイルの変化に合わせて、気軽に住み替えられること」

です




オーナー側が入居者の変化に気づき

所有物件を魅力ある物件へと

的確にバージョンアップさせることができれば

自然と空き室を回避できるようになります





もちろんこのほかにも空き室回避の方法はありますが

このような心構えを持ってマンションオーナーになることが

マンション経営を永続的に成功させる

もっとも大きな秘訣なのです




ご理解いただけたでしょうか?

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タイのバンコクに行ってきました!


2月1日の日曜日の夕方から3泊4日です


弊社は毎月、月初は火曜と水曜の連休です

それに月に一日休日があります

その休日を2月2日の月曜に持ってきて・・・3泊4日・・・


日曜日は4時くらいに成田に向かいましたので

うちの社員には迷惑かけてしまいました



そしてさっき帰ってきました


せっかくの3連休を日本ではなく海外で過ごすというのは

最高の休日でした


こんなこと言うと、かなり散財している様に聞こえますが・・・

今回の旅費もお伝えします

成田~バンコクまでの往復航空券(JAL便) 16800円
燃油サーチャージ   25000円
現地宿泊ホテル代金   4000円×3=12000円

合計で 約54000円 でした




2泊3日で箱根の温泉に行くのとあまり変わりません

加えて今の円高からかなり現地のお金が安く買えます

以前までは1万円で3000バーツくらいだったのが

今回は1万円で3900バーツです

5万円を両替すると4500バーツも差が出ます

加えて物価も日本に比べると30%くらいです

5万円のお小遣いも現地では

15万円に相当します!



それにしても注目は

16800円の往復航空券・・・



なんでこんなに安いのかというと

インターネットの普及です




今までは、海外旅行に行くなら早めに計画して・・・・・

というのが今までの主流でした



ただ、今は直前になると空席の航空券や空室のホテルが

格安で販売されます

その格安航空券を比較するサイトもあります
http://www.travel.co.jp/domtour/

もちろん購入の仕方が違うだけで

サービスなどの違いはまったくありません



ちなみに今回のJAL便の

私の購入した16800円の往復航空券の正規航空券の価格は

14万2千円です

燃油サーチャージが2万5千円くらいですから合計すると

17万近くになります

まあ7時間も飛行機に乗るんですからそのくらいはしますよね


直前の航空券の購入は

ここまでの差が出ます!!


結果、

毎日30度を超える南国で
プールの付いたホテルで
パイナップルのささったドリンク(70円くらい)を飲みながら

最高の休日を過ごせました!!

ちなみにゴルフもやってきました(2500円キャディ付き)

来月の月初もぜひいきたいです



JTBもHISも最近は直前の購入が増えたといっています

もし、連休が取れるときには

「そうだ、韓国でも言ってみようか!」

なんていうのもありかもしれません

夜出発の便であれば、当日の予約も可能です

それでは




P.S
帰りの飛行機は空いていて3人分の席に横になって寝て帰ってきました

 

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私はこの不動産業という仕事を始めて15年になります

この仕事をしていますと


「あなたたちはプロだから格安な物件を買えるんでしょう?」


とお客様に聞かれることがよくあります






そんな物件はなかなかあるものではありませんが

ごくたまに

めぐり合うことがあります




では不動産会社の営業マンは格安物件を購入するでしょうか?



明らかに安い物件は

一般のエンドユーザーに情報が流れる前に

不動産会社が購入してしまいます



そして中古戸建や中古マンションならリフォームされて

土地なら建売住宅になって

再度販売されます




不動産会社が購入しない物件が

不動産市場に流通

つまりお客様に紹介されているのです



業界の中にも世の中にもいろんな考えの人がいます

ですからそれをひとつにまとめて言うことはできません



ただ、少なくとも私は、自宅に関しては

格安物件に飛びつくようなことはしません







なぜなら


安い物件には安いなりの理由があるからです




何かの事情で売り急いでいるという物件もたまにあります

それも一般に流通する物件の中には

いいものは少ないです


    

