不景気の不動産投資

最近多い不動産投資の話です

世間が不景気になりますと

世の中が投資を求めます





もしリストラにあったら？

もし会社が倒産したら？

もし給料が下がったら？






こんなときに毎月20万円くらいの家賃収入があれば

どんなに助かりますでしょうか？




これだけ不景気だと

「今すぐの倒産はないかもしれないが、5年後は分からないなあ」

という人は何千万人もいるかもしれません




私の知人でも、銀行を早期退職して

30代のときに購入したアパートのローンを退職金で払い

そのアパートの家賃収入で家族を養っている友人がいます


彼の仕事は２週間に１回、そのアパートを掃除することです

そのほかは奥さんと2人で

だいたい旅行しています



彼のアパートは8部屋あります

1部屋平均が9万円くらいですから

1ヶ月70万以上の収入があります

65歳になって年金収入がプラスされれば

月収は100万円を超えます



年収1200万円です



現役時代の年収とそんなに変わりません

いや、税金や教育資金等の事を考えると

手取り額は現役時代より増えます


もしこのアパートがなければ早期退職はしなかったそうです

「いまだに上司の顔色見て23時まで仕事してたかもね。」

これは彼の口癖です






とはいっても

不動産投資は大きなお金が動くだけに不安はつきものです

とくに、初めてのマンション･アパート経営となるとなおさらですよね


いくつかある不安要素の中でも代表的なのが

「空き室リスク」

ではないでしょうか？




いわゆる

借り手が付かなかったらどうしよう？

というリスクです



空き室リスクは、マンション･アパート経営に必ずつきまとうものであり

また経営計画を左右する非常に重要な課題でもあります



物件購入時にさまざまなシミュレーションをします

物件価格がいくら
管理費がいくら
ローンの支払額がいくら
家賃収入の相場はいくら

そして、修繕費はだいたいこれくらい
だから、実質利回りは○○％だ！

ということをやります




しかし、空き室が長期間続いてしまうと

家賃収入が途絶えてしまうので

こうしたシミュレーションに狂いが生じてしまい


最悪赤字が累積して……
なんてことにもなりかねません




では、この空き室リスクをどのように回避していくのか


まずひとつが

当たり前のことですが

地理的に優位な物件を購入すること

これは強いです



とくに「駅徒歩10分以内」であれば完璧です

たとえ物件が古くなったとしても

「駅近」　は

何ものにも勝る強力なキーワードです



とはいえ、そうした優良物件は市場に出回ることが少なく

だれもが気軽に購入できるとは限りません


そこで購入した物件に空き室を出さないために

オーナーができうる最善の方法が

「魅力的な物件を維持するためにしっかり管理すること」なのです



ここで言う「管理」とは

ただ壊れたところを直したり

掃除をこまめにするという意味ではありません




では、いったいどういう管理をするのでしょうか？



たとえば

今入居者が物件に求める設備のひとつに

インターネット接続があります


これは15年前では考えられなかった設備ですよね？


他にも

シャワー式トイレ
大きな収納
部屋数の多さよりも
ひとつの広いリビング

など、一昔前とは違ったニーズが現れています



つまり、ここで言う「管理」とは

ニーズの変化に柔軟に対応できるよう

世の中のトレンドを見極め

メンテナンスやリフォームを適宜行っていく

という管理です




なぜそれが大切なのか

ここで、これからマンションオーナーになりたい

とお考えになっている方にひとつ質問してみたいと思います








「賃貸暮らしのメリットとはいったい何でしょう？」








その答えは

「ライフスタイルの変化に合わせて、気軽に住み替えられること」

です




オーナー側が入居者の変化に気づき

所有物件を魅力ある物件へと

的確にバージョンアップさせることができれば

自然と空き室を回避できるようになります





もちろんこのほかにも空き室回避の方法はありますが

このような心構えを持ってマンションオーナーになることが

マンション経営を永続的に成功させる

もっとも大きな秘訣なのです




ご理解いただけたでしょうか？