大森で働く社長ブログ

2017年1月期の給与の手紙

親愛なるラスタースタッフの皆様へ

　2017年が始まって最初の1月期ももう終盤です。

2017年もラスターのお客様に対しての本気の相談を続けていただき、本当にありがとうございます。

風邪が流行っていますので体調管理には十分気を付けてください。

木村君がインフルエンザにかかって以来、他の方の病気の報告は受けていませんが、皆様の体調は大丈夫ですか？

体が資本です。

食べるものを管理して予防に留意し、体調を整えてください。

　さて2017年はいかがですか？

お問い合わせは本当に増えていますね。

1月期が始まって現在までの問い合わせ数ですが総情報量としては78件です。

（内訳はラスターホームページから21件、ポータルサイトの問い合わせは13件、電話の問い合わせが19件、来場来店紹介が7件）恐らく月末までに120件ほどになると予想しています。

昨年の通常月の全体問い合わせ平均が82件でしたので4割ほど問い合わせ数が増えています。

意識してリスティングに資金をかけて増やしたのもありますがこの増え方は想定外です。

　先週に関しては私たち売買仲介営業10人のメンバーで31件の案内や面談がありました。

この件数は創業10年で最高の週間案内件数でした。

皆さんの手が足りず私も内勤も案内しましたが、それでも手が足りずに多くのお客様を大変お待たせしてしまいました。

営業部としてはうれしい悲鳴ですがこれでは逆に顧客不満足を生み出してしまいます。

こういう時こそ1件の商談に心を込めてお客様の味方になる意識を徹底していきましょう。

　さて2016年の中小企業白書に面白いデータがありました。

2012年から2014年までに日本の企業数は4万社減少と書いてありました。

この内訳は中規模企業者が5万社増加して小規模業者が9万社減少となっています。

小規模業者というのは5人以下の会社です。
（製造業なら20人以下を小規模業者と呼ぶ）

つまり5人以下の会社は9万社減少して6人以上の会社は5万社ほど増えているというデータです。

これは小さい会社が大きくなりきれずになくなっていると考えていいと思います。

その理由は何でしょうか？

皆さんはどう思いますか？

すべての答えは顧客が持っているというドラッガーの言葉もありますが、同時にドラッガーは企業の倒産の７０％は社内マネジメントの失敗であるとも言っています。

私たちがこのデータから学ぶことは多いです。

このデータの本当の原因（真因）はわかりませんが、企業が大きくなるということは「顧客数が増える」ということと同じと私は考えています。

顧客数はマーケットに存在するニーズの獲得から増えていくんじゃないかとも思っています。

つまり私たちはお客様の言葉をもっと聞いて社会の役に立つ会社にならなければならないのでは？

というのが現在の私の答えです。

　私はラスターハウスを東京一、いや日本一いい会社にしたいと思います。

そのためにはお互いが承認し合えて、成長して、職務そのものにやりがいを感じる職場になりたいと思っています。

ぜひ毎日のありがとうカードから相手のいいところを探し、13徳目朝礼で日々の行動を意識し行動し、お客様の喜びを自分の喜びとするように切磋琢磨してお互いを磨いていきましょう。

