2009年10月期

10月のセンチュリー21の首都圏の成績ですが




前年比で言うと

東京106％、神奈川126％、千葉92％、埼玉116％です

首都圏平均で111%なので売り上げは上がっています


成約の平均価格は2993万円で

これは前年比78％とかなり下がっています


売り上げが上がっていて、成約価格が下がっている状況です

つまり契約件数はかなり上がっています

レインズの中古マンション動向調査では

10月の契約件数の前年比は123.4％です

エリア別でも１都３県そろって２ケタ増です


ちなみに中古戸建て住宅も成約件数は123.3％の前年比です



話は変わりまして

毎年1年に1度センチュリー21ジャパン本部が開催する

「ジャパンコンベンション」というのがあります

1年間がんばった人がここで表彰されます

去年はうちから営業の小澤孝一郎が表彰されました









今回は25周年、四半世紀という節目なので

いつもよりも大きな大会になるらしいです


ゲストは、センチュリー21イメージキャラクターのケイン・コスギさんと

工藤静香さんを予定しています



残りは、後1ヶ月強になってしまいました


全員で笑って来年を迎えられるようにがんばります


ちなみにラスターハウスは

12月29日から1月6日まで、冬期休暇とさせていただきます





 

忘年会

先日センチュリー２１東京地連の役員の忘年会がありました

私もセンチュリー２１の東京地連の役員ですので参加させていただきました



熱海の”ほのか”という旅館でした


初めて行く旅館でしたけどすごくよかったです











こういう高級旅館はやっぱりいいですね

お風呂も、露天風呂、岩風呂、洞窟風呂などたくさんあって楽しかったです


宴会も盛り上がってました

久しぶりに心から笑わせていただきました

車でご一緒させていただいた針木社長

私のブログを読んでるって言ってくれた川口店長

宴会を本当に盛り上げてくれた岩永社長

本当に楽しかったです


ありがとうございました


その他、最年少の私をいつも助けてくれる皆さんの優しさに

本当に感謝しています



また別の忘年会が控えていたりしますけど

これからもよろしくお願いします

来週から人材募集です

来週から「はたらいく」で人材募集します



仲介営業経験者で

今の評価システムに納得できていない方

反響の数に不満がある方

休日がまともに取れない方




どこの仲介会社も一緒だと思っていませんか？

まずは一度ご連絡ください


そして

ぜひご応募ください！

※ブラウザのJavaScriptをONにして、Flash Player9以上をインストールしてください。

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賃貸のホームページ

賃貸サイトができました


きれいにできたので弊社の社員も喜んでいると思います

今まではセンチュリー21のHPのみに公開していたものが

自社のHPでも公開できるようになりました





商売で言ったらお店を出したようなものです

ただ、インターネットの世界ではホームページを作るだけでは

お客様は来てくれません




ただお店を出したとしても

そこにお店があるのを気づいてくれないからです



お店ができたら



「そこにお店があること」



を広告しなくてはいけません





お店を出して看板とかを出していたら

もしかしたら通りがかる人が

そのお店に気づくかもしれません



しかしインターネットの世界では通りがかる人が気づくためには

SEO、SEM対策をしなければなりません

またはリスティングなんかもその手段の一つです





SEOやSEMとは

検索エンジン（YahooやGoogle）で検索したときに

すぐにそのホームページが現れるようにHPを最適化することです





私たちはJRの大森駅で賃貸マンションを探している人

や

賃貸マンションのオーナーさんで誰かに貸したい人のために

ホームページを作りました





これらの人たちは、検索エンジンで



「大森　賃貸マンション」

「大森　アパート」

「大森　賃貸」



というワードを入れて探すのかもしれません



そういったワードで探した人たちは

GoogleやYahooで1ページ目に出てきた会社で

問い合わせることが多いです



それがお店で言う「通りがかり」なのかもしれません





ではどうやって

「探している人たちが見つけやすいホームページにするか？」



それはこれから考えていきます
（ここでその方法を書いてしまうといろいろ弊害がありますので）






ちなみに弊社の売買のサイトは

今日までの1ヶ月で

約15000人

のかたが訪問してくれています

1日500人以上の方が見ているんです




毎月のお問い合わせは

150件以上

頂いております



弊社の営業マンは

それこそ朝から晩まで

お問い合わせいただいたお客様への資料を作成しています




これから賃貸のサイトも

