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センチュリー21という不動産会社の加盟店の社長が書いているブログです
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日本の人口減っていますね

現在の人口は1億3000万人弱でしょうか?


私の記憶が正しければ

史上最悪の出生率1.29人を記録したのが2003年くらい

そこから若干上がってきてますがまあ平行線です



あるシンクタンクの調べだと

この出生率だと

50年後には人口8000万人

100年後には4000万人

200年後には800万人になるそうです


恐ろしい数字です


確かに日本は人口が多すぎると感じることもあります

面積がそんなに変わらない

イタリア、イギリス、フランスの人口はそれぞれ5000万人くらいです

ただ、人口が多いゆえに起こる悲劇も多々ありますよね


これからどうなってしまうのでしょうか?

GDPも下がる一方だし


まず日本で作るものが世界で売れてないです

売れないものは生産数値にカウントできません


そして何より

人口が減っている国に投資する人は少ないです


だから今の投資対象はBRICSにいってしまいます

BRICSが注目されているのは人口が上昇しているからです


海外から資金が入ってこなくなれば

ファンド、証券、不動産が崩れてきます

国民の資産が減れば国債もこれ以上発行できなくなります

何より消費マインドが下がります


現在団塊の世代といわれる人たちは

現在の不動産売却で若干の資金を得ることができます

そして十分な年金も得られると思います


しかし50代未満の人たちは

ある都心部を除くと

不動産を売却してもローンを返済しきれません

年金も減少していく可能性があります


これだけデフレで価格が下がっているのに

ローン返済ができなくて

不動産を競売(裁判所が代行して行う売却)

にかけられている人が過去最高なくらい多いです


ここら辺も政策に取り入れなければ

日本はよくなりませんよね


私が5000万円の現金を持って

アメリカの1億円の不動産を購入しようとすれば

間違いなく金融機関は資金をノンリコース(不動産担保ローン)で融資します

私がアメリカで働くことができなかったとしてもです


私がローンを返済しないで日本に帰ってしまっても

金融機関はその不動産を処分して回収ができるからです


しかし日本はこういうわけには行きません

永住権のない外国人が

日本の1億円の不動産を

7000万円の自己資金で3000万円だけ借りようとしても

かなりなハードルがあります

まず低所得者では絶対に融資を受けることができません


居住用でこれだけ厳しいのですから

いい投資対象の不動産を見つけても

海外の人が日本の不動産を購入するのにハードルは高いです


結果、投資は少なくなります


以前私の友人の会社が

北海道のスキー場に近い別荘地を

オーストラリアや韓国の人向けに販売して何百億もの販売に成功しました


確かに広いオーストラリアの中で雪が降る場所へ行くのなら

日本へ行ったほうが近いのです

オーストラリアを一周するのと

日本とオーストラリアを往復するのは同じくくらいの距離です

しかし融資の点ではかなり苦労したそうです


さまざまな問題はあるとは思いますが

海外からの資金を入れやすくすることは

絶対に景気に影響します


私たち仲介業者の関係者の中には

不動産価格が上がっても下がっても得をする人たちがいます

ただ、個人的には

少しづつの上昇というのが

一番健全のような気がします

拍手[3回]

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最近、不動産のご売却の問い合わせが多いです

もちろん弊社ですから、ネットでの問い合わせです

私は普段19:30頃帰ります

たぶん他のみんなも21:00前には帰宅します


朝は全員で9:20から掃除をしていますが

9時前にほとんどの人たちは出勤しています


私も9時前に来てパソコンを開いたのですが

問い合わせがたくさん入っています



少し紹介すると

22:00 物件問い合わせ
22:01売却査定申し込み
23:58 物件問い合わせ
0:01  物件問い合わせ
0:02 売却査定申し込み
0.16 売却査定申し込み
0:34  物件問い合わせ
1:19  物件問い合わせ
9:01 売却査定申し込み


朝、会社に来て見ると9件の問い合わせが入っていました

ちなみに各営業マン宛に来ている問い合わせはまた別です

会社の代表に来ている問い合わせです

2年前は考えられなかったことです



皆さん朝から大忙しです

9:20から掃除が始まりますので

その前までに何とかメールをしています

全員です


ラスターハウスは2店舗あるんですが

もうひとつのほうもほぼ同じ状況です

ちなみにこのブログの記事は12:19に書いています

昨日の深夜に頂いた売却相談は

既に売却依頼を頂くという報告がたった今入りました





また下記に朝の状況を動画で添付します




 

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ある会社の話です


私が、自分のお客様の要望に当てはまる物件を

東日本レインズで探していたら

手ごろな物件がありました


ちょうど依頼された要望に当てはまる中古マンションだったのです

登録日を見てみたら

ちょうどその日に登録されたばかりの物件でした

価格は確か5500万円でした

買主様の予算にも当てはまります



すぐにその物件の管理業者に連絡をすると

感じのいい女性

電話で対応いしてくれました


物件の事を聞いてみると

女性「その物件は商談中なのでご案内できません」

と明るく言われました



私「お客様が気に入っているので案内だけでもさせてもらえませんか?」

といっても

女性「すみません。売主様から断られていますのでご案内はできません。」

と断られてしまいました



とてもいい物件でしたので残念でしたけど

その旨を買主様に伝えました



その買主様は別な物件をご案内して

同価格帯の新築の一戸建てを

購入していただきました




それから1ヶ月くらいたって

何気なくレインズを見ていたら

なんとその物件がまだありました!



