手付金の預かり

不動産を仲介するときの話なんですけど

抵当権の設定額が売買金額を上回る時ってありますよね



そういう場合はどうしたらいいでしょうか？


 

業者の物件を仲介したら、決済前に売主の建売会社が倒産！

なんてことになれば、仲介してしまった不動産会社の営業マンにとっては悪夢といえます




今そんな気分の人も多いのではないでしょうか？

まぁ、決済前に売主の建売会社が倒産したとしても

売買契約時に根抵当権等が設定されていたなら

マトモな仲介業者は万が一の保全のために手付金を預っているはずなので安心です




ただ売主が倒産してしまうと

決済が無事に終わっていたとしても、問題の可能性はあります

法律で義務化された『住宅性能保証制度』の新築住宅10年保証は

事業者の倒産に対応していますが、それは建物の話です




たとえば、市（区）に移管予定だった開発道路はどうなるのか？

と、いろいろな問題が発生する度に担当者は追い回される可能性はあります





また手付金の預かりの話ですが


個人が売主の場合でも

残債が売買金額を上回る場合は多々あります



売主が自己資金を継ぎ足して抵当権を抹消する場合ですよね

その場合も通常は手付金は「預かり」になります



きちんと抵当権を抹消することができると確認したときに

お預かりした手付金は売主に渡します






きちんとやることをやらない仲介業者って意外に多いんです

特に何十年も地場でやっている業者や

できたばっかりの若い仲介業者は要注意です

４６年会

今日は46年会がありました

46年会というのは

当社の会計の先生がたまたま私と同じ年で37歳でした

つまり昭和46年生まれです


先生の仕事は月次や年次の決算の作成や

会計バランスを見たり

経理経営的なアドバイスを

月に一、二度の訪問をして

相談に乗ることです

当然我々経営者に経理業務を教えていくのも彼の仕事です





その先生のクライアントで

昭和46年生まれの

経営者を集めて飲み会をやったら面白いのではないか？

ということで始まった会です




今日は記念すべき第一回目でした

目黒区青葉台のイタリアンレストランで20時からスタートしました

あっという間に4時間が過ぎていきました

想像以上に楽しかったです



全員37歳です（一部まだ36歳）

高校のときの話や中学のときの話は

当然同じ時代の話です

予想以上に盛り上がりました



その会の出席者は

会計の先生
司法書士の先生
健康ドリンクの会社経営者
アパレルの会社の経営者
ビジネスホテル経営者
不動産会社経営者

の6人でした



もちろん経営といっても

私よりも何年も先輩の方が多く

学ぶことは多かったです




年齢が同じということは

同じ時代に小学生をやっています

同じ時代に高校受験をしています

当たり前ですが同じ年に成人式をやっています




そのころはたいした違いはなかったのかもしれません

しかし

少しづつ違った経験をして

違うことに感動して

違うことにチャレンジして

それぞれの人生を歩んできました

そしてたまたま今日集まったのです



私は長い期間サラリーマンをしていました

そのことがマイナスだったとは特に思いませんが

圧倒的に世間知らずだったということは

この仲介業界に入ってから

いやというほど思い知らされました




それを考えると

すごく大事にしたい仲間ができました

まだたった4時間の出会いですから

お互いのことはそんなにわかりませんが

素敵な関係だと思いませんか？



皆さんは同じ業界以外の素敵な出会いを持っていますか？

同年代で違う業種の方と定期的に会える機会を持っていますか？




私は30歳になる前までは少なからずありました

しかし

この年で経営者になると

たまの休みの付き合いに利害関係が絡むことはないですか？




私にはあります！

仕事関係の方とゴルフに行ったり

仕事関係の先輩と忘年会をしたり




私はそういうことを否定してはいません

円滑に業務を進めていく中でとても大切なことだと思います



ただ、誰にも相談できないような事態が起こったときに

同じ経営者という立場で

気軽に相談できる

同じ年の仲間がいたら

 それはとても貴重な関係だと思います



次の幹事は渋谷でアパレル関係の会社を営むT社長です

何があろうと出席しますのでよろしくお願いいたします

心から楽しみにしています

一周年

今日は当社がオープンしてから一年がたった日です

いわゆるオープン記念日です


去年の今日、阿部と小澤とわたしの3人でスタートしました

正直、スタート時はどうなることかと思っていましたが

センチュリー21や地域の先輩方、心からお付き合いしてくれた各業者様のおかげと

何より当社にお問い合わせしてくれたたくさんのお客様のおかげで

何とか一周年を迎えることができました



一年経ってみて変わったことはたくさんあります

今はラスターハウスは8人体制で営業しています

10月1日からは9人体制になります

現社員の一人は7月に結婚しました

現在のラスターハウスの扶養家族は20人です


センチュリー21での位置付けも変わりました

月によって多少違いはありますが

東京で15位以内、全国で50位以内に入る月も出てきました




社員の数字にしても

一番売っている社員は現在

東京都で24位、全国で38位　に位置しています



たまに地方の加盟店から電話があります

「御社の営業方法を参考にしたいので教えてほしい」
「どんな広告媒体で集客しているのか教えてほしい」
「問い合わせから契約までの歩留まりを教えてほしい」

わたしみたいな若造に何人かの加盟店の方が電話してくれました

正直少しうれしい気持ちもあります

もちろん私達は秘中のやり方などありませんので

問い合わせてくれた方にはすべて隠さずお伝えしています






ただ、最近感じることも報告しておきます

皆さんは、80:20の法則と言うのは聞いたことがありますか？

ずいぶん昔にパレートというイギリス人が言った事から

パレートの法則とも呼ばれるています

簡単に言いますと

世の中にある80％の富は20％の人が所有していて、
残り20％の富を80％の人で分け合っている

という話です


コンセプトは少数がほとんどの結果を生み出すという事です

あまりにも便利なコンセプトなのであらゆる分野で適応しています
(時間管理、スキル、商品別売上、などなど)




