忍者ブログ
センチュリー21という不動産会社の加盟店の社長が書いているブログです
[1]  [2]  [3]  [4]  [5]  [6]  [7
昨日は新しく変わった税法のセミナーに参加してきました


fb7b752f.jpg










具体的には住宅ローン減税と土地単体の譲渡益の1000万控除の件です



住宅ローン減税も最大600万円の減税ですからかなり大きいです

現行制度だと最大160万円です




今回は、年末残高5000万までの借入金の1%を所得税(一部住民税)から戻せます

最大10年間です

ただし、この制度は平成21年と22年の入居者のみです

それ以降は最大4000万、3000万、2000万となっていき

5年間で終了です


ちなみに長期優良住宅に関しては1.2%受けられますので

最大600万円です



国策としてこの2年間で住宅を購入して欲しいというのが伝わってきます

私たちプロでもここまで優遇してくれると購入してみたくなります

拍手[0回]

PR
4月は宅建の勉強を始める季節ですね

専門学校や通信講座は半年周期のものが多いです



10月の試験にあわせてスタートするのが4月ということです

勉強時間は、1年というのは長すぎます

かといって3ヶ月では足りません

6ヶ月というのはちょうどいい長さかもしれません



そんなにすごく大変というわけではないのですが

結構範囲は広いです

多少の時間がかかります


物覚えがいい人でもある程度の時間がないと受かりません


ラスターハウスも新人が入社しましたので

今年は3人が受験予定です
(現在の7人は全員有資格者です)



毎年合格率は15%前後ですが、実質はもっと高いです

実際に80%以上の人が不合格なんですが

会社に言われて無理やり受験する人や

参考書を一度だけ読んで受験する人なんかがたくさんいるので

まじめに勉強している人の

半分以上は合格

するのではないでしょうか?



私の前の会社は宅建保有率が98%でした

もっていない人は新入社員だけでした


その新人も1回目で受からなければ辞めるしかありませんでした

厳しいですが、今後はこういう会社が増えると思います


今後人余りの会社は、宅建保有が当たり前の時代になるのではないでしょうか?


不動産業界を志望している人は

学生時代の宅建合格が必須!

なんていうときも近いかも!?

 

拍手[0回]

3月31日ですね

期末で忙しいです

弊社は3月が決算期です



会社の決算というのは

決算期で終了して出た利益に対しての税金を2ヵ月後に支払います

ある程度のことは4月に入ってからもできますが

現預金は3月31日で見られますので

やっておくことはたくさんありました



さきほどある程度のことが終了しました

慣れない事ばかりでしたので少し疲れました


私は営業マン出身で営業しかやってこなかった人間なので

こういうときには税理士に頼りっきりです




これから来年度の予算を決めたり、ベースアップを決めたりしなければいけません



この一年間はいろんなことがありましたけど

それももう終わりです



来月からまた新しい仲間が3人ほど増えますので

皆さんよろしくお願いします


5月からは新しい事務所もできます

どんどん大森に根付いて行こうと思います



それでは!

拍手[0回]

公示価格が発表されました

一昨日(23日)の発表でした

全国の約2万7千調査地点のうち

97%が下落していました

上昇は地方都市の一部だけでした
http://www.iza.ne.jp/news/newsarticle/politics/econpolicy/234667


もちろんこれも1昨年前から始まったサブプライムローンの影響もあります


その前に「公示価格」ってなんだかご存じですか?

いい機会なので簡単に説明いたします



不動産価格というのは野菜などの食料品と違って
頻繁に取引されているわけではありません

また、取引価格も当事者間の諸事情によって
かなり左右されがちなので
一般の人には適正価格が分かりにくいと言われています

そこで国土交通省が不動産評価をする不動産鑑定士の評価をもとに
全国の2万7千か所を客観的な評価をしていきます




その客観的評価が公示価格なのです




公示価格というのは更地の評価なので
建物の評価は入りませんが
前年の取引事例などをもとに
価格が決まっていきます

毎年1月1日時点の評価を3月末に官報で発表します

ちなみに路線価は4月1日時点の評価を7月に国税局が発表します
路線価は公示価格をもとに作成されます



他にも固定資産税評価額、標準価格などさまざまな価格が存在しますが

すべてはこの公示価格が参考になります

そしてこの公示価格は昨年の取引事例が参考になります


つまり、この公示価格の下落の発表はもう既に去年のことなのです

これからのことはわかりませんが

今回の発表は去年の取引実績を参考に評価されているのです



私のお客様で昨年夏に大田区の土地の売却を依頼されていた人がいました

価格も決まり、売り出してしばらくした後に買主様も現れました


そのタイミングで官報で路線価が発表されました
(首都圏土地価格上昇という記事でした)


平成20年7月発表の路線価は首都圏全体で地価上昇していました
(実際の取引はもう既に下落傾向にありました)

その記事を見た売主さまはもう少し待てば価格が上がると考えて

不動産売却を一時中断すると言い出しました



もう買主様も決まっていましたので何度もご説明しましたが

売主さまのご意思は固く、決意は変わりませんでした


復習になりますが、平成20年の7月に発表された路線価は

平成20年1月1日の時点での公示価格をもとに算出されます

平成20年の公示価格は平成19年の取引事例を参考に算出されます


東京の地価は平成19年の10月くらいから徐々に下がり始めました

ですから昨年の実勢価格は下落傾向にあったのにもかかわらず
公示価格も路線価も上昇していました


我々みたいな実際に取引している人間から見ると
省庁の発表はかなり遅いのです!!


当時(平成20年7月)の売主さまは
省庁発表の路線価を見て来年不動産は上がると思っていました

今回この記事を見てどう思っているのでしょうか?

少しは、「あの時センチュリー21に任せておけばよかった」
と思っていただけているんでしょうか?