売買サイトと同じくらい育てていかなくてはなりません




賃貸マンションを借りる方たちの問い合わせは

2月から急増します

それにあわせてホームページも分かりやすくしていかなくてはなりません




それでは！

（今日は少しぶっちゃけすぎました）
 

中古不動産の流通価格

中古マンションの金額は売主様が決めます

もちろん相場を無視しては決めることができませんが・・・・・


中古マンション販売価格には、それ以外の事情も金額にかかわってきます

たとえば・・・・



1.すぐに売りたい、誰にも知られずに売りたい。

2.金銭的に余裕がある人で大事に使ってくれる人にだけ割安に売りたい

3.ローンの残高が相場の金額以上に残っている

4.購入時の金額より低くは売りたくない


上記4つはよくある事情ですが、

その他、たくさんの事情があり

中古マンション（一戸建ても）の流通価格はかなり変動します



上記1.2の場合は相場よりも安くなりますが

上記3.4の場合は相場よりも高くなります


もちろん現在の相場より安くても需要が少なければ売れません

現在の相場より高くても需要が高ければすぐに売れます
（こういう場合はしばらくすると相場は上がります）

皆さんの取引した事例が未来の相場を作っていきます



最近はポータルサイトなどが発達しているおかげで

お客様が最新物件流通情報を知ることができるようになりました





しかし、我々から見ていて

「割高、または割安」の物件も多数あります

相場で流通している物件は全情報の中の半分も無いと思います


私たちラスターハウスはセンチュリー21の中でも

インターネットに特化した店舗です



ですので

お客様が真剣に気に入った物件であれば

センチュリー21としてのその物件の評価

を出して差し上げるサービスを検討中です


だからといって

割高な物件の価格が下がるとは思いませんが

お客様に、できるだけ正確な流通価格相場

を提供することができるのであれば

面白いコンテンツになると思います！！


もちろん売主様にも活用していただいて

自分の財産が割安に評価されていないか

調べていただくこともできるようにします



今現在検討中の物件または

今現在販売中の物件は

相場より割安なのか割高なのか

知りたくありませんか？

サイバーエージェントという会社

藤田晋さんはご存知ですよね

言わずと知れた「ジャパニーズドリーム」です

アメブロのサイバーエージェントの創始者です




僕よりも年下なんですよね



でも共感できることがたくさんありました

ぜひ読んでみてください













 

「そもそも自分の上司の望むものすら汲み取ろうとしない人に、

　　顧客の望むものを汲み取ることなどできるでしょうか。」

これは、自分が評価されないと思う

若手のビジネスパーソン向けのアドバイスの言葉です







他にも気になる言葉はたくさんありました

少し好きになりましたので紹介します





 

「同期と言うのは、ある種の幻想なのです。

入った時点で、既に個々のスキルの差は

やはり厳然としてあるのです。」

私もよくこれを考えていました

以前のブログにも触れました

私はスキルの差ではなくて意識の差と考えていますけどね



 

「会社でのレースで「脱落していく人」の順番を考えてみました。

１忍耐力のない人、
２目標設定の低い人、
３変化できない頑固な人。」

これ、深いですよね・・・・・

「仕事でも何でも目標を立てるときは

ボトムアップで考えてはダメです。

自分の今の力から逆算して

このぐらいはいけるだろうと思って立てた目標は

プラスアルファがでてきません。」

低い目標を立てる人は多いですよね

達成感が欲しい人です

そういう人に聞かせたい言葉です

「何もしないことは、そのままリスクになります。」

以前、テレビで島田紳助さんが言っていました


「人生は60分のドラマと考えなくちゃだめだよ。

35歳から40歳（35分から40分）のときにどれだけ努力するかで

クライマックスは劇的に変わるんだよ。」








僕が、○○歳で死ぬときに


「自分の人生の転換期は30代後半だった。

あのときから人生は大きく変わったよ。」


振り返るとこんな風に思うかもしれないですよね















他にもたくさんあります

「自分の成果は上司の本当に望むものなのか確認しよう」

「経験を重ねてきた人ほど、得たものとと引き換えに失ったものを見直せ」

「平社員でもマネージメントの視点を」

「自己主張する部下ほど抜擢されやすい」

「アイデア出しはベテランの仕事」

「部下はもっと叱って（課題点を論理的に指摘して）もらいたがっている」

「（成功する為には）孤独と批判に強くなければいけない」

「効率より場数が能力を決める」

「ビジネスの場では若さを隠せ 」

「できる人より志の高い人とつき合おう 」

「ほどほどのモチベーションが継続のコツ 」

「目的がぶれなければ交渉は負けない 」 

「顧客第一主義に惑わされるな」





 