私はラスターハウスが大好きです。今月もありがとうございました。

ラスターハウス　代表取締役中村光徳

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信託アドバイザーの試験合格

先日受験した日本会計コンサルタント協会の信託活用アドバイザーの認定試験に合格しました

私の次の名刺からは相続アドバイザーのほかに信託アドバイザーの名称もつけます

よく信託と相続って何？

信託銀行と普通の銀行はどう違うの？

って質問されます

信託は、

委託者（財産を預ける人）

受託者（財産を預かる人）

受益者（財産の恩恵を受ける人）

イメージは、昔の人が戦争に行くときに自分の財産を友人に預けて

「戦争中は連絡が取れないからあなたの判断でこの財産を管理しながら私の息子を養ってほしい！」

この依頼が信託契約です

私が感じたのは二つのことができるというのが信託の特徴です

一つが連続受益型信託です

信託はその受益者が死んだ後の次の受益者を指定することができます

例えば、私が信託会社に財産を預けて

「私が死んだ後に財産は奥さんに渡したい、奥さんが死んだら私の弟に、弟が死んだら私の孫に渡したい」

こういうように自由に法定相続に縛られないで設定することが可能です

よくあるケースが、

本当にお世話になったのは息子の嫁だけど相続では息子の嫁に財産を渡すことはできないので信託を活用する、というケースです

性的マイノリティの方も活用できます

（全体の7％はホモやレズなどの性的マイノリティと言われています）

「男性である自分が死んだあとは彼氏に財産を渡すが、その彼氏が死んだあとはその奥さんに渡さないで自分の家族に戻す」などです

もう一つが使途制限のための信託です

こんなケースに使います

「自分の財産を息子にあげたいが、息子にあげたらすぐに使ってしまうかもしれないのでその後の生活が心配だ」

よくあるケースです

日本は所有権絶対の原則がありますので

もらったものをどう使おうがその人の自由です

極端な話、財産を譲り受けた次の日にすべてアフリカに寄付してもいいわけです

しかし、財産を上げた人の意思を尊重するには使途制限が適切だという考え方です

例えば受託者（信託会社など）から「財産の中から毎月20万渡す」なんていう使途制限が付けられます（財産処分権を渡さないっていうのもあり）

どうでしょうか？

こういうことは信託銀行に相談しても資産が30億未満の人は相手にされません

また信託銀行は自分の銀行の融資が絡まないと動いてくれません

（高い事務手数料は取りますが）

まずは信託銀行出身で相続や信託に強いスタッフがいるような不動産会社に相談されてみたらいかがでしょうか？（例えばラスターとか（笑））

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現在のオートバイ

私は16歳からバイクに乗ってますので、もうバイク歴30年です

色々乗りましたが、現在はBMWのK1600GTとハーレーダビットソンのXL1200XとヤマハのマジェスティSというバイクをトライクにカスタムして乗っています

不動産会社は水曜日が休みなので業界の仲間と水曜日を中心にツーリングに行っています

仲間のバイクはハーレーで言うと
2014ハーレーダビットソンウルトラＣＶＯ
2016ストリートグライドＣＶＯ
2013ハーレートライク
2012ファットボーイロー
2012ロードキング

番外でKTMのアドベンチャーに乗っている人もいます

少しこの中でBMWは合いませんのでBMWの人を増やしたい計画があります（笑）

水曜日に参加できる人連絡ください

センチュリー21の人野村不動産アーバンネットの人が多いですが、税理士、司法書士、建売業者さん、警備会社、リフォーム会社さんも、います

結構ビジネスも成立してますがツーリングのときは98%バイクの話です

箱根、伊豆、軽井沢、千葉などの日帰りツーリングから伊勢神宮や出雲大社などの宿泊ツーリングもあります

私は前回155ccで参加しましたので中型の人も大丈夫です!

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仕事始め

ラスターハウスの代表取締役の中村光徳です
本日はセンチュリー21ラスターハウスで仕事始めでした
毎年地元の鷲（おおとり）神社で、
初詣してから仕事始めしています
毎年いい天気に恵まれて、
いい気持ちで仕事始めできています
さて先日はセンチュリー21と付き合うお客様のメリット
（ベネフィット）
をお伝えしましたが
今日は私たちがセンチュリー21に加盟するメリットをお伝えします
すでに細かくお伝えしましたが、
私が考えるお客様のベネフィットは
１、国際的な情報共有
２、地域密着
３、賃貸と売買の両方に力を入れている
です
そして私たち会社側のメリット（プロフィット）は
１、ブランド力
なんといってもこれは大きいです
お客様は私たちのジャケットを見て「知っている」というイメージを初めから持ってくれています
それがいいイメージ（ブランドプラス）になるか悪いイメージ（ブランドマイナス）になるかは
お客様とのファーストコンタクトの心象次第だと思いますが「知っている」というスタートは大きいです
そしてケインコスギさんというさわやかなキャラクターは私たちスタッフのイメージを演じてくれているんですよ（笑）
２、充実した研修制度
私は来週信託の研修がありますし、
マンション売買畑でずっとやってきた私にとって賃貸管理や広告の研修は本当に助かります
特に不動産業界は未経験で入ってくる人がとても多いので
基礎を教えてくれるのはすごく助かりますし、先輩の復習にもなります
勉強と同じでだいたい調子の悪い人は基礎ができていません（笑）
そしてセンチュリー21は中小企業の集まりですが
研修で同期になると横のつながりができて表彰式でライバル心を燃やせたりします
（経営側からはこれが一番大きい）
３、加盟店間ネットワーク
私は最初「なんでこんなに希少な情報をくれるんだろう？」と不思議に思うほど
センチュリー21の中でのコミュニケーション力は素晴らしいです
よく「不動産情報は不動産会社に行くよりもスーモとかレインズで探したほうがいい」
と言っている人もいます
確かにそういう場合もあります
しかし本日ラスターハウスに相談にきたのある物件の希少情報は
「離婚協議中のご夫婦が慰謝料の面で話し合いがつき、ネット広告なしで既存のお客様だけで売れるようにしてほしい」
という相談でした
こんな情報絶対にスーモに乗せられません！
こういう物件情報のやり取りもあります
先日私の愛知県豊橋市の同期から「豊橋の戸建てを売却して大田区の戸建てを買いたいというお客様がいる」
というご紹介をいただきました
こういうのを加盟店間取引と言います
今まで恐らく売買で数えきれないほどの加盟店間取引をさせていただきました
（これができるのでラスターハウスもカンボジアやバンコク、そしてハワイの不動産購入ができるんです）
これが大きいです
お客様もメリットがありますけど、
私たちセンチュリー21スタッフもこの大きなグループにいるメリットがあるんです
ぜひこれからもよろしくお付き合いください
ちなみに現在ご来店していただいた方には
センチュリー21のブランドグッズをプレゼントさせていただいています
今年もたくさんの地元の不動産に関する相談、
全社員でお待ちしています
よろしくお願いします