拍手[1回]

本日オーナー様より賃貸物件の管理を頂きました


お付き合いのある建築会社からの紹介でした

非常にいい性格の方で何とかしっかりと管理して差し上げたいと思っています


センチュリー21ラスターハウスの管理は・・・・・

賃貸人募集、滞納保証、退去時の交渉などをやります


最近は家賃を払ってくれない方が多いので

その催促なんかも業務のうちです




直近の話ですが、家賃を払ってくれない方の鍵を

勝手に交換した管理会社が訴えられるなど

社会問題のもなっています







日本は、家を借りている人を弱者としているため

賃借人を守る傾向にあります







少し話は変わりますが、会社も

経営者よりも勤めている人を弱者として守ります



センチュリー21の本部、アメリカではまったく違います




家賃を払わなければ

1週間で追い出されます!






会社も利益を上げることができなければ

次の日その人をクビにします




社員や賃貸人を弱者扱いしていないのです





この間もニュースを見ていたら

17ヶ月間家賃を払わない人の鍵を代えたら

管理会社が訴えられたそうです



大家の横暴を許すな!

と言っています




どう思いますか?




この人の親は何を教えていたんでしょうか?




私の知っている限り

たくさんお金を持っている大家さんばかりではないです




皆さん賃借人の方から入ってくる家賃で

何とかアパートのローンを払っている大家さんばかりです


17ヶ月間も家賃が入ってこなかったら・・・・・


私ならぞっとします


17ヶ月間も給料がもらえなければ社員は会社を訴えます



法律が違うので誰が悪いのかが違ってきます

でも基本は一緒のはずです


敷金礼金無しの物件で

家賃を滞納されれば大家さんは必ず怒ります

同じようにレストランで散々飲み食いした後で



「今はお金がないから
来月末に払います!」



こんな事言ったら警察に連れて行かれるかもしれません


これが家のことになると

許されます


賃貸アパートを借りたら家賃は払うべきです
(当たり前ですよね)




私はアメリカの法律のほうがしっくりします

いかがですか?

拍手[0回]


 

もし弊社の物件に興味がある人が

うちのHPに釘付けになっていたら

それは売り上げに結びつくと思います

 

 

「お客さんの立場になって」

という言葉がありますが

自分がお客の立場になって考えてみました



私が何気なくネットサーフィンしているとき

または、ある特定の情報を探しているとき

どういう行動をとるでしょうか?



 

あちこちのリンクをクリックしたり

画面を上下にスクロールさせたりして

興味がないサイトなら画面右上の「×」ボタンを押します

または別のページに行きます

と言う感じですかね?


例えば

ヴァレンタインデーのお返しを探しているとき

「ホワイトデー お返し」などと検索をして

とりあえず表示された中から、適当なページを開きます

 

開いてから数十秒くらいの間に

軽く内容をチェックして

気に入らなければ別のページに移ります

そういうことを繰り返して、一つ気に行ったところで注文をする

というような事をします



そしてこれは不動産を探している人と
まったく同じ行動だと思います!!



 
ネットサーフィンしている人は

次から次へとページを切り替えます

 

しかも厄介なことに

お客様は始めは、ほとんどページを読んでいません

私たちががんばって文章を作ったとしても

適当にしか見てないので

ほとんど読んでもらうことができません

 

そんな中で「見てもらえるHP」を作るためにはどうすればいいのでしょうか?

 


 

 

 

 

 

 

お客様がHPに訪れた瞬間に釘付けになればいいのです

 



 

「W I I F M」


こういう言葉は効いたことはありますか?




What’s In It For Me.

 

 

 

 




「私のために、そこに何があるの?」という意味です

お客様はこの質問を、無意識に自分に投げかけています


この質問にきちんと答えられない場合

例えば

  • 私が求めているものは、ここにはない。
  • 私のためになるものは、ここにはない。
  • さっとみたが、よくわからない。
  • このホームページは読む気がしない。
  • 表示されるのが重たくて遅い


上記のような場合だと

お客様はすぐにHPからいなくなります!



 

 

 

 

広告の有名な法則で

AIDAの法則

というものがあります

Attention(注意を引くこと)
Interest(興味をそそること)
Desire(欲求を掻き立てること)
Action(行動させること)


 

 

 

頭文字で、成功する広告の原則です

私はこの中で最も重要なのが

最初の「A」の部分だと思います

最初の「A」がうまくいけば

最後の「A」につながると思います



いわゆる「次をみたい!!」

と、思わせるHPならお客様は途切れることはないのでは?


これが私のホームページに対する結論です


もちろん最初に私たちのHPに来た人が

何度も来て貰える様な

魅力的なコンテンツがないと意味がありません






ちなみにこのブログはお客さんも見ていると思います

こんなこと話したらいけなかったかな?


 

拍手[1回]

最近多い不動産投資の話です

世間が不景気になりますと

世の中が投資を求めます





もしリストラにあったら?

もし会社が倒産したら?

もし給料が下がったら?






こんなときに毎月20万円くらいの家賃収入があれば

どんなに助かりますでしょうか?




これだけ不景気だと

「今すぐの倒産はないかもしれないが、5年後は分からないなあ」

という人は何千万人もいるかもしれません




私の知人でも、銀行を早期退職して

30代のときに購入したアパートのローンを退職金で払い

そのアパートの家賃収入で家族を養っている友人がいます


彼の仕事は2週間に1回、そのアパートを掃除することです

そのほかは奥さんと2人で

だいたい旅行しています



彼のアパートは8部屋あります

1部屋平均が9万円くらいですから

1ヶ月70万以上の収入があります

65歳になって年金収入がプラスされれば

月収は100万円を超えます



年収1200万円です



現役時代の年収とそんなに変わりません

いや、税金や教育資金等の事を考えると

手取り額は現役時代より増えます


もしこのアパートがなければ早期退職はしなかったそうです

「いまだに上司の顔色見て23時まで仕事してたかもね。」

これは彼の口癖です






とはいっても

不動産投資は大きなお金が動くだけに不安はつきものです

とくに、初めてのマンション・アパート経営となるとなおさらですよね


いくつかある不安要素の中でも代表的なのが

「空き室リスク」

ではないでしょうか?