それでは

転職の話

昨日、久しぶりに昔の仲間が訪ねてきました


彼は別件で、うちに用事があってきたんですが

たまたま私が時間があったので一緒にお茶を飲むことになりました



話題の中心は「転職」についてです



彼は、5年位前まで人材派遣の会社にいたので

彼は、当時と今の「企業の人材募集事情」
の違いを話し出しました



今の不動産業界は、特に求人がなく

３０代の人間は苦労するとのことでした


もちろん、即戦力のフルコミッションの営業マンなら話は別ですが

大手などの福利厚生が充実している企業は

今は、よほどのことがない限り

未経験者は雇用したくないらしいのです







友人　　「そういう現実をわかっていない人たちが面接に来ると

腹が立つときもありますよ！」






私は彼が怒っている理由がよくわかります




その理由を少し説明します


不動産業界は、比較的出世が早いです

これは離職率が高い会社によくあることです


会社にもよりますが

大体、半年～１年間の売り上げで出世したりします！！

つまり２０代半ばで部下をもらったり

３０代でその上にいったりもします


当然、彼らは
生意気になります（笑）





生意気ですが、会社を移ってもそれほど活躍できません


なぜかというと


半年や一年位での実績の評価で出世した人間は

単にその会社のルールの中で

うまくいっただけであり

本当の実力の持ち主ではないからです






転職するときに必要なのは

○　プライドを捨てること

○　一から学ぶ姿勢を持つこと

○　新しいその場所で実績を出すことに努力すること


この３つだと思います




それをわからないで

「私は２５歳で年収１０００万だったんだから
それなりの評価をしてほしい。」

「前の会社では部下を３０人も預かっていた。
次の会社もある程度の役職からスタートしたい。」



口に出さなくても

不動産業界の３０代の転職希望者は

こんな人ばかりみたいです






本当に実力があれば

すぐに次でも活躍できるでしょうし

役職もすぐに上がるでしょう



もしもその自信がないなら

素直に次の場所で活躍できるやり方を学ぶべきです








会社によっては

自分よりも年下に教えられることもあるかもしれません






もしそれがいやなら

今の会社を辞めないのが一番だと思います








おそらく私の友人の腹が立った理由はこんなところじゃないでしょうか？




私が、総合的に見て
（もちろん例外はありますけど）

３０代になったら転職はやめたほうがいいです



それが成功できる能力の持ち主は

２０人に一人

しかいません


もちろん自分がその一人だと胸を張って言える人は

どんどん転職してもかまわないです









しかし・・・・・・




２０代ならできることが

３０代ではできないことが多いです




新しいことを学ぶには

それなりの柔軟な考えが必要だということです






不動産業界でいうならば

３０代の転職がうまくいっている人はごく一部です

自分が考えているよりも

世間の人はその人のことを必要としていないということでしょう

ビジネスマナー

私が新入社員だったのは平成7年のことです

当時社員数が500人くらいの
中堅マンションディベロッパーの新入社員です

今考えると常識がなく
あまり優秀な社員ではなかったと思います

周りも今とはだいぶ違いました

1番違ったのはたぶん喫煙事情です

社内でお客さんと電話で話しながら
煙草を吸っていた上司がいたりしました



そんな中で私は営業していたからか
喫煙に関してはかなりルーズになっていました





ある日先輩と駅で待ち合わせをしました

そこから歩いて一緒にお客さんの家に商談に行くためです
（まだ新人なので一人では商談できなかったからです）

私は駅からお客さんの家に行くまでずっと歩きたばこをしていました
（すごくなめた新人ですよね）

その先輩は、すごく静かな性格の先輩なんですが
しばらくしてから私に言いました


「もしお客さんがたばこを嫌いな方だったら、君のたばこのにおいを嫌がるから
ガムを買ってから訪問しよう。どっかお店を探そうよ。」




先輩の提案はすごく常識的でしたが、当時の私は
「めんどくさい先輩だな～」
くらいに思っていました



今考えると私が本当に非常識ですよね

よく先輩も怒らないで教えてくれました



このディベロッパーの会社は社員の態度が悪ければ教育をする会社でした

たまには暴力をふるってでも改善させる
教育システムが導入されていました（笑）


そこに10年以上もいましたので

私の態度も、多少は改善されたと思います
（今でも自慢できるレベルではありません）


次の銀行系仲介会社では、誰も注意することはなかったです

私も特に誰かに注意することはなかったです





それはなぜか？






そこは企業であり
学校ではないからです




常識やマナーは自分で覚える事です

親切で注意して逆ギレされても不利益しかありません

先輩や同僚はライバルの立場であり
バカな仲間の教育係ではないのです

よく考えるとこちらのほうが普通の考え方です



たまに若い営業マンのかたで
ワイシャツの下に色のついたシャツを着ている人を見かけます
（弊社の社員でも以前いました）

白いワイシャツから透けて見えるのです

このような営業マンからは、３つの情報を得る事ができます




その1
常識やビジネスマナーを知らないこと

その2
ワイシャツから透けて見えることは自覚しているはずです
でも、（まぁ、べつにいいか・・）と判断したうえで着ていることから、仕事をナメていること



最後の一つは・・

その３
そのレベルだと注意しても理解できないです
無理に理解させるより
最初から理解した者と入れ替えたほうが簡単ということです



・・・・上記の理由からそういう社員はクビになる可能性が高いのではないでしょうか？


しかし、クビになった社員でその理由が分かる社員は皆無です

会社は人間教育をする場ではないのかもしれません




以上








 