ちょうどそのときにもそのエリアの物件を探していたので

すぐにその物件の仲介会社(同じ会社)に電話しました


女性
「すみません。
その物件は商談中ですので紹介できません。」

あいかわらず感じのいい女性がまた答えてくれました


(ドンだけ長い商談なんだよ)
と心の中では思いましたが黙って電話を切りました



この状況を説明しますと・・・

レインズに登録しておかないと

媒介契約条項に違反となるから抹消できないだけで

業者に紹介をする気はないということなんです



これは大手によくあるケースです

会社で両手にしないと会議で怒られるからです



私のお客様は

「5500万円ならローンを組まないで全額現金で払う」

といっています


当然その旨をその業者の担当に伝えても

「売主様が案内させてくれなくて・・・」

と断られました


恐ろしい話ですが

この話はここでは終わりません


なんと翌日にレインズで
4980万に価格が下がっています!



急いで電話してみると

「商談中です。案内はできません。」

と女性が答えてくれます


5500万円で購入希望者がいるのに

それを断って値下げして、業者には断り続ける・・・

これをもし売主様が知ったら

激怒して訴えられます


不動産業者の大手にはこういう会社が多いんです


おそらく売主様には

「なかなかお客様からの問い合わせがないですね。
やはりこういう時代なのでもう少し価格を下げてみましょうか?」

等と提案したんだと思います


その話は1週間後、

4680万円で成約登録されていました


その価格で

やっとその会社で買主様が見つかったんだと思います

自分のわずかな成績のために

売主様に820万円も損をさせています



こういう会社はたくさんあります

本当に皆さんお気をつけください



ちなみにこの話の会社は

東京都で一番

「買主さんがいますので不動産を売ってください!」

というチラシを多く入れている会社です



今日はここまで!

拍手[22回]

中古不動産が動いています

2010年1月期のセンチュリー21東京都の売り上げが

6億3200万円です


これは約2000億円の取引の仲介手数料です

前年同月比からすると118%です


前年の1月は、数ヶ月前にリーマンショックがありましたので

前々年同月比にすると111%です


いずれにしても1月2月は順調ですね

弊社の2月の取引額は

現在4億円を少し上回ります

購入の案件が8件

売却の案件が4件です



2月は問い合わせ件数が

おそらく300件を超えると思います



賃貸取引に関しては

前年同月比で104%です

そんなに変わらないというところです

ただ、うちの店舗は設立以来

最高益が出ました!!


担当者の方は本当にがんばってくれています




社有物件の売り上げは55%とかなり落ち込んでいます

本当に今、物件が買えないんですよね

これも亀井大臣の発言の影響ですかね?


私たちの店舗は物件の買い取りはそんなにしないので

あまり実感はないですが

買い取り専門の店舗は大変です

どの業者も仕入れが大変だという話をよく聞きます


銀行からお金が出ない上に

物件価格が上がってきましたので

仕入れに高値掴みをしないように気をつけるべきですよね


以上状況報告でした



ちなみに本日21日の日曜日は

14件のご案内が入っています
(営業マンは8人しかいません)

全員協力体制でがんばります
(下記に2:50現在の動画を添付します
ほとんどいませんが・・・・・)


 

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先日はセンチュリー21の日本全体の表彰式がありました

センチュリー21では

ジャパンコンベンション

といいます


総勢2000人のセンチュリー21の社員が集まりました
(全従業員は約5000人)

去年と同じプリンスタワーです

たくさんのゲストの方も着ていただきました

竹中平蔵さん
工藤静香さん
ケインコスギさん

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をはじめたくさんの著名人の方もご来場されました

工藤静香さんは私は始めてお会いしましたが

さすがの貫禄の持ち主でした

30台も半ば過ぎだと思いますが、本当にきれいな方でした

その後の懇親会も盛り上がりました






去年1年間でセンチュリー21全体の売り上げは

384億円でした

この数字は間違いなく不動産業界日本一です

前年度から比較ですと2%ダウンです



現在の加盟店は760店舗くらいです

そのうち前年度よりアップした店舗は

45%です

もちろん当社もそのうちのひとつです

ちなみに当社は前年比115%くらいです



つまり残りの55%の店舗は

前年比ダウンか前年同額ということです



100年に一度の不景気とよく言われますが

センチュリー21の中で

約350店舗は前年と比較して売り上げアップしてるのです




センチュリー21ジャパンの三津川社長も言われてましたが

お客様が会社(不動産業者)を選ぶ時代の突入です

選ばれる努力をしている企業は売り上げが上がりますし

していない企業は売り上げが下がります

そして企業に必要なのは

「お客様に選ばれる努力」

だと思います



本当のお客様第一主義とはなにか?