いわゆる

借り手が付かなかったらどうしよう?

というリスクです



空き室リスクは、マンション・アパート経営に必ずつきまとうものであり

また経営計画を左右する非常に重要な課題でもあります



物件購入時にさまざまなシミュレーションをします

物件価格がいくら
管理費がいくら
ローンの支払額がいくら
家賃収入の相場はいくら

そして、修繕費はだいたいこれくらい
だから、実質利回りは○○%だ!

ということをやります




しかし、空き室が長期間続いてしまうと

家賃収入が途絶えてしまうので

こうしたシミュレーションに狂いが生じてしまい


最悪赤字が累積して……
なんてことにもなりかねません




では、この空き室リスクをどのように回避していくのか


まずひとつが

当たり前のことですが

地理的に優位な物件を購入すること

これは強いです



とくに「駅徒歩10分以内」であれば完璧です

たとえ物件が古くなったとしても

「駅近」 

何ものにも勝る強力なキーワードです



とはいえ、そうした優良物件は市場に出回ることが少なく

だれもが気軽に購入できるとは限りません


そこで購入した物件に空き室を出さないために

オーナーができうる最善の方法が

「魅力的な物件を維持するためにしっかり管理すること」なのです



ここで言う「管理」とは

ただ壊れたところを直したり

掃除をこまめにするという意味ではありません




では、いったいどういう管理をするのでしょうか?



たとえば

今入居者が物件に求める設備のひとつに

インターネット接続があります


これは15年前では考えられなかった設備ですよね?


他にも

シャワー式トイレ
大きな収納
部屋数の多さよりも
ひとつの広いリビング

など、一昔前とは違ったニーズが現れています



つまり、ここで言う「管理」とは

ニーズの変化に柔軟に対応できるよう

世の中のトレンドを見極め

メンテナンスやリフォームを適宜行っていく

という管理です




なぜそれが大切なのか

ここで、これからマンションオーナーになりたい

とお考えになっている方にひとつ質問してみたいと思います








「賃貸暮らしのメリットとはいったい何でしょう?」








その答えは

「ライフスタイルの変化に合わせて、気軽に住み替えられること」

です




オーナー側が入居者の変化に気づき

所有物件を魅力ある物件へと

的確にバージョンアップさせることができれば

自然と空き室を回避できるようになります





もちろんこのほかにも空き室回避の方法はありますが

このような心構えを持ってマンションオーナーになることが

マンション経営を永続的に成功させる

もっとも大きな秘訣なのです




ご理解いただけたでしょうか?

拍手[0回]



タイのバンコクに行ってきました!


2月1日の日曜日の夕方から3泊4日です


弊社は毎月、月初は火曜と水曜の連休です

それに月に一日休日があります

その休日を2月2日の月曜に持ってきて・・・3泊4日・・・


日曜日は4時くらいに成田に向かいましたので

うちの社員には迷惑かけてしまいました



そしてさっき帰ってきました


せっかくの3連休を日本ではなく海外で過ごすというのは

最高の休日でした


こんなこと言うと、かなり散財している様に聞こえますが・・・

今回の旅費もお伝えします

成田~バンコクまでの往復航空券(JAL便) 16800円
燃油サーチャージ   25000円
現地宿泊ホテル代金   4000円×3=12000円

合計で 約54000円 でした




2泊3日で箱根の温泉に行くのとあまり変わりません

加えて今の円高からかなり現地のお金が安く買えます

以前までは1万円で3000バーツくらいだったのが

今回は1万円で3900バーツです

5万円を両替すると4500バーツも差が出ます

加えて物価も日本に比べると30%くらいです

5万円のお小遣いも現地では

15万円に相当します!



それにしても注目は

16800円の往復航空券・・・



なんでこんなに安いのかというと

インターネットの普及です




今までは、海外旅行に行くなら早めに計画して・・・・・

というのが今までの主流でした



ただ、今は直前になると空席の航空券や空室のホテルが

格安で販売されます

その格安航空券を比較するサイトもあります
http://www.travel.co.jp/domtour/

もちろん購入の仕方が違うだけで

サービスなどの違いはまったくありません



ちなみに今回のJAL便の

私の購入した16800円の往復航空券の正規航空券の価格は

14万2千円です

燃油サーチャージが2万5千円くらいですから合計すると

17万近くになります

まあ7時間も飛行機に乗るんですからそのくらいはしますよね


直前の航空券の購入は

ここまでの差が出ます!!


結果、

毎日30度を超える南国で
プールの付いたホテルで
パイナップルのささったドリンク(70円くらい)を飲みながら

最高の休日を過ごせました!!

ちなみにゴルフもやってきました(2500円キャディ付き)

来月の月初もぜひいきたいです



JTBもHISも最近は直前の購入が増えたといっています

もし、連休が取れるときには

「そうだ、韓国でも言ってみようか!」

なんていうのもありかもしれません

夜出発の便であれば、当日の予約も可能です

それでは




P.S
帰りの飛行機は空いていて3人分の席に横になって寝て帰ってきました

 

拍手[0回]

私はこの不動産業という仕事を始めて15年になります

この仕事をしていますと


「あなたたちはプロだから格安な物件を買えるんでしょう?」


とお客様に聞かれることがよくあります






そんな物件はなかなかあるものではありませんが

ごくたまに

めぐり合うことがあります




では不動産会社の営業マンは格安物件を購入するでしょうか?