before and after

やっと完成しました

きれいに出来上がったのに、営業部はすぐに書類でいっぱいになりました

数え切れない人たちがお花を届けてくれて、少し泣いてしまいました



改装前と改装後です



改装前








































改装後


















































建築家さんってすごいですね

あっという間に仕上げてしまいます



これからもがんばります！！

お客様観劇会

今日は、明治座でお客様観劇会でした

お客様観劇会というのは

センチュリー21の加盟店のお客様をもてなす会です

みんなでチケットを買って明治座を貸しきります

東京、千葉、神奈川、埼玉のお客様を呼びます

売買のお客様というよりは

アパートオーナー様やマンションオーナー様を楽しませる会です


なんと、合計1800人のお客様が来場されました




←朝早くの集合です









←役員全員でお客様にご挨拶です











←1ｽﾃｰｼﾞ900人のお客様













←劇はこちら








梅沢富美男さんと前川清さんの忠臣蔵だったんですけど

これが意外に面白かったです



演劇って面白いですね

特にお客様の層は５０代以上の人が多かったですので

私よりももっと面白かったと思います




弊社で招待したオーナー様も大変喜んでいただきました

ラスターハウスの賃貸管理部門は

まだまだこれからなので

来年はもっとたくさんの大家さんが呼べるようにしたいです







←チケットは結構高いです、お弁当も豪華でした





それでは！
 

面接で思ったこと

就職って大変ですよね


弊社も常に人材は募集しています

いろんな媒体で人材を募集しています

会社を立ち上げてから100人以上面接しました

その中で採用させていただいたのが8人です

その中で数人、既にやめてしまった社員さんもいます




現在も募集は続けていますので

大体1週間に3人くらい面接しています

以前と違って「タウンワーク」なんかで募集すると

50人以上面接希望の方から問合せが来ます






今週の「PRESIDENT」でも特集されていたように

今、自分のキャリアを生かした職場を探そうと思ったら

本当に大変みたいです


特に今、年収が1000万くらいある社員さんは

これから自分の年収をあげるすべがありません


必死に役員になるまでがんばるか

早期退職して割り増しの退職金をもらうか

会社に苛められながらこのまま耐えるか


この3択でしょうか？


リーマンショックで景気が下がった
外資系銀行員たちの特集もやっていました

それぞれ悲惨な結末です


当時、リーマンから野村に移った社員も既に何人かやめています

平均年収4000万ですよ

それでも辞めるのは、よっぽどのことですよね


一般的に現在36歳以下の人の人件費って

どの企業も安く押さえてるらしいです


36歳以下で年収が1000万円を超える人はすごく優秀な方です

このかたがたが就職した当たりから

いわゆる「ワークシェアリング」が始まりました

正社員ではなく派遣社員に仕事をやってもらうという形です





正社員の年収を上げると下げるのが大変です

残念ながら今の制度だと派遣は簡単に切れます




逆に37歳以上で1000万円を超える方はリストラ要員です



当たり前の話ですが

企業の利益が伸びている会社には関係のない話ですが

そんな会社はほとんどありません

少なくても上場企業には皆無です


会社の利益が上がっていないのに

自分の年収は下げないで欲しいっていうのも無理な話です



話は戻って面接の件です

皆さん必死に今までの会社で結果が出せなかった理由を訴えてきます


希望の部署以外に配属された

収入が下がった

一生の仕事ではないような気がしてきた

などです


最初は興味深く聞いていましたが

100人以上も面接していると

その中のうそ偽りも見えてきたような気がします



面接の場合、最初のインスピレーションでほとんど決まります

少なくても私はそうです



弊社で働いてくれている社員さんは全員そうでした

悩んだ人は採用していません

どういう人かというと


お客様から印象がよさそう

会社の目的をきちんと理解している

がんばることに集中できる人


この3点です



我々はプロフェッショナルですので

知識に関しては教えることができます


ただ、この3点に関しては

時間や教育では改善できないような気がします


たくさんのお客様に対して

これからもﾗｽﾀｰﾊｳｽが対応していくためには

まだまだ人材が必要です


一緒にがんばってくれる方はこれからも募集していきたいです




それでは！

2009年春のセールスラリー

本日2度目の更新です

春のセールスラリーの写真だけアップしておきます

今回は「ヒルトンホテル東京」でした



ゲストも結構な有名人が来ていて

料理もおいしく

弊社の営業マン（安藤君）も表彰され

いいセールスラリーでした


それでは写真です











































それでは！

お客様第一主義？

お客様第一主義って最近多いですよね

センチュリー21でも「お客様第一主義」は

ブランド理念の一番初めに掲げています




最近、少し思ったのが

営業マンのほうがこれを少し勘違いしているような気がします


確かに「お客様のために上質なサービスを行う」ことは大切です

ただ、お客様も消費者の一人であるという考えも同時に持たないとだめです




今からお話しするのは友人の会社で起った本当の話です


ある日に友人の仲介会社に物件の問合せしたお客様がいました

30代のご夫婦でした

こちらのご夫婦を野村さん（仮称）とします

問い合わせていただいた物件は

ちょうどその会社で媒介を受けているマンションでした


そのマンションの売主様は高齢のご夫婦です

こちらのご夫婦は田中さん（仮称）とします

長男が、家を建替えて一緒に住もうといってくれたので

田中さんはマンションを売却して一緒に2世帯住宅に住む予定です

マンションの売却資金で建替え費用の一部を捻出する予定でした

売主である田中さんは「マンションの売却価格はできるだけ安くていい」とのことでした

新しく家を購入する方が少しでも負担が軽くなるならこちらもうれしいとのことです

田中さんのお人柄がうかがえます

営業担当は相場よりもかなり安くその物件をお預かりさせていただきました

その営業担当は「鈴木くん」とします

そしてインターネットで公開したところ、問い合わせていただいたのが野村さんでした


双方のご都合をあわせて内覧をしたところ野村さんは大変気に入ったみたいです

早速会社に戻り、銀行の融資の話や契約の手続きの説明をさせていただきました

その時の会話です

野村氏　「値引きはどれ位してくれるの？」

鈴木君　「えっ？こちらの物件はかなり相場より安いかと思いますが・・・・。」

野村氏　「中古なんだから300万円は引いてくれてもいいと思うんだけど！」

鈴木君　「う・・・、売主様に聞いてみます。」

野村氏　「その値引きが通ったらすぐに契約するよ。連絡ください。」

鈴木君　「分かりました。後日連絡します。」


こんな感じだったと聞きいました


営業担当の鈴木君は売主様である田中さんに野村氏の意向を伝えました

一瞬、ご主人様の表情が変わりました。

田中さんご主人　「相場より低くしてもやっぱり値引きされちゃうんだね。」

鈴木君　「す、すいません。お気持ちは頂いているのですが・・・。」

田中さんご主人　「まあうちのがなんて言うか分からないですけど、
鈴木君に迷惑もかけられないしその値段でいいですよ。契約を勧めてください。」

鈴木君「あ、ありがとうございます」


鈴木君がその話を野村さんに伝えると野村さんはあまり喜んでいませんでした

野村さん　「もう少し値引いてくれないのかな？300万は少なく言い過ぎたかな？」

と言っていました

鈴木君は再度相場を説明して、何とか納得していただきました

話し合いの末、契約は3日後になりました


しかし契約の前日、田中さんの奥様から電話がありました

用件は「なぜこんなに安く売らなければならないのか？」ということでした

田中さん奥様は、営業担当の鈴木君に

「どうしても納得できない」と30分も文句を言ったそうです

ただ、鈴木君もがんばっていたので最後には
”分かりました”と言って電話を切りました

鈴木君は奥様が納得していない気持ちがよく分かりました


契約当日のことです

売主である田中さんは約束の15分前くらいに来ていましたが

買主である野村さんが30分くらい遅刻してきました

しかも田中さんにお詫びの言葉もありません

営業担当の鈴木君が申し訳なさそうに重要事項の説明を始めようとすると

田中さんの奥様が泣き出しました

価格交渉に納得いかなかったことと
無礼な態度に腹が経ったことが同時に出たんだと思います

田中さんご主人　「鈴木君、申し訳ないけど今回の契約はなかったことにしてくれ。
妻をこんな気持ちにさせてまで契約したくない。」

そういって立ち上がっていきました


残された鈴木君と野村さんはしばらく言葉がなかったそうです




我々のように利益相反する立場のお客様を同時に接客する場合
このようなことは注意する必要があります

どちらかだけを神様のように扱うことが本当のサービスではないような気がします




 