しかし、最近わたしは2割が8割を持っているのではなく

もっと差が大きいのではないかと思っています


チラシ、広告、インターネットの集客で言っても

100のうちあたるのは1か2の割合です

99の失敗をしても1の成功が多くをカバーできています




こうした時に大切なのが

１％の人をどう扱うか？と言うことだと思います

99％の人を動かすために労力をいくら注ぎ込むよりも

１％の人を動かすことに少しでも労力を注いだほうがいいと思っています




若造としてのわたしなりの考えを言わせていただけるとしたら

事業（又は営業）というのは、ほとんどの作業は無駄になることが多いです

しかし、

１％の上手くいくものを見つければ大成功することができる



考えてみたらいかがでしょうか？

集客を考えるとき、あなたにとっての１％とは何か？

商品を売るとき、あなたにとっての１％とは？


あるいは、
あなたは１％のプレイヤーになれているだろうか？

なれていないなら、１％になれる方法を考えるべきだと思います




また長く書いてしまいました

ただ、2周年は更なる飛躍を目標にしてがんばります

当初スタート3年間の目標は

1.　年商1億5千万の店舗になること（売買高50億）
2.　15人体制の店舗にすること
3.　全員が年収800万以上の収入を得ること

でした

これはあと2年以内に仲間たちと一緒に達成しようと思っています

そのためには

1．　地域に根付いた店舗になること
2．　時代に沿った営業方法、集客方法をする
3．　お客様に常に感謝する気持ちを忘れない

だと思っています




そういえば来月からホームページが大幅に変わりますが

これからも応援してください











Ｐ．Ｓ　同じ9月1日がオープン記念日という兄弟店舗「ブリスハウス」と

9月8日に一緒にオープン記念パーティーをすることになりました

皆さんくれぐれも飲みすぎて次の日に遅刻はしないようにしましょう

最近ノーネクタイの理由

わが社は今、

ノーネクタイ運動

を推奨しています






私はずっとサラリーマンであり営業マンだったため

ネクタイをはずすことに初めは抵抗がありました



ただ、現在は逆に推奨しています




そこで今なぜ日本はノーネクタイなのか説明したいと思います

いまさら人に聞けないという人は必見です








日本の夏は暑いです

都市部は夜になっても気温は下がらないです

おそらく体感的には赤道直下の国より暑いと思います




ところが、日本では

ビジネスマンが人と会うときには

ジャケットとネクタイをしなければ礼儀に反する

という考えが一般的です



だから暑い夏でもオフィスではワイシャツにネクタイが普通です

そうするとオフィスに冷房をがんがん効かせます




ところが軽装の女子社員にとってはそこは冷房地獄です

まるでアイスボックスのようになったオフィスで

冷え性に悩む女子社員は少なくありません



だから時には足元にヒーターを入れたりします




それでは二重に無駄です




これはすべて無駄な電力を消耗しています




それなら少し冷房を緩めて

その分男性社員はネクタイをはずそうじゃないかという試みなんです




これがノーネクタイになった原因のひとつです




ただ、これには節電だけではなくもっと大きな目的もあります






それは地球温暖化の問題です

これを防がなければ地球は大変なことになります


ここ数年は温暖化が原因と思われる異常気象が続いています

特に、赤道周辺の海上温度が上昇するエルニーニョ現象で

今までにない数の台風が発生しています

そしてその台風の進路も変わってきています

エルニーニョ現象で発生した強い高気圧で

台風の進路が押し上げられて

いったん西へ向かった台風が沖縄あたりで急に鋭角に進路を変えて

日本縦断コースを取るようになっています



しかもこの現象がこれから先ずっと続くとすれば

毎年の台風被害で、日本経済は大変な損失をこうむることになります

先ほどのニュースでも台風による水害が放送されていました



これには一刻も早く地球の温暖化を食い止めなければならないはずです




その地球温暖化の最大の原因とはなにか？






それはCO2（二酸化炭素）です

この二酸化炭素が地球に熱を貯めこんでしまいます

まず二酸化炭素を

世界各国が減らす努力をしなければならないということで

1997年に京都で国際会議が開かれました






この会議で世界各国はそれぞれ自国の二酸化炭素排出量を

決められた数値まで減らしましょうという目標を立てました


これが有名な「京都議定書」です


これは2008年～2012年までに達成しなければなりません


ちなみに世界で一番二酸化炭素を排出しているのはどこの国だか知っていますか？



1位　アメリカ　24％
2位　中国　１４％
3位　ロシア　７％
4位　日本　５％
5位　インド　４%

(%は世界全体の比率です）



その中で日本は

2012年までに1990年当時よりも６％減らすということになっています

これが最近言われている「チームマイナス6％」のからくりです


ちなみに

EUは８％削減
アメリカは7％削減

世界全体では５％削減が数値目標です




二酸化炭素の削減方法はどうすればいいか？





二酸化炭素は物を燃焼するときに出てきます

工場や家庭、自動車の排ガスなどいろいろなところから発生します

ただ、このあたりはなかなか削減しづらいところです


二酸化炭素を最も排出する事業は発電事業です

ここを変えていかなくてはなりません


日本の発電は今でも火力発電が中心です

しかも二酸化炭素の排出量が化石燃料の中で

最も多い「石炭」がかなりの割合を占めています


もちろん二酸化炭素を出さないきれいな発電もあります

原子力発電、水力発電、風力発電、太陽光発電などです



しかし、水力発電は自然破壊の上コスト高です

特に最近は「脱ダムトレンド」が支配的でこれ以上ダムを作ることは難しくなっています



太陽光や風力発電もコスト高の上

安定供給ができないので現実的ではありません



今、最も現実的なのは「原子力発電」です

クリーンで、安定供給ができて、コストも安いんです


しかし日本では安全面の信頼性が得られていないため

新規の建設がなかなか難しいみたいです
（松下電器が去年原子力発電事業に参入なんて記事もありましたけど）





となると二酸化炭素を減らすのは節電しかありません


日本国民が全員冷房の設定温度を2度上げるだけで

ひと夏で消費電力を１７％、二酸化炭素を１％削減できるという資産があります


だからノー上着、ノーネクタイなんです

ネクタイをはずせばオフィスでの体感温度は2度下がります

それで冷房を2度上げることができます



しかしそんなことだけで日本の数値目標のマイナス6％はクリアできません



実は京都会議で決めた時点よりも今の日本はさらに8％

二酸化炭素の排出量が多くなっています


６％どころか１３％以上を2012年までに削減しなくてはならなくなりました

それは事実上無理な話です



ところが自国の削減は無理でも他国の二酸化炭素削減に貢献したら

その分自国の削減実績としてカウントしてくれる逃げ道があります

これは「京都メカニズム」と呼ばれている削減プログラムです



だから今、日本の電力会社は、タイ・インドネシア・オーストラリア等で

森林育成と植林事業などを展開しています

森は二酸化炭素を吸収して酸素を放出してくれる有難い存在だからです






ということでみんなで必死に二酸化炭素削減に取り組んでいます

だから我々もノーネクタイで

二酸化炭素削減に協力しようというわけです




ラスターハウスは
「チームマイナス6％」に協力いたします



 

私の大切な友人への手紙

最近２０代の会社員とよく話す機会があります

とても頭がいい子で将来起業したいそうです



非常に頭の回転が速く

私なんかでは思いつかないような発想もたくさんあります

言い方を変えるとこちらが勉強になることがたくさんあります




ただ、彼と話をしていてよく感じることがあります



現代ではどんな事でも近道が存在すると考えられています

が、結局のところ





最も難しい方法が

最終的には近道なのだと思います



とはいっても

私が出会うビジネスマンで将来起業したい人の

ほとんどの人が簡単に儲けることを考えているし

手っ取り早く成功したいという考えです





このような考えを持っていると

あらゆる事に手を出して結局、何も身につかない

という非常に大きな時間を無駄にすることになると思います






たとえば本を1000冊読んだけど

全部第一章までしか読んでないようなものです

たくさんの事にちょっとずつ手を出しているけど

結局、何も残っていないはずです







一方、まったくもって近道がないかというと




そんな事はありません







実際、自分で全部の事を考えて

発見してビジネスを作るなんて事は無理な話です
(特にこの現代のスピードの速い社会ではなおさら無理な話だと思います)