もう一度考え直したいです
 

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今年に入って、本当に好調です

正確に言うと

年末からお問い合わせが増えてきて

1月に入ってから爆発しています

1月期はお問い合わせに追われて営業マンが動けない状態でした

12月はまったく動かなかったんですけど・・・・



ちなみに2月7日現在で

購入が5件(一戸建て1件マンション4件)

売却が2件(一戸建て1件、マンション1件)

合計7件が既に成約しています
(本日の契約予定を含みます)


ご購入のお客様も、価格交渉を売主様としている最中に

満額で他の人に同じ物件を買われてしまうことが続きましたので

なかなか物件の値引きができない状況です


今の営業マンの課題は

とにかく物件の在庫状況を頻繁に確認するのが絶対条件です

午前中に在庫確認して、在庫があった物件が

午後案内をしている最中に成約してしまっています


お客様を案内中も携帯電話等で

何度も確認している営業マンが目立ちます


あまり忙しくなると

お客様のフォローが手薄になってしまわないか心配です



ちなみに賃貸も好調です

今月は設立から最高益を出す勢いです

地方在住の人からの問い合わせで

大田区周辺の高額賃貸を申し込む流れが多いです

今年の4月からの転勤にあわせての申し込みの方ばかりです


要望物件もクオリティが高い分譲賃貸ばかりです

当社の媒介物件も2月に来て問い合わせが多いです

我々もオーナーさんに胸を張ってご報告できます




今はよく不景気といわれています

それもすごく分かります

ハローワークやマイナビ、リクナビからの当社への入社希望の方と

かなりの数面接しています

一番多いのが前職の倒産、リストラ、大幅な給料減額です

皆さん真剣です

すでに今年の面接人数は40人を越えています

彼らの話を聞くごとに不景気を実感します


ただ、それとは別に購入する人たちはまったくそんなことはないです

住宅営業の仕事をしていると

今、どの職種の方が景気がいいのかよく分かります

まったくローンを組まないかた
(業界では現金買いといっています)

も非常に多いです


いわゆる二極化の状況が進んでいるように思います

これから先

日本国民全体が豊かになるようなことはもうないのかもしれません



話は変わりますけど

昨日は当社に入社した2人の新人のために

夜7時から

ささやかな歓迎会をいたしました

大変盛り上がったので楽しかったです


しかし

駅前の普通の居酒屋さんでやったんですが

がらがらでした

大森に関しては飲食店は壊滅状態です

最近は何人で行くとしても予約は必要ないです




このまま行くと

商店街も外国資本のお店に総変りなんてこともあるかもしれません
(マクドナルドやスターバックス等)



我々にも言えることですが

お客様のニーズに合わせた商売

が必要です

日本の商品がまったく売れずに外国の商品が売れているのも目立ちます

アイフォーンが売れていたり、IPODが売れていたり

その割りに日本のパナソニックのMP3プレーヤーはまったく売れていません


去年韓国のウォンが急落しました

そのときにサムソンが得た利益は計り知れません

韓国で作ったものが世界で高く売れるからです

サムソンの市場は世界です

日本の5大メーカー(東芝や日立、松下など)の市場は日本が多いです

彼らは世界では受け入れられないものばかり作っています

いわゆる高性能ですが価格も高いものです


サムソンやアップルは

価格が安く、性能はある程度、そしてデザイン性が高いものを作っています

そしてBRICS(ブラジル、ロシア、インド、中国)や

東南アジア、アフリカの市場を制覇しています


日本の5大メーカーの利益をすべて足しても

サムソンの利益の半分も行きません

韓国という国内需要が少ない国のメーカーのため

サムソンは世界に目を向ける選択しかなかったのではないでしょうか?


日本は内需が大きいので

世界を視野に入れていなかったのだと思います

その結果が現在の状況なのではないでしょうか?


大手企業の利益は減り、リストラが増え・・・

またデフレスパイラルです

そこに民主党は企業に環境税を取り入れて

さらに世界競争力を弱めようとしています


世界のニーズを取り入れるのは非常に重要です

日本の喫茶店はいつでもすいていますが

スターバックスコーヒーはいつでも混んでいます

日本のパソコンの市場は冷え込んでいますが

アップルやマウスコンピューターは最高益を出しています
私も今、IPADが一番欲しいです




これらがなぜだかを考えることが

営業マンのこれからあるべき姿の正解に近づくような気がします

「お客様のニーズ」

もう一度

我々も含めた日本企業は考える必要があります


 

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最近「お客様の声」を充実させようと思っています

お客様の声は

我々サービス業に携わるものにとっては

本当に教科書になります


10年前と比べて

この日本もずいぶんサービスの質が変わりました
(お客さま第一主義という言葉がなかった)

おそらく10年後のサービスはもっとよくなってると思います


私たちも常に進化していかなければなりません


 
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今度はマイナビで人材募集しています

実際の掲載に当たり写真をたくさん撮りました



それでまたCMを作ってしまいました!!