売買は好調ですが・・・・・

お客様の動きがすごいです


4月の終わりから5月にかけてお申し込みの数が多いんです

弊社だと通常の月は売買部は7，8件の契約なんですが

今月は、売買部だけで倍以上の契約件数になりそうです















世の中に何があったんでしょうか？

接客している我々がこの好調の原因が分かりません


しかし問い合わせがあるのは3000万円台までですね

5000万円越えの商品はあまり動かないです




それとは正反対に、賃貸のオーナー様はお困りの方が多いです

我々もがんばっているのですが

どうしても空室が目立ちます


特に店舗、事務所は状況が悪いですね

このまま続くなら少し条件交渉も必要かもしれません




だけど我々を頼ってきてくれているオーナー様にお応えしたいので

どんどん紹介していきたいと思います

新しい店舗

実は新しい店舗を探しています

理由は今のお店では営業マンが座れないからです（笑）


ラスターハウスの営業マンは背が高いです

3人が１８０cm超えています！！






その背の高い営業マンが

横幅１ｍくらいのデスクでがんばっています

お客様の契約書なんかを作っているときには可愛そうです

何がなんだか分からないくらい書類が山盛りです







いくつか、いい事務所の候補はあったんですが

広すぎる、狭すぎる、高すぎる、遠すぎる

などの条件で見送っていました





それから「不動産会社はちょっと・・・」
なんて断られ方もしました



なんか前に嫌な思い出でもあったんでしょう

こういう意見があるということは
まだまだ不動産会社の地位も上がりませんよね




約束を守らなかった

うそを言った

いい加減な性格




大体不動産の営業マンが嫌われる理由は上記の理由です


センチュリー２１の本部のアメリカでは

不動産会社の社員の地位は弁護士や医者並に高いそうです

こういう社員がいるうちはとても追いつけません





話を戻しまして

今の借りたい事務所候補は



うちから歩いて３０秒の２階の店舗と

うちから歩いて１分くらいの４階の事務所です




しかしどちらも帯に短したすきに長しです



そんな事を考えていたら

前にうちが断られたオーナーさんから電話がありました

「もう一度検討してもいいよ！」



いやー世の中いい人もいるもんですね

家賃は以前よりも上がってしまいそうですが

もしは入れるなら理想に近い事務所です



新しい事務所に引っ越した際には

みんなに大きなデスクを買ってあげたいです

もうすぐ春のセールスラリーです

少し人数が増えてきました

全員が出勤すると座るところがありません



早く大きな事務所に引っ越したいです

なかなかいい店舗ってないのですが･････




というのも理由のひとつなんですが

５月はとりあえず定休日無しでやってみます


不動産会社は水曜日の定休日というのが多いのですが

意外と一般のお客様はその事を知りません



水曜日にも来店のお客様や電話の問合せのお客様がおります

そのお客様たちに少しでも対応できれば・・・・

と、思っています





そういえばもうすぐ春のセールスラリーです

セールスラリーというのは

２，３，４月という不動産繁忙期に

どれだけ売り上げが上がったか、というのを東京都全体で競います



東京には約２００店舗のお店がありますので

かなり盛大なパーティーになります


もちろん同時期に千葉、埼玉、神奈川、その他全国で

同じようなパーティーは行われます



会場は今回は「東京ヒルトンホテル」です


ゲストは織田雄二さんのものまねで有名な
「山本高広さん」

もと柔道オリンピック金メダリスト
「吉田選手」

です



結構盛大な宴会です



センチュリー２１では、こういうイベントが年に何回かあります




私、結構楽しみなんですよね




それでは

ＧＷ初日

ゴールデンウィークって忙しいですね



別にお客さんがＧＷだから着ているというわけではないのですが・・・

次から次にお客さんが来店されます



非常にありがたいことなんですが

なかなか途切れませんので

お昼が食べられません


しかも皆さん真剣ですし・・・・・




でもよくよく話を聞いてみると

「いつも見ているけどなかなか店内に入るきっかけがなかった」
らしいです




じゃあなぜ今日は来店されたのかと聞くと




「店内が急がしそうで活気があったから」
だそうです




だから忙しいときには来店のお客様が多いんですね

我々は大変ですけど・・・・・




今週末からまた大型の連休になりますので

来店のお客様に来ていただくように

忙しくしてお客様をまとうと思います