近道はあります

私も実際それを通りました

じゃなかったら

我々のような若者が

１年で

３０億円
も売れるはずがありません
（そういえばもうすぐ店舗オープン一周年です）







しかし、それを通れる人と通れない人がいます






というのも、同じ情報を手に入れたとしても

何故だかスグにそれが結果に結びつく人と

まったく結果に結びつかない人がいます










私はこれを前から不思議におもっていました

が、しかし

最近になってようやくわかりました








すぐに結果が出る人は
それまでに色々な基礎的なことが
身に付いています



まったく結果が出ない人は、基礎が全くできてないのです









サッカーで言えばドリブルもできないのに

高度な技術を使おうとしているようなものです

よくたとえられる話が

成長曲線です







成長曲線は

ある程度の所から一気に伸びます

そしてそれまでのある程度のとこまでは

時間がかかり、成長も遅いです

ほとんどの人はここで脱落してしまいます







成長曲線の過程で

ある程度のとこまで来ている人は

ある情報やあるノウハウを手に入れて
（人との出会いがきっかけになる人が多いです）

一気に成果を出すことができるはずです







しかし、この成長曲線の最初の段階にいる人が

同じ情報、同じノウハウを手に入れても

使いこなすことができないので

結果に結びつかないことが多いのです







私の新しい友人がそうだとは思いませんが


成長曲線の一定のところまで作っている最中は

人生の中で一番大切な基礎作りだということも

分かってほしいと思います





だから

近道を求めすぎるのも良くない

だからと言って近道を探さないのも良くない

エレベータがあるのに階段を昇る必要もない





要はバランスの問題ということです

デフレに必要な人材

以前ＴＶで

「ガソリンを130円にします！」

というマニュフェストをみんなで議論して

可決するか否決するかという番組がやっていました





今、ガソリンがどんどん上がっていて

あらゆるものの物価が上がっています




番組の中では

漁師が燃料費の高騰で

漁に繰り出すたびに赤字が出る…

投資家が石油に投資するのが悪い．．．

そんな事をギャーギャー言い合っていました

そんな議論渦巻く中で

ある一人の自民党議員がこんな事を言っていました




「消費者もね。悪いんですよ。

安いものばっかりに行っちゃうから…

だから、政府としてはねー

安けりゃいいもんじゃないですよ！

と言うことを教育していかなきゃいけないんです。」








この言葉皆さんはどう思いますか？




私は、この人は何にもわかっていないと思いました




政府が「安けりゃいいもんじゃないですよ！」って国民に教育？

私はこの議員は大きな勘違いをしていると思いました





「安けりゃいいもんじゃない！」

とお客に教育する人はすでにこの社会に存在します




そういう職業の人はすでにいるのです






だけど、その職業にいる人は

自分がそういった重要な責務を担っていると認識していません






その職業の人は自分が日本経済の

原動力になっている事を気づいていていないのです







それは誰か？






我々と同業の人はきっと分かると思います






それはセールスマン(営業マン)です






セールスマンこそが

お客である消費者に

「安けりゃいいもんじゃない」

という事を伝える義務があります






セールスマンこそが

止まっているお金を動かして

経済を動かしている最初の人間です






セールスマンはもっと尊敬されていい仕事だと思います

そして、自分がきわめて重要な仕事をしている事を認識していいと思います






不動産だろうが金融商品だろうが何だろうが

私たちがしているビジネスはいかに商品を売るかです



根本的にはどんなビジネスもセールスの仕事だと思います



だから、どんなビジネスでも

お金を稼ぎたかったら

まず最初に必要になるのはセールスの知識と技術

マネジメントなんかはセールスができるようになった後の話です





生まれながらのセールスマンなんかいません

みんな、ビジネスをやる過程で身につけてきたのだと思います








できない理由のある人はいないはずです

8月の倒産状況

今日は大型倒産情報を公開してみます




倒産・動向記事

負債額30億円以上の倒産を掲載しています（前月分まで）。

リリース日

タイトル

 

• 2008/08/25

  株式会社マルニシ （パチンコホール経営  山梨県中央市）事業停止、事後処理を弁護士に一任

   

• 2008/08/25

  株式会社開成 （不動産売買  大阪府大阪市北区）破産手続き開始決定受ける

   

• 2008/08/22

  株式会社ホテルニューヴェール北上 （ホテル経営 北上市の第三セクター 岩手県北上市）民事再生法の適用を申請

   

• 2008/08/19

  株式会社パシフィックリース （信販・リース NOVA100％出資子会社 大阪府大阪市中央区）破産手続き開始決定受ける

   

• 2008/08/19

  株式会社フタバ商会 （資産管理、保険代理  埼玉県さいたま市中央区）特別清算開始決定受ける

   

• 2008/08/18

  青島建設株式会社 （建売・建築工事  神奈川県横浜市戸塚区）破産手続き開始決定受ける

   

• 2008/08/13

  株式会社アーバンコーポレイション （不動産流動化事業、マンション分譲 【東証1部】、今年最大の倒産 広島県広島市中区）民事再生法の適用を申請

   

• 2008/08/12

  恵那高原開発株式会社 （レストラン、ゴルフ場「恵那峡カントリークラブ」経営 【続報】 岐阜県恵那市）更生手続き開始決定受ける

   

• 2008/08/12

  ヤマト樹脂光学株式会社など２社 （コンタクトレンズの製造販売大手  東京都千代田区）破産手続き開始決定受ける

   

• 2008/08/11

  株式会社千代田ゴルフ倶楽部 （ゴルフ場運営  広島県広島市西区）民事再生法の適用を申請

   

• 2008/08/08

  株式会社ハルク （医療用ソフト・システム開発  北海道札幌市中央区）民事再生法の適用を申請

   

• 2008/08/08

  上毛ロ－ン上毛與信株式会社 （消費者金融  群馬県高崎市）利用者から破産を申し立てられる

   

• 2008/08/08

  株式会社志多組 （宮崎県最大手の総合建設業者  宮崎県宮崎市）民事再生法の適用を申請

   

• 2008/08/08

  株式会社イリアス （不動産賃貸、管理  鹿児島県鹿屋市）自己破産を申請

   

• 2008/08/07

  株式会社後藤組 （土木建築工事  大分県大分市）民事再生法の適用を申請

   

• 2008/08/05

  株式会社レジェンドハウス （不動産企画・開発・分譲 ジャスダック上場のキョーエイ産業子会社 東京都港区）民事再生法の適用を申請

   

• 2008/08/05

  株式会社丸美 （マンション管理・リゾート施設運営 続報 福岡県福岡市中央区）民事再生法の適用を申請

   

• 2008/08/05

  株式会社アベノ金属 （精密機械部品製造  大阪府大阪市大正区）民事再生法の適用を申請

   

• 2008/08/04

  株式会社丸美 （マンション管理・リゾート施設運営  福岡県福岡市中央区）民事再生法の申請準備中

   

• 2008/08/01

  肥海建設株式会社 （土木建築工事  広島県広島市安佐北区）民事再生法の適用を申請

   

• 2008/08/01

  日創電機株式会社 （サーボモーター、サーボアンプ等の製造  群馬県甘楽郡）民事再生法の適用を申請
  
  
  
  
  7月8月とすごい数ですね
  
  我々の元仲間も一杯います
  
  気軽に声もかけられなくなりました

営業成績

私は不動産業界で営業を長くやっています

しかし

新人の頃も今も「営業成績」で一喜一憂してます




途中、管理職だった時代も

与えられたノルマに一喜一憂していました




昔からの知り合いに

「君は成績が良い時は天狗になり、成績が悪い時は死にそうだね」

と言われた事があります

もちろん、他人に言われなくても自覚しています




営業成績が良い時は『俺は天才だ！』と自慢し

成績が落ち込めば『今月ダメなら、もう退職しかないな・・』と落ち込む

この繰り返しです




上司に聞かれても、自信のある時は

「今月ですか？大丈夫です。心配無用！」と言い

自信のない時は、「今月ですか？・・・なんとか・・頑張ります。」と逃げ腰になります


私は判りやすいタイプです




苦しい時期もあれば、楽な時期もあります

運も関係します




３月末と９月末は退職する人が多いです

希望に燃えて入社して、成績が落ち込み退職する

ビジネスの世界は厳しいです




業界内で転職を繰り返しても

営業職をしている以上は数字から逃げられません

成績不振のたびに会社を辞めていたら凄い転職回数になってしまいます



仲介の仕事は

契約をしたら引渡し・決済までの業務もあります

営業活動に専念する事はできません




先月に多くの契約をした人は

今月以降に多くの引渡し・決済をしなければなりません




そうすると営業活動に支障がでます

これは「浮き沈みの法則」です




また、不思議な事ですが

幸運な月が３ヶ月続くと、不運な月が３ヶ月続きます

力の入れ具合・・

というかペース配分は同じ状態で仕事をしていても

運・不運が交互にきているように感じます






調子の悪い時に舞い込んでくる転職話は失敗する例が多いです

逃げずに頑張るほうが吉だと思います

明確な目標を設定する

  