[0回]

センチュリー21 Comment(0) △ ▽

今年のテーマは感謝力

今年から毎日5枚社員さんにありがとうカードを書いています
三日坊主にならないように投稿してみました

社員さんの仕事がお客さまを最高に幸せにすることなら私の仕事は社員さんを最高に幸せにすることだと思います
何をすればいいかは実はまだわかっていませんが、感謝を形にすることから始めてみます

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今収益物件を買う理由

ラスターハウスの中村光徳です

私は以前
投資マンション会社、
一般住宅会社、
信託銀行不動産部
に在籍していました。

最近投資に関する質問が多いので
私なりの投資に対する考えを皆さんに伝えます。

投資に関するハードルが少しでも下がれば幸いです。

お話は
１、今の時期になぜ買うのか
２、買ってはいけない物件とは　　　の２つです

今回は今の時期に買う理由をお伝えします。

　皆さんご存知のように東京はある意味、世界一の都市です。
都市別GDPは
2位のニューヨーク、
３位のロサンゼルスを抑えて
第1位をずっと続けています。

人口は1300万人を超え
世帯数は650万世帯、
そのうち単身世帯は300万世帯です。

そして現在の東京の単身者向け住戸は100万戸
と言われていますので、
単身者向け住戸は現在大幅に不足しています。

日本は空き家問題という大きな問題を抱えていますが、

東京は
生涯未婚率、
初婚平均年齢、
離婚数
のすべてが全国1位です。
正直これからも加速度的に東京の単身者数は増えていくと思います。

私がまず言いたいのは
需要と供給のバランスを見るのなら、
今は住居が余っているとか人口が減っているとか、
全体像で見るのではなく、
投資のターゲットとして最適な
「単身世帯」で見るべきだということです。

　次に金利の話です。
日本は金利が高いという人がいます。
これは「名目金利と実質金利」
という経済学の話になりますので少し説明します。

現在はいわゆるデフレですから
毎年モノの価値が下がっていきます。
今年の100万円よりも来年の100万円のほうが
たくさんモノが買える状態のことをデフレと言います。

今年100万円の価値のモノを
無利子で100万円借りて購入したとします。
デフレ経済の中では
その購入したものは来年98万円になります。
ここで売却すると
２%の金利を払っているのと同じになります。
実際は借りている金利と
デフレで下がった価値の差を払いますので
実質は５％前後の金利と言えます。
これが実質金利の考え方です。

3000万円のマンションを名目金利1％で
頭金なしで購入すると35年返済では
月々8万円強で買えますから、
確かに低金利かもしれません。
購入した時には実質金利は低いままです。

しかし実質金利は売却するときにかかります。
売却するときに2500万円になっていたとしたら、
名目金利にプラスして
500万円分の金利を払ったことになります。
デフレ経済の中では500万円という
約20％の下落分を売却時に支払うことになります。
これが名目金利との違いです。

しかし皆さんご察しのように東京は違います。
個人的に私は
平成12年に恵比寿の85㎡のマンションを約6000万で買いました。
若干26歳でした。
現在売りに出すとすると
築15年の85㎡の恵比寿のマンションは
8000万以下では購入は難しいです。
減価償却を考えると
居住用財産の3000万控除をオーバーするかもしれません。

都心部のマンションを15年保有して
価格が下がるというのは現場で働いている我々からすると
絶対に考えられません。
必ず上がります。（ただし場所によりますが）

つまり東京の不動産は価値が下がりづらく
デフレ経済の中でも、
名目金利だけでなく実質金利も安く購入することができます。

私は現在45歳、1971年生まれで
「21世紀の資本」の著者トマ・ピケティと同じ年です。
ちなみに有名人で言うと今話題のイーロンマスクも1971年です。
（アイアンマンのモデルと言われていますね）

ピケティは200年分のデータの中から
経済成長率よりも資本収益率のほうが
はるかに高いと言っています。

つまりあなたの年収が年々上がってくる率よりも
資産が生み出す収益のほうが高いと言っているのです。
年間経済成長率0.5％の日本で頑張るよりも
５％の利回りの収益のほうが生産性が
はるかに高いという考え方です。

ピケティは普通の人は頑張って能力を上げるよりも
資産を持つことのほうが
生涯所得を上げられると言っているのです。
（新入社員にあまり話したくない事実ですが）
有名な図式は

r（資本収益率）＞g （経済成長率）です

　現在の平均生涯年収は、
いろんなデータがありますが
仮に1億8千万円だったとします。

この生涯年収を上げるにはどんな方法がありますか？

資格を取る
転職をする
今の会社で実績を出して人よりも早く出世する
株式投資をする
ギャンブルにかける（笑）

これらはどれも正解かもしれませんが、
せいぜい成功率が５％というところです。

しかもデフレ経済の中では
将来的にこの生涯所得額はかなり減ってくるはずです。

すぐに1億5千万を割ってくるはずです。
後進国からの移民を受け入れれば一気に減ります。
現在、地方の医療や介護の現場での人手不足を考えると
移民政策は避けられません。

