忍者ブログ
センチュリー21という不動産会社の加盟店の社長が書いているブログです
昨日、公示価格発表しました

全国的に下がっています


公示価格が下がるというのはどういうことかというのは

以前に書きましたので省略しますが



今回は不動産仲介会社の立場をお伝えします



我々は不動産取引で収益を上げる仕事です


もう少し言うと

不動産取引を通して我々に携わった人に

幸せになってもらいたいと思っています


それを踏まえたうえで説明します



もしこれから、不動産を購入したい人がいた場合

その人が、これから不動産が下がると予測するなら

購入時期を少し待つかもしれません


もしこれから、不動産を売却しようとする人がいたら

その人が、これから不動産が下がると予測するなら

売却時期を少し早めるかもしれません


つまり

これからの経済、不動産市況を予測した場合

上がる予測、下がる予測、どちらが多くても取引は偏ります


結果として取引件数は増えます



もし多くの人がこれからの不動産価格が下がると予測するなら

世の中に不動産(不動産在庫)が数多く出てきます
(売却希望が多くなるため)

上がると予測するならその逆で

不動産在庫が少なくなります
(不動産所有者が手放さなくなるため)


そして不動産価格が下がるほうが取引件数は増えます

いい(希少な)不動産情報が多くなるからです


ちなみにセンチュリー21は世界最大の不動産ネットワークです

センチュリー21の現状をお話しすると

不動産市況の現状の最大公約数が分かります


今年1月を振り返ってみます

東京、神奈川、千葉、埼玉の統計です

平均価格は「2692万円」(前年比82%)

取引件数は前年比
なんと「128%」
です
(東京単体では147%)


つまり去年と比べて

価格は2割くらい下がって

取引件数は3割くらい増えています

東京単体だと取引件数で言うと、

5割近く増えています
(ローン減税、低金利などの他の理由もあります)


今回発表の不動産公示価格は下がっています


これは、去年の不動産取引価格が下がったからです




これから先の不動産市況は私には分かりませんが

もし上がるとすれば取引件数が減りますので

我々の仕事はすこし少なくなるかもしれません


変わりに喜ぶのは

「ストックビジネス」といわれる

マンションディベロッパーや建売業者です



私たち不動産仲介業は

価格は安く、取引件数は多く、というのが理想です

ただ、世の中の人たちがこれだけ購入に動いていると

価格は底と考えている人が多いということでしょうか?



このままの状態がもう少し続けばいいなと心のそこでは思っています・・・


 

拍手[5回]

PR
ある会社の話です


私が、自分のお客様の要望に当てはまる物件を

東日本レインズで探していたら

手ごろな物件がありました


ちょうど依頼された要望に当てはまる中古マンションだったのです

登録日を見てみたら

ちょうどその日に登録されたばかりの物件でした

価格は確か5500万円でした

買主様の予算にも当てはまります



すぐにその物件の管理業者に連絡をすると

感じのいい女性

電話で対応いしてくれました


物件の事を聞いてみると

女性「その物件は商談中なのでご案内できません」

と明るく言われました



私「お客様が気に入っているので案内だけでもさせてもらえませんか?」

といっても

女性「すみません。売主様から断られていますのでご案内はできません。」

と断られてしまいました



とてもいい物件でしたので残念でしたけど

その旨を買主様に伝えました



その買主様は別な物件をご案内して

同価格帯の新築の一戸建てを

購入していただきました




それから1ヶ月くらいたって

何気なくレインズを見ていたら

なんとその物件がまだありました!



ちょうどそのときにもそのエリアの物件を探していたので

すぐにその物件の仲介会社(同じ会社)に電話しました


女性
「すみません。
その物件は商談中ですので紹介できません。」

あいかわらず感じのいい女性がまた答えてくれました


(ドンだけ長い商談なんだよ)
と心の中では思いましたが黙って電話を切りました



この状況を説明しますと・・・

レインズに登録しておかないと

媒介契約条項に違反となるから抹消できないだけで

業者に紹介をする気はないということなんです



これは大手によくあるケースです

会社で両手にしないと会議で怒られるからです



私のお客様は

「5500万円ならローンを組まないで全額現金で払う」

といっています


当然その旨をその業者の担当に伝えても

「売主様が案内させてくれなくて・・・」

と断られました


恐ろしい話ですが

この話はここでは終わりません


なんと翌日にレインズで
4980万に価格が下がっています!