『これまでにしてきたことを気にすることはありませんが、 　　自分がこれから何をしようとしているかを考えていますか？』 　シェークスピアの「過去のことはプロローグにすぎない」 という言葉は 今日のめまぐるしい変化を続けているハイテクの世界に 　とりわけ当てはまる言葉と思いませんか？ 　過去に行ったことはすべて 私たちがこれから取り組む仕事に役立ちます 過去の栄光にうかれていてはいけません 今日の勝利を十分に享受しつつ 未来の成功に向けて計画を立てましょう 　自分が行っていることすべてに誇りを持ち 日常の業務については 少しでも改善できるやり方を探し 何かが特によくできた時は 自分を褒めてあげましょう

夏休み終了です

今日から休み明けです

忙しくて

大変なことになっています





やってもやっても仕事が終わりません



新人が今日から一人入ってきましたが

忙しすぎて教える暇もありません




とりあえず

これからもよろしくお願いします



 

お盆です

今月というか今期最高値のお申し込みが入りました

19800万円です

契約するまで何があるかわかりませんが細心の注意が必要です

久しぶりにマンションではないんです

かなり時間がかかりましたが皆さんに喜んでもらえる仕事をしていきます



当社は今、夏休み中なんですが

一昨日も別のマンションご希望ののお客様からお申し込みをいただきました


確かにお客様は夏休み中のほうが動けるとは思いますが

営業マンは大変ですよね

家族の予定もすぐに変更になってしまいます



やっぱりリーダーたるもの

がんばっている人間に対しての評価はきちんとしないといけないですね





「皆さんが休んでいる間にがんばっている社員の評価は高いですよ

決して仕事のヤリ損にはしないので安心してください

私もきちんと大型契約をまとめます」





以上です




 

夏休みの予定

明日から夏休みです

非常に暑いし、ガソリンも高いので

どうしようか迷っていたんですが

旅行に行くことに決めました




センチュリー21の知人の社長さんが別荘の会員券を所有しています

おそらく何百万もすると思います

エクシブというんですが知っていますか？

そこの伊豆のホテルに泊まってくることに決めました
http://reserve.resort.co.jp/hotels/xiv/izu/index.html



すごい食事と豪華な部屋で少しリッチな気分を味わってきます

下里社長ありがとうございます



うちの奥さんと一緒に行くんですが

一週間くらい前から毎晩楽しみにしています



帰ってきてから前の職場の友人と海外旅行に行ってきます

4泊5日ですので夏休み期間はほとんど家にいません

皆さんも是非充実した夏休みを送ってください


帰ってきたらまたパワーアップしてがんばります

大手と中小の違いパート2

以前、お客様視点で大手と中小の違いを考えてみました

そこで今回は就職する側（つまり社員側）から考えてみたいと思います

まずは一般的な学生の意見を参考にした意見からの検証です




大企業のメリット


・親が安心する

・給料は同じでも福利厚生が違う

・一般的に給料が高い
（会社、職種、昇進にもよって変わりますが）

・教育制度が充実している
（教育にお金と時間をかけられるので仕事の一環として様々な勉強が出来る
社内外の研修やセミナー、学会に参加できる）

・転職までしなくても社内で移動することで別の仕事にチャレンジできる
（人間関係がうまくいかないとき、仕事に行き詰まったとき、違うことがやりたくなったとき
部署を移れば別会社のようです
でも、覚えるのが面倒な社内ルールは変わらないので楽チン）

・会社のネームバリューで信頼が得られる
（カード作るときとか、初めて会った人とか…etc）

・休みが多い
（もともとの休日数も多いのに、労働組合がしっかりしていてちゃんと取れる）

・つぶれる心配はやっぱり少ない
（首になることはありますけどね）

・転職に有利
（大企業→中小企業よりも中小企業→大企業の方がずっと大変です）

・同期がたくさんいて楽しいし心強い







などですかね

多少学生さんの意見ですので過大な期待が入っている気もしますが




私のいる不動産業界に関していえば

お給料は中小企業のほうがいいような気がしますが




私自身も納得できるのはやはりブランドでしょうか？

初めてのお客様に接するときも

ブランドに対する信頼感はかなりあります






不動産業界に限らず

今の日本人はブランドに対するロイヤリティが高いです


(有)○○工務店の施工した物件よりも

積水ハウスの物件のほうが安心します




教育制度に関しては大手のほうがいい場合が多いです

ただ大手の中でも一部の会社だけだと思いますが

まったく教育を大事にしない会社もあります







大企業のディメリット



デメリットは下手すると使われちゃうことですね

中小よりも仕事の規模が大きいから
一人が全体を見れないこととかもデメリットかもしれません

やはり歯車になってしまうことが多いので
自分の仕事が全体の一部になってしまうことが多いんです

逆に中小のいいところは自分のやっている仕事が

その会社にとってとても大切な役割を持っていることが多いです

それがやりがいにつながっていることも多いです




私の在籍していたマンションディベロッパーに関して言うと






営業の仕事は販売のみ
です


ですから通常の営業マンは契約書の作成はできません

広告の作成もできません

極論を言うと決済の仕方も分からない営業マンが大半でした


それぞれが分担して仕事を請け負うのも大切ですが

自分の仕事は全体の中のどの部分なのかを理解することはとても大事です




センチュリー21
というのは




大手と中小のいいところをとっているシステムのような気がします



後はブランディングの問題ですね




やはりブランドを掲げる限り

最低限

当たり前のことを当たり前にできる

事が大事です







 