数字が挙がらないのは誰の責任？

私の前職は銀行系仲介会社だったんです

その会社が、この3月にかなり大きな赤字を出しましたと聞きました



まあ不況ですからね

大手仲介もダメージを受けています


おそらく、所長、支店長は

上からかなり圧力をかけられていると思います

閉鎖する店舗も多いみたいですね






ただ、所長や支店長の責任って何でしょうか？







社員のモチベーションをあげられなかったこと？

目標数字を達成できなかったこと？

時代にあった作戦を立てられなかったこと？





それって本当に所長や支店長の責任ですか？

100年に一度の大不況ですよ

減給なら分かりますが

それを理由にリストラというのは分かりません




それは経営責任です

代表や取締役にしか責任はないと思います
（個人的には）



所長、部長などにいくら問い詰めても、会社はよくなりません




ただ、悪いときの責任がないのであれば

いいときの功績も本人には帰属しないですね




今、大手不動産仲介の管理職についてる方の年齢は

40台半ばから50台でしょうか？

ちょうどバブルの真っ最中に20台を過ごした人たちですね







彼らは過去の経歴を部下に話します




「俺は君と同じ20代のころ、30億の土地の売買を３回繰り返して
○億の仲介手数料をもらったことがあるよ！」

「５億の戸建の売却の依頼を受けて
３日で売った事あるよ」

「どの業者も９０億までしか出せなかったマンション用地を
１１０億出せるデベに買わせたことがあるよ
まあ、最後は人脈だよ
今は、倒産しちゃったけど」



これらの業績によって

主任、係長、課長、部長、所長、支店長

と昇格していった人たちのことです


平成１７,１８年のミニバブルも同じです

ここで昇格した人や

莫大な利益を上げた人たちも多いです




これらの人たちは実力で昇格したわけではありません

しかし自分の実力を過信している人が多いです

その割りに今回のような不況に数字を出せないのも
自分のせいだとは思っていません




まあそういう人たちが生き残れるのも大手だけですよね




ちなみに前回でも言いましたけど

エンドユーザーの購入する案件は増えています

東京は前年同月比１２１％ですので







ただ大手仲介会社の得意とする１０億以上の案件の動きは
ほぼなくなっています



そろそろ大手仲介もあぐらをかいていないで

エンドユーザーに目を向けて

１億未満の不動産に力を入れたほうがいいと思います

住宅ローン減税

昨日は新しく変わった税法のセミナーに参加してきました













具体的には住宅ローン減税と土地単体の譲渡益の1000万控除の件です



住宅ローン減税も最大600万円の減税ですからかなり大きいです

現行制度だと最大160万円です




今回は、年末残高5000万までの借入金の１％を所得税（一部住民税）から戻せます

最大10年間です

ただし、この制度は平成21年と22年の入居者のみです

それ以降は最大4000万、3000万、2000万となっていき

5年間で終了です


ちなみに長期優良住宅に関しては1.2％受けられますので

最大600万円です



国策としてこの2年間で住宅を購入して欲しいというのが伝わってきます

私たちプロでもここまで優遇してくれると購入してみたくなります

宅建試験の勉強

4月は宅建の勉強を始める季節ですね

専門学校や通信講座は半年周期のものが多いです



10月の試験にあわせてスタートするのが4月ということです

勉強時間は、1年というのは長すぎます

かといって3ヶ月では足りません

6ヶ月というのはちょうどいい長さかもしれません



そんなにすごく大変というわけではないのですが

結構範囲は広いです

多少の時間がかかります


物覚えがいい人でもある程度の時間がないと受かりません


ﾗｽﾀｰﾊｳｽも新人が入社しましたので

今年は3人が受験予定です
（現在の7人は全員有資格者です）



毎年合格率は１５％前後ですが、実質はもっと高いです

実際に８０％以上の人が不合格なんですが

会社に言われて無理やり受験する人や

参考書を一度だけ読んで受験する人なんかがたくさんいるので

まじめに勉強している人の

半分以上は合格

するのではないでしょうか？



私の前の会社は宅建保有率が９８％でした

もっていない人は新入社員だけでした


その新人も1回目で受からなければ辞めるしかありませんでした

厳しいですが、今後はこういう会社が増えると思います


今後人余りの会社は、宅建保有が当たり前の時代になるのではないでしょうか？


不動産業界を志望している人は

学生時代の宅建合格が必須！

なんていうときも近いかも！？

 