毎年春闘で自身の生産性を考えずに
「給与を上げろ」
と叫んでいる家電メーカーの中年サラリーマンと、
1年で50万円フィリピンの実家に送ることができたら
実家にいる家族8人が生きていける
という切羽詰まった状態で日本に来ている
フィリピン人の看護婦さん
この二人はどちらが真剣に働くかという話です。

企業は必ず移民で収益性を量ります。
そうなると日本の生涯年収は必ず下がります。

しかし企業が一般の人に払う生涯年収は下がりますが
その中で生涯所得を上げることは可能です。

それが資産を持つことなんです。

金持ち父さんも
「金持ちは資産を買い、貧乏人は負債を買う」
と言っています。

資産とは、
持っていると財布にお金が増えるもので
負債とは持っていると財布からお金が出ていくものです。

この論理で言うと居住用の住宅は負債になります。

簡単に言うと30年で3000万円の家賃収入が得られる物件を、
生涯金利込みで2000万円で手に入れられれば
生涯年収は3000万上がり、
生涯所得は1000万増えます。

これを5個持つと生涯所得は5000万増えます。
5000万円というと1流大学と高卒の違いですね。（笑）

なら30年で3000万というのはどんな物件でしょうか？
年間家賃が100万円の物件です。
月の家賃が8万4千円の物件です。
私たちのエリアなら１DKのアパートです。
間違いなく金利込みで2000万円以内で買うことができます。
1階が4世帯、2階も4世帯の１DKのアパートなら
1つもつだけで生涯年収が2億4千万円です。

会員登録すると当社の物件情報が全部見ることができます
http://www.lastarhouse.co.jp/register_temp.php

これが私の収益物件に関する考え方です。
もう少しほかの話題
（オリンピック、地震、道州制、これからの金利、地価下落）
にも触れたかったんですが
思ったよりボリュームが出てしまいました。

興味を持った方がいたらぜひ質問してください。
なおデフレというのは
天災のように考えられてる方もいるかもしれませんので
一応言っときますが
デフレは日銀の政策です。
日銀がお金を刷ればすぐにインフレになります。
インフレになると持っている不動産はどうなるのか
という話はまたの機会にしておきます。

次回は絶対購入してはいけない物件についてお話しします。

最後まで読んでいただきありがとうございます。

[2回]

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http://www.lastarhouse.co.jp/register_temp.php

買ってはいけない投資物件

ラスターハウスの中村です。
先日の
「なぜ今東京の投資物件を買うべきか」
https://www.facebook.com/century21lastarhouse/posts/1201762256571842
についての続編をアップします
今回は「絶対勝ってはいけない3つの投資物件」です

購入してはいけない収益物件について
前回の「なぜ今投資物件を買うのか」については
調子に乗って長文になってしまいましたので
今回は短めで行きます。
私は現在のデフレ経済の中では
都心の収益物件を絶対購入したほうがいいと思っています。
しかしほとんどの人は「将来のために購入したい！」と思うと
私から見ると買ってはいけない物件を買ってしまいます。
少しでも役に立てればと思って私の考えをお伝えします。

１、地方の物件、人気のない物件
利回りを重視しすぎて空室リスクの高い物件を購入してしまうということです。
私たちは広告に「満室想定利回り○％」と記入します。
これは、もし全部の部屋に賃貸が付いた場合
年間家賃が物件価格に対してどのくらいの比率かということです。
群馬のアパートなら簡単に利回りが１５％を超えます。
しかし渋谷の賃貸マンションならせいぜい３％の利回りです。
だから群馬のアパートがいいという考え方です。
そもそも地方や人気のない物件は満室になりません。
これらの物件の満室想定利回りは全くあてになりません。
しかも出口も見つからないです。
出口というのは将来売却する場合のことです。
区分所有物件（一部屋の物件）であれば表面利回りと言います。
1年間ずっと借り手がいたとしたら○％です、
といういい方が表面利回りです。
もし投資をするなら必ず賃貸が付く物件でなければなりません。
駅から近かったり、
主要都市が近かったり、
環境が良かったり、
とニーズがある物件です。
周りの物件に空室が多ければ買わないほうがいいでしょう。

２、リフォーム費用が掛かりすぎる物件
不動産投資というのは、
お客さんが借りてくれる物件を作って
それを貸し出し年間家賃をもらい続けることです。
物件のイニシャルやランニングが低く、
家賃が高ければ高利回りになり、
物件のイニシャルやランニングコストが高くて
家賃がそれほど高くなければ低利回りになります。
つまりお客さんに貸し出すまでにかなり高額なリフォーム費用を要したり、
水回りや配管のような費用の大きなリフォームが次々とかかれば
家賃の収益性が低くなります。
そうなっては表面の利回りと実際の利回りの差が大きくなります。
古くて木造の物件は買わないほうがいいのでは？と思うことが多いです。

