民法改正について

民法がこの4月から改正になっています

不動産売買契約について解説してみました

今回は伝えたい内容が多いので、代表の中村は写さずにパワポで解説してみました

どちらのほうが内容が伝わるのかは今後考えます

内容は下記です

１、瑕疵担保責任ではなく契約不適合責任へ

２、損害賠償の責任が拡充へ

３、インスペクションや瑕疵保険が重要に

よろしくお願いします

https://youtu.be/w0qiziy4pBk

https://youtu.be/w0qiziy4pBk

賃貸か売買か

今不動産は貸したほうがいいのか、売ったほうがいいのか、の問いに対して真剣にプロとして回答してみました。

結構毎回この話になりますが、具体的な事例をもって回答しています。

参考にしてください

https://youtu.be/B1i1lZPVkKQ

ライオンズマンション大森北

【本日のおすすめ物件♪】

人気の大森北アドレスのリノベマンション

ライオンズマンション大森北

これ、平成３年築なんですが新しいです

ライオンズマンションは築年数の割に新しいんです

専業のノウハウです

内装はしっかりしてますね

https://youtu.be/dwIcRAqPfmE

大森駅前住宅

大森駅前の600世帯の大規模マンション

大森駅前住宅

大森駅から徒歩2分

大規模修繕後すごく綺麗になった

今回は奥の２号棟の11階の部屋

さすがに眺望が素晴らしい

駅前でこれだけの立地だと将来的に森ビルあたりが

駅直結のタワーマンションとかにしてくれるかも！

私の私見ですが、多分住んでる人はみんな思っています

リノベ動画です

https://youtu.be/iN1tz6ReFzc

https://youtu.be/iN1tz6ReFzc

大森北一ハイツ

大森でマンション購入を検討したことある人なら必ず一度は見ている大森北一ハイツ

大森駅2分で西友やイトーヨーカ堂も近く本当に便利なマンションです

https://youtu.be/pjalb6GQJqE

地元の飲食店経営者はここに住んでる人が多いです

https://youtu.be/pjalb6GQJqE

36平米のお部屋が2980万円で販売しています

月々のローンは7万円台から

うちの賃貸部に来店して12万円くらいの35平米を探していた27歳のカップルに勧めてみました！

創業の精神

ラスターハウスってどんな会社？

という質問に対して回答するのに一番いい回答と思って創業の精神を5年前に作りました

今でも見直すと心が熱くなります

ラスターハウスに入社する人はこの創業者の想いを引き継いでくれる人だと嬉しいです

創業の精神

上場企業のマンションディベロッパーの営業マンだった創業者の中村光徳は、飛び込み営業主体の営業スタイルで数多くの契約を重ね、営業部長まで上り詰めた。

自社で開発した物件を売ることこそ営業部の使命だと信じていた。次第に自社物件を売ることばかりを考えて多くのことを見失っていた。

そんなある日、若い営業マンから

「お客様の希望する物件じゃなくても私たちは勧めなければならないんですか？」

そう言われて初めて気づいた。

「本当にこれでいいのだろうか」

「もっと不動産営業は誇りある仕事のはず」

そんな想いから35歳で13年務めた会社を辞め、どんな物件でもお客様に紹介できる不動産流通業界の門をたたいた。

不動産仲介業界で、とことんお客様と向き合い、その人が本当に購入したい物件を地域密着で徹底的に探し、その人なりの「あなたがいたから最高の不動産取引ができた」この言葉をもらい続けるために。

平成19年3月ラスターハウスは大森の地でスタートした。

電気自動車 I3とリーフ

この車どう思いますか？
https://www.bmw-i.jp/BMW-i3/

街中で見かけてかっこいい車だなと思っていたらこれは完全電気自動車でした
つまりエンジンがなく、ガソリンもオイルも必要としない車です
レンジエクステンダーという6リットルくらいのガソリンが入れられて多少航続距離を延ばせるしようもあるみたいです

600万くらいする車ですがなんと中古車なら3年落ちで250万円くらいです
なんでこんなに価格が下がるのかは少し不安ですが250万円なら普通の車と変わらないです

早速見に行きましたが、
今乗っているトヨタのハリアー
https://toyota.jp/harrier/
と比べるとかなりちいさいです

しかし、いい点が
１、音が全くしない
２、結構パワーがある
３、運転席と助手席はまあまあ広い

気になる点が
１、マンションなので充電設備がない
２、近所にインフラがあるか？航続距離は？
３、中古の電池はどれくらい持つのか？交換費用は？

上記の不安と気に入った点が交差しました
説明を受けると
近所に充電設備はかなりあり問題はなさそうということが分かりました
いまやガソリンスタンドよりも多いそうですから