キャッチコピーの大切さ

今、商売をやっている人は

皆さん集客に興味があると思います




今日は私なりの集客の考え方をお伝えしたいです


もちろん私は不動産業界におりますので

不動産業界の集客を見てきました




新聞に入れる折り込み広告

営業マンが自分で巻くチラシ

自社ホームページでの集客

ポータルサイトでの集客

来店（口コミ、紹介）


などでしょうか？



どれもそれなりに効果はあると思うのですが

キャッチコピー次第
だと思うんです








「下手なコピーでは、金塊を無料で売ることもできないが、
　グレイトなコピーでは、まだ存在しない商品を売ることもできる」

先日、あるトップコピーライターのインタビューを聞いていたら

こんな言葉が出てきました


この言葉はセールスコピーの真理をついていると思います



これはだいぶ昔に実際にあった話なんですけど

あるマーケッターが遊びで新聞広告か何かに



「無料で100ドルあげます」
という広告を出してみたらしい


無料で100ドル、約１万１千円がもらえるんだから反応しない理由はないはずです

１万円もらえるなら、誰だってもらいたいに違いないです




しかし結果はどうだったかと言うと






ゼロ




反応は全くなかった

タダで１万円もらえるのに！？

１万円落ちてたら拾いますよね




もちろん理由は簡単で

誰もそのメッセージを信じなかったと言うだけのことです





話がうますぎるのです

１万円タダでくれるってそんな取引は

小学生のころにもらったお年玉くらいなもんです





もし、あなたの友達がタダで１万円あげるよって言ってきたらどう思いますか？

信用のおける友達でさえ、何考えてんだ？

何か裏があるに違いない…と思うことでしょう





それは当然です

そんな上手い話はどこにも転がっていません

新聞広告だったら余計、信用するはずがありません




しかし、もし、このコピーが

相手を信用させる事が出来たら…

本当に何の条件もなしで、

タダで１万円くれると新聞を読んだ人が信じたら…






例えば

「無料で１万円あげます！
　これはマーケティングテストです

　新聞広告がどれくらい読まれているかを
　知るためのテストです

　このマーケティングテストは、サントリーからの依頼により
　１００万円の予算が組まれています

　つまり、あなたが１万円をただで受け取れるのは
　最初の１００人に入った場合のみです

　１００人の定員が完了するまで
　どれくらいの時間がかかるかをテストしています

　なので、今すぐこちらに電話してください
　 0120-000-000

　もし、あなたが１０１人目以降だったら、
　自動音声が流れていますのでご了承ください」

こんなメッセージだったら

反応は全く違ったものになったと思いませんか？




とりあえず電話してみようかな？


と思う人が多少増えたかもしれないと思います







ここで変わったのは商品(１万円)ではないのです

ここで変わったのは文字だけです

広告の文章だけが変わっているのです






これからはインターネットの時代です

どんなビジネスでも
（少なくても我々の業界は）

インターネットを使って

お客を取る時代になっています


だけど問い合わせが多いホームページと

そうでないホームページの差は歴然です

これが何を意味するかと言うと






どんなビジネスにも
コピーが必要

と言うことです

8月5日の同窓会

品川で同窓会？見たいなものがありました

全員大学生のときにバイトが一緒でした

椿山荘
というところです

大学生のときは毎日のようにこの中の誰かと遊んでいました

みんな個性的で楽しい人たちですので

将来何か一緒に商売できたらと思っています




谷口は赤坂でモデル事務所の社長をやっています
本人もモデル出身なので今でも大変かっこいいです
http://model-g.jugem.jp/?eid=71




中村清志は小学校からの付き合いです
家も近所でした
今はﾌｨｯﾄﾜﾝという
芸能プロダクションに勤めています
http://www.fit-fan.co.jp/
タレントの「乙葉」さんのマネージャーです
ジャニーズ系の顔立ちでよくもてるのですが
少し抜けているところがありますのでよく振られます
独身です




近藤も小学校からの付き合いです
彼はサラリーマンで川崎に住んでいます
リーダーシップもあり義理堅いし大変面白いので
商売向きだと思うのですが
会社は辞めません




高柳も独立しました
アパレル関係らしいのですが
いまだに何やっているのかはわかりません
最近よく遊びます




天野はたぶん一番お金持ちです
お父さんが社長の会社の常務取締役です
鉄鋼の商社です
基本的にみんな同じ年ですが彼だけ1歳下です
これだけ付き合いが長いのに全員に対して敬語は崩しません





彼らは私にとって「宝物」です

まったく損得抜きで話し合える仲間で

気のおけない仲間です

このブログを読んでいる人がどんな友人がいるかは分かりませんが

私はすごく大切にしている友人たちです

承諾を得ないで実名を出してしまいましたが

何か不都合があったら言って来て下さい

世界の不動産数字現状

昨日は、新しいセンチュッリー２１のブランディングについての会議でした

新しい試みがたくさんあります

９月上旬から色々変わりますので

楽しみにしてください




それとは別に今日は数字の話

今の日本の住宅の総資産ってどのくらいか分かりますか？

日本の土地建物全部の総額です

考えたことないですよね

なんと












３００兆円です


想像つかないですよね











では

センチュリー２１の本部アメリカの住宅総資産はどうでしょう？

日本よりも高いと思いますか？

同じくらいですか？

２００５年の試算で















２３００兆です

なんと日本の７倍を越えています

さすがですね

当たり前ですが

世界中でダントツの一位です




ただこれがサブプライムローンの問題で

約４６０兆円分の資産目減りがありましたので

今期は約１８４０兆というところでしょうか？

それでも日本の６倍強です




サブプライムローンというのは

アメリカ国内の本来のローン（プライムローン）を

借りることができない人を対象にした高金利ローンです




高金利といっても初めの３年くらいは低金利で

４年～５年後くらいから極端に上がります

代表的なもので９％から１０％くらいです

通常の金利が６％くらいですのでかなりの高金利です


なぜアメリカの国民はこんなに高い金利に手を出したのでしょうか？

アメリカに居住している方なら分かる話なんですが

米国内の不動産というのは住宅資産価値が上がるのが



当たり前
なんです






「３０万ドルで購入したマンションに５年済んで売却したら
４０万ドルで売れました」

これはよくある話です

どんどん資産価値の上がった手取り分を使って

ランクアップしていくのがアメリカでの成功者です

レバリッチ効果をよく使う方が多いです

ですから多少支払いがきつくても数年たったら売ってしまえばいいんです


逆に成功できない方は

住宅を購入することができずにずっと借りている方です



アメリカの投資家の方で不動産を視野に入れていない方はほとんどいないです



その米国不動産が下がったのが今回の問題なんです






じゃあなぜサブプライムローンが日本に影響を与えるかという話もします

ちなみに去年のアメリカの住宅ローン（プライムローン）は約１０００兆円です

そのうちサブプライムローンは１００兆円です

アメリカの住宅ローンというのはその債権をすぐに販売します




少し説明すると

Ａという銀行から住宅ローンを借りているＢさんが返す毎月の返済は

Ａ銀行に行くのではなく、Ａ銀行から債券を購入したＣファンドに行きます

この仕組みがアメリカの住宅ローンの流動化を進めています

とてもいい仕組みなので日本もいずれそうなるかもしれません

まずその前に今のリコースローンから

ノンリコースローンにそろそろ変換しないと無理ですが








サブプライムローン問題というのは

その債権の回収ができないためにそのファンド価値が落ちたことに始まります




日本で一番多くサブプライムローン債権を購入している企業はどこだと思います？









みずほ銀行
と
野村證券
です

この二つの企業がすべての問題の根源ではないか？と私は思っています





たくさんの企業がこの債権から手を引き
（莫大な損益を出しましたが）

他のものに投資対象を持っていきました

それがガソリンであったりとうもろこしであったりしたために

その価値が高騰し

いまの原油高や食料高につながっていきます



とうもろこしが高騰すると他の農家がオレンジやジャガイモを作るのをやめて

とうもろこしを作り出します

当然他の農産物は不足します

その結果、ひとつの農産物が上がると

全体の農産物の先物取引価格が上がります





私は恵比寿ｶﾞｰﾃﾞﾝﾌﾟﾚｲｽに住んでいるのですが

その中にあるウェスティンホテルはサッポロビールがモルガンスタンレーに売却しました

その当時の総額５００億円です

そしてつい最近モルガンスタンレーはシンガポールの国営ファンドにそのホテルを売却しました

今度は７００億円です

モルガンスタンレーはなんと２００億円の利益を上げています

これもいわゆるサブプライムローンによる結果です

行き先を失ったファンドが手を出したということです




今は世界中が投資対象を探しています

日本の金融資産は１５００兆円あります




ということは





一人頭の平均貯蓄額は約１３００万円です

４人家族の平均貯蓄額は５２００万円です

周りを見てもそんなに持っている人は少ないですよね





からくりを話しますと

日本の金融資産の７５％は６０歳以上が保有しています

一部のお金持ちのお年寄りが何十億、何百億ともっているんです

そのお金が日本に投資されれば不動産価値も上がってきますが

外貨に流れれば日本の国力の流出です




国内の整備をきちんとしないと



そのお金も海外に持っていかれてしまいます
よね




まあ去年の話なんですが

アフガニスタンの石油寄付の問題が世界中から注目されているときに

４日連続で「赤福問題」をトップニュースにしている国では

そんなに期待できないかもしれません















 

 

関係ないですけど

扇風機買いました

最近の扇風機はすごくおしゃれです

それから

すごい勢いの風が出ます

 