３、年々家賃が下がってくる物件
これは人気のないエリアということです。
地方は大変な過疎化が進んでいます。
日本の人口は年々下がり、
東京だけが年々人口が増えています。
この傾向は大きな政治改革でもなければ止まりません。
つまり地方はさらに人口が減り、
東京はさらに人口は増えてきます。
これは東京の中でも起こっている現象です。
いわゆる住みたいまちランキングや居住満足度ランキングで上位の街の物件や
病院や学校、買い物施設や都心へのアクセスがいい街の物件は
町の人口が増えているので古い物件でも家賃は下がりづらいです。
しかしどことは言えませんが年々家賃が下がっている物件は確かにあります。
その街の不動産会社はそのことを教えてくれません。
そういう町で買ってしまうと
当初立てた生涯家賃収入計画が大きくずれてしまいますので
購入しないほうがいいでしょう。

この3つが投資をするときに購入してはいけない物件です。
しかし私の話を聞いてから
「いい物件があったので自分で探して買ったよ」
という人たちはだいたいこの3つが揃った物件を買っています。
やっぱり利回りが高いとい物件のように感じてしまうからですね。
投資をするときはぜひ不動産のプロの指導の下に検証してください。
まとめると
人気のある街で比較的大きく新しい都心の新しめの物件が買うべき物件です。

最後に
日本には宅建業者（不動産や）が12万社あり、
そこで従事する不動産業界従事者は55万人います。
しかし不動産業の業態は多岐にわたります。
居住用物件の賃貸や売買、建築、区画整理、デューデリ、土地開発など
数え上げればきりがありません。
その中で投資に携わるプロは全体の１％もいません。
55万人の中だと5千人くらいでしょうか。
その中で本当にお客様の役に立てるプロフェッショナルは３０％です。
ぜひその30％（1500人）に出会って生涯所得を増やしていきましょう。

最後まで聞いていただきありがとうございました。
（また長くなってしまってすみません）

[0回]

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年末の挨拶

皆さま、こんにちは

センチュリー２１ラスターハウスの代表取締役の中村光徳です

本日が１２月３０日ですので、２０１６年は明日の夜までですね

皆さまはどんな１年だったでしょうか？

ラスターハウスは創業から１１期目で、今年は７００件目の売買契約がありました

みなさまのおかげでたくさんのご契約をいただき、１１年も続けることができました

本当にありがとうございます

ラスターハウスのスタッフは全員が本当に個性的です

何と言っても方針で「未経験者しか採用しない」というのがありますから
ほとんどのスタッフの方が、ラスターハウスが不動産業界初めてという方ばかりです

ぜひ新鮮に感じていただければ嬉しいです

ラスターハウスが運営しているフェイスブックページはそんな彼らが気づいたことや感じたことや
みなさまにお伝えしたいことを代わる代わるに書いています

https://www.facebook.com/century21lastarhouse/
ぜひ「イイね」を押していただけたら嬉しいです

時には物件情報を
時には市況報告を
時には社内イベントを
発信しています

それからラスターハウスは大森駅中央口改札から１分のところに事務所がありますが
「日建学院大森校」も運営しています

ぜひこれを読んでいる会員の方やご契約者様で、宅建などの資格取得に興味がある方はぜひお問い合わせください

日建学院大森校のホームページも添付しておきます
https://nikken-oomori.webu.jp

料金体系やサービス内容も細かく乗せたホームページなので参考にしてください

本日もご契約者様から「宅建を受験したいんだけど細かい話が聞きたい」というご連絡をいただき本当にありがとうございます

誠心誠意対応させていただきます

最後まで読んでいただきありがとうございました

もちろんいつものように年末年始もラスターハウスは年中無休で運営していますのでいつでもお問い合わせください

そして本日の３０日、３１日、１日、２日の４日間は代表の私中村が常駐していますので
私への質問がある方もいつでもお待ちしています

よろしくお願いします

センチュリー２１ラスターハウス
代表取締役　中村光徳

[1回]

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あけましておめでとうございます

みなさまあけましておめでとうございます
　
代表の中村です

昨年は700件目のラスターハウス売買契約がでました

10年間本当に地元に支えられてやってこれました

これからはラスターの素晴らしいスタッフとともに地域の皆様に役立てる会社にしていきますので、どうか末永く見守ってください

今年度も365日営業しています

よろしくお願いいたします

[0回]