気に入って悩んでいたら、友人が
「日産のリーフなかなかいいよ」
というので調べてみたらいい中古がありました

1万キロくらいの中古で4年落ちで100万円でした
これはいいと思ってちょうどそろそろ買い替え時期だった社用のプリウス
を売却して購入しました

会社の車でしばらく電気自動車を体感して、よければ自分の車も買い替えようと心に決めました

明後日にリーフが届きますのでまたインプレします

やはり「エコ」というキーワードはかなり購入意欲をそそられました
今回の購入にあたり、電気自動車のyoutube動画は20個くらい見ました
あとは経験です
燃料切れの時に、
ガソリン車なら5分で給油して出発できますが
電気自動車なら急速充電で30分かかります

30分くらいメールチェックやSNSを見てたらすぐだよという意見や
5分で給油できる便利さにまだまだかなわないという意見もあります
実体験で経験してみますね

センチュリー21ラスターハウスは来週から電気自動車でお客様を案内します！！

資産を倍にする方法

72の法則って知っていますか？

あなたが自分が持っている資産を倍にしたいと思ったとします
どんなやり方が思い浮かびますか？

１、資格を取って収入を増やす
２、転職をする
３、サイドビジネスを始める

ほかにもありますかね
最近youtubeなんかで副収入を増やす方も増えていますね

私たちが考えるやり方は利回りのいいものに投資をするやり方です

そこで出てくるのが利回りの72の法則です

一般的に72を利回りで割ると試算を倍にするまでの年数が出ます

たとえば、
1%で運用：72÷1=72　約72年必要
2%で運用：72÷2=36　約36年必要
3%で運用：72÷3=24　約24年必要
4%で運用：72÷4=18　約18年必要
5%で運用：72÷5≒14　約14年必要
6%で運用：72÷6=12　約12年必要
7%で運用：72÷7≒10　約10年必要
8%で運用：72÷8=9　　約9年必要
9%で運用：72÷9=8　　約8年必要
10%で運用：72÷10≒7　約7年必要

逆に、ある年数で運用資産を倍にするのに必要な運用利回りを知りたいなら、72をその年数で割るだけです10年で倍にしたいのだから、「72÷10≒7%」
今の運用資金を10年で倍にするためには、複利なら年間約7%の運用利回りが必要です

今私が興味あるのが外貨預金です
カンボジアの5年物の定期預金は6.5％です
７２÷6.5＝11年　
つまり11年定期預金を入れておくと試算は倍になります
1000万円入れておけば10年後に2000万円です

投資は時間を有効活用することが大切です

ライネスハイム大森 最上階

今回もまた京浜急行「大森町」からの投稿です
ここは最近すごくきれいな駅になりました
その大森町から4分です
そして最上階

マンション力が高い物件ですね
第一京浜沿いの物件なんです
そして第一京浜は緊急避難道路と言って
その道路沿いに立っている物件は耐震診断をしていないと融資が難しいんですが
この物件は耐震診断の適合証明が取れています

駅が近く、最上階で眺望がよく、新耐震適合と3拍子揃った物件です

物件概要
東京都大田区大森西３丁目２９－９
大森町駅4分
 59.52㎡ / 3LDK / 11階 / 鉄骨鉄筋コンクリート造
1981年01月

ちなみに眺望はこんな感じ



59平米だけど３LDKです





大規模修繕が終わったばかりでエントランスや自転車置き場はめっちゃきれいです

大森エレメントコープ１LDK2780万円最上階

センチュリー21ラスターハウスはJR京浜東北線大森駅から4分の所にあります
大森のミルパ商店街を抜けたところにあります



この写真がミルパ商店街です
そして次の写真がエレメントコープです



このコーヒーショップのマンションです
奥が郵便局になっています
エントランスは裏側です

この最上階が今回のお部屋です



すごくきれいに仕上がっています
白を基調としたいい間取りです




水回りもきれいです
そしてなんといっても眺望がいいです


ミルパ商店街がずっと下に見えます


今回のお部屋は2780万円です
自己資金なしで72472円で購入可能です
（金利0.525％　35年での計算）



動画も転記しておきます
https://youtu.be/Vgq9ZmExDu0

お問い合わせはセンチュリー21ラスターハウスまでお願いします
03-5753-5753

大森町駅前の新築

本日見てきた物件は京急「大森町駅」の駅前の新築戸建てです
大森町って知っていますか？
急行は止まりませんが、駅からずっと商店街が続く町です
最近駅がきれいになったので評判がいいです