明らかに安い物件は

一般のエンドユーザーに情報が流れる前に

不動産会社が購入してしまいます



そして中古戸建や中古マンションならリフォームされて

土地なら建売住宅になって

再度販売されます




不動産会社が購入しない物件が

不動産市場に流通

つまりお客様に紹介されているのです



業界の中にも世の中にもいろんな考えの人がいます

ですからそれをひとつにまとめて言うことはできません



ただ、少なくとも私は、自宅に関しては

格安物件に飛びつくようなことはしません







なぜなら


安い物件には安いなりの理由があるからです




何かの事情で売り急いでいるという物件もたまにあります

それも一般に流通する物件の中には

いいものは少ないです


    

そもそも我々は

「何で自分のところまで情報が流れてくるのか」

という考えをすぐに持ちます


誰もが安いと感じる物件なら

すぐに買う人が現れるはずだからです



値段が割安な物件ならたくさんあります


しかし安くて良い物件は

絶対にないと思ったほうが間違いないです



よく聞く話ですが

「あの売主さん粘ったら3百万も値引きしてくれたよ。
相場よりも安く買えて得したよ。」

なんていうお客さまがいます




しかし値引きの額と実際の価値は違います

我々の業界では

「売れた価格が相場」

ということわざがあります




値引き額が大きいということは

もとの販売価格が高かった

というだけのことです



決して安く買えたということではありません



それに

安く買った物件は、売るときも安くしないと売れない

ことがほとんどです



少なくても私の周りにいる不動産営業マンで

格安物件を購入している人は皆無です!!



安いからといって

希望条件ではない物件を購入するより

価格は少々高くても

満足できる物件を購入することの方が

買った後の後悔は少ないと思います
 

拍手[0回]

最近収益物件の問い合わせが非常に多いです

特に自営業者の方や法人の代表の方が多いです

そこで今回は、「自営業者」の将来についてお話します



自営業者、つまり個人事業主が将来受け取る年金は

「国民年金」、正確には「老齢基礎年金」になります


20歳から40年間、きちんと納付して

65歳になったときにもらえる年金額は

年間「79万2100円」です


1ヶ月になおすと

なんと

たったの

6万6000円」にしかなりません!!




もちろん、保険料免除や未納期間があると

これよりもさらに少なくなります

また、納付期間の合計が20年に達しないと

ビタ一文、もらえません・・・。






この制度、どう思いますか?

月々6万6000円で暮らしていけますか?



結婚して夫婦で生活したとしても

2人ぶんの、月々13万2000円です



たとえ、自宅を購入してあって

家賃の支払いが無かったとしても

結構厳しくないですか?




稼げるうちに「アパート」でも所有して

将来、家賃収入が欲しい!
というのは当然のことです




ちなみに、サラリーマンが加入する厚生年金は

生涯の給与額によってもらえる年金額が異なりますが

夫が平均的な会社員、妻が専業主婦というモデル世帯の平均額が

月々「約23万6000円」
です




自営業者の夫婦とくらべると10万円も多くもらえています

もちろん保険金の負担額が異なるので

単純にどっちがトクとは言えませんが

厚生年金の場合は保険金負担が労使折半
(会社が半分払ってくれる)

なので、さほど大きな負担を感じずに

多くの年金がもらえることになります






では、自営業者は将来に備えて

どのような準備をすればよいのでしょうか?




ひとつは、国民年金に、二階建て部分を付加する

「国民年金基金」
という制度の利用が考えられます




これは、国民年金に掛け金を積み増して

将来もらえる年金を増やそう、というものです

掛け金の金額はある程度自由に設定でき

当然、多く掛けたほうが

もらえる年金額も多くなります





金額は年齢によって異なりますが

30歳で最低、1万2000円程度から

掛けられます






この最低額の国民年金基金を掛けると

通常の国民年金に

3万円プラスして支給されます




つまり、6万6000円+3万円の9万6000円が

毎月支給されることになります




詳しくは国民年金基金のページにて
http://www.npfa.or.jp/index.html




それでも、おいそれと掛け金を積み増し

できるものではないですよね?





自営業者って、会社員、公務員に比べると

年金に関して言えば

本当に不遇なんです





今、派遣労働者の契約解除がニュースで話題になっていますが

この不況で、零細個人事業主はもっと深刻です

あまりニュースには取り上げられませんけどね




そして、今の年金の構造を見ると

よっぽどのインフレでも起こらない限り

受給額が減ることはあっても増えることはないでしょう




将来にわたって安心して生活するには

やはり20代、30代の若いうちから

ある程度のリスクマネジメントをしておいたほうが

良いと思います

それが、今、アパートの購入の問い合わせの多い理由に

つながってくるのだと思います













 

拍手[0回]

やっと1月になって全員契約できました

社員(私も含む)全員が契約しました

去年の9月以来だったので

4ヶ月ぶりです


やはり全員が仕事をしていると

社内が活発です


毎日、大体誰かしらの

契約、決済、金消会、銀行審査があります


これから2月の繁忙期に入りますので

気を引き締めてがんばりたいです


特に我々は今、チラシからインターネットに変更しています

インターネットのお客様に対して

とにかく早い対応でがんばりたいです


もしかしたら今月か来月

弊社の新記録が出るかもしれません



それでは

拍手[0回]