そもそも我々は

「何で自分のところまで情報が流れてくるのか」

という考えをすぐに持ちます


誰もが安いと感じる物件なら

すぐに買う人が現れるはずだからです



値段が割安な物件ならたくさんあります


しかし安くて良い物件は

絶対にないと思ったほうが間違いないです



よく聞く話ですが

「あの売主さん粘ったら3百万も値引きしてくれたよ。
相場よりも安く買えて得したよ。」

なんていうお客さまがいます




しかし値引きの額と実際の価値は違います

我々の業界では

「売れた価格が相場」

ということわざがあります




値引き額が大きいということは

もとの販売価格が高かった

というだけのことです



決して安く買えたということではありません



それに

安く買った物件は、売るときも安くしないと売れない

ことがほとんどです



少なくても私の周りにいる不動産営業マンで

格安物件を購入している人は皆無です!!



安いからといって

希望条件ではない物件を購入するより

価格は少々高くても

満足できる物件を購入することの方が

買った後の後悔は少ないと思います
 

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最近収益物件の問い合わせが非常に多いです

特に自営業者の方や法人の代表の方が多いです

そこで今回は、「自営業者」の将来についてお話します



自営業者、つまり個人事業主が将来受け取る年金は

「国民年金」、正確には「老齢基礎年金」になります


20歳から40年間、きちんと納付して

65歳になったときにもらえる年金額は

年間「79万2100円」です


1ヶ月になおすと

なんと

たったの

6万6000円」にしかなりません!!




もちろん、保険料免除や未納期間があると

これよりもさらに少なくなります

また、納付期間の合計が20年に達しないと

ビタ一文、もらえません・・・。






この制度、どう思いますか?

月々6万6000円で暮らしていけますか?



結婚して夫婦で生活したとしても

2人ぶんの、月々13万2000円です



たとえ、自宅を購入してあって

家賃の支払いが無かったとしても

結構厳しくないですか?




稼げるうちに「アパート」でも所有して

将来、家賃収入が欲しい!
というのは当然のことです




ちなみに、サラリーマンが加入する厚生年金は

生涯の給与額によってもらえる年金額が異なりますが

夫が平均的な会社員、妻が専業主婦というモデル世帯の平均額が

月々「約23万6000円」
です




自営業者の夫婦とくらべると10万円も多くもらえています

もちろん保険金の負担額が異なるので

単純にどっちがトクとは言えませんが

厚生年金の場合は保険金負担が労使折半
(会社が半分払ってくれる)

なので、さほど大きな負担を感じずに

多くの年金がもらえることになります






では、自営業者は将来に備えて

どのような準備をすればよいのでしょうか?




ひとつは、国民年金に、二階建て部分を付加する

「国民年金基金」
という制度の利用が考えられます




これは、国民年金に掛け金を積み増して

将来もらえる年金を増やそう、というものです

掛け金の金額はある程度自由に設定でき

当然、多く掛けたほうが

もらえる年金額も多くなります





金額は年齢によって異なりますが

30歳で最低、1万2000円程度から

掛けられます






この最低額の国民年金基金を掛けると

通常の国民年金に

3万円プラスして支給されます




つまり、6万6000円+3万円の9万6000円が

毎月支給されることになります




詳しくは国民年金基金のページにて
http://www.npfa.or.jp/index.html




それでも、おいそれと掛け金を積み増し

できるものではないですよね?