どうですか？

そしてここから商店街が続きます



途中で690円カットの床屋も見つけました
https://www.ekiten.jp/shop_3135565/

ここから3分で現地に着きます
3分って
駅前マンションの立地です



これ普通に駐車場もついています
借りると相場は30000円くらいです



これリビングです



3階は斜線でいじめられていますが、普通の3LDKです

こちらは
土地面積　約42平米
建物面積　約78平米
価格　3980万円
所有権
の物件です

お問い合わせは
センチュリー21ラスターハウス中村までお願いします

大森駅前住宅2号棟 3490万円

本日は大森駅前住宅を見に行ってきました



大森駅徒歩３分の立地で住所は品川区南大井
２００戸を超える大規模マンション
私と同じ年の昭和46年築で47歳です



大規模修繕が終わっていますので共用部や廊下、玄関ドアはきれいになっています
10年前くらいはリフォームしていても3000万円を切っていたのですが価格が上がってきました




なんといっても中庭が素晴らしい
夏はお祭りもやったりしますが今はこいのぼりがいました



お部屋の中はyoutubeの動画にしてみました
https://youtu.be/Pm6rhgD27oI


これが将来タワーマンションになったら住んでる人は最高ですね




価格　3490万円
住所：品川区南大井6-18-2
京浜東北線　「大森」駅3分
総戸数　231戸
管理費　6680円
修繕積立金　10010円
内見希望はセンチュリー21ラスターハウスまでお問い合わせください
03-5753-5753　中村

2019年2月期の給与の手紙

親愛なるラスタースタッフの皆様へ
2月に入り極寒だと思っていたら、かなり暖かい冬ですね。
気温の変化は体調を崩します。
体調管理は十分お気を付けください。
先日ジャパンコンベンションが終わりました。
初代センチュリーガールの伊原六花ちゃんもきていてケインコスギとダブル司会をしてくれました。
年に一度のお祭りで地方にいる仲間と会えるのもこの日だけなので楽しみにしていたらあっという間に終わってしまいました。
ちなみに私はケインコスギと懸垂合戦をして14回という好成績を残しましたが、なんとケインコスギは２９回懸垂し、完璧に負けてしまいました。

　センチュリー２１ジャパンの長田社長によるキーノートスピーチについて私の感想をお話ししたいです。
まず業績については日本全体ではほぼ昨年と同じ数字
（前年比マイナス1.1％）
で西高東低が顕著に出ました。
関西や、九州はほぼ１０％近く業績が上がり、関東や東北、北海道は前年度より５％から１０％ダウンしていました。
要因としては
ディベロッパーの直接販売、
物件価格の高騰があげられていました。
そこでかねてから言われているフローからストックへの市場という話につながってきました。
１、新築住宅を販売するよりも中古取引を　
２、リフォームビジネスの活性化　
３、管理戸数を伸ばす　

これらでストックの市場に来てほしいと言っていました。
フローとは刈り取ること、ストックとは定期的に得られる収入を得ることです。
これから空き家は１０００万戸になると言われているので既存住宅の流通とリフォームに力が入るのは自然の流れだと思います。

そこでセンチュリー２１が提案しているのが、
ソニー不動産と組んだ「おうちダイレクト」の売却反響、
リフォームパッケージは６月くらいに発表になります。
21cloudによる顧客管理システムです。
安い価格で売却反響が取れていいシステムで顧客に提案できるようになるということです。
そして採用です。
昨年は本部の採用で１１２人採用ができました。
今の時代なかなか採用は大変ですが、年間１００人越えはかなりいい数字です。
フリーランス不動産エージェント制の導入も画期的でした。
不動産業界の決まりと言えば　
１経験者　
２時間の制約なし　
３終身での就職　
というのが決まりでした。
つまり
未経験はダメ、
フルタイムで働けないとダメ、
すぐにやめるのもだめということです。
フリーランスは未経験でもよく、
自分の空いている時間で、
いつ辞めてもいいという働き方です。
この説明会に応募が殺到したようです。
今は人がいないのではなく皆さんが求めている職種がなかっただけなのです。
　センチュリー２１のブランドステートメントである
「一番話しやすい、
一番わかりやすい、
一番ワクワクする不動産ネットワーク」