▲

願い事をかなえるゲーム

これはアメリカのゲームです




１度やってみてください





これは、たった３分でできるゲームです




試してみてください。




驚く結果をご覧いただけます





このゲームを考えた本人は、メールを読んでからたった１０分で願い事が かなったそうです




このゲームは、おもしろく、かつ、あっと驚く結果を 貴方にもたらすでしょう





約束してください。絶対に先を読まず、１行ずつ進む事




たった３分ですから、ためす価値ありです





まず、ペンと、紙をご用意下さい
 



先を読むと、願い事が叶わなくなります





①まず、１番から、１１番まで、縦に数字を書いてください。










②１番と２番の横に好きな３～７の数字をそれぞれお書き下さい。










③３番と７番の横に知っている人の名前をお書き下さい。
（必ず、興味の ある性別名前を書く事。
男なら女の人、女なら男の人、ゲイなら同姓の名前をかく）










必ず、１行ずつ進んでください。先を読むと、なにもかもなくなります










④４，５，６番の横それぞれに、自分の知っている人の名前をお書き下さ い
これは、家族の人でも知り合いや、友人、誰でも結構です。










まだ、先を見てはいけませんよ！！










⑤８、９、１０、１１番の横に、歌のタイトルをお書き下さい










⑥最後にお願い事をして下さい









さて、ゲームの解説です。

１）このゲームの事を、２番に書いた数字の人に伝えて下さい。

２）３番に書いた人は貴方の愛する人です。

３）７番に書いた人は、好きだけれど叶わぬ恋の相手です。

４）４番に書いた人は、貴方がとても大切に思う人です。

５）５番に書いた人は、貴方の事をとても良く理解してくれる相手です。

６）６番に書いた人は、貴方に幸運をもたらしてくれる人です。

７）８番に書いた歌は、３番に書いた人を表す歌。

８）９番に書いた歌は、７番に書いた人を表す歌。

９）１０番に書いた歌は、貴方の心の中を表す歌。

１０）そして、１１番に書いた歌は、貴方の人生を表す歌です。




このゲームのことを１０人に教えると願いがかないます



何じゃこりゃ？

 

貧しきリチャードの暦

「貧しきリチャードの暦」って知っていますか？

18世紀にヴァージニアスリムというタバコで有名なヴァージニア植民地から

最後の植民地ジョージア植民地までの

１３州（後のアメリカ合衆国）でベストセラーになったカレンダーのことです

『貧しきリチャードの暦』を出版したのはベンジャミン・フランクリンという人です


　フランクリンは名前を聞いたことがあると思います

現在のアメリカでも人気のある人です

いろいろな分野で活躍して名前を残しているのですが

かれの人生は、アメリカ人の理想像の典型です






　　とにかくまじめに働くし

いろいろなことに好奇心を持って

自分の頭で考えることが大好きな人だったみたいです



彼は２２歳のときに独立して自分の印刷工場を持ちます

　当時、印刷所はカレンダーをつくって売っていました

当時は現代のようにメーカーが宣伝のために無料配布したりしないので

カレンダーは作れば必ず売れるものでした

だから、どこの印刷所でもカレンダーを印刷して販売していました






ところで、カレンダーというのは

1から31までの数字と曜日さえ書いてあればいいので

どこの印刷所のカレンダーも同じようなものでした



　フランクリンは、ここで知恵をしぼりました

たくさん売れるためには独自性を出さないといけない

そこで思いついたのが、カレンダーの余白に「ことわざ」を印刷することでした





聖書をはじめとするいろいろな本から、人生訓的なものを探し出してカレンダーを埋め尽くす

足りなかったら、自分でことわざをつくる

そうして、出来上がったのが






『貧しきリチャードの暦』






というカレンダーです






これが、ものすごい人気を呼んで、たくさん売れました

これで、フランクリンは有名になり、金持ちになります



『貧しきリチャードの暦』はロングセラーにもなって

ことわざを入れ替えながら

これ以後25年間出版されつづけます




これだけ売れたのは

「ことわざ」を入れるという工夫のせいだけではなくて

フランクリンの選んだ「ことわざ」そのものに

当時の植民地の人々を揺り動かす何かがあったと考えられます






　いったいどんな「ことわざ」が載っていたのか？

少し有名なものをご紹介します




①「女と灯火のない家庭は魂のない人のようだ」

②「軽い財布、重い心」

③「よく愛し、よく鞭打て」

④「生きるために食い、食うために生きるのではない」

⑤「金をためすには火、女をためすには金、男をためすには女」

⑥「寝ている狐は一羽の鳥も捕まえない」

⑦「怠惰は何でもことをむずかしくするが、勤勉はすべてをたやすくする」

⑧「仕事を追い、仕事に追われるな」

⑨「早起きは人を健康に、金持ちに、賢くする」

⑩「必要のないものを買えば、まもなく必要のあるものを売らなければならなくなる」

⑪「御馳走が多いと意志がやせる」

⑫「天は自ら助くるものを助く」

⑬「今日の一日は明日の二日」

⑭「空の袋は立ちにくい」






　どこかで聞いたことのあるようなものばかりですよね

　たとえば、「早起きは人を健康に、金持ちに、賢くする」ということわざ

「早起きは三文の得」と翻訳されて、日本でも有名です




　　フランクリンの言葉を紹介しておきます

「ヨーロッパでは名門に価値があるが

アメリカでは他人のことを

『あの人はどういう身分か？』とは聞かないで

『あの人は何ができるか？』と聞くのである

その人に有用な技能があれば歓迎されるし

それをやってうまくできれば、彼を知る者から尊敬される

だが、ただ家柄がよいというだけの人が

そのためだけの理由で

何か官職か俸給を得て

社会に寄食しようとすれば

軽蔑され無視されるであろう」







どうですか？

とても深い話じゃないですか？

とても２５０年前の人の話とは思えないですよね

月曜日の２１時からやっている「深イイ話」に投稿すれば５万円もらえそうです






　フランクリンは印刷所で成功を収めたあとは、別の分野に興味を持ちます

ストーブの改良、雷と電気の関係

アメリカではじめての図書館の設立

奴隷制度反対協会設立、等々

晩年は政治家、外交官としても活躍して、アメリカ独立に貢献しました

独立宣言の起草者の一人でもあります




肖像画をみても

誰にでも陽気に声をかけて冗談をとばしそうです

彼こそが「最初のアメリカ人」なのです

 

自分の居場所

皆さんには

自信を持って




 

「ここが私の居場所だ！」






と言える場所はありますか？

 

意外に “ありそうでないもの” なのかもしれません



 

 

学生時代にあまり団体行動をしなかった私にとって

学校で自分の居場所と呼べる場所は

中学・高校時代のクラブ活動だった

ラグビー部の練習場くらいしかありませんでした




 

そこが親から与えてもらった

『家庭』

以外で初めての

『自分の居場所』

だったように思います




 

 

社会人になって

二つの組織に属しましたが

“ここが自分の居場所だ！”
 
と感じたことはありませんでした





 

それは
 
『会社に与えられた場所』

だったからなのかもしれません








 

 

私は今

必死で自分の会社を創っています

これは

自分の居場所と呼べる場所を

自分で創ろうとしていることとイコールなのかもしれません

 