3月31日

3月31日ですね

期末で忙しいです

弊社は3月が決算期です



会社の決算というのは

決算期で終了して出た利益に対しての税金を2ヵ月後に支払います

ある程度のことは4月に入ってからもできますが

現預金は3月31日で見られますので

やっておくことはたくさんありました



さきほどある程度のことが終了しました

慣れない事ばかりでしたので少し疲れました


私は営業マン出身で営業しかやってこなかった人間なので

こういうときには税理士に頼りっきりです




これから来年度の予算を決めたり、ベースアップを決めたりしなければいけません



この一年間はいろんなことがありましたけど

それももう終わりです



来月からまた新しい仲間が3人ほど増えますので

皆さんよろしくお願いします


5月からは新しい事務所もできます

どんどん大森に根付いて行こうと思います



それでは！

公示価格

公示価格が発表されました

一昨日（23日）の発表でした

全国の約2万7千調査地点のうち

９７％が下落していました

上昇は地方都市の一部だけでした
http://www.iza.ne.jp/news/newsarticle/politics/econpolicy/234667


もちろんこれも1昨年前から始まったサブプライムローンの影響もあります


その前に「公示価格」ってなんだかご存じですか？

いい機会なので簡単に説明いたします



不動産価格というのは野菜などの食料品と違って
頻繁に取引されているわけではありません

また、取引価格も当事者間の諸事情によって
かなり左右されがちなので
一般の人には適正価格が分かりにくいと言われています

そこで国土交通省が不動産評価をする不動産鑑定士の評価をもとに
全国の2万7千か所を客観的な評価をしていきます




その客観的評価が公示価格なのです




公示価格というのは更地の評価なので
建物の評価は入りませんが
前年の取引事例などをもとに
価格が決まっていきます

毎年1月1日時点の評価を3月末に官報で発表します

ちなみに路線価は4月1日時点の評価を7月に国税局が発表します
路線価は公示価格をもとに作成されます



他にも固定資産税評価額、標準価格などさまざまな価格が存在しますが

すべてはこの公示価格が参考になります

そしてこの公示価格は昨年の取引事例が参考になります


つまり、この公示価格の下落の発表はもう既に去年のことなのです

これからのことはわかりませんが

今回の発表は去年の取引実績を参考に評価されているのです



私のお客様で昨年夏に大田区の土地の売却を依頼されていた人がいました

価格も決まり、売り出してしばらくした後に買主様も現れました


そのタイミングで官報で路線価が発表されました
（首都圏土地価格上昇という記事でした）


平成20年7月発表の路線価は首都圏全体で地価上昇していました
（実際の取引はもう既に下落傾向にありました）

その記事を見た売主さまはもう少し待てば価格が上がると考えて

不動産売却を一時中断すると言い出しました



もう買主様も決まっていましたので何度もご説明しましたが

売主さまのご意思は固く、決意は変わりませんでした


復習になりますが、平成20年の7月に発表された路線価は

平成20年1月1日の時点での公示価格をもとに算出されます

平成20年の公示価格は平成19年の取引事例を参考に算出されます


東京の地価は平成19年の10月くらいから徐々に下がり始めました

ですから昨年の実勢価格は下落傾向にあったのにもかかわらず
公示価格も路線価も上昇していました


我々みたいな実際に取引している人間から見ると
省庁の発表はかなり遅いのです！！


当時（平成20年7月）の売主さまは
省庁発表の路線価を見て来年不動産は上がると思っていました

今回この記事を見てどう思っているのでしょうか？

少しは、「あの時センチュリー21に任せておけばよかった」
と思っていただけているんでしょうか？

賃貸管理の話

本日オーナー様より賃貸物件の管理を頂きました


お付き合いのある建築会社からの紹介でした

非常にいい性格の方で何とかしっかりと管理して差し上げたいと思っています


センチュリー21ラスターハウスの管理は・・・・・

賃貸人募集、滞納保証、退去時の交渉などをやります


最近は家賃を払ってくれない方が多いので

その催促なんかも業務のうちです




直近の話ですが、家賃を払ってくれない方の鍵を

勝手に交換した管理会社が訴えられるなど

社会問題のもなっています







日本は、家を借りている人を弱者としているため

賃借人を守る傾向にあります







少し話は変わりますが、会社も

経営者よりも勤めている人を弱者として守ります



センチュリー21の本部、アメリカではまったく違います




家賃を払わなければ

1週間で追い出されます！






会社も利益を上げることができなければ

次の日その人をクビにします




社員や賃貸人を弱者扱いしていないのです





この間もニュースを見ていたら

17ヶ月間家賃を払わない人の鍵を代えたら

管理会社が訴えられたそうです



「大家の横暴を許すな！」

と言っています




どう思いますか？




この人の親は何を教えていたんでしょうか？




私の知っている限り

たくさんお金を持っている大家さんばかりではないです




皆さん賃借人の方から入ってくる家賃で

何とかアパートのローンを払っている大家さんばかりです


17ヶ月間も家賃が入ってこなかったら・・・・・


私ならぞっとします


17ヶ月間も給料がもらえなければ社員は会社を訴えます



法律が違うので誰が悪いのかが違ってきます

でも基本は一緒のはずです


敷金礼金無しの物件で

家賃を滞納されれば大家さんは必ず怒ります

同じようにレストランで散々飲み食いした後で



「今はお金がないから
来月末に払います！」



こんな事言ったら警察に連れて行かれるかもしれません


これが家のことになると

許されます


賃貸アパートを借りたら家賃は払うべきです
（当たり前ですよね）




私はアメリカの法律のほうがしっくりします

いかがですか？

ホームページのこと

 

 今日は少し弊社のホームページについてのことについてお話します



我々不動産業者のホームページ（HP）には

目的があります

会社を一般エンドユーザーに分かってもらう
不動産を探している人から問い合わせをしてもらう

大きく分けるとこの二つです


その中でも私たちのものは2番目の要素が多いです


そうなると不動産を大田区で

探している人に見てもらわなくてはなりません

そして見てもらうだけではなく

何度も来て貰わなければなりません

不動産に興味がない人ばかりが集まっても成果に結びつきません

来訪してくれる数が少なくてもだめです

もし弊社の物件に興味がある人が

うちのHPに釘付けになっていたら

それは売り上げに結びつくと思います

 

 

「お客さんの立場になって」

という言葉がありますが

自分がお客の立場になって考えてみました



私が何気なくネットサーフィンしているとき

または、ある特定の情報を探しているとき

どういう行動をとるでしょうか？

 

あちこちのリンクをクリックしたり

画面を上下にスクロールさせたりして

興味がないサイトなら画面右上の「×」ボタンを押します

または別のページに行きます

と言う感じですかね？

例えば

ヴァレンタインデーのお返しを探しているとき

「ホワイトデー　お返し」などと検索をして

とりあえず表示された中から、適当なページを開きます

 

開いてから数十秒くらいの間に

軽く内容をチェックして

気に入らなければ別のページに移ります

そういうことを繰り返して、一つ気に行ったところで注文をする

というような事をします

そしてこれは不動産を探している人と
まったく同じ行動だと思います！！

 

ネットサーフィンしている人は

次から次へとページを切り替えます

 

しかも厄介なことに

お客様は始めは、ほとんどページを読んでいません

私たちががんばって文章を作ったとしても

適当にしか見てないので

ほとんど読んでもらうことができません

 

そんな中で「見てもらえるHP」を作るためにはどうすればいいのでしょうか？

 

 

 

 

 

 

 

お客様がHPに訪れた瞬間に釘付けになればいいのです

 

 

「W　I　I　F　M」


こういう言葉は効いたことはありますか？




What’s　In　It　For　Me.