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センチュリー21ジャパンは

誕生25周年を迎えました

今回のコンベンションはすごく豪華みたいです

2月9日は日本中のセンチュリー21の社員がプリンスタワーに集まります

今から楽しみです

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最近ある家電量販店ですごくいいキャッチコピーを見つけました


 「1年でテレビが一番安く買える日」


 これが単に「一番安いお店」とか「業界最安値」といった

他社との比較のコピーならそんなに目に留まらなかったんですが

 このポスターに書かれている「一番安い」というのは

非常に私の興味を引きました



おそらく戦略的なことがあるんだと思いますが

非常にいい言い回しだと思います

 
 「1年で不動産物件が一番多く選べる日」

 「1週間で好きなケーキが一番たくさん選べる日」

 「1週間でスキーが一番ゆったり滑ることができる日」

 「1日でランチが一番ゆったり食べられる時間」

 「1年で最新携帯電話が一番安く買える日」

 「1日でマッサージが一番長く受けられる時間」

 「1週間で一番ゆったりとトレーニングできる曜日」


 もちろん、この「一番○○な日」には一年やシーズン毎

 曜日毎でもっとも「暇な時期」や「時間」を当てるわけですから

売上げの底上げにつながる可能性があります




 商売をしていると

「オフシーズン」「暇な曜日」

「お客さんが来店しない時間帯」

があることが分かります


 このような時期には宿泊施設や旅行会社等は

「割安価格」を設定したりして

売上げの底上げを狙うわけですが

 この考え方って他の業界でも応用できると思います



 但し、単に割引するだけでは能がないので

 「オフシーズン」「暇な曜日」「お客さんが来店しない時間帯」

のメリットを訴求しても良いかもしれません





 私はもちろんサービス業に従事しているわけですから

平日の午前中にスポーツジムに行きます


そのときには一緒にトレーニングしているのは

定年退職を迎えたであろう初老の男性

水商売風の若い女性

子育てを終えた50代くらいの女性

上記のような人たちが10人くらいです

もちろんゆったりトレーニングができます



この時間帯の利用料を安くしてもいいのですが

「混まない」ことのメリットを

 「1週間で一番ゆったりとトレーニングできる曜日」

というコピーでアピールしてもいいと思います 


 私は昼飯はだいたい13時にお店に行くので

 お店はガラガラで並ぶことがありませんし

 せかせか食べることもありません



 この時間帯のランチ価格を安くしてもいいのですが

「ゆったりできる」ことのメリットを

「1日でランチが一番ゆったり食べられる時間」

としてコピーを広めるのもありです



私は趣味でスノーボードもやります

スキー場へももちろん平日の午前中に行くので

混んでいた記憶がありません



 この時間帯の利用価格を安くしてもいいのですが

「貸切状態である」ことのメリットを

「1週間でスキーが一番ゆったり滑ることができる日」

としてアピールしてみてはどうでしょうか?



 トレーニングやランチ、スキーが

「混まず」に「のんびり」と「ゆったり」できることは

私にとっては「ラッキーなこと」なことですが

経営者にとっては「ラッキーなこと」ではないはずです


 今の時代なら

定時に出社して、定時に帰宅しなくてはいけない人

お昼を12時からしか食べることが出来ない人

土日にしか休めない人

以外の人も大勢いるはずです



 だから、きっと水曜の午前中にトレーニングがしたい人や

ランチを14時から食べたい人

土日に休めないので平日に遊びたい人

こういう人たちはたくさんいると思います


以前話題にしたディズニーランドにしても同じですよね

1年のうちに一番○○な日

これで得られるメリットをユーザーに訴えるのもありかもしれません




話は変わりますが

我々不動産仲介業は特殊な業界です

不動産価格が下がっているときには買主様に都合がいいです

不動産価格が上がっているときには売主様に都合がいいです

正直に言うと我々はどちらのタイミングでも

取引が少なくなることはないんです


ただし、どちらかに傾くと

売主様か買主様のどちらかが我慢しなければなりません

一番適正な価格が一番いいと思うのは本音です




 

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少し遅いですけどおめでとうございます

去年1年間は本当にお世話になりました

おかげさまで去年弊社

前年以上に取引件数、売り上げ、共に伸ばすことができました



本当にお客様のおかげです

ありがとうございました



そして何より本当にお客様のニーズにこたえて

がんばってくれた社員の皆様のおかげです

重ねてありがとうございます


ラスターハウスとしては3回目のお正月でしたけど

オープン当初から比べると

1ヶ月の来店のお客様の数はで約8倍に増えました

インターネットの物件のお問い合わせは50倍以上に増えました



地元に認知されてきた結果でしょうか?

それとも時代の流れなんでしょうか?