は私たちの共通目標です。
皆さんでぜひブランドステートメントを意識した接客を心がけてみましょう。

今月もラスターのお客様を心から接客していただきありがとうございました。

センチュリー２１ラスターハウス　代表取締役　中村光徳

2019年1月期の給与の手紙

親愛なるラスタースタッフの皆様へ

年末年始休暇が空けて、私事ですが1月18日の金曜日の午後から風邪で2日半ずっと寝込んでおりました。喉と頭が痛くて動けませんでした。救いだったのは木曜日の時点で少し体調が悪かった時にすぐに病院に行き、薬をもらっていたので飲み続けたら何とか日曜日の午後には復活しました。皆さんも病院は早めに行ってください。私は薬局の薬よりも処方箋薬がいいと思っています。それにしても皆様にはご迷惑をおかけしました。すみません。

さてラスターハウス第14期がスタートしました。今まで3月に決算していたのを今年から12月に決算することにしました。理由としてはセンチュリオンや年間成績、秋の戦略会議やセールスラリーのタイミングに合わせるためです。センチュリー21の年間行事では昨年1年間の成績優秀者を2月に表彰し、同時に2月からの3か月間セールスラリーがあり、6月にその表彰をします。その後夏休みが終わった後戦略会議があり、様々なインフラやCMなどの広告を9月から変えます。そして9月からの3か月間ラリーがあり12月に表彰します。我々が1年間頑張れるようにということを意識したセンチュリー21のスケジュールです。それとは別に年度があったので昇格や決算期賞与は3月にしてセンチュリオンは12月が締め切りという分かりづらい制度だったからというのが今回決算月を変えた理由です。ぜひ売買の人は本気でセンチュリオンを賃貸の人はレントメダリオンを真剣に目指してみたらいかがでしょうか？エリアや店舗、上司の指導によって様々な違いはあると思いますが、どこのお店のどの営業マンでも1月のこの時点では本当に皆さん平等にチャンスはあります。言い訳をしたらきりがありません。うちは反響が少ない、単価が低い、フォロー体制が少ない、などの言葉をぐっと飲みこんで一緒に目指していきましょう。今年のコンベンションで紹介される予定ですが、大阪でパートさん上がりの営業の女性がほぼ紹介のみで今年初めてセンチュリオンになったそうです。どんな紹介なのか知りたいですね。

センチュリオンになると①収入が増えます②契約が増えるので経験が増えます③顧客が増えるので顧客からのありがとうが増えます④感謝が多くなるので紹介が増えます⑤おそらく今とは違った世界観になる、という5つの利点があると思っています。私の知人の羽生社長は、野村不動産の40歳の高橋課長に「これからの10年間で契約したお客様で一生食べていけるような関係を築くように接客しな」と言っていました。現在の大手は50代から、出世して役職が上がる人と事務職になって収入が下がる人とに分かれるそうです。そうならないように、またはそうなってもこの10年間で契約してくれた人が次から次へと紹介してくれるような関係ができれば生涯現役でいられる、ということを言いたかったんだと思います。そのような良好な関係を築くためには、心から「お客さんの役に立とう」「お客さんの味方になろう」と思って接客することが大切だと思います。お客さんは「信用できる」という評価と「仕事ができる」という二つの評価がないと紹介はくれません。どちらかが欠けても紹介はもらえません。営業マンの教育とは、お客様からこの二つの評価をもらえるようになることですね。今月もありがとうございました。第14期もよろしくお願いします。