 

 

 

 

「私のために、そこに何があるの？」という意味です

お客様はこの質問を、無意識に自分に投げかけています

この質問にきちんと答えられない場合

例えば

• 私が求めているものは、ここにはない。
• 私のためになるものは、ここにはない。
• さっとみたが、よくわからない。
• このホームページは読む気がしない。
• 表示されるのが重たくて遅い

上記のような場合だと

お客様はすぐにHPからいなくなります！

 

 

 

 

広告の有名な法則で

ＡＩＤＡの法則

というものがあります

Attention（注意を引くこと）

Interest（興味をそそること）

Desire（欲求を掻き立てること）

Action（行動させること）

 

 

 

頭文字で、成功する広告の原則です

私はこの中で最も重要なのが

最初の「Ａ」の部分だと思います

最初の「Ａ」がうまくいけば

最後の「A」につながると思います



いわゆる「次をみたい！！」

と、思わせるHPならお客様は途切れることはないのでは？


これが私のホームページに対する結論です


もちろん最初に私たちのHPに来た人が

何度も来て貰える様な

魅力的なコンテンツがないと意味がありません






ちなみにこのブログはお客さんも見ていると思います

こんなこと話したらいけなかったかな？

 

不景気の不動産投資

最近多い不動産投資の話です

世間が不景気になりますと

世の中が投資を求めます





もしリストラにあったら？

もし会社が倒産したら？

もし給料が下がったら？






こんなときに毎月20万円くらいの家賃収入があれば

どんなに助かりますでしょうか？




これだけ不景気だと

「今すぐの倒産はないかもしれないが、5年後は分からないなあ」

という人は何千万人もいるかもしれません




私の知人でも、銀行を早期退職して

30代のときに購入したアパートのローンを退職金で払い

そのアパートの家賃収入で家族を養っている友人がいます


彼の仕事は２週間に１回、そのアパートを掃除することです

そのほかは奥さんと2人で

だいたい旅行しています



彼のアパートは8部屋あります

1部屋平均が9万円くらいですから

1ヶ月70万以上の収入があります

65歳になって年金収入がプラスされれば

月収は100万円を超えます



年収1200万円です



現役時代の年収とそんなに変わりません

いや、税金や教育資金等の事を考えると

手取り額は現役時代より増えます


もしこのアパートがなければ早期退職はしなかったそうです

「いまだに上司の顔色見て23時まで仕事してたかもね。」

これは彼の口癖です






とはいっても

不動産投資は大きなお金が動くだけに不安はつきものです

とくに、初めてのマンション･アパート経営となるとなおさらですよね


いくつかある不安要素の中でも代表的なのが

「空き室リスク」

ではないでしょうか？




いわゆる

借り手が付かなかったらどうしよう？

というリスクです



空き室リスクは、マンション･アパート経営に必ずつきまとうものであり

また経営計画を左右する非常に重要な課題でもあります



物件購入時にさまざまなシミュレーションをします

物件価格がいくら
管理費がいくら
ローンの支払額がいくら
家賃収入の相場はいくら

そして、修繕費はだいたいこれくらい
だから、実質利回りは○○％だ！

ということをやります




しかし、空き室が長期間続いてしまうと

家賃収入が途絶えてしまうので

こうしたシミュレーションに狂いが生じてしまい


最悪赤字が累積して……
なんてことにもなりかねません




では、この空き室リスクをどのように回避していくのか


まずひとつが

当たり前のことですが

地理的に優位な物件を購入すること

これは強いです



とくに「駅徒歩10分以内」であれば完璧です

たとえ物件が古くなったとしても

「駅近」　は

何ものにも勝る強力なキーワードです



とはいえ、そうした優良物件は市場に出回ることが少なく

だれもが気軽に購入できるとは限りません


そこで購入した物件に空き室を出さないために

オーナーができうる最善の方法が

「魅力的な物件を維持するためにしっかり管理すること」なのです



ここで言う「管理」とは

ただ壊れたところを直したり

掃除をこまめにするという意味ではありません




では、いったいどういう管理をするのでしょうか？



たとえば

今入居者が物件に求める設備のひとつに

インターネット接続があります


これは15年前では考えられなかった設備ですよね？


他にも

シャワー式トイレ
大きな収納
部屋数の多さよりも
ひとつの広いリビング

など、一昔前とは違ったニーズが現れています



つまり、ここで言う「管理」とは

ニーズの変化に柔軟に対応できるよう

世の中のトレンドを見極め

メンテナンスやリフォームを適宜行っていく

という管理です




なぜそれが大切なのか

ここで、これからマンションオーナーになりたい

とお考えになっている方にひとつ質問してみたいと思います








「賃貸暮らしのメリットとはいったい何でしょう？」








その答えは

「ライフスタイルの変化に合わせて、気軽に住み替えられること」

です




オーナー側が入居者の変化に気づき

所有物件を魅力ある物件へと

的確にバージョンアップさせることができれば

自然と空き室を回避できるようになります





もちろんこのほかにも空き室回避の方法はありますが

このような心構えを持ってマンションオーナーになることが

マンション経営を永続的に成功させる

もっとも大きな秘訣なのです




ご理解いただけたでしょうか？