従業員の人数も約4倍になりました

以前は何かあるごとに全員で話合いをしてきましたが

今全員で話し合う機会はめったになくなってしまいました



色々なところでさまざまな変化がありましたが

今年は去年以上にいい年にしたいです


また

昨日から「春のフェア」をスタートしました

テレビCMや看板、ラジオ等でかなり宣伝してますので

ご存知の方も多いと思います


正直全体の宣伝広告費も

○億円くらいかかっています


これも1店舗単体ではできない

センチュリー21の数のメリットだと思います




話が飛んでしまいましたが

今年もよろしくお願いします

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私は恵比寿ガーデンプレイスに住んでいます


もう10年になります

最初のころはクリスマスイブのイルミネーションをよく見てましたが

昨日は久しぶりに見てきました
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昨日はセンチュリー21の仲間からのお誘いで

京王プラザホテルのクリスマスディナーに行ってきました

サーカスという歌手のディナーショーです


写真はその帰りです

久しぶりに夫婦でクリスマスをしましたので

奥さんは上機嫌でした

 

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センチュリー21の東京都セールスラリーが終わりました

ラスターハウスから2人だけ表彰されたんですが
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トップ3で表彰された人はレベルが違いました

東京全体の表彰式ですので店舗数は170店舗くらいあります

営業マン総数は1500人くらいでしょうか








よく、今は不景気だから不動産取引は大変でしょ?

なんて聞いてくる方がいます


正直そんなことはありません

上位の人たちは当然すごい数の取引をしていますし

弊社でも明日も明後日も契約があります



センチュリー21の年間売買取引件数は約25000件です

賃貸は30万件弱だと思います


仮に今年が1割減の22000件くらいだったとしても
(実際の取引件数は去年よりも若干上昇しています)

営業マンや店舗の取引件数が減る言い訳にはなりません


実際、センチュリー21の店舗の50%は前年度よりもアップしています

まあ言い方を変えると半分は売り上げダウンしているんですが・・・・





我々の組織は大きいです

城南地区(大田、世田谷、品川区)で240人くらい

東京全体で1500人くらい

日本全部だと5000人弱で

世界中には12万人を超える人たちがゴールデンジャケットを着ています


10人くらいのうちの店舗でも毎回トップを取るのは大変です

城南地区でトップを取るのはもっと大変です

東京全部でトップを取るのはもっともっと大変です


そして東京でトップをとっても日本のトップにはなかなかなれません

日本のトップでも

もう何年も世界1位になっていません



日本のセンチュリー21のトップの店舗は渋谷にある会社ですが

日本2位の店舗は埼玉の草加にある会社です


商圏の立地がいいから売り上げが上がるわけでもないんです



せっかく大きい組織にいて

自分たちには無い物を持っている人たちが集まっているのですから

多くの人たちと出会って

自分のモチベーションをあげて欲しいです








 

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ただいま、人材を募集しております

現在までにご応募いただいたたくさんの方

本当にありがとうございます





正直、こんなにたくさんの応募が集まるとは予測して無かったです





私にできることは

一人でも多くの方と面接をすることだと思います




誠心誠意一人一人に私の考えを聞いていただいています




その中の何人かが、これから新しい仲間として一緒に働くことになります

人生の縁ってすごい偶然の積み重ねです


これから面接予定の方も

よろしくお願いします


 

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先日は友人の不動産会社社長さんの結婚式でした

若くは無いんですが(笑)お子さんもできたので

改めて披露宴をやったみたいです



そこに招かれたのですが・・・・・



すごくよかったです

新郎の普段の人付き合いがよく伝わりました


最近、結婚式に出ると

新郎側がメインの結婚式か新婦側がメインの結婚式か

というようなことを見てしまいます


会場全体の雰囲気とか空気のやわらかさとか

すこし分かりづらいんですが

確かにあります







そして

この披露宴は新郎の結婚式だと思いました

決して新婦側の友人の方が目立たなかったというわけではありません

参列者の二人を祝福する空気というかなんと言うか・・・・

うまくいえません






でも料理もおいしく、会場もおしゃれで

すごく楽しかったです








少し写真も掲載します


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来年の1月5日に放映予定の

「お笑い王座決定戦」に参加予定の松下卓也さんが司会でした

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すごく面白く礼儀正しい芸人です




久しぶりの結婚式の参列もいいですね







 

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先日は友人の店舗の朝礼に参加させていただきました

友人の店舗はセンチュリー21ベストランドといいます


千葉県で2位の会社ですのでうちよりもだいぶ大きいです

千葉県船橋市の飯山満というところにあります


うちから車で1時間くらいのところなので7:00に集合して出発しました

ベストランドさんには8時過ぎについたのですが

皆さん既に出勤されていました


挨拶が気持ちよく、礼儀正しい店舗でした
(ここら辺が千葉県2位の実力かも?)

朝礼の後、皆川社長と4人で(こちらは私含め3人)