自営業者って、会社員、公務員に比べると

年金に関して言えば

本当に不遇なんです





今、派遣労働者の契約解除がニュースで話題になっていますが

この不況で、零細個人事業主はもっと深刻です

あまりニュースには取り上げられませんけどね




そして、今の年金の構造を見ると

よっぽどのインフレでも起こらない限り

受給額が減ることはあっても増えることはないでしょう




将来にわたって安心して生活するには

やはり20代、30代の若いうちから

ある程度のリスクマネジメントをしておいたほうが

良いと思います

それが、今、アパートの購入の問い合わせの多い理由に

つながってくるのだと思います













 

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やっと1月になって全員契約できました

社員(私も含む)全員が契約しました

去年の9月以来だったので

4ヶ月ぶりです


やはり全員が仕事をしていると

社内が活発です


毎日、大体誰かしらの

契約、決済、金消会、銀行審査があります


これから2月の繁忙期に入りますので

気を引き締めてがんばりたいです


特に我々は今、チラシからインターネットに変更しています

インターネットのお客様に対して

とにかく早い対応でがんばりたいです


もしかしたら今月か来月

弊社の新記録が出るかもしれません



それでは

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物件情報ってたくさんありますよね

私たちの得意な「大田、品川区」エリアの情報は約6000件あります

内訳は

マンションが約3000件
売り地が約1200件
中古戸建が約700件
新築戸建が約700件

といったところです



これらの情報は弊社ホームページの会員になると

全て見ることができます


Yahoo不動産で探すよりも

Homesで探すよりも

大田、品川に関しては多くの情報があります


しかしながら物件情報は毎日更新されています

本当に、昨日あった物件が今日はなくなっている、
なんてことは日常茶飯事です

逆に、昨日はなくても今日は希望の物件がある
なんていうこともしょっちゅうあります


毎日、約100件位の情報が追加されるんですよ

私たちのホームページに希望の条件を登録していただいたお客様には

その条件にあった物件が登録されると

メールが行くようになっています




非常に便利なシステムだと思います

私は大手の仲介会社にいましたけど

通常、営業マンはこれらの作業を「勘」でやります


5人くらいのお客様なら勘で大丈夫です

「この人は大森の新築戸建で5000万くらい
この人は○○小学校の学区内で3000万円以内の中古マンション」
なんて感じです


毎日、忙しい中でこれらの情報が更新されていないか検索します

これは大変な作業です


大手にいたときは一日2,3人の検索しかできませんでした

まめにやっていると

午前中にはなかった情報が昼を過ぎると出てきたりします

それをお客さんにメールで送ろうと思っているのですが

他の仕事が忙しくて2,3日忘れると、なんと物件が売れてしまったりすることもあります


ちなみにこれらの作業を大手仲介会社は

営業マン一人当たり100件くらいのお客様を担当させます


正直に話すと

半分以上のお客様は、お問合せいただいたときに
ご要望の物件を検索して、もしなかったらそのままほったらかしでした


大手の仲介営業なんてそんなものです




そんな反省から作った弊社システムは

客様が見落とさない限りは

必ずメールされます

それも現在の400人くらいの会員の方全員にです



まだ、会員でない方は、一度試されたらいかがですか?

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金利が下がりましたね

金利は、短期プライムレートに連動しますので

それにあわせて各メガバンクが0.2%ずつ下げてきました
 

実質の優遇金利とあわせますと

史上最低の金利になりました

 

私はこの業界に15年おりますが

この低さは経験したことがありません

もしかしたら内容によっては

1%を切る人も出るかもしれません

 

ただ、それに連動して益々審査も厳しくなってまいりました

とにかくローンが通りません

 

みずほ銀行なんかは

事前審査がOKだったのに本審査でNGを出してきたりします

まあ、気持ちは分からなくもないです

 

銀行は、利益を削る代わりに

リスクを極力負わないようにしているのだと思います




 

今思い出すと平成11年くらいが

一番金利が低くて減税も大きかったです

当時は最大550万円の減税が受けられましたので

ちなみに私の不動産購入も平成11年です



 

ただ、史上最低金利と史上最大減税が重なった期間

わずか半年間だけでした




 