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家は買うべきか？

先日、ラジオで上念司さんが
家は購入するべきかどうかの対談をしていました

「日本の不況はデフレが原因なので
インフレにすれば必ず景気回復する」

と普段から言い張る上念さんがどういう回答をするのかと
興味深く聞いてたら

彼は「買うべきではない」
と言っていました

なんでだろう？と思って続きを聞いてたら

彼の理由は、

「これから少子化なので
親から相続を受ける不動産が多くてもらう子供が少ないので
家が余ってくる」

という理由でした

なるほど、
そういう考え方もあるなあと思って聞いていました

確かに私も
自分の江戸川区の両親の家をもらう可能性があります

そしてうちの妻の実家の川越の家も
もらえる可能性もあります

二つももらえるなら
15年前に恵比寿のマンションを買う必要はなかったかもしれません

そういう意味では上念さんの言う通りですね

でも私はこの15年間、
素晴らしい自分の好きな生活をしていました

そして都心ですので15年前に買った価格よりも
かなり高く売却できます

もし実家に戻ることがあったとしても
この家はローンの2倍以上の価格で賃貸することもできます

金持ち父さんは、
ポケットからお金が出ていくものを資産と呼び、
出ていくものを負債と呼ぶと言っていました

家は住んでいるときには負債ですが、
人に貸すと資産になります

ロバートの説に乗るなら
もし実家に帰って人に貸したら
自分のマンションは負債から資産になりますね

老後の生活費くらいにはなりますね

こういう経験と考え方から私は実家に戻る可能性がある方なら

１、人に貸すことができる物件
２、価格の下落がしづらい物件
３、管理がしやすい物件

を買うべきだなと思っています

でもそのなかでも自分が住みたい物件がいいですね

賃貸か売買かは私が不動産業界に入ってからずっと
社内でも社外でも討論してきましたが
だいたいの討論は住んだ時の
気持ちや満足感、充実感
を抜きに話してますよね

今回の上念さんの説もそうだと思いましたが、
家をもっている人の
心のゆとり、満足感も
これからはディベートの要素に入れなければだめですね

私は当然買ったほうがいいと思っています

最後まで読んでいただいてありがとうございます

私は、年末の30日から本日までの4日間、
会社で待機させていただきましたが

明日から二日間お休みをいただきます

私の趣味であるバイクで走ってみようと思います

休み明けまたよろしくお願いします

[0回]

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2016年12月期の給与の手紙

親愛なるラスタースタッフの皆様へ

　今月も寒い中ラスターのお客様に貢献していただきありがとうございます。特にサンタの格好をしたり町の人に声をかけていただいたり、12月は一生懸命貢献していただきました。改めて皆さんの頑張りに深く感謝申し上げます。

　12月ももうすぐ終わります。この手紙を書いている本日は25日、クリスマスです。あと今年も一週間です。本当に時のたつのは早いですね。2016年は皆様どんな年だったでしょうか？年初に立てた7つの目標はどれくらい達成しましたか？やっぱり「なりたい自分になる」というのは大切ですね。私は社会人になりたてのころたくさん夢がありました。以前の夢ノートに書いてあったことですが「年に1回くらい海外旅行に行きたい、長期の休みもとりたい、仕事も頑張り後輩にとってあこがれる先輩になりたい、部長になりたい、素敵なマンションに住みたい、仕事以外の新たな友達がたくさんほしい、新たな資格にいつも挑戦していたい、etc」数えればきりがないくらいたくさんありました。皆さんはどんな30代、40代、50代、老後を迎えたいですか？どんな仲間と、どんなことを語り、どんなことを大切にして、どんな時間を過ごしていたいですか？私の尊敬する田舞代表は、人はなりたい自分に必ずなれると言われています。こんな自分になりたいと強く思うことは大切ですね。それはこんな風にはなりたくないという気持ちよりもはるかに大切です。

　さて現在のラスターは創業期、成長期、成熟期、衰退期の中のどれに当てはまりますか？成長期というのは次々に新しいことにチャレンジしていくみたいです。成熟期というのは新しいことはなくなり現在の商品や人材やサービスが充実してきます。そして衰退期はそれらが通用しなくなります。ですから衰退期のことを第2創業期という人もいます。何年後かに私たちの後輩は2016年のラスターをどんな時代といいますかね。あの伝説のトップ営業マンの木村さんが入社した年とか世界ナンバーワンプレイヤーの柏山さんが初めてリーダーになった年と言われてるかもしれません。本当に未来はわからないものです。私は20年以上この業界にいても誰が伸びるかなんてさっぱりわかりません。あの人がこんな売れるようになるなんて信じられなかったなんて言うことは日常茶飯事です。

　ラスターハウス11年目の私の現在の本気の願いは「皆さんが本当にラスターと出会えて心からよかったな」と思ってもらうことです。こんなことを言ったら弊害かもしれませんがお客様はその次です。私にとって皆さんが一番大切です。そのためのキーワードは3つです。それは、「成長、承認、やりがい」の3つです。成長とは昨日できないことができるようになることです。承認とはラスターの仲間やお客様から必要とされ続けることです。やりがいとは皆さんの志事が誰かの役に立っていると実感できた時に起こります。皆さんの家族や友人に自分の仕事を誇り高く伝えられるようになることでは？と感じています。皆さんにとってラスターがその3つが感じられる会社になったとき、私の夢である「行列のできる不動産会社」に一歩近づきますよね。今月、そして2016年もありがとうございました。皆さんとの出会いをいつも心から感謝しています。

ラスターハウス代表取締役　中村光徳

[0回]

仕事に関係あること Comment(0) △ ▽

11月期の給与の手紙

親愛なるラスタースタッフの皆様へ

　とても寒い日が続きますね。季節の変わり目は体調変化が起きやすいですので、体調管理には十分気を付けてください。寒い中、今月もラスターのお客様に全力で当たっていただきありがとうございます。今夜は雪が降るかもしれません。11月に雪が降ることはあるんですが積雪したら観測史上初めてだそうです。少し楽しみでもありますね。