センチュリー21ラスターハウス　代表取締役　中村光徳

2018年12月の給与の手紙

親愛なるラスタースタッフの皆様へ

2018年ももう少しで終わりです。

急に寒くなってきましたのでコートを着て出勤する人も増えてきましたね。

せっかくのお正月休みに風邪をひいたらもったいないです。

体調管理には気を付けてください。

そして今年もラスターに関わるたくさんのお客様に貢献していただき、本当にありがとうございます。

特に12月は数えきれないほどの契約と契約予定がありました。


1人頭契約数は創業以来、初めての記録となります。

本当に普段のルーティンと考え方が成果につながった月だなと感じます。

営業部の責任者が阿部係長に代わって営業部の方針がより
「顧客志向」「一人前の営業になる」
の二つに絞られているなとも感じます。

そして2019年が始まります。
センチュリー21ジャパンの長田社長から今年はフローからストックの市場に転換してほしい、と本部からの方針を伝えてられました。
フローというのは例えば新規顧客をゼロから開拓して新築戸建てを売る方法です。
それに対してストックの市場とは、専任媒介を取得して中古住宅を取引していく市場やリフォームなどの付帯事業をする市場と言えます。
賃貸で言うなら客付け営業から管理営業へということです。
それだけフローの市場は厳しくなっていきます。
私たち独自の売却希望者に対しての提案力はさらに重要になっていきます。

今までは広告というのは文字通り「広く告げる」ことでした。
新聞広告、ネット掲載、数多い電話営業が営業の主流でした。
しかし現在は以前の広告の逆です。
「告げたものが広がる」時代です。
今回のプラダの黒人差別問題が典型的な例です。
日本語で言うといわゆる口コミですね。
私たちのサービスの本質が問われる時代だと思います。
それだけ営業部の方針や考え方は重要になってきます。
目標を契約ではなく契約の先の紹介や顧客満足におくことが私たちの考え方や強みをより強くしていきます。
そこに共感していただける顧客が増えてくると大森にとって必要な不動産会社になっていけます。
さらに2019年は4月に平成が終わり、年号が変わります。
そして10月には消費税が上がります。

2020年の東京オリンピックまでに不動産業界を取り巻く外部環境はだれも予測できないですね。
ただ時限立法の住宅ローン減税は延長の方向みたいですが。旧耐震のマンションに関しては銀行が積極的に融資をしなくなってくるでしょう、地価に関しては上がるところ現状維持のところ下がるところの差がはっきりと分かれてきそうです。
私の以前の上司が「実需の話の時には投資の話、投資の話の時には実需の話」とよく言っていました。
確かに実際に住むところを探している人ほど価格が下がりづらいところを気にしていますし、投資の収益物件を探している人ほど自分が住むとしたらという過程をよく話します。
ですから地価の将来の予測を明確な根拠をもとに話せることはこれからの営業にとって大切なファクターです。

2018年が素晴らしい締めくくりで終了できそうなのもすべて皆様の普段の頑張りの成果です。いつも本当にありがとうございます。2019年もより一層の成長を心に頑張っていきましょう。お疲れさまでした。

センチュリー21ラスターハウス　代表取締役　中村光徳

2018年10月期の手紙

親愛なるラスタースタッフのみなさまへ

10月も末になってきました。
先日まで夏服だったのにもう寒くなってきましたね。
季節の変化で時期を感じます。
いつも言いますが温度変化で体調を壊さないよう、十分お気をつけ下さい。
私たちは体が資本です。

　さて今年も残すところあと２ヶ月ですね。
本当に時が過ぎるのは早いです。
少年老い易く学成り難しですね。
大森で一番お客さまに寄った考え方ができる不動産会社になろうと思って
スタートして早くも１２年も過ぎましたが、
なかなか思うようにできない事も多いです。
お客さまのニーズをきちんと聞けるようになっていない、
プロとしての宅建業の知識が足りないなどいつも反省しています。
でもこの１２年でできていった事もあります。
原則ラスターハウスの今までの採用はほぼ未経験社の採用です。
現在の主力の柏山さん、小井沼さんなども未経験でラスターに入社して、
多くのお客様の問題を解決できるプロの不動産営業マンになってくれました。
ラスターが設立してできたことの一つとして
「人が育った」ということが挙げられます。
私は不動産取引が世界で一番素敵な仕事だと思っています。
未経験で入社した皆さまが同じように一瞬でも感じてくれたら嬉しいと思います。
その気持ちがいつでも忘れぬよう、売買事務所には契約者の笑顔の写真が貼ってあります。
私たちはこの人たちの期待に添えるよう成長していく必要があります。
売買営業部の皆さまは事務所に戻るときに
ぜひ自分の契約者や仲間の契約者の笑顔を見てからデスクに戻ってください。
仕事は誰のためかが自覚できると思います。
これらのお客様の為であり、
自分の為であり、
未来のお客様の為であり、
未来の自分の為です。
この４人は皆さまの成長を喜んでいますし心から望んでいます。