その居場所が自分にとって

そして一緒に仕事をする仲間にとって

本当に居心地の良い居場所となるために

今はその礎を築いているところです

大手と中小の違い

最近耳にしたことがあります

「センチュリー21ってＦＣ（ﾌﾗﾝﾁｬｲｽﾞ）なんですよね？」

ってことです




そこまではいいのですが

「なんだ、大手だと思ってたのに」

ときます




なにがちがうんでしょうか？

正直私には分かりません

そんなに違わないと思っています







そこで






私なりに考えるＦＣと大手の違いについて考えたいと思います

今日はお客さんから見た視点です



①大手は情報量が豊富

②大手はいい加減なことをしない

③大手は何かあっても保証がある

④大手は教育制度がしっかりしているから
社員が優秀で知識がある

⑤大手はしつこくない




このくらいでしょうか？

そうであれば中小はその逆ということでしょうか？



このブログはお客さんも見ているらしいので

一般の人にも分かる解説をいたします


まず①なんですが

まったくそんなことありません

特に全国展開しているからいろんな支店の情報が入ってくるようなことはありません

私は大手の不動産流通会社に在籍していましたが

すぐ近くの支店の方からも情報は回ってきません

それに宅建業法では、不動産の売却情報を専任で受けたら

指定流通機構に流さなければなりません

つまり隠すと違反です

その指定流通機構（レインズ）の情報は業者なら誰でも見ることができます


言い換えると

宅建業の免許を持っている業者ならおじいさん一人でやっているお店と

1000人以上いる大企業も情報量としてはほぼ同じです



センチュリー21本社のあるアメリカでは

お客さんが不動産を購入することの仲介手数料というのは発生しません

日本で言うレインズが一般公開されていますので

直接問い合わせて売却依頼を受けている不動産会社と商談ができます

その代わり売却には日本よりも高い手数料が発生します

売却依頼を受けた不動産業者は

48時間以内に指定流通機構にその情報を登録しないと免許停止の処分を受けます

大手がよくやる「登録しない」という技は使えません

日本もいずれそうなるかもしれません




②は最近のネット社会でなんとなく一般の方にも分かると思います

大手だからとかではなく、人の資質によります

いい加減なことばかりする大手の社員を何人も見てきました

もちろん中小の企業にもたくさんいます

日本でトップの不動産流通会社の社員さんでもひどいもんです

プライドが高くて知らないことを知らないっていえないのか

すごいことをしてきます

細かく話せないのがもどかしいですが

あとは平気でお客さんにうそをつく営業マンもいます

もちろん優秀で誠実な人もいます

私の経験上では大手も支店によって様々です




③の保証はないと思ったほうがいいです

大手はそういうところには資金を使います

年間に起こるたくさんの問題のために

非常に優秀な弁護士がたくさんいます



まあ多少のクレームは頭を下げますが

損害賠償請求の問題になったら一般人ではとても勝てません



④に関してはお話したいことがあります



以前の共同仲介の話なんですけど

客付業者の大手仲介会社の担当者は中年女性でした

決済は順調に進みました

売主の必要書類は全てチェックが終り

所有権移転の委任状も売主の署名押印が終り

後は振込手続きを待つだけか

と思った時に司法書士が言いました






『買主様の住民票をいただけますか？』







すると買主は、

『えっ！住民票が必要なのですか？
事前に聞いていませんでしたので、用意してませんが』








すると大手の客付の担当者(中年女性）が怖い顔で・・






『先生！住民票が
必要なんて私に
言ってないじゃないの！！』






と、司法書士に向かって怒り出したのです






私は、
「とりあえず決済を終わらすか、
住民票を取りに行くか決めましょう！」

と言いました






この程度の解決方法はいろいろありますが

とりあえず決済して、その後に住民票を取りに行く事になりました

まぁ、司法書士も必要書類を事前に伝えておくべきでしたね



しかし、担当者だって司法書士に聞かなくても分かりそうな話ですよね




『会社に行く時は靴を履くように』
とか
『弁当を買いに行ったら箸も忘れるなよ』




なんて事は誰も言わないのと同じです




若い新人なら、『こいつ新人だな？』って社外の人も分かりますが

中年の新人は外見で判別できない
から怖いです

外見は社長か部長に見えても素人のケースだってあります

特に大手の中途の新人は2000万円～4000万円くらいの案件をやります

一般の人の一生の買い物をこんな素人にやらせるのか？
私はよく思いました

2億以上の高額になると経験豊富な人材が出てきますけどね





正直に言って私のいた不動産流通会社よりも

センチュリー21の研修制度のほうが充実しています


大手かそうでないかではなくて






担当者がきちんとした不動産取引の
知識を持っているか






これが大事です

これからの時代は不動産営業マンの知識がもっと必要になります

不動産業の地位ももっと上がってくると思います

もっと安全な取引が誰でもできるようになると思います



⑤も省略していいですね

大手はしつこいです（笑）

担当というか担当の今月の数字によります




今日はお客さんから見た視点でしたけど

次は社員から見た大手と中小の違いをやります



 

業者間の上下関係

不動産業界にはいろいろな仕事があります

そしてそれぞれに営業職があります

建売の営業、新築マンションの営業、仲介の営業、買取屋の営業などです



違う営業職であっても仕事で接点はあるのです

そこには見えない上下の雰囲気が漂います






例えば・・・




仲介会社は建売を仲介します

売れて過ぎて困っている建売業者なら

「仲介させてやってもいいよ。」

というスタンスでも構いませんが

大部分は売れなくて困ってます



そうなると仲介会社が上で、「買主を紹介してもいいよ」となります





売れなくて困っている建売業者は悲惨です

頼んでもいないのに資料をＦＡＸしてきます

同じ資料を毎回送ってきても不要なのです

そのような焦りは逆効果で

「よっぽどうれないのかな？」

と我々仲介業者に警戒されます







買取屋は仲介会社の情報に依存しています

仲介会社は、売主様が売り急いでいる物件を買取屋に紹介します
（相続案件や離婚等のときに発生しやすいです）


そうなると、仲介会社が上の雰囲気です

安い売物件の情報を握っている強みです

買えば儲かる安い物件は

どこの買取屋でも買います

選ぶのは仲介営業職、つまり我々です








新築マンションの営業と建売屋の接点は無いです

新築マンションの営業と仲介営業は

買い替えや下取りの話で接点があります
（あまり多くはないですが）



売れない新築マンションの仲介依頼がある場合もあります

業界的には、どちらが上？

というような雰囲気はありません




同じ会社で新築分譲と仲介の両方をやっている場合等は

新築の担当者のほうが威張っている雰囲気はあります

会社として、どちらが本業なのか？

で決まります






表面上では、「上・下」はなく

お互い敬語で接するのですが

取引をするにあたり、どちらが優位か？

で雰囲気が違ってくるのです

困っているほうが弱く

余裕のあるほうが強いのです

人間としての上下はありません

たまたま入社した会社が業界内において

どのような位置にあるで決まります






礼儀のない業者に

「安い物件あったら持って来いよ。買ってやるから。」

なんて言われた事がありますが

もちろん紹介した事はありません




安い物件は

コチラが頭を下げて買って頂く必要は無いのです

そのような物件を買いたいのなら

頭を下げるのはどちらなのか？

少し考えればわかる話です

人間と会社の寿命

私歴史が好きなんですが


昔の人の寿命って知っていますか？


そんなに昔の話をしてもしょうがないですけど

日本人の平均寿命は急速に伸びています

ちなみに数字的なお話をすると






明治時代39才

大正時代43才

昭和に入ってからも1947年(S22年)でも52才

現在の日本の男女平均で80才台です




１００歳生きる人もいまや珍しくなくなってきました





今の日本人は人生を2度やってるようなものだと思います

３７歳の私の今までの人生は「ﾘﾊｰｻﾙ」や「練習」だった

と考えると､嬉しくなって来ます







ただ

１００歳まで生きられるようになった人間でも

「空気」がなくなると数分で死んでしまいます

当たり前ですよね

常に空気がないと生きられないのが人間です






これを会社に置き換えると

やはり「お金」になるんでしょうか









たとえ大きな会社であっても

たとえ数十年続いた老舗企業であっても

「お金」のない期間が少し続くと

倒産します




最近の不動産ディベロッパーを見ているとそう思います




最近銀行が行っている「総量規制」のことです



よく小規模ディベロッパーの社長さんから

「銀行が急に態度を変えた」
「融資をするといっていたのに急に断ってきた」
「今まで借りられた案件なのに否決された」

等の話を聞くようになりました



ディベロッパーにその状態が続けば倒産します

今年に倒産したディベロッパーの多くが２，３年前には


過去最高益を出しています！！






いわゆる小規模バブルでした












先日倒産した「ゼファー」の社員さんの平均給与は

業界の中でもかなり高い水準でした


かなり物件は多かったですよね

地方やリゾートも手がけていて

社員さんは、ほとんどみんな１０００万プレーヤーでした


これらも、急に不動産不況で傾き始めました










やはりプールで２５メートルしか泳げない人は

海で２５メートル泳いではいけないんです





理由は簡単です

戻ってこれなくなりますから








２５メートルしか泳げない人が

浮き輪を貸してもらうことで

５０メートルまたはそれ以上沖に向かってしまったんです

場合によっては数キロ先まで




当然急に浮き輪を取り上げられたら戻れません

当然です、本来は２５メートルしか泳げないのですから





今、沖から陸に戻ってこれる人は

２５メートル先まで行ってしまっても

初めから５０メートル泳ぐことができる人たちです

帰りの体力が残っている人たちだけなんです






いろんな知恵で長生きできるようになったのです

食べ物、医療、研究のおかげです

大事なものは大事にしないと死んでしまいます





 