　今週月曜日から日建学院の引っ越し工事をやっています。事務所の空いている部屋の有効活用で3階家賃、電気代、通信料、他で約30万円の経費削減ができました。年間約360万円です。4階は少し手狭になりましたが、現在の2つの接客部屋とオープンスペースにある4人掛けテーブルをフル活用してどんどん接客していきましょう。業績アップとは会社にある有形無形の経営資源を効率的効果的に活用して行うものですよね。

　大阪の山二薬品という会社に行ってきました。薬品の中にある乾燥剤（シリカゲル）を作っている会社です。業界市場規模が20億でこの会社は5億の会社なので市場占有率25％の会社です。非常に安定して歴史も70年になる優良事業でした。ところが容器メーカーが、中に塗装して入っている薬品を乾燥させる瓶を開発して、突如得意先から解約の電話が鳴り続けます。気に売り上げが一気に35％ダウンして赤字になりました。もうこれからの時代は日本に乾燥剤は必要なくなるのです。35％売り上げが落ちて生き残れる会社は日本にはありません。細かい経過は省きますが、この会社はどんな手を打ったかというと、なんとカンボジアに行ったのです。現在はカンボジアで生産してカンボジアの薬品の中に入れる乾燥剤を販売しているのです。しかも日本よりも高温多湿の環境と日本よりも乾燥剤の質が悪い製品のおかげで山二薬品の製品は信頼度が増していきます。これはイノベーションの典型的な成功事例です。

　イノベーションとは、売る相手を変える、売る製品を変える、売り方を変えるの3つから起こります。私たちも今の顧客でいいのか、今の商品でいいのか、今の販売方法でいいのかを考えなければなりません。いつこれらが通用しなくなるかわかりません。

　現在の業界の話題は親族間売買とリフォーム助成金です。親族間の不動産を含めた資産の贈与相続の相談に乗れる人材がまだ日本に少ないのでコンサルの需要が高いです。信託活用アドバイザーという資格ができましたが、これからこういうアドバイス需要はどんどん高まると思います。そして優良中古住宅リフォーム助成金は来年3月までの特別優遇制度の一つです。マンションなら100万円までのリフォーム助成金が出ます。これで中古住宅を買ってリフォームしようという人がかなり増えていて、その請求代行をする営業や会社のニーズが高まっています。

　すべてはお客様の問題解決、本当の困りごとは何かと問うことから始まりますね。現代のお客様は、情報を買っていると言うよりも、より情報を分解して提案してくれることを望んでるのではと感じることがあります。「私はあなたの味方です」これが私たちのブランドアイデンティティです。

今月もありがとうございました。　　　　　　ラスターハウス　代表取締役　中村光徳

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給与の手紙です

親愛なるラスタースタッフの皆様へ
今月もラスターのお客様に誠心誠意あたっていただきありがとうございます。
2016年10月期もそろそろ終わりますね。
だんだんと寒くなってきましたが、体調などの管理はしっかりしましょう。何をおいても体が資本です。

ラスターハウスももう10年です。
10年の間にいろんなことがありました。
たくさんの素晴らしいことや歯を食いしばって我慢したこと、数えても数え切れません。
そんなわけで今回はラスターの創業の精神についてお話ししたいと思います。

　当時不動産ディベロッパーの営業部でバリバリの営業マンだった私は、持ち前の明るさと努力で営業部長にまで上り詰めました。
実績こそ真実で、契約の上がらない営業マンを認めず、いつも怒っていました。
「売れないやつはうちの会社には必要ない！今すぐ辞めろ！」と。
当時は、売れない物件を売りきる営業部隊は会社からとても重宝されていました。

　しかし、平成17年を過ぎたあたりで不動産の価格がどんどん上がりJ-REITが活性化していきました。
マンション用地を仕入れた会社がマンション1棟ごと海外のファンドに売るような事例が出始め、営業部の存在意義がだんだんと少なくなっていったのがわかりました。
何より会社の営業部への期待が少なくなったのが一番寂しかったです。

　私も、何が何でも自社物件をお客様に勧める精神で数多くの契約を重ねていきましたが、「これでいいのだろうか」という想いが芽生え始めました。

　お客さんの要望が多少違っても、自社物件を勧めるのが正義という教育を受けてきた私は、次第に顧客の要望を聞かないで応酬話法ばかりを教える営業部長になっていました。

　あるとき若い営業マンから、「お客さんの希望する物件じゃないものを勧めなければならないんですか？」と言われて初めて気づきました。

　「もっと不動産営業は、誇りある仕事のはずで後輩から憧れられる仕事のはずじゃないか！」

　私は、不動産営業は素晴らしい職業だと思っています。
どんな職業よりも、大きなありがとうがもらえる仕事だからです。
「この想いを追求したい。」これが創業の精神です。