　現在は本当にお問い合わせが多いです。
売買の9月のお問い合わせ合計がちょうど８０件でした。
10月は21日の時点で８０件を超えています。
媒介物件が増えたのもその理由だと思いますが、
明らかに市況は良くなっています。
が、私自身忙し過ぎてお客さまに手が回らず、
機会損失しているのがわかります。
この問い合わせが多い今の時期を十分感じて成長していきましょう。
お客様から直接言われたことは少ないですが、
やはりこの反響数の増加は消費税が影響していると思います。
ラスターの一番業績の良かった年は、消費税が５％から８％に上がったときです。
これから最高のチャンスがやってきます。
チャンスとは、自分の売り上げを上げるチャンスであり、
お客様の期待に応えるチャンスであり、自分の成長のチャンスです。
私も接客するごとに本当にそれを実感します。
特に今のお客様は営業マンを見ています。
採点しています。
小手先やセールストークでお客様を口説く時代は終わりました。
お客様が見ているのは、私たちの志、人間性、知識、行動力です。
手を抜けば一瞬で見切られ、誠意を尽くせば必ず生涯顧客になってくれます。
目標をお客様からもらう「あなたに出会えて良かった」という言葉に再設定して下半期スタートしていきましょう。
今月もラスターのお客様に貢献してくれてありがとうございました。

センチュリー２１ラスターハウス

代表取締役　中村光徳

2018年11月期のラスタースタッフへの給与の手紙

2018年11月期にラスタースタッフに対して送った手紙

 

親愛なるラスタースタッフの皆様へ

 

風邪が流行っています。

 

売買の事務所はみんなマスクをして咳をしています。

 

私はのどが痛くなると早めに大森北の耳鼻科に行きます。

 

皆様も具合が悪いと思ったら

早めに病院に行ったほうが絶対にいいです。

 

混んでいる総合病院よりも耳鼻科おすすめですよ。

 

　さて今回も売買の話からです。

 

第13期上半期の平均契約本数は月間約5件です。

 

毎年100件の売買契約を目標にしていたので

なかなか目標に達しません。

 

しかし過去最も多く契約していたときは

どのくらいだと思いますか？

 

なんと年間109件です。

 

月に直すと約9件です。

 

現在が5件なので4年前と比べると月に4件契約本数が少ないです。

 

しかし、

9件の契約をするのに売買の営業マンは当時15人いました。

 

その中にはトップ営業マンもいましたし、

年間で3件しか契約をしない営業マンもいましたし、

その少ない契約もほとんど上司がやっていましたので

なかなか経験値は上がりにくかったと思います。

 

当時はたくさんの優秀な営業マンもいましたけど

結果は現在よりも4件多く契約できただけでした。

 

　現在はいかがでしょうか？

 

阿部君を筆頭に全員が毎週商談をして

売買営業マン5人で毎月5本の契約をしています。

 

そして伊藤さんが一人で先輩に聞きながら調査をして

契約書を作成しています。

 

4年前よりも間違いなく成長スピードは速いはずです。

 

私はここで強い営業部が作られると確信しています。

 

営業マンは経験と勉強でしか成長しないからです。

 

ここで強い営業部になってオリンピックの後にも

沢山取引できる営業マンになっていきましょう。

 

そういって我々は

リーマンショックを軽く乗り切ったから必ずできるはずです。

 

　次に賃貸です。

 

小井沼さんが賃貸不動産経営管理士の試験を

11月18日に受けました。

 

とてもいいことですね。

 

資格取得理由を聞いてみると

入居者様や家主様の信頼がより得られ、

仕事の幅が広がるからだと言っていました。

 

この言葉から彼の仕事観が伝わります。

 

仕事観とは

「なぜ働くのか」

という質問に対してのきれいごとではない

自分の心の中にある答えだと思います。

 

この仕事観が健全だと、

同じような価値観の仲間が集まります。

 

そして顧客も健全な価値観を私たちに求めています。

 

人は

「沢山儲けたい」

と思っているコックさんが経営するレストランよりも

「お客さんに本当においしいものを食べて欲しい」

と思っているコックさんが経営しているレストランを選びます。

 

健全な価値観とは

お客様の笑顔と近いところにあるんだと思います。

 

特に賃貸の皆様はお客様だけでなく

道を聞きに来た人だったり地元の商店街の方など

多くの方に見られています。

 

人は見られる数が多いほど価値観が問われるものです。

 