2時間くらい時間をとっていただきました


皆川社長は建売住宅と注文住宅との違いなど

細かく説明してくださり

本当に有意義な時間でした


特にマンション中心だったわれわれには

初めて聞く話も多くて

大変参考になりました


少し写真を撮りましたので

紹介します


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←このトロフィーの数はすごいです







皆川社長からは



営業は技術よりも礼儀や挨拶が大事
それができていないとトップセールスにはなれない




など色々なことを教わりました




以前誰かが言っていた

社会人第一線で活躍する人間になるためには
どこかのタイミングで年間5000時間を仕事に費やす1年間が必要である
それが後の自分に対する自信になる


という言葉がこの人には当てはまりそうです


こういうモチベーションの高い人とこれからもお付き合いしたいです




ちなみに最近五反田にできた新しいラーメン屋にいってきました

豚とこむぎという店なんですけど


まあまあの店でした

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最近自転車で通っているので

いろんな寄り道ができます


結構楽しいです

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10月のセンチュリー21の首都圏の成績ですが




前年比で言うと

東京106%、神奈川126%、千葉92%、埼玉116%です

首都圏平均で111%なので売り上げは上がっています


成約の平均価格は2993万円で

これは前年比78%とかなり下がっています


売り上げが上がっていて、成約価格が下がっている状況です

つまり契約件数はかなり上がっています

レインズの中古マンション動向調査では

10月の契約件数の前年比は123.4%です

エリア別でも1都3県そろって2ケタ増です


ちなみに中古戸建て住宅も成約件数は123.3%の前年比です



話は変わりまして

毎年1年に1度センチュリー21ジャパン本部が開催する

「ジャパンコンベンション」というのがあります

1年間がんばった人がここで表彰されます

去年はうちから営業の小澤孝一郎が表彰されました

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今回は25周年、四半世紀という節目なので

いつもよりも大きな大会になるらしいです


ゲストは、センチュリー21イメージキャラクターのケイン・コスギさんと

工藤静香さんを予定しています



残りは、後1ヶ月強になってしまいました


全員で笑って来年を迎えられるようにがんばります


ちなみにラスターハウスは

12月29日から1月6日まで、冬期休暇とさせていただきます





 

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先日センチュリー21東京地連の役員の忘年会がありました

私もセンチュリー21の東京地連の役員ですので参加させていただきました



熱海の”ほのか”という旅館でした


初めて行く旅館でしたけどすごくよかったです

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こういう高級旅館はやっぱりいいですね

お風呂も、露天風呂、岩風呂、洞窟風呂などたくさんあって楽しかったです


宴会も盛り上がってました

久しぶりに心から笑わせていただきました

車でご一緒させていただいた針木社長

私のブログを読んでるって言ってくれた川口店長

宴会を本当に盛り上げてくれた岩永社長

本当に楽しかったです


ありがとうございました


その他、最年少の私をいつも助けてくれる皆さんの優しさに

本当に感謝しています



また別の忘年会が控えていたりしますけど

これからもよろしくお願いします

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来週から「はたらいく」で人材募集します



仲介営業経験者

今の評価システムに納得できていない方

反響の数に不満がある方

休日がまともに取れない方




どこの仲介会社も一緒だと思っていませんか?

まずは一度ご連絡ください


そして

ぜひご応募ください!

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先日弊社にクレームの電話が入りました

相手は別の不動産会社の営業の方です



クレームの内容は

些細なことといっては相手に失礼かもしれないですが

「すみません。」の一言で済む無いようでした



電話を受け取った担当が

「責任者を出してくれ」といっています、というので

電話を代わりました




先方営業マンの方の言い分は


あの担当の話し方は何だ!!

些細なクレームなので

すみませんの一言で済む話ではないのか?

あなたのところはどんな教育をしているんだ?

ものには言い方ってものがあるでしょう!!」




私は、丁重にお詫びして

社員の再教育をお約束しました




すると

相手の営業の方は

たいしたこと無い件なのに怒鳴っちゃって済みませんでした

と謝ってきました






最初に電話を対応した営業マンに話を聞くと

聞いてください。これから私が言ったことをもう一度言います。

私は悪くないですよ。」


といっていました





彼はこの問題の本質を分かっていませんでした







私は彼が説明するのを止めて



コミュニケーションの主役は常に相手方であることを

説明しました



「申し訳ありません」という謝りの言葉でさえ

言い方を間違えると相手を怒らせてしまう可能性があります


相手の営業マンの方の怒っているのは

話している内容ではなくて

彼の話し方なのです






ソクラテスは

大工と話すには大工の言葉を使いなさい

と言いました



 

コミュニケーションを円滑に行うには

相手の言葉、相手の温度で

話したほうがいいということです


 

これは考えてみれば当たり前なことです


私たちは初めて会った人と話すときに

可能な限り相手から情報を引き出して

その情報を元に会話を組み立てていくはずです

 

そして自分の伝えたいことを

相手がしっかりイメージできるように

お互いが歩み寄って話をしていきます

 

先ほども言いましたが

コミュニケーションの主役は
自分ではなく常に相手なのです



加えて

相手との共通言語を共通温度で使えば

意思疎通の範囲を越えて

この人は話がわかる。

という信頼関係までも構築できます

クレームも大きくなりません

 

 

 

ベテランになって

相手との会話に慣れてきた結果

相手の温度にあわせることを忘れてしまいます


 

 

そして、その結果として

コミュニケーションエラーが

不幸にも発生してしまいます

 

こうなると大抵の場合

そのエラーの原因を

相手のせいにしてしまいます


その結果

自分は悪くない

という言葉が出てきます




 

コミュニケーションエラーの原因を

相手に負わせるのは傲慢でしかないです



 

相手との共通温度を常に意識した

コミュニケーションを心がけたいと思いませんか?