物件情報ってたくさんありますよね

私たちの得意な「大田、品川区」エリアの情報は約6000件あります

内訳は

マンションが約3000件
売り地が約1200件
中古戸建が約700件
新築戸建が約700件

といったところです



これらの情報は弊社ホームページの会員になると

全て見ることができます


Yahoo不動産で探すよりも

Homesで探すよりも

大田、品川に関しては多くの情報があります


しかしながら物件情報は毎日更新されています

本当に、昨日あった物件が今日はなくなっている、
なんてことは日常茶飯事です

逆に、昨日はなくても今日は希望の物件がある
なんていうこともしょっちゅうあります


毎日、約100件位の情報が追加されるんですよ

私たちのホームページに希望の条件を登録していただいたお客様には

その条件にあった物件が登録されると

メールが行くようになっています




非常に便利なシステムだと思います

私は大手の仲介会社にいましたけど

通常、営業マンはこれらの作業を「勘」でやります


5人くらいのお客様なら勘で大丈夫です

「この人は大森の新築戸建で5000万くらい
この人は○○小学校の学区内で3000万円以内の中古マンション」
なんて感じです


毎日、忙しい中でこれらの情報が更新されていないか検索します

これは大変な作業です


大手にいたときは一日2,3人の検索しかできませんでした

まめにやっていると

午前中にはなかった情報が昼を過ぎると出てきたりします

それをお客さんにメールで送ろうと思っているのですが

他の仕事が忙しくて2,3日忘れると、なんと物件が売れてしまったりすることもあります


ちなみにこれらの作業を大手仲介会社は

営業マン一人当たり100件くらいのお客様を担当させます


正直に話すと

半分以上のお客様は、お問合せいただいたときに
ご要望の物件を検索して、もしなかったらそのままほったらかしでした


大手の仲介営業なんてそんなものです




そんな反省から作った弊社システムは

客様が見落とさない限りは

必ずメールされます

それも現在の400人くらいの会員の方全員にです



まだ、会員でない方は、一度試されたらいかがですか?

拍手[0回]

金利が下がりましたね

金利は、短期プライムレートに連動しますので

それにあわせて各メガバンクが0.2%ずつ下げてきました
 

実質の優遇金利とあわせますと

史上最低の金利になりました

 

私はこの業界に15年おりますが

この低さは経験したことがありません

もしかしたら内容によっては

1%を切る人も出るかもしれません

 

ただ、それに連動して益々審査も厳しくなってまいりました

とにかくローンが通りません

 

みずほ銀行なんかは

事前審査がOKだったのに本審査でNGを出してきたりします

まあ、気持ちは分からなくもないです

 

銀行は、利益を削る代わりに

リスクを極力負わないようにしているのだと思います




 

今思い出すと平成11年くらいが

一番金利が低くて減税も大きかったです

当時は最大550万円の減税が受けられましたので

ちなみに私の不動産購入も平成11年です



 

ただ、史上最低金利と史上最大減税が重なった期間

わずか半年間だけでした




 

今回はどうなるか分かりませんが

状況によっては平成11年よりもいい時期といえます



まあ、不動産は時期だけで購入するものではないですけどね






もし検討されている方はいい時期を逃さないようにだけしてください

拍手[0回]

動いてますね・・・・・不動産


ホームページを見たお客様から

内件の申し込みが増えてきました



特に賃貸です

年末なのに、又は年末だからからかは分かりませんが

ご案内に追われてます



今日(23日)なんかは営業マンがずっといなくて私一人でした

営業マンは全員、終日お客様の案内です


お申し込みになりたいお客様が多いのは大変うれしいことなんですが

売買ならローンの審査、賃貸なら入居者審査

これが今は、大変厳しくなっています


銀行ローンは事前審査という形で審査をして

ローンの内定をしてから売買契約を結びます

これが場合によっては、事前審査でOKだったのに

本審査でローン否決、なんていう話も出てきました


賃貸に関しても

入居希望者の収入証明を出してから

審査でだめ!なんていうケースもあります



売買なら、購入できるかどうか?

賃貸なら借りれるかどうか?


この見極めが(お客さんも我々も)大事になってきました



どちらも収入はもちろん大事なんですが

職種も本当に大事です


物件を検討する前に

ご自身でどれくらいローンが借りられるか?

どれくらいの賃料の家が借りられるか?


一度ご相談ください


半年前とはだいぶ変わってきました

お気をつけください
 

拍手[0回]

品川区のホームページが出来上がります
http://c21-shinagawa.jp/

多分今週中にアップすると思います

大田区のホームページができてからたくさんのお問い合わせを頂きました

また品川区でも最新の情報をどんどんお届けしたいです

まだまだ至らない点はあるかと思いますが

よろしくお願いします




ちなみに冬休みも決まりました

年内は28日まで営業します

年始は1月8日スタートです


多分今年の不動産業者はこのパターンが多いんじゃないかな

休み中のお問い合わせも答えられるようには考えています


それでは今年あと一ヶ月がんばります

拍手[0回]

あと3ヶ月位ででラスターハウスを立ち上げてから2年になります

早いもんです



当時は3人でスタートしました


それこそ何も分からないままビジネスをスタートさせました

もちろんビジネスと呼べるようなものではなかったです


最初は広く感じたこの事務所も

現在9人の人間が働く場所としてはかなりせまく感じます


私はずっとサラリーマンでしたので

いわゆる「起業家」といわれる人の知人は少なかったです

アドバイスをくれる人も少なかったです


もちろん、周りの人はアドバイスをいろいろくれました

しかし

実際に実務経験がない人からの
アドバイスは

よくないどころか逆効果でもありました




ある人は人材育成がすべてだという

ある人はマネージメントが一番大事だという

ある人は年間の具体的な目標がしっかりしていれば
すべてがうまくいくといいました


私もその気になって本屋のビジネス書コーナーに行って

あらゆる本を読みました

人の育て方、法律関係、会計、経営者系の本

などなどです

読んでその気になっていました


ただ、今思うことは

それは、ほぼすべて間違いだったと思います




起業したばかりの会社に

ほとんどの事は必要ないと思います

会計も必要なければ、人の育て方も必要ないです

マネジメントももちろん必要ないです



起業して軌道に乗るまでは

必要なのは、集客販売のみで十分です


集客と販売をひたすら学んで

ひたすらそれを実行して

試行錯誤を繰り返すのがいいと思います




この時点ではマネージメントよりも

販売、集客が優先されるものだと今は思います


考えなければいけないのは

どうやったら人はモノを買うのか?
どういう動機で人は動くのか?
どういう経路で自己の商品を伝えるのか?