消費税の増税について

消費税の増税について取り上げられることが多いです

皆さんはどう思っていますか？
　
　普通に考えれば、増税って嫌です







　しかし、今の日本にとっては

　誰かがやらなければならない事です





　現代の日本では

報道するメディアによって

民意の賛成反対の割合が左右していますので　

　国民が増税をどのように受け止めているか

わかりにくい点もありますが






　年金の事や医療保険の事を勉強すると

　一概に反対ばかりはできない事情がわかってきます








例えば年金制度というものがあります



現状、基礎年金の３分の１は

税金でまかなわれています






　今、その税負担を

２分の１に引き上げる話がでています





　それは一体なぜなんでしょうか？






　年金問題の本質は

　　下の世代が上の世代を支える仕組みです

つまり我々が払う年金がお年寄りの生活を支えています





　そして今は少子高齢化が進んでいる事が問題です

　我々の支払う年金ではお年寄りの生活を支えられなくなってきています





　年金制度が作られた当初は

５人で１人の高齢者を支える事を前提に計算されいます





　それが今、だいたい３人で１人を

　支えていると言われてます







　あと２０年もすれば

２人以下の人数で

　１人の高齢者を支えなければならないと

　言われています






　これを保険料だけで賄うとなったら

　若者にいくらの保険料がのしかかってくるんでしょうか？





　想像もできません









現在私は37歳ですから

60歳なるまで

あと23年かかります




その頃には、ほぼ確実に

　２人以下で１人の老人を支える時代です



　基礎年金の税負担が３分の１から２分の１に

　引き上げらる事は決まっているのですが









　実は、財源が決まっていないのです！







　というか出すところがみつからない！


　これが現状です







　年金のような重要な制度を

　正常化するための金額が
　
　どこかの財源を節約して簡単に出来る金額で

　ないではない事に気付いているとは思います








同じように国の医療費や福祉費も上がっていきます







　民主党の試算では

今後の２０年で２倍程に増えるという

　算定も出ているくらいです







　それほどまで少子高齢化のインパクトは

　今までの日本の制度に影響を与えているんです

　今後、年金費・医療費が

　爆発的に増えいくとしたならば






　誰かがそれを支えなければなりません








　誰が負担するべきでしょうか？

　所得税や住民税を上げるべきでしょうか？




　それとも嗜好品であるタバコやお酒の税金を

　あげるべきでしょうか？







　
　

　何も変えず、年金保険料を増やして

　若者に負担を強いるべきでしょうか？







　それだけでは無理です








　このように考えると

消費税を増やすという考えは

平等な負担の方法なのではないでしょうか？







・お金を沢山持っていて使った人が、税金を払う。

・日本で生活している外国の方にも払ってもらう。

・若者も、高齢者も同じように払う。








もしもそういう考え方で

年金制度を維持していこうという考えだとしたら

平等のような気がします




もちろんライフラインの免税には私も賛成ですが




問題の本質を見ずに

いいたい放題言って判断すれば

　増税反対になるでしょうが



　『日本の未来・高齢者には安心を・若者には希望を』


　という考え方で考えてみると

福田総理の決断はまんざらでもないと思います






　

うなぎ「備長」

夜にV6がやっている番組があります


おいしい料理を紹介する番組なんですが


先日「うなぎ特集」をやっていました





私は大好きなもので、興味津々で見ておりました

そのときにフードコーディネーターが一番高く評価していたお店が




「備長」
http://www.hitsumabushi.co.jp/top.htm




というお店でした






名古屋に本店を置く「ひつまぶし」の名店なんですが






昨日社員といってきました




















場所は銀座のマロニエゲートです



初めて行きましたが

銀座全体がだいぶ変わりました

お店に着いたら30人から40人くらいの行列ができていましたので

新入社員を並ばせてみんなで　銀ブラ　をしてました
















店内はさすがにおしゃれです

おそらく家賃は100万円近くすると思います






















頼んだのはもちろん「ひつまぶし」です









←上ひつまぶし3950円








正直、今まで食べたうなぎの中で一番おいしかったです


















ひつまぶしから茶碗によそうのですが


一杯目は普通に食べて
二杯目はねぎとわさびで食べて
三杯目はだし汁でお茶漬けにして食べます







このお茶漬けがやばいくらいおいしいです


少し高くつきましたが

みんな楽しんでくれたみたいです






ぜひまた行きたいです

センチュリー21概要

突然ですが

昨年のセンチュリー21データが発表されていました 

いい機会ですから我々の組織を少し紹介いたします

大部分三津川社長の言葉を引用しました






 

最初に店舗数です
岩手県から沖縄県までで800店舗を超えました



営業スタッフの数は4,245人

このゴールデンジャケットを着ている
全てのセンチュリー21従業員が 5,234人となりました





本部のＨＰには月に50万人のお客様が訪問され

年間600万人の方が訪問されています

 






 

昨年一年間の受取手数料報酬総額は425億円

売買のお客様数は22,840人

賃貸のお客様数は254,506人となりました


これは日本最大規模のお客様数、契約高になります








また世界ではロシア、中国を含め、57の国と地域がセンチュリー21に加盟をし

計8,400店舗を突破しました




ゴールデンジャケットを来たスタッフは総勢15万人という

世界No.1の不動産流通グループとなっております

具体的な数字はどんどん世の中に発表していきたいです







 

 

センチュリー21で契約された方を集めまして、

センチュリー21のグループや営業に対する印象を聞かせて頂きました

その感想も報告します



「大手は上からの目線。
低所得者は相手にしない印象がある。
センチュリー21は情熱があって頼みやすい。」

「知識も大切だけど、
こちらが必要な時に必要なものを
提供してくれるのが良かった。
スピードというか熱心さを感じた。」

「物件はネットで見られるけれど、
最後は営業担当からの情報が一番重要だった。
欠点を含めたアドバイスは非常にありがたかった」



もちろんセンチュリー21の契約者の方たちですから

我々にいい報告をしてくれたのだと思いますが

聞いていて本当にうれしいです





我々の一番の武器は

やはり24年間培ってきたブランドです


お客様が我々を見たイメージを

最初に思っていたものより

下げてはいけないことだと思っています





もっともっと勉強し

お客様第1主義を徹底し





不動産業者の地位を米国並みに上げていきたいと思います





それには

お客様のことを考えない業者
知識が足りない営業マンを平気で人前に出す業者
エンドユーザーのことを考えないで業者間の付き合いだけを考える業者

を追い出すことだと思います
















私は胸が熱くなりました

これからも

センチュリー21の一員として

お客様に感動を与えていきたいと思いますので

どうぞ応援してください