 

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賃貸サイトができました


きれいにできたので弊社の社員も喜んでいると思います

今まではセンチュリー21のHPのみに公開していたものが

自社のHPでも公開できるようになりました





商売で言ったらお店を出したようなものです

ただ、インターネットの世界ではホームページを作るだけでは

お客様は来てくれません




ただお店を出したとしても

そこにお店があるのを気づいてくれないからです



お店ができたら



「そこにお店があること」



を広告しなくてはいけません





お店を出して看板とかを出していたら

もしかしたら通りがかる人が

そのお店に気づくかもしれません



しかしインターネットの世界では通りがかる人が気づくためには

SEO、SEM対策をしなければなりません

またはリスティングなんかもその手段の一つです





SEOやSEMとは

検索エンジン(YahooやGoogle)で検索したときに

すぐにそのホームページが現れるようにHPを最適化することです





私たちはJRの大森駅で賃貸マンションを探している人



賃貸マンションのオーナーさんで誰かに貸したい人のために

ホームページを作りました





これらの人たちは、検索エンジンで



「大森 賃貸マンション」

「大森 アパート」

「大森 賃貸」



というワードを入れて探すのかもしれません



そういったワードで探した人たちは

GoogleやYahooで1ページ目に出てきた会社で

問い合わせることが多いです



それがお店で言う「通りがかり」なのかもしれません





ではどうやって

「探している人たちが見つけやすいホームページにするか?」



それはこれから考えていきます
(ここでその方法を書いてしまうといろいろ弊害がありますので)






ちなみに弊社の売買のサイトは

今日までの1ヶ月で

約15000人

のかたが訪問してくれています

1日500人以上の方が見ているんです




毎月のお問い合わせは

150件以上

頂いております



弊社の営業マンは

それこそ朝から晩まで

お問い合わせいただいたお客様への資料を作成しています




これから賃貸のサイトも

売買サイトと同じくらい育てていかなくてはなりません




賃貸マンションを借りる方たちの問い合わせは

2月から急増します

それにあわせてホームページも分かりやすくしていかなくてはなりません




それでは!

(今日は少しぶっちゃけすぎました)
 

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中古マンションの金額は売主様が決めます

もちろん相場を無視しては決めることができませんが・・・・・


中古マンション販売価格には、それ以外の事情も金額にかかわってきます

たとえば・・・・



1.すぐに売りたい、誰にも知られずに売りたい。

2.金銭的に余裕がある人で大事に使ってくれる人にだけ割安に売りたい

3.ローンの残高が相場の金額以上に残っている

4.購入時の金額より低くは売りたくない


上記4つはよくある事情ですが、

その他、たくさんの事情があり

中古マンション(一戸建ても)の流通価格はかなり変動します



上記1.2の場合は相場よりも安くなりますが

上記3.4の場合は相場よりも高くなります


もちろん現在の相場より安くても需要が少なければ売れません

現在の相場より高くても需要が高ければすぐに売れます
(こういう場合はしばらくすると相場は上がります)

皆さんの取引した事例が未来の相場を作っていきます



最近はポータルサイトなどが発達しているおかげで

お客様が最新物件流通情報を知ることができるようになりました





しかし、我々から見ていて

「割高、または割安」の物件も多数あります

相場で流通している物件は全情報の中の半分も無いと思います


私たちラスターハウスはセンチュリー21の中でも

インターネットに特化した店舗です



ですので

お客様が真剣に気に入った物件であれば

センチュリー21としてのその物件の評価

を出して差し上げるサービスを検討中です


だからといって

割高な物件の価格が下がるとは思いませんが

お客様に、できるだけ正確な流通価格相場

を提供することができるのであれば

面白いコンテンツになると思います!!


もちろん売主様にも活用していただいて

自分の財産が割安に評価されていないか

調べていただくこともできるようにします



今現在検討中の物件または

今現在販売中の物件は

相場より割安なのか割高なのか

知りたくありませんか?

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昨日、家を掃除していたら
 
昔のメモが出てきました


古いメモ書きで昔のノートに挟まっていました




そこには言葉が書いてあります

私は結構この言葉に助けられました



35歳のときに

会社を辞めて独立したいって相談したときに

知人が送ってくれました




"Twenty years from now

you will be more disappointed
by the things you didn't do than by the ones you did.

So throw off the bowlines.

Sail away from the safe harbor.

Catch the trade winds in your sails.

Explore. Dream. Discover."