それだけを、毎晩、毎晩考えていればいいのだと思います


マネージメントなどをきっちりやる必要がある時が来たら

それは、自然と分かるものだと思います


それまでは、全員営業マンです


当社は全員が営業マンです

拍手[1回]

知っていますか?

大森のベルポートという大きなビルがあります

そこのビルにいすゞ自動車の本社があります

そのいすゞ自動車が派遣社員と期間従業員

1400人を解雇すると発表しました




1400人というと

すごい数の人が仕事を失ってしまうことになるわけです

彼らはこれからどうなるんでしょうか?


また、別の工場へ

派遣社員として働きに行くのでしょうか?





彼らの心配をしても仕方がないのですが

こういうニュースを見ると

アメリカ発の金融危機がじわりじわりと

私たちの生活に影響を与えているということを

リアルに実感してしまいます


私はもともと営業職でした

社会に出てからずっと営業の仕事を生業としてきています

商品のよさをいかにアピールするかが仕事でした


ただ、私はただの一度も

仕事がなくなるという不安を持ったことがなかったです


実際に様々なところから勧誘の声がかかっていました


自慢しているわけではないのですが

私がこういった状況にいることができたのは

常に自分の技術を磨いてきたからだったと思います




営業マンとして働いていたころは

自分の実力に絶対的な自信を持っていました
(根拠はないですけど)


なぜ、そんなに自信があったかと言うと

日々、たゆまぬ自己研鑽をしてきたからです



だから、お客様の前でも常に自信満々で

プロとしての提案をしてきました



スキルを磨くということは

その道のエキスパートとしての地位を確固たるものにできます


そして1つのスキルをエキスパートと呼べるレベルまで

磨き上げるのに実は、そんなに時間はかかりません




こと不動産の営業マンに限って言えば

3年もあれば十分

です



だから、少し努力をすれば

エキスパートになることは意外に簡単だったりします
(もちろん職種によりますけど)




そして、一たびエキスパートとしてスキルを身につけると



そのスキルを求める人に

貴重な価値を与えることができる存在となります





そのスキルは

従業員としてなら会社に大きな価値を与えることができます

また

経営者や起業家としてなら

顧客に価値を与えることのできる力となります




そしてその結果として自分に

大きな自信
を与えてくれることになります




だから今の環境に安心せず

スキルを磨き続けるべきです


そして

より人に価値を与えることのできる存在になるべきだと思います





P.S  経営者としてはまだまだですけどね


 

拍手[2回]

不動産会社の新入社員がまず最初にやらされること何だと思いますか?

 
答えは、物件を見ることです

とにかく物件を見ること、一戸建もマンションも、高い物件も安い物件も偏見無く
とにかく一件でも多く見ることなんです


 不動産会社の営業マンといっても

みんなが宅地建物取引主任者の資格を持っているわけではありません



昨日まで車のセールスだった人から

経理をやってた人までとにかく前職はいろいろです



そんな人達がある日いきなり不動産会社の営業マンになるわけですから

教える方は大変です




大手不動産会社の場合は入社するとすぐに研修を受けさせられるのですが

こんなものは実際の実務ではまるっきり役に立ちません




 そこで先輩が新入くんにまず最初にさせること

それが現地をたくさん見せることなんです



 現地さえたくさん見ておけばキャリアがまったくない人でも

次第に物件の良し悪しが見えてくるのです




 ここで大切なポイントは2つです



 ひとつは物件の良し悪しを図面や数字で判断しないことです

不動産の場合は図面や数字では絶対にあらわれないものがあります

周辺環境とかその物件が醸し出す雰囲気は現地を見ないとわかりません

スポーツ観やコンサートのライブ感が一軒ごと家にあるからです




 ふたつ目は、集中して見ることです

 だらだらと時間をかけて見ても得るものは少ないです

 見ないよりはましかもしれませんが

どうせ見るなら集中して徹底的に見たほうが

物件を見る目を養う効果はとても大きいです



 マイホームを探しはじめたお客様はまさに新人の営業マンと同じです

 いい家を探すには、いい家を見極める目を養うのが先決です

偏見を捨ててとにかく現地を見ることが何より大事だと思います
 

拍手[1回]

中古物件を紹介する段階で

『この家はどうして売り出すのですか?』

と聞かれる事があります




売却理由は人それぞれですが

事件、競売、離婚等が原因だと聞いて喜ぶ人は少ないです
(まあ一部、価格優先で喜ぶ人もいますけどね)



確かに縁起が悪いと考える人もいます

そのような理由で売り出している家は買いたくない!