今回はどうなるか分かりませんが

状況によっては平成11年よりもいい時期といえます



まあ、不動産は時期だけで購入するものではないですけどね






もし検討されている方はいい時期を逃さないようにだけしてください

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動いてますね・・・・・不動産


ホームページを見たお客様から

内件の申し込みが増えてきました



特に賃貸です

年末なのに、又は年末だからからかは分かりませんが

ご案内に追われてます



今日(23日)なんかは営業マンがずっといなくて私一人でした

営業マンは全員、終日お客様の案内です


お申し込みになりたいお客様が多いのは大変うれしいことなんですが

売買ならローンの審査、賃貸なら入居者審査

これが今は、大変厳しくなっています


銀行ローンは事前審査という形で審査をして

ローンの内定をしてから売買契約を結びます

これが場合によっては、事前審査でOKだったのに

本審査でローン否決、なんていう話も出てきました


賃貸に関しても

入居希望者の収入証明を出してから

審査でだめ!なんていうケースもあります



売買なら、購入できるかどうか?

賃貸なら借りれるかどうか?


この見極めが(お客さんも我々も)大事になってきました



どちらも収入はもちろん大事なんですが

職種も本当に大事です


物件を検討する前に

ご自身でどれくらいローンが借りられるか?

どれくらいの賃料の家が借りられるか?


一度ご相談ください


半年前とはだいぶ変わってきました

お気をつけください
 

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品川区のホームページが出来上がります
http://c21-shinagawa.jp/

多分今週中にアップすると思います

大田区のホームページができてからたくさんのお問い合わせを頂きました

また品川区でも最新の情報をどんどんお届けしたいです

まだまだ至らない点はあるかと思いますが

よろしくお願いします




ちなみに冬休みも決まりました

年内は28日まで営業します

年始は1月8日スタートです


多分今年の不動産業者はこのパターンが多いんじゃないかな

休み中のお問い合わせも答えられるようには考えています


それでは今年あと一ヶ月がんばります

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あと3ヶ月位ででラスターハウスを立ち上げてから2年になります

早いもんです



当時は3人でスタートしました


それこそ何も分からないままビジネスをスタートさせました

もちろんビジネスと呼べるようなものではなかったです


最初は広く感じたこの事務所も

現在9人の人間が働く場所としてはかなりせまく感じます


私はずっとサラリーマンでしたので

いわゆる「起業家」といわれる人の知人は少なかったです

アドバイスをくれる人も少なかったです


もちろん、周りの人はアドバイスをいろいろくれました

しかし

実際に実務経験がない人からの
アドバイスは

よくないどころか逆効果でもありました




ある人は人材育成がすべてだという

ある人はマネージメントが一番大事だという

ある人は年間の具体的な目標がしっかりしていれば
すべてがうまくいくといいました


私もその気になって本屋のビジネス書コーナーに行って

あらゆる本を読みました

人の育て方、法律関係、会計、経営者系の本

などなどです

読んでその気になっていました


ただ、今思うことは

それは、ほぼすべて間違いだったと思います




起業したばかりの会社に

ほとんどの事は必要ないと思います

会計も必要なければ、人の育て方も必要ないです

マネジメントももちろん必要ないです



起業して軌道に乗るまでは

必要なのは、集客販売のみで十分です


集客と販売をひたすら学んで

ひたすらそれを実行して

試行錯誤を繰り返すのがいいと思います




この時点ではマネージメントよりも

販売、集客が優先されるものだと今は思います


考えなければいけないのは

どうやったら人はモノを買うのか?
どういう動機で人は動くのか?
どういう経路で自己の商品を伝えるのか?


それだけを、毎晩、毎晩考えていればいいのだと思います


マネージメントなどをきっちりやる必要がある時が来たら

それは、自然と分かるものだと思います


それまでは、全員営業マンです


当社は全員が営業マンです

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知っていますか?