-- Mark Twain








Sさんありがとうございました



 

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今日は午前中に警視庁に行ってきました

恥ずかしながら、累積点数で




免許取り消し点数

になってしまったのです


通常一般の人は6点で免停、15点で取り消し処分になります




取り消し処分を受けると免許は失効します(当たり前ですが)

そして最低1年以上免許を再取得することはできません
(取り消し年数は累積点数によって変わります)


もちろん免許がなくなるわけですから

大型2輪や普通免許等すべて載れなくなってしまいます



これは厳しいです

私は前も話しましたが、バイクに乗ります

ドラッグスター1100という大型バイクです

車と同時にこれにも乗れなくなると非常に困ります



それに今はバイク通勤しています

免許がなくなるといろいろな不都合がおきます




話は戻ります

今朝は自宅の恵比寿から日比谷線で霞ヶ関まで行きました

駅としては4つくらいです

霞ヶ関駅から歩いて5分くらいで「警視庁」があります


朝8:30にそこに行き

9:00から聴聞会を受けました

聴聞会というのは大きな罰則がある人に対して
公安委員会が処分を下す前に言い訳を聞いてくれる場なんです


これが終わると行政処分(免停とか取り消しとか)を受けます



私の罪は免許取り消し1年です
(点数上で言うと)

今日から免許がなくなり

さらに1年間免許がとれなくなります


これは困りますので言い訳をしに行くのです


写真を撮りましたので添付します



e40c6b04.JPG


←聴聞会の部屋







なんか裁判みたいです


一番前に聴聞人がたっていて

その前の席に一人づつ座るんです


今回一緒の聴聞会にいたのは13人でした


9:00から説明が始まって、9:30には聴聞会スタートです

皆さんがそれぞれ言い訳をしていきます

私もそのときの状況を話して

30分くらいで全部終わりました



そして公安委員会でその調書が審議されます

この間2時間です


その間、警視庁から出てはいけないんです


もてあます時間を何とかつぶして12:00になりました

最初、8人が呼ばれて係員に小さな声で説明を受けて外に出て行きました


それが終わった後に

「ここに残っている5人は免許停止処分になりました」

との説明があったんです

私は少しほっとしました


ということは最初に呼ばれた8人は取り消し処分になったということです


ただ、処分用紙を見ると


「免停180日」

と書いてあります




結構長いです

まあ取り消しよりかはましですけど




というわけで免停になりました

今日から180日です
(短縮講習を受ければ100日)



当然通勤にバイクは使えません






ということで



買ってしまいました!



電動自転車です!







パナソニックのハリアという自転車なんです




753effbb.jpg


←これです  







自宅から会社までは8.9キロなんです

結構、坂もあります

何度か自転車で行ったこともあるんですが、続きませんでした




この自転車は

「10キロを楽に走る!」

というコンセプトから生まれたらしいので

私の家から会社までの距離にはぴったりのような気がしました





パナソニックのレポートのように運動不足解消にもいいかもしれません



早速今日の帰りに乗って帰ります


今回は値段が高い買い物をしてしまいましたので

3日坊主にならないようにがんばります







  






 

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藤田晋さんはご存知ですよね

言わずと知れた「ジャパニーズドリーム」です

アメブロのサイバーエージェントの創始者です




僕よりも年下なんですよね



でも共感できることがたくさんありました

ぜひ読んでみてください


be010549.jpg










 

「そもそも自分の上司の望むものすら汲み取ろうとしない人に、

  顧客の望むものを汲み取ることなどできるでしょうか。」



これは、自分が評価されないと思う

若手のビジネスパーソン向けのアドバイスの言葉です







他にも気になる言葉はたくさんありました

少し好きになりましたので紹介します





 

「同期と言うのは、ある種の幻想なのです。

入った時点で、既に個々のスキルの差は

やはり厳然としてあるのです。」





私もよくこれを考えていました

以前のブログにも触れました

私はスキルの差ではなくて意識の差と考えていますけどね



 
「会社でのレースで「脱落していく人」の順番を考えてみました。

1忍耐力のない人、
2目標設定の低い人、
3変化できない頑固な人。




これ、深いですよね・・・・・














「仕事でも何でも目標を立てるときは

ボトムアップで考えてはダメです。

自分の今の力から逆算して

このぐらいはいけるだろうと思って立てた目標は

プラスアルファがでてきません。」




低い目標を立てる人は多いですよね

達成感が欲しい人です

そういう人に聞かせたい言葉です










「何もしないことは、そのままリスクになります。」




以前、テレビで島田紳助さんが言っていました


「人生は60分のドラマと考えなくちゃだめだよ。

35歳から40歳(35分から40分)のときにどれだけ努力するかで

クライマックスは劇的に変わるんだよ。」








僕が、○○歳で死ぬときに


「自分の人生の転換期は30代後半だった。

あのときから人生は大きく変わったよ。」


振り返るとこんな風に思うかもしれないですよね















他にもたくさんあります


「自分の成果は上司の本当に望むものなのか確認しよう」

「経験を重ねてきた人ほど、得たものとと引き換えに失ったものを見直せ」

「平社員でもマネージメントの視点を」

「自己主張する部下ほど抜擢されやすい」

「アイデア出しはベテランの仕事」

「部下はもっと叱って(課題点を論理的に指摘して)もらいたがっている」

「(成功する為には)孤独と批判に強くなければいけない」

「効率より場数が能力を決める」

「ビジネスの場では若さを隠せ 」

「できる人より志の高い人とつき合おう 」

「ほどほどのモチベーションが継続のコツ 」

「目的がぶれなければ交渉は負けない 」 

「顧客第一主義に惑わされるな」





 





それでは

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大森で働く社長
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男性
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不動産仲介会社経営
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