急いで電話してみると

「商談中です。案内はできません。」

と女性が答えてくれます


5500万円で購入希望者がいるのに

それを断って値下げして、業者には断り続ける・・・

これをもし売主様が知ったら

激怒して訴えられます


不動産業者の大手にはこういう会社が多いんです


おそらく売主様には

「なかなかお客様からの問い合わせがないですね。
やはりこういう時代なのでもう少し価格を下げてみましょうか?」

等と提案したんだと思います


その話は1週間後、

4680万円で成約登録されていました


その価格で

やっとその会社で買主様が見つかったんだと思います

自分のわずかな成績のために

売主様に820万円も損をさせています



こういう会社はたくさんあります

本当に皆さんお気をつけください



ちなみにこの話の会社は

東京都で一番

「買主さんがいますので不動産を売ってください!」

というチラシを多く入れている会社です



今日はここまで!

拍手[22回]

最近「お客様の声」を充実させようと思っています

お客様の声は

我々サービス業に携わるものにとっては

本当に教科書になります


10年前と比べて

この日本もずいぶんサービスの質が変わりました
(お客さま第一主義という言葉がなかった)

おそらく10年後のサービスはもっとよくなってると思います


私たちも常に進化していかなければなりません


 
※ブラウザのJavaScriptをONにして、Flash Player9以上をインストールしてください。
Get Adobe Flash Player

拍手[1回]

今日は営業マンに対してのブログです

関係のない方はすみません



たとえば弊社の会員のお客様はもう300人を超えました

まだ新ホームページ開設から2ヶ月ですので

すごく多い実績をだせたと思っております


今のところ営業マン一人当たり

50人くらいのお客様を担当している計算になるんでしょうか?



その営業マンたちは毎日のように

自分のお客様に対して

新着物件とコメントを送っています


営業マンによっては送ったメールから問い合わせがきます

一生懸命送っているのですが問い合わせがない営業マンもいます




この差は何でしょうか?

弊社の社内でもかなり偏っています

もちろん全国の営業マンに落としたら

その差は想像を超えるほど多いと思います




話は変わりまして

「ウォーリー」

という映画を知っていますか?

ビクサーの映画なんです

あの「モンスターズインク」などを作った会社ですよね

個人的に私が好きな映画会社です




この映画もCGで作られた映像とは思えないほどリアルな映像と

とってもかわいい主人公の女の子が特徴です




今、宣伝をかなりしているので

どんな映画か説明する必要もないと思いますが

一応言っておきます





要するに、ロボットが恋をする的な映画です






実際は、ロボットが恋などするわけがないですよね

ロボットは機械だし、感情を持っているわけがないはずです



その無機質な機械にどうやって感情を表現させるかが

ピクサーの腕の見せ所です!



映画を見てみると分かるのですが

最後の方には完全にロボットの

「ウォーリー」「イヴ」

まるで生きているかのように感じます





何がそう感じさせるのでしょうか?





こう考えてみると、我々営業の世界にも

とても役立つことになるのではないでしょうか



何故なら、ほとんどの会社の営業のメールのメッセージには

感情を感じさせるものがないからです


ある営業はYahooのニュースを丸写しでお客様にメールを送っています

これではお客様に
感情を感じさせることができません



お客様が商品を買うときは

まず「感情」で判断をして

その後に「理屈」で納得します


という事は10月16日の「ニーズとウォンツ」
http://lastarhouse.blog.shinobi.jp/Entry/133/

というところで言ったと思います




ところが、ほとんどの営業が送るメールには

その「感情」を感じとることができません







「理屈」も大切ですが

「理屈」が強すぎると

人間は行動しなくなります

感情が動かないと

行動にまで至らないのです!!




当然、

そのことに気付いていない営業が送ったメールには

問い合わせどころか

読んでくれていない可能性が高いのです



中には

「自分のの送るメールを感情的に表現するのは無理だ」

と思っている人もいるかもしれません

そう思ったら、ウォーリーを思い出しましょう





そうです!!