この想いで13年務めた不動産ディベロッパーをやめ、不動産流通業界で独立しました。

（以前はマンションディベロッパーなのでお客さんが一戸建てを欲しいと言われたら、「一戸建てよりもマンションがいい」と説得していました。子供を転校させたくないから学区内の物件がいいと言われたら「小さい時に転校しないと人間関係で悩む将来になるから転校してうちのマンションにしたほうがいい」と説得していました。）

不動産流通業界（いわゆる仲介業）で、とことんお客さんと向き合い、本当にお客さんが購入したい物件を地域密着で勧めていき、その人なりの「あなたがいたから最高の物件購入ができた」この言葉をもらい続けることを使命として平成19年3月にラスターハウスはスタートしたのです。

　これがラスターハウス創業物語です。
今月は創業から数えて700本目の契約がありました。
これからもこのバトンをつないで、最高の会社にしていきましょう。
皆さんがラスターハウスです。
今月もお疲れ様でした。　
　　　　　　　　　　　　　
ラスターハウス代表取締役　中村光徳

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夢をかなえる人の共通点

夢を叶える3%の人間になる方法

エール大学のある実験結果
1953-1973

卒業生に聞いたところ
①84％の卒業生が明確な目的、目標を持ってなかった
②13%の卒業生は明確な目的、目標を持っていたが筆記はしてなかった
③3%の卒業生が明確な目的、目標を書きとめ、計画を立てていた

明確な目標を筆記し、計画した3%の卒業生は残りの97%の卒業生の32倍の年収を手に入れる

だから、夢を書く!
＝夢の棚卸し

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仕事じゃないこと Comment(0) △ ▽

コアコンピタンス

二日間コアコンピタンス研修を受けてきました

学びの仲間に共有します

他社に負けない自社独自の絶対優位性
いつか手に入れたいものです

田舞代表
コアコンピタンス経営しか生き残れない
１、これから迫り来る中小企業の課題
２、中小企業は差別化しかない
３、差別化の源泉となるコアコンピタンス

デコンストラクション
（事業破壊）

迫り来る未来
２０１６年１１月現在
北京オリンピック以降、オリンピック晩年までにGDPの伸びはピークを迎える

２０２０年東京オリンピック
２０２０年以降急激な不況が予想される

多くの領域において卓越することはできない

第一条件（付帯条件）
しかし成功するには多くの領域において並以上でなければならない
第二条件（必要条件）
幾つかの領域において有能でなければならない
第三条件（絶対条件）
一つの領域において卓越しなければならない

第一と第二と第三条件の緻密な組み合わせ
これを日本想像教育研究所では
コアコンピタンスと定義している

このまま
同質の競争では価格競争になる

価格競争を避けるには
他社よりも秀でたものでなければならない

しかし秀でたものは真似されてしまう
真似されないレベルに秀でなければならない

コアコンピタンス経営でなければ企業は存続しない
コアコンピタンスは磨き続けなければならない

さもなくば会社の大小に関わらず、電話帳から会社名が消える
（今や電話帳も消える）

コアコンピタンス経営とは
他社に絶対に真似のできない自社独自の競争優位の源泉を持ち、それによってお客様に提供するベネフィットを最大化するとともに、自社のプロフィットを最大化する経営

コアコンピタンス経営とは、通常はいくつもの要素がバラバラに存在している
コアコンピタンス経営とは、一つの大きな束である
コアコンピタンスがベネフィットを生む

ベネフィットが１の会社と１０の会社ではお客さんはどちらに行くか？

これから起こる中小企業の問題、知識労働とサービス労働の格差が広がる

知識労働　オフィスでの時間労働で知識と知恵と想像力を使って
１、新しいビジネスモデル
２、新しい技術
３、新しい商品やサービス　　この３つを作り出す
サービス労働　単純労働では利益が生まれない
創造労働　クリエイティブエコノミー

事例１　アマゾンドットコム
事例２　Google　　　　　　　ラリーペイジ
事例３　アップル　　　　　　スティーブジョブス
事例４　テスラ　　　　　　　イーロンマスク
事例５　エアビーアンドビー　ブライアンチェスキー社長
事例６　とくし丸
事例７　農業総合研究所
事例８　ミノダ　他

今後、多くの変革者が既存企業を襲う

ゲイリーハメル教授の言葉
高層な目的は滅私の姿勢を引き出し
イノベーションを刺激し忍耐を誘導する
これによって比類ない成果を上げさせる

たこまんさんの経営理念とコアコンピタンス経営
君子は其の位に素して其の外を願わず
人間は思った通りに生きていく　ナポレオンヒルが言う通り

子曰、羣居終日、言不及義、好行小慧、難矣哉。
子曰わく、群居(ぐんきょ)して終日(しゅうじつ)、言(げん)、義に及ばず、好んで小慧(しょうけい)を行う。難(かた)いかな。
孔子がおっしゃいました、
「大勢集まって議論しながら、誰も義について語らない。それどころか小賢しい知恵を競いあっている。どうしようもないな。」

最近経営研究会はこうなっていませんか

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仕事に関係あること Comment(0) △ ▽