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センチュリー21という不動産会社の加盟店の社長が書いているブログです

ラスターハウスの中村です。
先日の
「なぜ今東京の投資物件を買うべきか」
https://www.facebook.com/century21lastarhouse/posts/1201762256571842
についての続編をアップします
今回は「絶対勝ってはいけない3つの投資物件」です

購入してはいけない収益物件について
前回の「なぜ今投資物件を買うのか」については
調子に乗って長文になってしまいましたので
今回は短めで行きます。
私は現在のデフレ経済の中では
都心の収益物件を絶対購入したほうがいいと思っています。
しかしほとんどの人は「将来のために購入したい!」と思うと
私から見ると買ってはいけない物件を買ってしまいます。
少しでも役に立てればと思って私の考えをお伝えします。

1、地方の物件、人気のない物件
利回りを重視しすぎて空室リスクの高い物件を購入してしまうということです。
私たちは広告に「満室想定利回り○%」と記入します。
これは、もし全部の部屋に賃貸が付いた場合
年間家賃が物件価格に対してどのくらいの比率かということです。
群馬のアパートなら簡単に利回りが15%を超えます。
しかし渋谷の賃貸マンションならせいぜい3%の利回りです。
だから群馬のアパートがいいという考え方です。
そもそも地方や人気のない物件は満室になりません。
これらの物件の満室想定利回りは全くあてになりません。
しかも出口も見つからないです。
出口というのは将来売却する場合のことです。
区分所有物件(一部屋の物件)であれば表面利回りと言います。
1年間ずっと借り手がいたとしたら○%です、
といういい方が表面利回りです。
もし投資をするなら必ず賃貸が付く物件でなければなりません。
駅から近かったり、
主要都市が近かったり、
環境が良かったり、
とニーズがある物件です。
周りの物件に空室が多ければ買わないほうがいいでしょう。

2、リフォーム費用が掛かりすぎる物件
不動産投資というのは、
お客さんが借りてくれる物件を作って
それを貸し出し年間家賃をもらい続けることです。
物件のイニシャルやランニングが低く、
家賃が高ければ高利回りになり、
物件のイニシャルやランニングコストが高くて
家賃がそれほど高くなければ低利回りになります。
つまりお客さんに貸し出すまでにかなり高額なリフォーム費用を要したり、
水回りや配管のような費用の大きなリフォームが次々とかかれば
家賃の収益性が低くなります。
そうなっては表面の利回りと実際の利回りの差が大きくなります。
古くて木造の物件は買わないほうがいいのでは?と思うことが多いです。

3、年々家賃が下がってくる物件
これは人気のないエリアということです。
地方は大変な過疎化が進んでいます。
日本の人口は年々下がり、
東京だけが年々人口が増えています。
この傾向は大きな政治改革でもなければ止まりません。
つまり地方はさらに人口が減り、
東京はさらに人口は増えてきます。
これは東京の中でも起こっている現象です。
いわゆる住みたいまちランキングや居住満足度ランキングで上位の街の物件や
病院や学校、買い物施設や都心へのアクセスがいい街の物件は
町の人口が増えているので古い物件でも家賃は下がりづらいです。
しかしどことは言えませんが年々家賃が下がっている物件は確かにあります。
その街の不動産会社はそのことを教えてくれません。
そういう町で買ってしまうと
当初立てた生涯家賃収入計画が大きくずれてしまいますので
購入しないほうがいいでしょう。

この3つが投資をするときに購入してはいけない物件です。
しかし私の話を聞いてから
「いい物件があったので自分で探して買ったよ」
という人たちはだいたいこの3つが揃った物件を買っています。
やっぱり利回りが高いとい物件のように感じてしまうからですね。
投資をするときはぜひ不動産のプロの指導の下に検証してください。
まとめると
人気のある街で比較的大きく新しい都心の新しめの物件が買うべき物件です。

最後に
日本には宅建業者(不動産や)が12万社あり、
そこで従事する不動産業界従事者は55万人います。
しかし不動産業の業態は多岐にわたります。
居住用物件の賃貸や売買、建築、区画整理、デューデリ、土地開発など
数え上げればきりがありません。
その中で投資に携わるプロは全体の1%もいません。
55万人の中だと5千人くらいでしょうか。
その中で本当にお客様の役に立てるプロフェッショナルは30%です。
ぜひその30%(1500人)に出会って生涯所得を増やしていきましょう。

最後まで聞いていただきありがとうございました。
(また長くなってしまってすみません)

http://www.lastarhouse.co.jp/register_temp.php

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