ウォーリーはただのロボットです

そのロボットが最後には

感情を持っている一人の人に見えてきます

何故でしょうか?


何故、ロボットに愛着を感じてしまうんでしょうか?


この答えを知ることができれば

きっと営業マンが送るメールにも感情が入るはずです!



そして、感情的に書くことができれば

それを見て、動く人が今よりもっと

たくさん出てくるはずです


どんな商品も、サービスも(ロボットでさえ)

感情的に表現できない事はないはずです



ちなみにウォーリーはお掃除ロボットですが

例えばお掃除ロボットと

どんな感情が結びつくでしょうか?




部屋が散らかっている事への不満、自己嫌悪

きれいな部屋を持つ事への、自己満足、爽快感

友達が来た時に感じる優越感、自尊心、、

などなど



単純にお掃除ロボットがどれだけ簡単に掃除ができるか

というよりも

「友達が来た時にビックリされる」

とか

そういう感情にスポットをあてることもできます




お客様はどんな感情を今、持っているのか?

今紹介している物件はお客様のどんな感情を満たすのか?



忘れないためにも

映画館へ行ってウォーリーを見てみよう!!!

拍手[2回]

今日当社のお客様で

大幅な値引き交渉を希望されていた方がいらっしゃいました




二組のお客様だったのですが

どちらとも

相場をかなり下回る金額を希望されています


おそらく中古物件は価格交渉をすれば

200万から300万くらい軽く下がる

というようなことを誰かに聞いたのでしょう




二組とも購入申し込みはする気があるみたいで

「何とか下げてくれ!」という依頼を現在受けています




不動産仲介の営業は

仲介物件の値引き交渉をする事が多いですね

その値引き交渉額は1000万円の時もあれば

20万円の時もあります






少し高いかな・・と思いながら売り出して

やはり高かったか・・なんて時は

売主に交渉して値下げします



しかし、その値下げした金額から

今回のように値引き交渉が入る事もあります



明らかに相場を下回る要求の場合には

売主様に言う理由すらなくなるときもあります




しかし、注意しなければならない事があります



売主の限界ラインまで値下げをして売り出しをすると

もう幅がありませんので

最終交渉の余地がなくなってしまいます




できれば

購入希望者の要望で下げられる「幅」みたいなものを残しておきたいものです






契約の合意が最終ゴールではありません

契約後や引渡し後に何か問題が発生する場合もあります






例えば・・中古物件の場合ですが

値引きをする際は、「後で何かあっても勘弁してね」という意味で

「現況渡し」や「瑕疵担保責任の免責」は

値引きと引き換えの条件にしておくべきです






無条件で値引きに応じても

何か問題が発生すれば、それはそれ、これはこれ・・

と別の問題として扱う事になりますが

値引き交渉の時に、条件として明確にしておけばトラブルを回避できます




それぞれの損得が絡みますので

値下げや値引きについても

先々の事まで先読み(予想)して交渉する必要があります






値引きとは、契約をまとめるため・・だけでなく

引渡し後の事まで考えて交渉すべき・・という話でした




現在の当社の状況は 

買い側の仲介なので

売り側の仲介との間でさまざまな条件交渉があります




こっちは譲るからあっちは勘弁してみたいな「駆け引き」を駆使して

商談に望もうと思っています



ただ「駆け引き」をするためには

最低限 購入希望のお客様の気持ちは

優秀な営業マンならしっかりとつかんでおきたいものです

拍手[3回]

プロフィール
HN:
大森で働く社長
性別:
男性
職業:
不動産仲介会社経営
趣味:
バイク、パソコン、ゲーム
バーコード
カレンダー
01 2017/02 03
S M T W T F S
1 2 3 4
5 6 7 8 9 10 11
13 15 16 17 18
20 21 22 23 24 25
26 27 28
カウンター
最新CM
[03/31 トラジ]
[02/10 匿名希望]
ブログ内検索
アクセス解析
Copyright © 大森で働く社長ブログ All Rights Reserved.
Powered by NinjaBlog  Material by ラッチェ Template by Kaie
忍者ブログ [PR]