大森のベルポートという大きなビルがあります

そこのビルにいすゞ自動車の本社があります

そのいすゞ自動車が派遣社員と期間従業員

1400人を解雇すると発表しました




1400人というと

すごい数の人が仕事を失ってしまうことになるわけです

彼らはこれからどうなるんでしょうか?


また、別の工場へ

派遣社員として働きに行くのでしょうか?





彼らの心配をしても仕方がないのですが

こういうニュースを見ると

アメリカ発の金融危機がじわりじわりと

私たちの生活に影響を与えているということを

リアルに実感してしまいます


私はもともと営業職でした

社会に出てからずっと営業の仕事を生業としてきています

商品のよさをいかにアピールするかが仕事でした


ただ、私はただの一度も

仕事がなくなるという不安を持ったことがなかったです


実際に様々なところから勧誘の声がかかっていました


自慢しているわけではないのですが

私がこういった状況にいることができたのは

常に自分の技術を磨いてきたからだったと思います




営業マンとして働いていたころは

自分の実力に絶対的な自信を持っていました
(根拠はないですけど)


なぜ、そんなに自信があったかと言うと

日々、たゆまぬ自己研鑽をしてきたからです



だから、お客様の前でも常に自信満々で

プロとしての提案をしてきました



スキルを磨くということは

その道のエキスパートとしての地位を確固たるものにできます


そして1つのスキルをエキスパートと呼べるレベルまで

磨き上げるのに実は、そんなに時間はかかりません




こと不動産の営業マンに限って言えば

3年もあれば十分

です



だから、少し努力をすれば

エキスパートになることは意外に簡単だったりします
(もちろん職種によりますけど)




そして、一たびエキスパートとしてスキルを身につけると



そのスキルを求める人に

貴重な価値を与えることができる存在となります





そのスキルは

従業員としてなら会社に大きな価値を与えることができます

また

経営者や起業家としてなら

顧客に価値を与えることのできる力となります




そしてその結果として自分に

大きな自信
を与えてくれることになります




だから今の環境に安心せず

スキルを磨き続けるべきです


そして

より人に価値を与えることのできる存在になるべきだと思います





P.S  経営者としてはまだまだですけどね


 

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不動産会社の新入社員がまず最初にやらされること何だと思いますか?

 
答えは、物件を見ることです

とにかく物件を見ること、一戸建もマンションも、高い物件も安い物件も偏見無く
とにかく一件でも多く見ることなんです


 不動産会社の営業マンといっても

みんなが宅地建物取引主任者の資格を持っているわけではありません



昨日まで車のセールスだった人から

経理をやってた人までとにかく前職はいろいろです



そんな人達がある日いきなり不動産会社の営業マンになるわけですから

教える方は大変です




大手不動産会社の場合は入社するとすぐに研修を受けさせられるのですが

こんなものは実際の実務ではまるっきり役に立ちません




 そこで先輩が新入くんにまず最初にさせること

それが現地をたくさん見せることなんです



 現地さえたくさん見ておけばキャリアがまったくない人でも

次第に物件の良し悪しが見えてくるのです




 ここで大切なポイントは2つです



 ひとつは物件の良し悪しを図面や数字で判断しないことです

不動産の場合は図面や数字では絶対にあらわれないものがあります

周辺環境とかその物件が醸し出す雰囲気は現地を見ないとわかりません

スポーツ観やコンサートのライブ感が一軒ごと家にあるからです




 ふたつ目は、集中して見ることです

 だらだらと時間をかけて見ても得るものは少ないです

 見ないよりはましかもしれませんが

どうせ見るなら集中して徹底的に見たほうが

物件を見る目を養う効果はとても大きいです



 マイホームを探しはじめたお客様はまさに新人の営業マンと同じです

 いい家を探すには、いい家を見極める目を養うのが先決です

偏見を捨ててとにかく現地を見ることが何より大事だと思います
 

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中古物件を紹介する段階で

『この家はどうして売り出すのですか?』

と聞かれる事があります




売却理由は人それぞれですが

事件、競売、離婚等が原因だと聞いて喜ぶ人は少ないです
(まあ一部、価格優先で喜ぶ人もいますけどね)



確かに縁起が悪いと考える人もいます

そのような理由で売り出している家は買いたくない!