というのも理解はできます




しかし

『ご近所さんはどうゆう人ですか?』

と聞かれても困ります

我々はご近所の事までアレコレ発言できません




せっかく家を購入しても

ご近所とのトラブルで家を手放す人もいますので

ご近所と上手く付き合えるかどうかは重要な事です



事前にある程度の情報が分れば便利だとは思います

そして、担当の営業は、ご近所の事をある程度は知る事ができます



ご近所に売り出しの挨拶に行ったり
測量立会いで会ったりするからです




一度会ったくらいでは何も分らないのと同じですが

一部の特殊なお仕事(暴力系)の人達だけは分ります



しかしお伝えすることはできません

そんな個人的な判断で近所の人の事をアレコレ言った事が知れたら

大事件です



物件の購入者は、ご近所と親密になる可能性が高いのです

後になってから

「そういえば・・センチュリー21の人がアナタの事をやばい人だと言ってたわよ」

なんて言われたら




・・想像しただけで怖いです

どんな苦情がくるか



ちなみに宗教、差別等も不動産の重要事項は厳しいです

「本物件の近くに宗教団体○○があります」

基本的に上記のようなことは書いてはいけません

お気をつけください

拍手[0回]

先日、あるお客様から

「社長、もう少しまめにブログを更新してよ!
旅行ばかり行ってないで」


なんてお叱りを受けました(笑)

がんばります



今回はまたバレードの法則の話



私の尊敬する先輩が常に行っていることがあります


常に、常に、自分の仕事を
”ごく僅かな莫大な結果を生み出す重要な事”
に集中しなさい!
小さい事に気をかけていてはいけません




これは、80:20で知られる

パレートの法則

です




パレートの法則とは

自分の努力の20%が、80%の結果を生み出す

という事です



逆もしんなりで

残り80%の仕事は、20%の結果しか生み出しません




なので、極めて重要になってくる事は、

「どれがその20%か?」

「何が大きな結果を生み出すちょっとした事か?」


という事だと思います


私たち不動産仲介業に置き換えてみてみると

80%以上の収益を生み出しているのは

おそらく20%以下のことになってくるのだと思います



たとえば、私たちのホームページには

約8000件の物件情報が記載されています

ただし一ヶ月に閲覧されるのは300物件くらいです

その中に何百回もの閲覧をされる物権もあれば

一回しか閲覧されない物件もあります

9割以上の物件は詳細の閲覧をされていません


ダイレクトメールなども確立は低いですね

我々がよくやる「空き地調査」なんかのレスポンス確立も同じです






もし、この少数のことに集中できたら

もっとたくさんの事ができるのだと思います



例えば

もっと自由な時間を持てるだろうし

もっとたくさんのチャンスを作れるのかもしれません


つまり私の言いたいのは

「忙しい」の罠にかかってはいけない

ということです




忙しい=自分は働き者だ

と考えてしまうのは簡単です




しかし、やるべき事も重要ですが

やらない事もとても重要です





ほとんどの人はやるべき事に注意を払っても

やらない事は考えもしたことがないはずです





80:20の法則は、現代社会では、80:20になっていません

それは、95:5だったり

2:98だったりします








もし、この2%のことに集中して、エネルギーを注いだらどうなるだろう?

売り上げは簡単に、何倍にもなるはずだと思いませんか?





皆さんにとってこの2%は何でしょうか?





今日、仕事にとりかかる前に

その仕事が自分自身がやるべきなのか

考えてみたらいかがでしょうか?


それは2%なのか?

それとも98%なのか?

拍手[1回]

先日、ある集まりのときの話なんですけど

ある人が私の所にきて立ち話をしました


彼はいわゆる不動産仲介業の事についてとても詳しく

話している事は

私の知らないことばかりでした


「こんな事はあの会社がやってるんです、
 あんな事は株式会社○○が先駆けですよ。
 こんなやり方の会社が売れているみたいです。」

などなどです


いろんな話を聞いたのですが

ある一言で私はショックを受けました


「こないだ株式会社○○の部長さんに話を聞いたんですが
 全部知ってることばかりでした。」


出ました!

"それはもう知ってる"病です


私の経験上の話ですが

"それはもう知ってる"と

思った瞬間から成長は止まります




そして

新しい情報を吸収できなくなり

深い理解を持つこともできなくなります





それは病気のようなもので

それにかかったらもうストップしたも同然だと思います





実際、私の周りにいる結果を出している人は

絶対にこんな言葉を使う事はないです




ビジネスで大きな結果を出した人は

それなりに知識も豊富なはずです






しかし、そんな知識豊富な人ほど

より深く理解するために

同じ事を何度も読んでみたり、聞いてみたり、やってみたりするものです




こういった

繰り返しの力で

知識やスキルは自分のものとなっていくのです!!






だが、この"それはもう知っている"病

にかかってしまった人は

残念ながらそれ以上

成長することも知識やスキルが身につくこともない

むろん結果もでません




何故なら、この病気にかかった人は

新しい事を知れば、ビジネスは上手くいく

と考えているからです

これは大きな間違いだと思います




現実には"新しい事"を知ったところで

ビジネスには何の影響もないはずです



そして、新しい知識と言うものは

世の中にあらゆる形で腐るほどあふれています

そして、今現在もウィルスのように増え続けています




"新しいこと"を知ったところで

決して、その増殖スピードに追い付くことはないし

追いついたところでビジネスには全く影響はないのです




私が大切だと思っていることは

"もう知っている事"でも"新しいこと"でも

どっちでもいいから

実際に自分の手足を動かしてやってみる事

なんです




世の中には

経験からしか学べない事

がたくさんあります

そして、経験した瞬間に

知識は知恵に変わります



その知恵が何度も何度も

自分の中に刷り込まれることで

それは自分の考え方の一部になります



そうした時

初めてビジネスに変化が訪れるかもしれません




もし

"それはもう知ってるよ"



口に出して言っているならそれはとても危険な信号です



"もう知ってる"病

にかかってるかもしれません

拍手[2回]

皆さんは銀行の金利ってどういう風に考えていますか?

もちろん様々なローンの組み方はあります

固定金利、変動金利、短期固定に超長期固定などです





そのローンの実行金利のからくりを一部ご紹介します

なんと





仲介会社によって変わります!!





知っていました?