お客様のために

自分の時間やお金を使って成長したいと思う価値観は

まさに健全な価値観だと思います。

 

お客様のために成長したいと思う気持ちは

まさに自分の理想や夢なんですね。

 

健全な価値観とはどんな夢を持つかということと同意語です。

 

最後に吉田松陰先生の言葉を記します。

 

 

夢なき者に理想なし、

理想なき者に計画なし、

計画なき者に実行なし、

実行なき者に成功なし。

故に、夢なき者に成功なし。

 

今月もラスターの顧客に貢献してくれて

ありがとうございました。

 

センチュリー21ラスターハウス　代表取締役中村光徳

不動産の写真の撮り方

金井君の掲載したアットホームのミサワホームズ東大井から問い合わせがありました
何気なく見ていたら写真の構図、ホワイトバランス、全体像、コメントがすごくよかったので
皆さんに共有します

まずは物件

https://www.homes.co.jp/mansion/b-80590004751/

写真は20枚以上
ほぼすべてにコメント入り

露出機能をうまく使っていますので全体が明るくとれています
ホワイトバランスの使い方もいいです
iPhoneの場合は照明の入り具合でかなり変わります
それから水平、グリッドの使い方が上手なのでとても広く見えます

以前リクルートが行ったマンションの写真撮影のテクニックのPDFファイルを添付しておきます
そしてiPhoneよりももっと広角に撮影したいという場合は

OLLOCLIP
https://blog.softbankselection.jp/28741/

というレンズが会社にありますのでぜひ使ってください
iPhoneでの撮影がさらに充実します

そしてミラーレス一眼レフも会社にはありますので
高額な物件や専属の媒介物件にはいいカメラで撮影しましょう

いいカメラで撮影した物件が下記です
https://suumo.jp/chukoikkodate/tokyo/sc_ota/nc_90922285/

ぐっと良くなりましたよね

賃貸も売買も関係なくせっかく写真を撮るならいい写真を撮りましょう

10年後に買ったほうが得だよ！

以前新築分譲マンションの販売をしていた時に

お客様からよく言われた言葉があります、

 

「もう少し自己資金を貯めてから

　買うことにしました・・・」

 

これです。

 

一度は購入を決断したものの

実家の父に相談したら

 

「頭金が少なすぎる。

　もっと頭金を貯めてから買った方が

　利息も少なくて済むし、安心だよ」

 

と言われ、

購入を断念するというパターンです、

 

本当にこの電話は恐ろしかったです

しかしあの電話を受けていたころから20年経過して最近思うことがあります

 

果たして、あの頃の実家のお父さんのアドバイスは本当に正しかったのだろうか？

 

 

シュミレーションしてみます。

 

あなたの年齢が35歳だとします。

総額3500万円の物件を購入するとして

35歳の時点での頭金は100万円とします。

65歳までに返済を終えるとすると

返済期間は30年です。

 

頭金を900万円増やして総額1000万円にすると

年間90万円貯蓄するとして、10年。

年間90万円貯蓄するには毎月約8万円の貯蓄が必要です。

 

頭金が1,000万円増える年齢は45歳です。

こちらも65歳までに返済を終えるようにするには、

返済期間は20年になります。

 

 

【自己資金100万円で購入する場合】

年齢：35歳

完済年齢：65歳

総額：3500万円

頭金：100万円

借入金：3,400万円

金利：1.3％

返済期間：30年（元利均等返済）

毎月返済額：114,105円

ボーナス返済なし

 

【自己資金を1000万円にしてから購入する場合】

年齢：45歳

完済年齢：65歳

総額：3,500万円

頭金：1,000万円

借入金：2,500万円

金利：1.3％

返済期間：20年（元利均等返済）

毎月返済額：118,350円

ボーナス返済なし

 

どちらも返済額については

ほとんど変わりません。

 

しかし、ひとつだけ大きな違いがあります。

それは頭金を貯めるには10年間家賃を

払い続けなければならないという点です。

 

仮に、家賃が10万円だとすると

更新料を考慮しないとしても年間家賃は

120万円、10年で1,200万円になります。

 

もしこの家賃相当額を

頭金を貯めずに購入した人が、

10年間の家賃分を10年後に繰り上げ返済に

充てるとすると、

 

なんと、10年7ヶ月の期間短縮と、

252万円の利息削減が可能となります。

 

 

つまり、返済を完済できる年齢が65歳から54歳5ヶ月に

なり、返済総額も252万円減るということ

です。

 