というのも理解はできます




しかし

『ご近所さんはどうゆう人ですか?』

と聞かれても困ります

我々はご近所の事までアレコレ発言できません




せっかく家を購入しても

ご近所とのトラブルで家を手放す人もいますので

ご近所と上手く付き合えるかどうかは重要な事です



事前にある程度の情報が分れば便利だとは思います

そして、担当の営業は、ご近所の事をある程度は知る事ができます



ご近所に売り出しの挨拶に行ったり
測量立会いで会ったりするからです




一度会ったくらいでは何も分らないのと同じですが

一部の特殊なお仕事(暴力系)の人達だけは分ります



しかしお伝えすることはできません

そんな個人的な判断で近所の人の事をアレコレ言った事が知れたら

大事件です



物件の購入者は、ご近所と親密になる可能性が高いのです

後になってから

「そういえば・・センチュリー21の人がアナタの事をやばい人だと言ってたわよ」

なんて言われたら




・・想像しただけで怖いです

どんな苦情がくるか



ちなみに宗教、差別等も不動産の重要事項は厳しいです

「本物件の近くに宗教団体○○があります」

基本的に上記のようなことは書いてはいけません

お気をつけください

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先日、あるお客様から

「社長、もう少しまめにブログを更新してよ!
旅行ばかり行ってないで」


なんてお叱りを受けました(笑)

がんばります



今回はまたバレードの法則の話



私の尊敬する先輩が常に行っていることがあります


常に、常に、自分の仕事を
”ごく僅かな莫大な結果を生み出す重要な事”
に集中しなさい!
小さい事に気をかけていてはいけません




これは、80:20で知られる

パレートの法則

です




パレートの法則とは

自分の努力の20%が、80%の結果を生み出す

という事です



逆もしんなりで

残り80%の仕事は、20%の結果しか生み出しません




なので、極めて重要になってくる事は、

「どれがその20%か?」

「何が大きな結果を生み出すちょっとした事か?」


という事だと思います


私たち不動産仲介業に置き換えてみてみると

80%以上の収益を生み出しているのは

おそらく20%以下のことになってくるのだと思います



たとえば、私たちのホームページには

約8000件の物件情報が記載されています

ただし一ヶ月に閲覧されるのは300物件くらいです

その中に何百回もの閲覧をされる物権もあれば

一回しか閲覧されない物件もあります

9割以上の物件は詳細の閲覧をされていません


ダイレクトメールなども確立は低いですね

我々がよくやる「空き地調査」なんかのレスポンス確立も同じです






もし、この少数のことに集中できたら

もっとたくさんの事ができるのだと思います



例えば

もっと自由な時間を持てるだろうし

もっとたくさんのチャンスを作れるのかもしれません


つまり私の言いたいのは

「忙しい」の罠にかかってはいけない

ということです




忙しい=自分は働き者だ

と考えてしまうのは簡単です




しかし、やるべき事も重要ですが

やらない事もとても重要です





ほとんどの人はやるべき事に注意を払っても

やらない事は考えもしたことがないはずです





80:20の法則は、現代社会では、80:20になっていません

それは、95:5だったり

2:98だったりします








もし、この2%のことに集中して、エネルギーを注いだらどうなるだろう?

売り上げは簡単に、何倍にもなるはずだと思いませんか?





皆さんにとってこの2%は何でしょうか?





今日、仕事にとりかかる前に

その仕事が自分自身がやるべきなのか

考えてみたらいかがでしょうか?


それは2%なのか?

それとも98%なのか?

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プロフィール
HN:
大森で働く社長
性別:
男性
職業:
不動産仲介会社経営
趣味:
バイク、パソコン、ゲーム
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