提携しているとホームページなどの金利よりも安くなる場合もあるんです




たとえば

小さい2,3人でやっている地場の不動産会社から購入すると


最低の優遇しか受けられません



銀行も意地悪ですよね


もちろん小さい会社は

「ご本人様の属性によって金利の優遇幅は変わります」

なんて説明していますが



現状は大手で購入すれば確実に安い金利で買うことができます

もちろん多少の例外はありますけどね




我々センチュリー21は、世界最大の不動産ネットワークです

日本に約800店舗あります

これらの店舗のお客さんが毎月申し込むローンの総額は計り知れません

つまり銀行にとって我々のお客様は

大事なお得意先になります



ちなみに

住○不動産販売      243店舗(全国)
三○リハウスネットワーク  233店舗(全国)
東○リバブル       125店舗(全国)

参考資料により多少の前後はあります

これが大手3社ですね


他にも大手はあります




仲介ならどこでも同じという考え方の方は

一度相談してください


小さい会社での購入で

たった0.1%金利が変わっただけで

簡単に100万円単位の総支払額が変わってしまいます



我々センチュリー21の提携銀行は数多くあります

小さい会社で

「あなたは?%の金利優遇が受けられます」

といわれた方

是非一度我々にご相談ください

本当にその金利が一番低い金利じゃないかもしれませんよ



 

拍手[0回]

当社のホームページを10月10日にリニューアルしたんです

ただ、当社の会員登録をしないと

一部の情報しか見ることができないシステムなんです

特にもったいぶってるわけではないんですが

個人情報の関係なんかで、今回のシステムにしました



このホームページにしてから20日間が過ぎました

会員登録していただいたお客様は50人くらいです

毎日、2~3件の新規登録が毎日あります

管理の仕方を変えないとお客様の要望の整理も大変です




それでホームページの情報は

毎日物件を200件くらい登録してるんですが

それを見ているお客様のチェックがすごいです



お客様の要望のエリアで、新着の物件が出ると

会員の方からすぐにメールが来ます


それこそ営業マンが探すよりも早くです(笑)

かなり見ている人はチェックしています

それこそ毎日何回もホームページの更新をチェックしていただいています

ありがたいことです




解析ソフトで分析してみると

今のホームページは

初めてホームページに来ていただく方と

すでに前に来ていただいた方との比率がちょうど50%くらいです

毎日、新規の来訪者も多いです

新規の方は70%がyahooからきて頂いています

googleが20%くらいですね

ちなみに検索エンジンでyahoogoogleを上回るのは日本だけみたいです

ですからホームページ業者はyahooのSEOを気にします



ですから物件をまめにチェックしてくれる多数の会員のお客様と同じくらい

新規のホームページ来訪のお客様がいらっしゃる事を心に置きながら

ホームページは更新していきたいと思っています

拍手[1回]

まだ途中ですけど

今月の成績の件です




物件価格は落ちていますね

お客様にとっては買い時期かもしれません

売主の業者さんには申し訳ないですけど




話は変わりまして

当社はバックヤードにお申し込みを貼り付けています

朝、出社した際に全員が分かるようにです




79b6963e.jpg



←こんな感じです









まあ、営業会社なら当然なんですが・・・・






ちなみにお客様がトイレに行くときなんかはバックヤードを通ります

「目標まであと○○○万!!」

なんていう張り紙も

見られてしまいます(笑)







店舗でこんなことやっているのはうちだけかもしれません

やっぱり事務所を借りたほうがいいのかも
 

拍手[0回]

先日、宅地建物取引主任者の試験が終わりました

10月の第3週に年1回だけある試験です

この試験に受かると宅地建物取引主任者になれます

宅建主任者にならないとお客様に重要事項説明ができません

ですから不動産業界に勤めている人は全員持っていないといけない資格になります




しかも

不動産の会社には5人に一人以上が宅建主任者でないといけません
(本当は全員でないといけないと思いますが、受付の女性などもいるので少し甘めです)

つまり

宅建主任者が20人しかいない会社は

社員を100人以上は増やせません


基本的に不動産会社としては、全員に取って頂きたい資格です








ちなみにこの宅建の資格について

私の友人が面白い事を言っていたので、紹介したいと思います

以下です

私は不動産の資格について、こうあればいいのに、と思っています。

①<初級資格>
 不動産に従事する人は必ず持たなければならない資格。
コンプアライアンス重視で保険の募集人資格のように、割と簡単で毎月でも試験が行われる。

②<中級資格>
 重要事項説明をするには必要な資格。
今の主任者資格に近いもの。
ただし試験内容は、実務的に必要な内容を網羅したもの。
不動産の仕事をしていて、一生に一度あるかないかのパターンなどは不要。

③<上級資格> 不動産会社を経営するための資格。

不動産初心者もベテランもこのひとつの資格で網羅されるということ自体がおかしいと思う。
宅建資格を持っていない優秀な人間も結構いる。


私も不動産業界に勤めていて

いろんな業者さんと話す機会がありますが

人によっては「本当にプロなの?」

耳を疑ってしまう程度の知識しかない人もいます




私の友人のような制度になれば、それは回避されますよね

これから不動産業界の地位を上げるために絶対必要なアイデアだと思います






すばらしいアイデアに1票投じました
(佐藤社長、無断での掲載、すみません。でも私も賛成です。)

拍手[0回]

プロフィール
HN:
大森で働く社長
性別:
男性
職業:
不動産仲介会社経営
趣味:
バイク、パソコン、ゲーム
バーコード
カレンダー
09 2017/10 11
S M T W T F S
1 2 3 4 5 6 7
8 9 10 11 12 13 14
15 16 17 18 19 20 21
22 23 24 25 26 27 28
29 30 31
カウンター
最新CM
[03/31 トラジ]
[02/10 匿名希望]
ブログ内検索
アクセス解析
Copyright © 大森で働く社長ブログ All Rights Reserved.
Powered by NinjaBlog  Material by ラッチェ Template by Kaie
忍者ブログ [PR]