今回の設定では10年後も今と同じ金利で

計算していますが、

もちろん金利上昇があればこの差は

更に大きなものになります。

 

なので、理屈としては

頭金が少なくても購入できるなら

少しでも早く購入して、

 

家賃支払い分を繰り上げ返済で早期に返済

していく方が、頭金を貯めてから購入する

よりお得といえます。

 

あの新築マンションを販売していた20年前の20代のころに

こんな話ができていたら

 

もっとたくさん販売できていたかも？（笑）

 

住宅ローンのことはセンチュリー21ラスターハウスまでお問い合わせください

 

センチュリー21ラスターハウス

代表取締役　中村光徳

アパートは買ったほうがいい

私が考える都内でアパートを持つ理由

 

一番は老後の年金の代わりです。

高度経済成長期のサラリーマンは

「年功序列と終身雇用、豊富な退職金」

 

という三点セットで会社に忠誠を誓っていました。

 

でも現在はよほどの大手企業か公務員でないと退職金がほぼ見込めません。

 

老後は現役時代の貯蓄と公的年金で生活を支えていくしかありません。

 

この少子高齢化で年金の支給額はどんどん減り、受給資格の年齢も上がっていくと思います。

 

つまり将来の収入は絶対あったほうがいいのです。

 

金持ち父さんことロバートキヨサキはESBIと言っています。

 

Bはビジネスオーナー、Iは投資家です。

 

雇用側から投資家にならなければならないと言っています。

 

　私たちの生涯年収は、2億から3億の間で推移しています。

仮に2億と仮定します。

新入社員から年収500万円をもらって

退職まで1円も上がらなかったと仮定すると2億くらいです。（笑）

これを上げるにはどうしたらいいか？

 

資格を取る？

 

大学に行き直す？

 

または一生懸命仕事を頑張るとか？

 

まあ皆さん既にやっていますよね。

 

でもその生涯所得を上げる方法が

不労所得を得ることなんです。

 

　仮に40歳の時に年間家賃が

500万円のアパートを購入したとします。

 

1部屋7万円のアパートが6世帯でだいたい500万円くらいです。

 

このアパートは7000万円から8000万円くらいで売っていて

フルローンで借りると

だいたい返済が25年で毎月25万円くらいです。

 

月に40万円の家賃で返済が25万円、

25年返済で借りても頑張れば15年くらいで返済できます。

 

そうすると60歳の時にはローン残債がないアパートを1棟所有していることになりますし、

生涯所得が年間500万円増えることになります。

 

　何より、50代や60代になったときに

家賃収入による不労所得が

年間に1000万円あったらいかがですか？

 

私は仕事が大好きですから仕事をしなくなるということはないですが、お金のために働くという概念は消えると思います。

長期休暇を取り外旅行に行くこともできますし、

本当に顧客のための仕事に集中することもできるし、

余計な老後の金銭的な不安もなくなります。

 

　ただ、アパートを購入するときの支払いは家賃で払っていくのですが時間がかかります。

40歳で初めて20年間かかります。

早くスタートしましょう。

古いアパートがあってもしょうがないとかいう人もいますが、そんなことは全くありません。

都内で駅から10分以内の物件なら空室リスクは３％以下だと思いますし、10年間の家賃の下落率も2%くらいです。

 

　もう一つよくある質問は

 

将来人口が減るから

アパートは空室だらけになるという質問です。

 

これは確かに

地方を含めた日本全体だとそうかもしれませんが、

東京大田区の駅から10分圏内の部屋が

埋まらない想像がつきません。

 

そもそも大田区の松原区長は

2038年まで大田区の人口は増え続ける予測

との見解を出しています。

 

まあその分地方の過疎化は進むということですけどね。

 

　今回は節税というタックスメリットはお話しできませんでしたが、不動産投資を勉強してください。

Youtube動画もどんどん撮影しています。

ぜひ参考にしてください。

「益物件の積算評価とは？」

https://youtu.be/pr4K4ulsPu4

 

興味ある人はぜひ私、ナカムラミツノリまでご連絡ください。

最後まで読んでいただきありがとうございました。

 

アパートの減価償却の話

アパートの減価償却の話です 質問が多いので動画にしました ぜひ見てください

海水魚の動画

大窪海音香 自己紹介

山田 自己紹介

金井自己紹介

https://youtu.be/LFxuSLou62w